PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

SR04

APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO DO CONSUMIDOR. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. DEMORA DE 03 ANOS EM PROCEDER COM A BAIXA DA HIPOTECA. RESPONSABILIZAÇÃO SOLIDÁRIA EVIDENCIADA. DANOS INDENIZÁVEIS. POSSIBILIDADE. SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO, CONSIDERANDO QUE O COMPRADOR POSSUI 89 (OITENTA E NOVE) ANOS, DEVENDO SER SOPESADA A CIRCUNSTÂNCIA AOS FATOS EVIDENCIADOS NOS AUTOS. SENTENÇA ALTERADA. RECURSO DE HABITACIONAL CONSTRUÇÕES SPE LTDA e MORADAS DAS TORRES CONSTRUÇÕES SPE LTDA CONHECIDO EM PARTE, E NA PARTE CONHECIDA, NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO, NÃO CONHECENDO-SE DA PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA; RECURSO DE LYRIO MAGALHÃES GONÇALVES CONHECIDO E DADO PROVIMENTO PARCIAL; RECURSO DO BANCO BRADESCO S/A CONHECIDO E NEGADO PROVIMENTO.

Trata-se de apelações cíveis interpostas por BANCO BRADESCO S/A (ID 37298108), LYRIO MAGALHÃES GONÇALVES (ID 37298114) e pela HABITACIONAL CONSTRUÇÕES SPE LTDA e MORADAS DAS TORRES CONSTRUÇÕES SPE LTDA (ID 37298116) contra sentença (ID 37298092) prolatada pelo MM. Juízo da 7ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, que nos autos da Ação Ordinária nº 8021469-84.2019.8.05.0001, julgou procedente em parte o pedido para determinar que HABITACIONAL CONSTRUÇÕES SPE LTDA e BANCO BRADESCO S/A, em obrigação solidária, cancelem a hipoteca sob a unidade já quitada e outorguem a escritura pública de compra e venda do imóvel descrito na inicial livre de quaisquer ônus.

Irresignado, o BANCO BRADESCO S/A interpôs recurso (ID 37298108) pugnando pela reforma da sentença vergastada visando excluir o Banco Bradesco, financiador da obra, da responsabilidade solidária com a construtora para fins de emissão ou, subsidiariamente, determinando a expedição direta de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis - CRI, para baixa da hipoteca sem ônus ao Banco, revogada a multa cominatória prevista em sentença, requerendo o conhecimento e provimento do recurso interposto.

Por meio da Apelação de ID 37298114, LYRIO MAGALHÃES GONÇALVES requereu a reforma da sentença vergastada no sentido de que seja oficiado à Serventia do 6º Cartório de Imóveis desta Comarca do Salvador para que proceda à baixa/cancelamento da hipoteca que grava o imóvel da unidade de apartamento de nº 501 de porta do edifício SOLAR DA TORRE RESIDENCIAL, na data de 07 de agosto de 2015, bem este de inscrição imobiliária 908.928-4 e matriculado no 6º CRIH de Salvador sob o nº 69.392 (desmembrado da matrícula-mãe 9.513) e que proceda à adjudicação em favor do Apelante tal qual formulado nos pedidos de letras b e d da peça vestibular; que seja reformada a sentença para reconhecer o direito do Apelante às perdas e danos reclamados sob o prisma do dano moral à vista das condenações de mesmo jaez reconhecidas nos julgados deste Tribunal e como consectário dos provimentos acima requeridos, e, ainda, requer a condenação dos apelados nas custas processuais já antecipadas pelo Apelante bem como a manutenção a verba sucumbencial (10%) sobre o valor da causa. Pugnou, ao final, pelo conhecimento e provimento do recurso.

Através da Apelação de ID 37298114, LYRIO MAGALHÃES GONÇALVES requereu a reforma da sentença vergastada no sentido de que seja oficiado à Serventia do 6º Cartório de Imóveis desta Comarca do Salvador para que proceda à baixa/cancelamento da hipoteca que grava o imóvel da unidade de apartamento de nº 501 de porta do edifício SOLAR DA TORRE RESIDENCIAL, na data de 07 de agosto de 2015, bem este de inscrição imobiliária 908.928-4 e matriculado no 6º CRIH de Salvador sob o nº 69.392 (desmembrado da matrícula-mãe 9.513) e que proceda à adjudicação em favor do Apelante tal qual formulado nos pedidos de letras b e d da peça vestibular; que seja reformada a sentença para reconhecer o direito do Apelante às perdas e danos reclamados sob o prisma do dano moral à vista das condenações de mesmo jaez reconhecidas nos julgados deste Tribunal e como consectário dos provimentos acima requeridos, e, ainda, requer a condenação dos apelados nas custas processuais já antecipadas pelo Apelante bem como a manutenção a verba sucumbencial (10%) sobre o valor da causa. Pugnou, ao final, pelo conhecimento e provimento do recurso.

Antes de adentrar no mérito, porém, deixo de conhecer a preliminar de incompetência absoluta suscitada pelas empresas HABITACIONAL CONSTRUÇÕES SPE LTDA e MORADAS DAS TORRES CONSTRUÇÕES SPE LTDA tendo em vista que a questão preliminar não consta como objeto da contestação (ID 37298073), sendo, portanto, estranha ao Juízo a quo, implicando, por conseguinte, em hipótese de supressão de instância.

No que pertine ao recurso de ID 37298108, pretende o BANCO BRADESCO S/A ser excluído da responsabilidade solidária com a construtora para fins de emissão da baixa da hipoteca, sem que haja ônus para o Banco, sendo, também, revogada a multa cominatória prevista em sentença caso haja recusa do mesmo em proceder com a baixa da hipoteca.

Pois bem. Embora o Banco não tenha feito parte da relação jurídica de compra e venda entre os promitentes compradores e a construtora corré, é certo que a garantia hipotecária foi instituída em seu favor.

Ademais, a baixa da hipoteca pendente sobre a unidade adquirida pelo apelado LYRIO MAGALHÃES GONÇALVES está ao alcance exclusivo do credor hipotecário perante o Cartório de Registro de Imóveis.

No caso, a quitação do preço confere a quem pagou o direito de exigir a transferência do bem, direito esse que não é afastado diante da recusa sem qualquer justificativa plausível por parte, tanto do promitente vendedor como pelo credor hipotecário.

Portanto, não há o que reformar, na sentença vergastada, o pedido do BANCO BRADESCO S/A em relação ao reconhecimento da obrigação solidária entre este e a HABITACIONAL CONSTRUÇÕES SPE LTDA em procederem o cancelamento da hipoteca sob a unidade imobiliária já quitada, considerando, até mesmo, a permissão legal inserida no art, 251, I, da Lei 6015/73 – Lei de Registros Públicos.

Sendo assim, o Apelado não possui qualquer responsabilidade sobre a garantia real gravada na escritura, uma vez que tal ato diz respeito à construtora e o agente financeiro.

Com relação à apelação de LYRIO MAGALHÃES GONÇALVES (ID 37298114), a pretensão recursal merece acolhimento, em parte.

No que pertine ao pedido de que seja oficiado à Serventia do 6º Cartório de Imóveis desta Comarca do Salvador para que proceda à baixa/cancelamento da hipoteca que grava o imóvel da unidade de apartamento de nº 501 de porta do edifício Solar da Torre Residencial, na data de 07 de agosto de 2015, bem este de inscrição imobiliária 908.928-4 e matriculado no 6º CRIH de Salvador sob o nº 69.392 (desmembrado da matrícula-mãe 9.513), independente de eventual expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis, caberá às Apeladas, como responsáveis principais pelo negócio jurídico realizado, o qual envolve uma relação de consumo, providenciarem toda a documentação necessária para o cancelamento do gravame.

A resistência injustificada em proceder com a baixa da hipoteca e outorgar a escritura pública de compra e venda, durante período considerável, é capaz de causar ao autor dano indenizável, na medida em que esse fato provocou-lhe angústia, ansiedade e preocupação extrema, trazendo a ele profundo mal-estar e abalo psicológico, considerando se tratar de uma pessoa possuidora, hoje, de 89 (oitenta e nove) anos.

Assim, considerando as circunstâncias do caso, e atendendo aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, a indenização pedida em razão do dano moral deve ser fixada em R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Por derradeiro, mas não menos importante, passo à análise da apelação interposta por HABITACIONAL CONSTRUÇÕES SPE LTDA e MORADAS DAS TORRES CONSTRUÇÕES SPE LTDA (ID 37298116).

No que tange à preliminar de incompetência absoluta, a mesma sequer foi conhecida, como justificado em linhas anteriores, em razão de não ter sido objeto da contestação oferecida pelas ora Apelantes, à época (ID 37298073).

No mérito, não há como acolher a pretensão de isenção de responsabilização no que tange à determinação de baixa na hipoteca, eis que tal mister decorre de obrigação legal, previsto no art. 251, I, da Lei de Registros Públicos, situação também já analisada no presente voto quando do enfrentamento da apelação interposta pelo BANCO BRADESCO (ID 37298108). SENTENÇA ALTERADA, EM PARTE. RECURSO DE HABITACIONAL CONSTRUÇÕES SPE LTDA e MORADAS DAS TORRES CONSTRUÇÕES SPE LTDA CONHECIDO EM PARTE, E NA PARTE CONHECIDA, NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO, NÃO CONHECENDO-SE DA PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA; RECURSO DE LYRIO MAGALHÃES GONÇALVES CONHECIDO E DADO PROVIMENTO PARCIAL; RECURSO DO BANCO BRADESCO S/A CONHECIDO E NEGADO PROVIMENTO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelações Cíveis nº 8021469-84.2019.8.05.0001, em que figuram como apelantes e apelados LYRIO MAGALHÃES GONÇALVES (ID 37298114) e pela HABITACIONAL CONSTRUÇÕES SPE LTDA e MORADAS DAS TORRES CONSTRUÇÕES SPE LTDA, respectivamente,

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER EM PARTE O RECURSO DE HABITACIONAL CONSTRUÇÕES SPE LTDA e MORADAS DAS TORRES CONSTRUÇÕES SPE LTDA, E, NA PARTE CONHECIDA, NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, NÃO CONHECENDO A PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA; CONHECER E DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO DE LYRIO MAGALHÃES GONÇALVES E CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DO BANCO BRADESCO S/A, e assim o fazem pelas razões que integram o eminente voto condutor.

Sala das Sessões, de de 2024.

FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO

JUIZ CONVOCADO – SUBSTITUTO DO 2º GRAU

RELATOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 11 de Março de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

SR04

Trata-se de apelações cíveis interpostas por BANCO BRADESCO S/A (ID 37298108), LYRIO MAGALHÃES GONÇALVES (ID 37298114) e pela HABITACIONAL CONSTRUÇÕES SPE LTDA e MORADAS DAS TORRES CONSTRUÇÕES SPE LTDA (ID 37298116) contra sentença (ID 37298092) prolatada pelo MM. Juízo da 7ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, que nos autos da Ação Ordinária nº 8021469-84.2019.8.05.0001, julgou procedente em parte o pedido para determinar que HABITACIONAL CONSTRUÇÕES SPE LTDA e BANCO BRADESCO S/A, em obrigação solidária, cancelem a hipoteca sob a unidade já quitada e outorguem a escritura pública de compra e venda do imóvel descrito na inicial livre de quaisquer ônus.

Irresignado, o BANCO BRADESCO S/A interpôs recurso (ID 37298108) pugnando pela reforma da sentença vergastada visando excluir o Banco Bradesco, financiador da obra, da responsabilidade solidária com a construtora para fins de emissão ou, subsidiariamente, determinando a expedição direta de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis - CRI, para baixa da hipoteca sem ônus ao Banco, revogada a multa cominatória prevista em sentença, requerendo o conhecimento e provimento do recurso interposto.

As contrarrazões ao recurso do BRADESCO S/A foram apresentadas pelos Apelados MORADAS DAS TORRES CONSTRUÇÕES SPE LTDA/ HABITACIONAL CONSTRUÇÕES SPE LTDA (ID 37298124) e LYRIO MAGALHÃES GONÇALVES (ID 37298128), onde os primeiros apelados alegaram, em apertada síntese, que “… a obrigação do Bradesco S.A. decorre do fato de que o credor hipotecário é o único legitimado a retirar o gravame existente junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, sendo impossível para o Comprador ou o Devedor promover a baixa da hipoteca sem autorização expressa da instituição financeira, conforme art. 251 da Lei nº6.015/73 (Lei de Registros Públicos)” (ID 37298194), ao passo que, em contrarrazões, o apelado LYRIO MAGALHÃES GONÇALVES (ID 37298128) “...concorda com a expedição de ordem judicial para que o 6º Ofício de Imóveis proceda à baixa hipotecária pleiteada pelo Apelante BRADESCO”, mantendo-se as demais disposições constantes na sentença vergastada.

Por meio da Apelação de ID 37298114, LYRIO MAGALHÃES GONÇALVES requereu a reforma da sentença vergastada no sentido de que seja oficiado à Serventia do 6º Cartório de Imóveis desta Comarca do Salvador para que proceda à baixa/cancelamento da hipoteca que grava o imóvel da unidade de apartamento de nº 501 de porta do edifício SOLAR DA TORRE RESIDENCIAL, na data de 07 de agosto de 2015, bem este de inscrição imobiliária 908.928-4 e matriculado no 6º CRIH de Salvador sob o nº 69.392 (desmembrado da matrícula-mãe 9.513) e que proceda à adjudicação em favor do Apelante tal qual formulado nos pedidos de letras b e d da peça vestibular; que seja reformada a sentença para reconhecer o direito do Apelante às perdas e danos reclamados sob o prisma do dano moral à vista das condenações de mesmo jaez reconhecidas nos julgados deste Tribunal e como consectário dos provimentos acima requeridos, e, ainda, requer a condenação dos apelados nas custas processuais já antecipadas pelo Apelante bem como a manutenção a verba sucumbencial (10%) sobre o valor da causa. Pugnou, ao final, pelo conhecimento e provimento do recurso.

As contrarrazões do recurso interposto por LYRIO MAGALHÃES GONÇALVES foram apresentadas por MORADAS DAS TORRES CONSTRUÇÕES SPE LDA/HABITACIONAL CONSTRUÇÕES SPE LTDA (ID 37298124) e BANCO BRADESCO S/A (ID 37298126) onde os Apelados pugnaram pelo reconhecimento da deserção do recurso de Lyrio Magalhães Gonçalves, face a ausência de recolhimento do preparo recursal, e, no mérito, para que seja negado provimento aos Apelos interpostos por Lyrio Magalhães Gonçalves e por Banco Bradesco S/A, principalmente, porque, no que pertine ao pedido de perdas e danos, o Apelante não apresentou qualquer fato que pudesse indicar o mínimo prejuízo ou lesão a bens jurídicos cujo conteúdo não é expresso em valor, nem comercialmente redutível a pecúnia e no que diz respeito a revisão do valor de arbitramento de honorários advocatícios, não há como serem revisitados apenas os honorários sucumbenciais devidos pela parte Autora/Apelante, mas de todas as partes, sob pena de tornar a sentença incongruente e ainda mais desproporcional, ocasião em que requereram o não provimento do apelo.

HABITACIONAL CONSTRUÇÕES SPE LTDA e MORADAS DAS TORRES CONSTRUÇÕES SPE LTDA apelaram por meio do documento ID 37298116, requerendo, preliminarmente, seja reconhecida a incompetência absoluta do Juízo de piso, anulando-se todos os atos realizados no processo em epígrafe, inclusive a sentença ora recorrida, sendo determinada ainda a redistribuição do feito, por sorteio, para uma das varas competentes Subsidiariamente, pugna seja decotado o capítulo referente à condenação das Apelantes às obrigações de cancelar hipoteca e outorgar escritura de compra e venda do imóvel sub judice, por se tratar de decisão extra petita/citra petita. No mérito, requer seja totalmente provida, reformando a r. sentença para que se reconheça a impossibilidade jurídica de imputar às Apelantes a obrigação de cancelar a hipoteca que grava o imóvel, haja vista ser esta uma incumbência do credor hipotecário e que os honorários sucumbenciais sejam arbitrados equitativamente.

As contrarrazões ao recurso interposto pelas apelantes foram apresentadas por LYRIO MAGALHÃES GONÇALVES (ID 37298128), onde afirmou concordar com a expedição de ordem judicial para que o 6º Ofício de Imóveis proceda à baixa hipotecária pleiteada pelo Apelante Bradesco, pugnando para que restem mantidas as demais passagens do decisum pois, ex vi do art. 90 c/c 487, II, a, do CPC, poderia ter havido o reconhecimento do pedido do Autor/Apelado – algo que não foi manifestado pelo Apelante sujeitando-se, com isto, às demais consequências processuais exaradas na sentença.

Recursos próprios, tempestivos.

Defiro o pedido de assistência judiciária gratuita requerida pelo Apelante LYRIO MAGALHÃES GONÇALVES, por se enquadrar aos requisitos previstos na Lei 1060/50 e demais consectários legais.

Conclusos os autos, elaborei o presente relatório e solicitei inclusão em pauta para julgamento, na forma do artigo 931 do CPC/2015 c/c 173, § 1º do RITJBA, esclarecendo que será permitida a sustentação oral, nos termos do artigo 187, inciso I, do Regimento Interno.

Salvador, 23 de fevereiro de 2024.

FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO

JUIZ CONVOCADO – SUBSTITUTO DO 2º GRAU

RELATOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

SR04

Trata-se de apelações cíveis interpostas por BANCO BRADESCO S/A (ID 37298108), LYRIO MAGALHÃES GONÇALVES (ID 37298114) e pela HABITACIONAL CONSTRUÇÕES SPE LTDA e MORADAS DAS TORRES CONSTRUÇÕES SPE LDA (ID 37298116) contra sentença (ID 37298092) prolatada pelo MM. Juízo da 7ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, que nos autos da Ação Ordinária nº 8021469-84.2019.8.05.0001, julgou procedente em parte o pedido para determinar que HABITACIONAL CONSTRUÇÕES SPE LTDA e BANCO BRADESCO S/A, em obrigação solidária, cancelem a hipoteca sob a unidade já quitada e outorguem a escritura pública de compra e venda do imóvel descrito na inicial livre de quaisquer ônus.

Antes de adentrar no mérito, porém, deixo de conhecer a preliminar de incompetência absoluta suscitada pelas empresas HABITACIONAL CONSTRUÇÕES SPE LTDA e MORADAS DAS TORRES CONSTRUÇÕES SPE LTDA tendo em vista que a questão preliminar não consta como objeto da contestação (ID 37298073), sendo, portanto, estranha ao Juízo a quo, implicando, por conseguinte, em hipótese de supressão de instância.

Passando ao enfrentamento do mérito.

No que pertine ao recurso de ID 37298108, pretende o BANCO BRADESCO S/A ser excluído da responsabilidade solidária com a construtora para fins de emissão da baixa da hipoteca, sem que haja ônus para o Banco, sendo, também, revogada a multa cominatória prevista em sentença caso haja recusa do mesmo em proceder com a baixa da hipoteca.

Pois bem.

Embora o Banco não tenha feito parte da relação jurídica de compra e venda entre os promitentes compradores e a construtora corré, é certo que a garantia hipotecária foi instituída em seu favor.

Ademais, a baixa da hipoteca pendente sobre a unidade adquirida pelo apelado LYRIO MAGALHÃES GONÇALVES está ao alcance exclusivo do credor hipotecário perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Neste sentido, colaciona-se a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

CIVIL E PROCESSUAL. PRIMEIRO RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO POR SER PREMATURO. INTERPOSIÇÃO ANTERIOR AO JULGAMENTO DOS EMBARGOS DECLARATÓRIOS. NÃO-EXAURIMENTO DA INSTÂNCIA ORDINÁRIA. AUSÊNCIA DE RENOVAÇÃO. PRECEDENTES DO STJ. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL DADO EM HIPOTECA PELA CONSTRUTORA A AGENTE FINANCEIRO. QUITAÇÃO DO PREÇO PELO ADQUIRENTE. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. LIBERAÇÃO DO ÔNUS REAL. DEMANDA MOVIDA CONTRA A INCORPORADORA E O AGENTE FINANCIADOR. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. CPC, ART. 47. SÚMULA N. 308-STJ. DANOS MATERIAIS. PROVA DO PREJUÍZO INEXISTENTE. RECURSO ESPECIAL. SÚMULA N. 7-STJ. PROVIMENTO PARCIAL DO SEGUNDO ESPECIAL.

I. Estando pendente o julgamento dos aclaratórios, é inoportuna a interposição do recurso especial, vez que não houve o necessário exaurimento da instância. Precedentes do STJ.

II. Deve o banco financiador, que detém a hipoteca, figurar no pólo passivo da lide, na condição de litisconsorte necessário, sob pena de tornar-se inexequível o julgado, que determinou a liberação do gravame.

III. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" - Súmula 308 -STJ.

IV. Desacolhidos os danos materiais pelas instâncias ordinárias, por ausência de efetiva demonstração dos prejuízos, a controvérsia recai no reexame fático, vedado ao STJ por força da Súmula n. 7. (REsp n. 625.091/RJ, relator Ministro Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, julgado em 9/2/2010, DJe de 8/3/2010)

No caso, a quitação do preço confere a quem pagou o direito de exigir a transferência do bem, direito esse que não é afastado diante da recusa sem qualquer justificativa plausível por parte, tanto do promitente vendedor como pelo credor hipotecário.

Portanto, não há o que reformar, na sentença vergastada, o pedido do BANCO BRADESCO S/A em relação ao reconhecimento da obrigação solidária entre este e a HABITACIONAL CONSTRUÇÕES SPE LTDA em procederem o cancelamento da hipoteca sob a unidade imobiliária já quitada, considerando, até mesmo, a permissão legal inserida no art, 251, I, da Lei 6015/73 – Lei de Registros Públicos, in verbis:

“Art. 251 - O cancelamento de hipoteca só pode ser feito:

I - à vista de autorização expressa ou quitação outorgada pelo credor ou seu sucessor, em instrumento público ou particular;”

Sendo assim, o Apelado não possui qualquer responsabilidade sobre a garantia real gravada na escritura, uma vez que tal ato diz respeito à construtora e o agente financeiro.

A propósito, o consolidado entendimento do Superior Tribunal de Justiça na Súmula 308:

"A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel."

Incumbe à construtora diligenciar junto com o Banco, em favor de quem constitui o gravame, para que seja baixado.

Portanto, não há como acolher a pretensão recursal do Apelante.

Com relação à apelação de LYRIO MAGALHÃES GONÇALVES (ID 37298114), a pretensão recursal merece acolhimento, em parte.

No que pertine ao pedido de que seja oficiado à Serventia do 6º Cartório de Imóveis desta Comarca do Salvador para que proceda à baixa/cancelamento da hipoteca que grava o imóvel da unidade de apartamento de nº 501 de porta do edifício Solar da Torre Residencial, na data de 07 de agosto de 2015, bem este de inscrição imobiliária 908.928-4 e matriculado no 6º CRIH de Salvador sob o nº 69.392 (desmembrado da matrícula-mãe 9.513), independente de eventual expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis, caberá às Apeladas, como responsáveis principais pelo negócio jurídico realizado, o qual envolve uma relação de consumo, providenciarem toda a documentação necessária para o cancelamento do gravame.

Quanto ao pedido de indenização por perdas e danos, é certo que, em regra, o mero descumprimento contratual não é hábil a acarretar efetivo dano moral – aqui espécie do gênero danos, objeto do pedido.

Porém, em acórdãos recentes, o STJ tem relativizado tal entendimento, permitindo, diante das peculiaridades do caso concreto, a condenação da parte inadimplente à reparação moral.

No presente caso, a demora injustificada das rés em providenciarem a baixa da hipoteca sobre o imóvel do autor, um senhor quase nonagenário (nascimento em 04/02/1935 – ID 37297951), bem como de outorgar-lhes a escritura pública de compra e venda desse imóvel, por mais de 03 anos depois do pagamento, causou a ele transtornos significativos, que ultrapassam os limites do mero aborrecimento cotidiano, rendendo ensejo, pois, a indenização por dano moral.

Com efeito, a resistência injustificada em proceder com a baixa da hipoteca e outorgar a escritura pública de compra e venda, durante período considerável, é capaz de causar ao autor dano indenizável, na medida em que esse fato provocou-lhe angústia, ansiedade e preocupação extrema, trazendo a ele profundo mal-estar e abalo psicológico, considerando se tratar de uma pessoa possuidora, hoje, de 89 (oitenta e nove) anos.

Corroborando coma intelecção deste E. Relator, colhe-se a seguinte jurisprudência:

RECURSO DE APELAÇÃO - OBRIGAÇÃO DE FAZER OU NÃO FAZER - MULTA POR DESCUMPRIMENTO - CONDIÇÃO NECESSÁRIA - PRÉVIA INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR - SÚMULA 410 DO STJ. "A prévia intimação pessoal do devedor constitui condição necessária para a cobrança de multa pelo descumprimento de obrigação de fazer ou não fazer" (Súmula 410 do Superior Tribunal de Justiça).
V.V.P. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - BAIXA DE HIPOTECA - CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA - FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO - OUTORGA DE ESCRITURA IMPOSSIBILITADA - DANO MORAIS INDENIZÁVEIS - ASTREINTES - CITAÇÃO PESSOAL - MANIFESTAÇÃO POSTERIOR E APRESENTAÇÃO DE DEFESA - MANUTENÇÃO.
- É cabível a indenização por danos morais, decorrentes da ausência injustificada em baixar o gravame que impediu a outorga da escritura envolvendo compra e venda de imóvel. A responsabilidade da construtora e do agente financeiro é solidária, mormente no que dispõe a Súmula 308, do STJ, que declara a inexistência de eficácia da hipoteca firmada entre esses sujeitos, perante os adquirentes do imóvel.
- Conforme a apresentação de defesa do banco e a consequente ciência da decisão que deferiu liminar, cominada com astreintes, não há que se falar em nulidade por ausência de intimação pessoal, principalmente considerando que a baixa no gravame não foi efetivada. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.109246-1/001, Relator(a): Des.(a) Lúcio de Brito , 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 17/08/2023, publicação da súmula em 23/08/2023) (grifo nosso)

Assim, conclusivo é que houve dano, na subespécie, moral.

Vamos, assim, à fixação do quantum indenizatório.

Nesse caso, recomenda-se que o julgador se paute pelo juízo da equidade, levando-se em conta as circunstâncias de cada caso. Assim, como já dito, a quantificação da indenização pelo dano moral deve atender: (1) capacidade/possibilidade daquele que indeniza, pois este não pode ser conduzido à ruína, e (2) suficiência àquele que é indenizado pela satisfação obtida do valor a título de compensação pelos danos sofridos, sem que ocorra enriquecimento ilícito ou exploração do Poder Judiciário como fonte de proventos.

Veja o magistério de Maria Helena Diniz:

Na reparação do dano moral, o magistrado deverá apelar para o que lhe parecer eqüitativo ou justo, agindo sempre com um prudente arbítrio, ouvindo as razões das partes, verificando os elementos probatórios, fixando moderadamente uma indenização. O valor do dano moral deve ser estabelecido com base em parâmetros razoáveis, não podendo ensejar uma fonte de enriquecimento nem mesmo ser irrisório ou simbólico. A reparação deve ser justa e digna. Portanto, ao fixar o quantum da indenização, o juiz não procederá a seu bel prazer, mas como um homem de responsabilidade, examinando as circunstâncias de cada caso, decidindo com fundamento e moderação (Revista Jurídica Consulex, n. 3, de 31.3.97).

Assim, considerando as circunstâncias do caso, e atendendo aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, a indenização pedida em razão do dano moral deve ser fixada em R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Em relação ao termo inicial da correção monetária, conforme entendimento já consolidado no colendo Superior Tribunal de Justiça, quando o valor da indenização for fixado, elevado ou reduzido pela instância ad quem, deve ser corrigido monetariamente a partir da publicação do acórdão, eis que, até então, se presume atual. Nesse sentido, é o teor da Súmula 362 do STJ: "a correção monetária do valor da indenização do dano moral incide desde a data do arbitramento".

No que se refere aos juros moratórios, tem-se que tal encargo deve incidir a partir da citação, por se tratar de ato processual que, nos termos do art. 219 do CPC/1973 (artigo 240 do CPC/2015), constitui em mora o devedor.

Considerando tais premissas, conheço e dou provimento, em parte, ao recurso interposto por LYRIO MAGALHÃES GONÇALVES.

Por derradeiro, mas não menos importante, passo à análise da apelação interposta por HABITACIONAL CONSTRUÇÕES SPE LTDA e MORADAS DAS TORRES CONSTRUÇÕES SPE LDA (ID 37298116).

No que tange à preliminar de incompetência absoluta, a mesma sequer foi conhecida, como justificado em linhas anteriores, em razão de não ter sido objeto da contestação oferecida pelas ora Apelantes, à época (ID 37298073).

No mérito, não há como acolher a pretensão de isenção de responsabilização no que tange à determinação de baixa na hipoteca, eis que tal mister decorre de obrigação legal, previsto no art. 251, I, da Lei de Registros Públicos, situação também já analisada no presente voto quando do enfrentamento da apelação interposta pelo BANCO BRADESCO (ID 37298108).

Portanto, tratando-se de questões já discutidas alhures e já sedimentado o entendimento deste Julgador, por se tratar de objeto de pedir idêntico, porém, de Apelantes distintos, conheço em parte a apelação interposta por HABITACIONAL CONSTRUÇÕES SPE LTDA e MORADAS DAS TORRES CONSTRUÇÕES SPE LDA e na parte conhecida, nego provimento ao Apelo.

Com essas considerações, CONHEÇO EM PARTE O RECURSO DE HABITACIONAL CONSTRUÇÕES SPE LTDA e MORADAS DAS TORRES CONSTRUÇÕES SPE LTDA, E NA PARTE CONHECIDA, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO, NÃO CONHECENDO A PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA; CONHEÇO E DOU PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO DE LYRIO MAGALHÃES GONÇALVES E CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO AO RECURSO DO BANCO BRADESCO S/A, nos termos do voto condutor.

É como voto.

Sala das Sessões, de de 2024.

FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO

JUIZ CONVOCADO – SUBSTITUTO DO 2º GRAU

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