PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO UNILATERAL PROMOVIDA PELA COMPRADORA. ALEGAÇÃO DE INVIABILIDADE TÉCNICA DO EMPREENDIMENTO E DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELA VENDEDORA. NÃO COMPROVAÇÃO. CUMPRIMENTO SUBSTANCIAL DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS. BOA-FÉ OBJETIVA. FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. VEDAÇÃO AO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. DANOS MATERIAIS CONFIGURADOS. DANOS MORAIS CARACTERIZADOS. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS NÃO MAJORADOS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 

1.        A controvérsia recursal cinge-se a verificar a legitimidade da resolução contratual promovida pela compradora, sob o fundamento de inviabilidade técnica do empreendimento e suposto inadimplemento da vendedora. 

2.        O contrato firmado entre as partes possui natureza bilateral e comutativa, devendo ser interpretado à luz dos arts. 421 e 422 do Código Civil, que consagram a força obrigatória das convenções, a boa-fé objetiva e a função social do contrato. 

3.        Embora válida, em tese, a cláusula resolutiva expressa fundada na viabilidade técnica e jurídica do negócio, o seu exercício não dispensa observância aos deveres anexos de lealdade, cooperação e confiança recíproca. 

4.        O conjunto probatório evidencia que a autora cumpriu substancialmente as obrigações assumidas, não se revelando juridicamente relevante o pequeno atraso na expedição da matrícula individualizada, porquanto o procedimento de regularização já se encontrava em fase final dentro do prazo contratual. 

5.        Incidência da teoria do adimplemento substancial, que impede a resolução do contrato quando o inadimplemento se mostra mínimo, irrelevante ou incapaz de comprometer a essência da prestação, prestigiando-se, nessa hipótese, a preservação do vínculo negocial. 

6.        A exigência de providências perante a SEINFRA para regularização de faixa de domínio não constava originalmente entre as obrigações pactuadas, tendo sido formulada posteriormente pela própria compradora, que, ainda assim, induziu a vendedora à adoção de medidas técnicas e administrativas onerosas para viabilização do negócio. 

7.        Configura violação à boa-fé objetiva e hipótese de vedação ao comportamento contraditório a conduta da compradora que exige providências complementares, cria legítima expectativa de continuidade da contratação e, em seguida, rescinde unilateralmente o pacto com base nas mesmas exigências que ela própria introduziu na relação contratual. 

8.        Ausente prova concreta de impedimento técnico definitivo e insuperável apto a inviabilizar a implementação do empreendimento pretendido, mostra-se ilegítima a resolução contratual promovida pela apelante.

9.        Os danos materiais são devidos, diante da comprovação do nexo causal entre as despesas suportadas pela autora para atendimento das exigências técnicas formuladas pela compradora e a posterior ruptura indevida do negócio, nos termos dos arts. 402 e 403 do Código Civil.

10.     Os danos morais restam caracterizados, pois a ruptura unilateral e injustificada de negócio imobiliário de elevado valor, após a realização de despesas e providências concretas para sua efetivação, supera o mero inadimplemento contratual e atinge a legítima confiança depositada na relação negocial.

11.     Deixa-se de promover a majoração da verba honorária em grau recursal, uma vez que os honorários advocatícios já foram fixados no patamar máximo legal.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível nº. 8001733-26.2023.8.05.0103, em que figuram como apelante e apelada as partes acima relacionadas.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, pelas razões a seguir expendidas no voto condutor.

Salvador (BA), 11 de maio de 2026. 

FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO 

JUIZ SUBSTITUTO DE 2º GRAU 

TITULARIDADE EM PROVIMENTO 26

RELATOR 

VII

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento. Por unanimidade. Realizou sustentação oral Dr. Márcio da Silva Geraldo e presente na sessão Dra. Larissa Cardoso e Silva.

Salvador, 19 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por RADAR BRASIL DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. contra sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara de Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Ilhéus/BA, nos autos da Ação Indenizatória por Danos Materiais e Morais nº 8001733-26.2023.8.05.0103, ajuizada por PORTAL SANTO AGOSTINHO CONSTRUTORA LTDA., na qual se discute a responsabilidade pelo desfazimento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

Consta da sentença que a autora alegou ter celebrado, em 20/07/2022, instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel com área aproximada de 1.800 m², situado na Avenida Tancredo Neves, em Ilhéus/BA, pelo valor de R$ 4.000.000,00. Sustentou que cumpriu as obrigações contratuais no prazo estipulado de 120 dias, apresentando a documentação necessária em 17/11/2022, mas foi surpreendida, no dia seguinte, com notificação unilateral de rescisão contratual pela compradora, sob alegação de inviabilidade técnica do empreendimento e ausência de documentação adequada. Afirmou, ainda, que, mesmo diante de exigência não prevista originalmente no contrato — consistente na obtenção de autorização junto à SEINFRA relativa à faixa de domínio da rodovia — providenciou projeto técnico e iniciou os procedimentos necessários, o que lhe gerou despesas no valor de R$ 12.000,00. Em razão disso, pleiteou indenização por danos materiais correspondentes ao referido valor e danos morais.

A requerida apresentou contestação arguindo preliminar de falta de interesse de agir, sob o argumento de que a autora não teria cumprido tempestivamente as obrigações contratuais, especialmente quanto à apresentação da matrícula individualizada do imóvel após o desmembramento da área. No mérito, sustentou que o contrato continha condições resolutivas expressas, que autorizavam a resolução do negócio caso se constatasse inviabilidade técnica ou jurídica do empreendimento. Alegou que estudos realizados indicaram a existência de faixa de domínio do DER-BA que inviabilizaria a construção pretendida, razão pela qual a rescisão contratual teria sido legítima. A autora apresentou réplica impugnando tais argumentos e reafirmando o cumprimento das obrigações contratuais. Após instrução probatória, com oitiva de testemunha e apresentação de alegações finais, sobreveio sentença.

O Juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos, reconhecendo que a autora cumpriu substancialmente as obrigações assumidas no contrato e que a rescisão promovida pela requerida violou os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato. Destacou que eventual atraso de 12 dias na expedição da matrícula após o desmembramento não caracterizaria inadimplemento relevante, aplicando-se a teoria do adimplemento substancial. Considerou, ainda, que a exigência de autorização da SEINFRA não constava das obrigações originalmente pactuadas, tendo sido imposta posteriormente pela compradora, e que a autora comprovou ter iniciado o procedimento de regularização. Assim, condenou a ré ao pagamento de R$ 12.000,00 a título de danos materiais e R$ 30.000,00 a título de danos morais, acrescidos de correção monetária e juros, além de honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Inconformada, a ré interpôs recurso de apelação, protocolado sob Id. 87783549 em 11/07/2025, sustentando, em síntese, que a sentença teria apreciado equivocadamente as provas produzidas nos autos.

Nas razões recursais, a apelante argumenta, inicialmente, que o contrato firmado entre as partes continha cláusulas resolutivas condicionando a concretização do negócio ao cumprimento de determinadas obrigações pela vendedora, entre elas a apresentação da matrícula individualizada do imóvel decorrente do desmembramento da área maior no prazo máximo de 120 dias. Afirma que tal obrigação não foi cumprida tempestivamente, pois a matrícula teria sido expedida apenas após o prazo estipulado, circunstância que afastaria a conclusão do juízo de origem quanto ao cumprimento das obrigações contratuais. Sustenta que a sentença incorreu em equívoco ao considerar irrelevante o atraso na documentação, defendendo que o cumprimento fora do prazo impediria a concretização do negócio diante da natureza das condições resolutivas pactuadas.

A apelante também sustenta que o contrato previa a realização de estudos de viabilidade técnica, jurídica e econômica do empreendimento, os quais revelaram a existência de faixa de domínio do DER-BA às margens da rodovia BA-001, circunstância que exigiria recuo obrigatório e comprometeria substancialmente a viabilidade do projeto comercial pretendido. Argumenta que, diante desse cenário, a resolução do contrato estaria autorizada pelas próprias cláusulas contratuais, uma vez que a concretização do negócio dependia da inexistência de impedimentos técnicos ou legais à implantação do empreendimento.

A recorrente acrescenta que não houve comprovação de que a autora estivesse efetivamente conduzindo procedimento administrativo perante a SEINFRA para regularização da área, afirmando que não foram apresentados documentos idôneos que demonstrassem a existência de processo administrativo em andamento, mas apenas guia de recolhimento não paga e documentos técnicos sem comprovação de validade. Sustenta, ainda, que as ARTs do CREA apresentadas não teriam sido acompanhadas do respectivo pagamento, o que, em sua ótica, comprometeria a validade da documentação.

Defende, também, que a atividade empresarial desenvolvida pela apelante consiste na prospecção de imóveis para instalação de empreendimentos comerciais, razão pela qual a realização de estudos técnicos de viabilidade constitui etapa essencial do negócio, justificando a previsão contratual de condições resolutivas. Alega que tais cláusulas visam resguardar investimentos de elevado valor e que, constatada a inviabilidade técnica do projeto, a resolução do contrato seria juridicamente legítima. Invoca precedentes jurisprudenciais sobre cláusulas resolutivas e inadimplemento contratual, sustentando que o contrato poderia ser resolvido diante do descumprimento das condições estabelecidas. Ao final, requer a reforma integral da sentença, com o reconhecimento da legitimidade da rescisão contratual e a consequente improcedência dos pedidos indenizatórios.

Após a interposição do recurso, a parte autora apresentou contrarrazões, juntadas sob Id. 87783553 em 05/08/2025, pugnando pelo não provimento da apelação.

Nas contrarrazões, a apelada sustenta, preliminarmente, a inadmissibilidade do recurso, alegando que a apelação não atenderia plenamente aos requisitos formais previstos no art. 1.010 do Código de Processo Civil. No mérito, defende a manutenção integral da sentença, reiterando que cumpriu todas as obrigações contratuais dentro do prazo estabelecido e que eventual atraso mínimo na expedição da matrícula não caracteriza inadimplemento capaz de justificar a resolução do contrato.

Argumenta, ainda, que a exigência de obtenção de autorização da SEINFRA relativa à faixa de domínio da rodovia foi imposta unilateralmente pela própria apelante após a celebração do contrato, não constando entre as obrigações originalmente pactuadas. Sustenta que, mesmo assim, diligenciou para atender à exigência, contratando profissional habilitado e elaborando projeto técnico para obtenção da autorização necessária, o que gerou despesas devidamente comprovadas nos autos. Afirma que a apelante, ao exigir providências adicionais e posteriormente rescindir o contrato sob fundamento nessas mesmas exigências, violou os princípios da boa-fé objetiva e da lealdade contratual.

A apelada também sustenta que a tese recursal busca apenas reinterpretar os fatos e provas já analisados pelo juízo de origem, sem demonstrar qualquer erro na apreciação do conjunto probatório, ressaltando que a sentença examinou de forma detalhada a documentação apresentada e concluiu corretamente pela responsabilidade da ré pela ruptura injustificada do negócio jurídico. Assim, requer a manutenção integral da sentença, com a condenação da apelante ao pagamento das verbas fixadas na decisão de primeiro grau.

Elaborei o presente relatório e, estando o feito em condições de julgamento, determinei inclusão em pauta.

Salvador/BA, 06 de março de 2026.

Desª. REGINA HELENA SANTOS E SILVA 

Relatora 

VII 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Do logo, entendo presentes os requisitos de admissibilidade do presente recurso.

Trata-se de Apelação Cível interposta por RADAR BRASIL DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. contra sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara de Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Ilhéus/BA, nos autos da Ação Indenizatória por Danos Materiais e Morais nº 8001733-26.2023.8.05.0103, ajuizada por PORTAL SANTO AGOSTINHO CONSTRUTORA LTDA., na qual se discute a responsabilidade pelo desfazimento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

A controvérsia devolvida à apreciação desta instância recursal consiste em verificar se a rescisão unilateral do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, promovida pela parte ré sob o argumento de inviabilidade técnica do empreendimento e suposto descumprimento de obrigações contratuais pela vendedora, ocorreu de forma legítima ou se configura inadimplemento contratual apto a ensejar o dever de indenizar.

Após detida análise dos autos, concluo que a sentença recorrida deve ser integralmente mantida.

Inicialmente, cumpre destacar que o contrato firmado entre as partes possui natureza bilateral e comutativa, sendo regido pelos princípios estruturantes da teoria geral dos contratos, notadamente a força obrigatória das convenções (pacta sunt servanda), a boa-fé objetiva e a função social do contrato, previstos nos arts. 421 e 422 do Código Civil.

É certo que o instrumento contratual previa cláusulas resolutivas condicionando a concretização do negócio à verificação da viabilidade técnica e jurídica do empreendimento a ser desenvolvido pela compradora. A existência de cláusula resolutiva expressa, em regra, é válida e admite a resolução do contrato diante da implementação da condição pactuada.

Contudo, o exercício desse direito não se revela absoluto, devendo ser interpretado e aplicado à luz do princípio da boa-fé objetiva, que impõe às partes deveres de lealdade, cooperação e transparência durante todas as fases da relação contratual.

No caso concreto, o conjunto probatório revela que a autora cumpriu substancialmente as obrigações assumidas no contrato, providenciando a documentação necessária e adotando as medidas exigidas para viabilizar a concretização do negócio jurídico.

Com efeito, embora a matrícula individualizada decorrente do desmembramento do imóvel tenha sido expedida poucos dias após o prazo originalmente estipulado, a prova dos autos evidencia que o procedimento já se encontrava em fase final de regularização dentro do período contratual, não se tratando de inadimplemento capaz de comprometer a essência da obrigação assumida.

Nessas circunstâncias, mostra-se aplicável ao caso a Teoria do Adimplemento Substancial, amplamente reconhecida pela jurisprudência, segundo a qual a resolução contratual não se justifica quando o inadimplemento se revela mínimo ou irrelevante diante do conjunto da obrigação cumprida.

A propósito, tem assentado a jurisprudência que, constatado o cumprimento substancial do contrato, a preservação do vínculo contratual mostra-se medida mais compatível com a boa-fé objetiva e com a função social do contrato. Vide precedentes ilustrativos:

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL Nº 0001952-98.2014.8.11. 0015 APELANTES: WAGNER BELIMCANTA e MARA OLIVA DEPINTOR APELADOS: JORGE MULLER, NELSA MATTEI e  CELSO MATTEIE M E N T A APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE INITIO LITTS ET INAUDITA ALTERA PARTE C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO – ALEGAÇÃO DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – PAGAMENTO DE 70% DO PREÇO CONTRATUAL – IMÓVEL ALIENADO A TERCEIRO – MANUTENÇÃO DO CONTRATO – SOLUÇÃO JURÍDICA QUE CONTEMPLA AS PREMISSAS DE BOA-FÉ E FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO – ESCORREITA APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL EM RELAÇÃO AO NEGÓCIO JURÍDICO OBJETO DA DEMANDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO – HONORÁRIOS MAJORADOS. Não é legítima a rescisão unilateral do contrato, em razão do adimplemento substancial do pacto. Na hipótese, resta evidenciado que os credores receberam a maior parte do pagamento referente ao imóvel objeto de litígio, de modo que caracterizado está o adimplemento substancial do contrato, o qual tem por finalidade vedar o uso desequilibrado do direito de resolução por parte dos credores, bem como o desfazimento desnecessário, primando pela preservação da avença, à luz dos princípios da boa-fé e da função social do contrato.  O montante de adimplemento de 70% do preço é sim capaz de implementar o parâmetro de substância para conclusão do adimplemento substancial, isso porque, neste contexto, deve ser sopesado não apenas a proporção do que foi efetivamente adimplido, mas, sobretudo, as drásticas consequências, complexas e desproporcionais advindas com a almejada rescisão contratual e retorno das partes ao status quo ante, mormente ao considerar que o imóvel não está mais na posse e é de direito do requerido que entabulou o contrato objeto do litígio, circunstância que recomenda a conservação da avença.  Para além do critério meramente matemático sustentado, conclui-se pela correção da sentença recorrida, na medida em que a conservação do negócio jurídico no caso em análise tem o condão de prestigiar o negócio jurídico ulterior realizado com terceiros, o que vai ao encontro da premissa de boa-fé e função social do contrato. Recurso desprovido. Sentença mantida. Honorários majorados.

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0001952-98.2014.8.11.0015, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 07/06/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/06/2023)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL. MORA DA COMPRADORA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. APLICABILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. 1. A Teoria do Adimplemento Substancial atua como instrumento de equidade colocado à disposição do intérprete, impondo, nas hipóteses em que a extinção da obrigação pelo pagamento esteja próxima do fim, a exclusão da possibilidade de resolução do contrato, mostrando-se coerente a preservação do pacto celebrado, caso em que é permitida, apenas, a cobrança do saldo em aberto, considerando como atentatório ao princípio da boa-fé, a reintegração do credor na posse do bem, encaixando-se ao caso em análise. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.

(TJ-GO - APL: 00503186720178090162, Relator: EUDÉLCIO MACHADO FAGUNDES, Data de Julgamento: 13/04/2020, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 13/04/2020)

Além disso, outro aspecto relevante da controvérsia reside na exigência formulada pela compradora relativa à obtenção de autorização junto à Secretaria de Infraestrutura do Estado da Bahia – SEINFRA para fins de regularização da faixa de domínio da rodovia situada nas proximidades do imóvel.

Conforme bem destacado na sentença, tal exigência não constava originalmente entre as obrigações pactuadas no instrumento contratual, tendo sido formulada posteriormente pela própria compradora durante a fase de execução do contrato.

Ainda assim, a autora diligenciou no sentido de atender à exigência superveniente, providenciando a elaboração de projeto técnico e adotando as medidas administrativas necessárias para obtenção da referida autorização, circunstância que inclusive gerou despesas comprovadas nos autos.

Nesse contexto, a posterior rescisão unilateral do contrato pela compradora, fundada precisamente nas mesmas exigências que ela própria introduziu na relação negocial, revela comportamento incompatível com os deveres de lealdade e confiança inerentes à boa-fé objetiva.

Tal conduta caracteriza hipótese típica de comportamento contraditório, vedado pelo ordenamento jurídico, conhecido na doutrina como venire contra factum proprium, instituto que impede que uma parte adote comportamento posterior incompatível com a confiança que anteriormente gerou na outra.

A respeito insta colacionar precedentes relevantes:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALOR PAGO, APLICAÇÃO DE MULTA POR DESCUMPRIMENTO DE CONTRATO, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INCIDÊNCIA DO CDC. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL APÓS TRÊS ANOS DA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. AFASTADA A CULPA DA VENDEDORA. DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DIREITO DE RETENÇÃO. PRECEDENTES STJ. CONTRATO FIRMADO ANTES DA VIGÊNCIA DA LEI 13.786/18. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. TAXA DE INTERMEDIAÇÃO E CORRETAGEM. DANOS MORAIS. AFASTADOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. MULTA MORATÓRIA. AFASTADA. HONORÁRIOS. REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. 1. Aos contratos de compra e venda de imóvel são aplicáveis as normas do diploma consumerista (artigos 2º e 3º, CDC). 2. Aplicável no caso em exame, a regra do denominado ?nemo potest venire contra factum proprium?, que pode ser conceituado como a proibição de se adotar um segundo comportamento que seja contraditório a um primeiro, anteriormente exercido e que, por meio dessa contradição, restem feridas legítimas expectativas emanadas da conduta inicial vinculante. 3. Em que pese ter ocorrido o atraso na entrega das obras de infraestrutura a compradora pleiteou a rescisão contratual somente após três anos da data da entrega das obras em questão. 4. Tratando-se de relação jurídica submetida ao Código de Defesa do Consumidor, impende a aplicação da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), segundo qual o promitente vendedor deve restituir as parcelas pagas, imediatamente e de forma parcial, nos casos em que o promitente comprador der causa à rescisão, como ocorre nos autos. 5. De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, impende fixar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco) por cento, dos valores pagos pela compradora/apelada, considerando que o contrato fora firmado em 05/10/2013, ou seja, antes da entrada em vigor da Lei 13.786/18. 6. Havendo cláusula contratual expressa que estipula o pagamento de comissão de corretagem diretamente ao responsável pela intermediação do negócio jurídico, não há falar-se na restituição da quantia paga a esse título como decorrência da resolução do contrato em razão da inadimplência das partes contratantes. 7. Não tendo sido reconhecida a culpa da construtora pela rescisão contratual, faz-se necessária a reforma da sentença para que seja afastada a condenação ao pagamento da multa penal moratória. 8. Diante da ausência de culpa da construtora na rescisão contratual, somado ao fato de que a parte autora permaneceu adimplindo as parcelas do contrato e, após ter recebido o imóvel em 2017, permaneceu na posse do bem por três anos para, só então, ajuizar a presente demanda, conclui-se que não há falar em dano moral. 9. A jurisprudência consolidada neste Sodalício é no sentido de que o mero inadimplemento contratual não se revela suficiente a ensejar dano de ordem moral, hábil a perceber indenização, considerando como hipótese de mero dissabor do cotidiano. 10. Os juros moratórios devem incidir desde o trânsito em julgado da sentença. 11. Considerando que a parte apelante foi, minimamente sucumbente, posto que conseguiu reverter, em segundo grau, a sentença dantes proferida, em quase todos os seus capítulos, conclui-se que os ônus sucumbenciais deverão ser invertidos, ao passo que ficarão a cargo da parte apelada, exclusivamente. 12. considerando o parcial provimento do presente recurso, não há falar em majoração dos honorários neste grau recursal. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. SENTENÇA REFORMADA.

(TJ-GO 53440862120208090049, Relator: DESEMBARGADOR JAIRO FERREIRA JUNIOR - (DESEMBARGADOR), 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 11/05/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECÍFICADO. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. NULIDADE CONTRATUAL. NÃO RECONHECIDA. AUSÊNCIA DE PROVA DA ONEROSIDADE EXCESSIVA PARA O APELANTE E DA EXTREMA VANTAGEM AO APELADO. SITUAÇÃO DOS AUTOS QUE NÃO SE ENQUADRA COMO IMPREVISÍVEL OU EXTRAORDINÁRIA. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DO VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. PREQUESTIONAMENTO. Código de Defesa do Consumidor. Não se aplica à lide o regramento do Código de Defesa do Consumidor, pois o serviço utilizado se enquadra como insumo da atividade do profissional. Entendimento Jurisprudencial do STJ. Mérito. A parte apelante pretendeu a rescisão contratual da relação havida entre as partes há mais de nove anos. Todavia, não há nos autos elementos que demonstrem a excessiva onerosidade na sua prestação, tampouco a extrema vantagem à apelada, visto que o mero aumento de preço do produto não é causa suficiente para comprovar a tese do recurso. Ademais, a variação do preço fora devidamente pactuada e de comum acordo pelas partes, de forma que o fato sequer é imprevisível ou extraordinário. Além disso, não se pode cogitar a nulidade de uma cláusula contratual que durante nove anos foi interessante à apelante, sob pena de violação do princípio do venire contra factum proprium.... Prequestionamento. O Julgador não está obrigado a se manifestar sobre todos os artigos de lei invocados pela parte. Prequestionamento descabido. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO. UNÂNIME. ( Apelação Cível Nº 70073460255, Décima Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Alexandre Kreutz, Julgado em 17/07/2018).

(TJ-RS - AC: 70073460255 RS, Relator: Alexandre Kreutz, Data de Julgamento: 17/07/2018, Décima Primeira Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 20/07/2018)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA POR PERDAS E DANOS – PRETENSÃO FUNDADA EM DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – VENDA DE ENERGIA ELÉTRICA NO AMBIENTE DE CONTRATAÇÃO LIVRE (ACL) – ASSINATURA DE PROPOSTA DE COMPRA E VENDA – DESISTÊNCIA PELA PARTE COMPRADORA – AJUIZAMENTO DE AÇÃO PELA VENDEDORA – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARA CONDENAR A REQUERIDA A PAGAR O VALOR INTEGRAL DO CONTRATO – INSURGÊNCIA DA COMPRADORA – (1) – ALEGAÇÃO DE QUE O PACTO NÃO CRIOU VÍNCULO CONTRATUAL – DESCABIMENTO – CONFIGURAÇÃO DE PRÉ-CONTRATO – DOUTRINA ACERCA DO TEMA – ARTIGOS 462, 463, 464 E 465 DO CÓDIGO CIVIL/02 – PRECEDENTE – VÍNCULO CONSTATADO – PLEITO RECHAÇADO – (2) – ALEGAÇÃO DE QUE O CONTRATO FOI ASSINADO POR QUEM NÃO DETINHA PODERES – DOCUMENTO ASSINADO POR PROCURADOR AUTORIZADO – VEDAÇÃO DO “VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM"– APLICAÇÃO DOS PRINCÍPIOS DA BOA–FÉ E DA PROBIDADE – ARTIGO 422 – PRECEDENTES – ASSINATURA VÁLIDA PARA CONTRAIR A OBRIGAÇÃO EM TELA – (3) – IRRESIGNAÇÃO CONTRA PUNIÇÃO PELO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – CAUSA MADURA - RESCISÃO DE CONTRATO PRELIMINAR QUE ENSEJA RESPONSABILIDADE CIVIL – NÃO ESTIPULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL OU RESCISÓRIA – IRRELEVÂNCIA – CONTRATO PREAMBULAR QUE APRESENTA CONTEÚDO COM CRITÉRIOS MÉTRICO, QUALITATIVO E QUANTITATIVO DA ENERGIA A SER FORNECIDA– NECESSIDADE DE REPARAÇÃO POR DANOS EMERGENTES A SEREM CALCULADOS EM FASE DE LIQUIDAÇÃO NO PATAMAR DE 30% DO TOTAL DECLINADO NO AJUSTE, COMO FORMA COMPENSATÓRIA PELO ROMPIMENTO ABRUPTO E UNILATERAL DO NEGÓCIO PRÉ-ENTABULADO – LÓGICA DO RAZOÁVEL - DOUTRINAS – PLEITO DESCABIDO DO APELO – (4) – APURAÇÃO DO VALOR DEVIDO À TÍTULO INDENIZATÓRIO – DOUTRINA – AFIRMAÇÃO QUE PREJUÍZO QUE DEVE SER DEMONSTRADO – PRECEDENTE – AUSÊNCIA DE PROVA DO PREJUÍZO EXATO COMO SENDO O VALOR TOTAL DO CONTRATO – SENTENÇA QUE ESTABELECEU INDENIZAÇÃO DE 100% DO AJUSTE ANTECIPADO QUE COMPORTA REFORMA NESSA EXTENSÃO PARA MODULAR E ALTERAR O"QUANTUM"INDENIZATÓRIO – CONDENAÇÃO FUNDAMENTADA NO ARTIGO 927 DO MESMO CODEX – MONTANTE REDUZIDO PARA 30% SOBRE O VALOR DO CONTRATO – ADEQUAÇÃO ARRIMADA NOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE - (5) – CORREÇÃO MONETÁRIA QUE DEVE SE DAR PELO IPCA – ARTIGO 389 DO CPC/15 – JUROS DE MORA CORRESPONDENTES À TAXA LEGAL (SELIC - IPCA) – ARTIGO 406 DO CC/02 – PRECEDENTE QUALIFICADO DO STJ - ARESP 2.059.743 E LEI 14.905/2024 – REL. MIN ANTONIO CARLOS FERREIRA – (6) – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJ-PR 00159268920238160035 São José dos Pinhais, Relator: Fabian Schweitzer, Data de Julgamento: 01/07/2025, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: 03/07/2025)

Não se mostra admissível, portanto, que a compradora exija da vendedora a adoção de providências técnicas e administrativas, induzindo-a à realização de despesas para viabilizar o negócio, e, posteriormente, utilize essas mesmas circunstâncias como fundamento para rescindir unilateralmente o contrato.

Assim, ausente demonstração concreta de impedimento técnico definitivo que inviabilizasse a implementação do empreendimento pretendido, não há como reconhecer a legitimidade da resolução contratual promovida pela apelante.

Diante desse cenário, correta a conclusão do juízo de origem ao reconhecer que a rescisão contratual decorreu de conduta imputável à própria ré, configurando inadimplemento contratual apto a ensejar o dever de indenizar.

No que se refere aos danos materiais, a condenação ao ressarcimento das despesas suportadas pela autora para atendimento das exigências técnicas formuladas pela compradora mostra-se adequada, uma vez demonstrado nos autos o nexo causal entre tais gastos e a conduta da ré.

Com efeito, os valores despendidos pela autora com elaboração de projeto técnico e providências administrativas junto aos órgãos competentes constituem consequência direta da execução do contrato e das exigências formuladas pela compradora, devendo ser ressarcidos com fundamento nos arts. 402 e 403 do Código Civil.

No tocante aos danos morais, também não merece reparo a sentença.

A ruptura unilateral e injustificada de contrato envolvendo negociação imobiliária de elevado valor, após a parte autora já ter realizado despesas e adotado providências para viabilizar o negócio, ultrapassa a esfera do mero aborrecimento contratual, atingindo a esfera da confiança legítima depositada na relação negocial.

A frustração abrupta de legítima expectativa de concretização do negócio, somada aos transtornos decorrentes da rescisão arbitrária, configura ofensa à esfera extrapatrimonial da parte autora, justificando a condenação indenizatória fixada pelo juízo de origem, cujo valor se revela proporcional e adequado às circunstâncias do caso concreto.

Colaciono os seguintes precedentes que guardam similaridade com o caso em apreço:

RECURSOS DE APELAÇÃO. RESPONSABILIDADE CIVIL PRÉ-CONTRATUAL. Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais em face de Imobiliária. Tratativas de locação de imóvel comercial; Imobiliária que confirma a realização do contrato e autoriza o futuro locatário a iniciar os procedimentos de abertura da empresa. Ruptura unilateral da negociação por recusa do Locador após o início dos preparativos do Autor/Apelado. Quebra da boa-fé objetiva e da legítima expectativa na fase pré-contratual (Culpa in contrahendo). Dever de indenizar configurado. Dano moral mantido em R$ 10.000,00. Dano material: necessidade de vedação ao enriquecimento sem causa. Condenação ao ressarcimento por aquisição de bens móveis e utensílios deve ser condicionada à entrega dos itens à Apelante. Recurso de Apelação PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10139089620218260576 São José do Rio Preto, Relator: Marcello do Amaral Perino, Data de Julgamento: 09/10/2025, 33ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/10/2025)]

RECURSO ORDINÁRIO. DANOS MATERIAIS E MORAIS. PERDA DE UMA CHANCE. LEGÍTIMA EXPECTATIVA INJUSTIFICADAMENTE FRUSTADA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. A perda de uma chance é o dano material ou moral decorrente da frustração da legítima e bastante provável, dentro de uma lógica razoável, expectativa provocada pela ação ou omissão de uma das partes em um negócio jurídico. Tal instituto jurídico tem como fundamento a necessidade de as partes atuarem, mesmo no período anterior à concretização do negócio jurídico, com a observância da boa-fé, da lealdade e da cooperação, conforme estatui o art. 422 do CC. Assim, uma vez violada a legítima expectativa de umas das partes em relação a um direito ou negócio jurídico, deve ser compelida a parte que deu causa a frustração ou perda de uma chance a pagar indenização por danos materiais e morais oriundos do seu ato ilícito (arts. 186 e 187 do CC). Não se olvida que o empregador detenha o poder de direção e que é dele também o risco do empreendimento, porém não se admite que ele lance mão de todo e qualquer expediente para aumentar o seu lucro. Há, pois, a intransponível barreira da dignidade da pessoa humana e dos direitos da personalidade. Nesse passo, o exercício desse direito potestativo do empregador (contratar ou não - dispensar ou não) não pode ser posto em prática com manifesto abuso, sob pena de configurar-se ato ilícito (art. 187 do CC). No quadro fático dos autos, constata-se que a reclamada fez incutir no reclamante a legítima confiança de que seria contratado, dado que chegou inclusive a realizar o exame admissional e, logo em seguida, sem qualquer justificativa comprovada nos autos, deixou de admiti-lo aos seus quadros. Com efeito, o pedido de demissão levado a cabo pelo reclamante se baseou na legítima confiança de que seria efetivamente contratado pela reclamada, o que não veio a ocorrer por fato estranho à relação entre as partes, sem qualquer prova nos autos. Ora, tal fato constitui verdadeiro abuso do direito. Isso porque a conduta da reclamada incorreu em violação dos direitos de personalidade do trabalhador e da sua dignidade enquanto empregado, haja vista que a nítida e contestável caracterização do dano por perda de uma chance. O fato de a reclamada ter ofertado outro cargo (auxiliar de serviços gerais) não a isenta nem exclui o abuso do direito, dado que o autor já teria efetivado a sua demissão junto à empregadora, bem como não era essa a promessa dada pela reclamada quando levou o reclamante a se submeter ao processo seletivo. De tal sorte, no que toca ao nexo causal, tem-se que a conduta ilícita da recorrida (abuso de direito) violou diretamente direito da personalidade da parte autora. Nesse contexto, vislumbram-se a conduta ilícita da ré (abuso de direito), o nexo causal e o dano a direito da personalidade, o que implica a reparação do dano moral, nos termos dos arts. 186, 187 e 927 do CC.

(TRT-1 - Recurso Ordinário - Rito Sumaríssimo: 01007745620235010009, Relator: JOSE MATEUS ALEXANDRE ROMANO, Data de Julgamento: 25/02/2025, Quarta Turma)

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. PROCESSO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SINAL PERFECTIBILIZADO. VENDA DO IMÓVEL NEGOCIADO A TERCEIROS. CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DANO MORAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. 1. A relação a envolver o corretor de imóveis e as partes do negócio que intermedeia é de consumo. Precedentes. 2. Na hipótese, o contrato verbal foi rompido pelo vendedor do imóvel, figurando o corretor como intermediador. O descumprimento do contrato se deu por culpa dos réus que, apesar de terem recebido o sinal da autora, venderam o imóvel prometido a terceiro. 3. Indiscutível o direito à restituição à autora, promitente compradora, do valor pago ao corretor a título de regularização documental do imóvel e início do processo de financiamento, pois não foi concretizado a transação imobiliária, nem houve a devida prestação de contas da destinação do valor repassado a título de sinal. 4. Resta configurado o dano moral, pois houve legítima expectativa frustrada da promitente-compradora de concluir o negócio pelo qual adiantou quantia a título de sinal, e teve a ingrata surpresa e frustração de ver o aludido imóvel vendido a terceiro, não logrando sequer obter a restituição do valor pago. Quantum indenizatório (R$ 5.000,00) que não merece minoração. 5. Recurso conhecido e não provido.

(TJ-DF 0706602-74.2017.8.07.0009 1853560, Relator: MAURICIO SILVA MIRANDA, Data de Julgamento: 24/04/2024, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: 13/05/2024)

Desse modo, não se verificando qualquer equívoco na análise do conjunto probatório ou na aplicação do direito ao caso concreto, impõe-se a manutenção integral da sentença recorrida.

Diante do exposto, voto no sentido de CONHECER do recurso de apelação e NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios fundamentos. Deixo de majorar, em razão dos honorários terem sido arbitrados em patamar máximo.

Salvador (BA), 11 de maio de 2026. 

FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO 

JUIZ SUBSTITUTO DE 2º GRAU 

TITULARIDADE EM PROVIMENTO 26

RELATOR 

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