PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. ATRASO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTO. ILÍCITO CONTRATUAL CARACTERIZADO. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. DANO MORAL CONFIGURADO. VALOR RAZOÁVEL CONSIDERANDO QUE SÃO DOIS AUTORES. APELAÇÕES A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

Preliminar de ilegitimidade passiva. De início, impõe-se examinar questão relativa à extinção do feito em relação à ré SP-01 - Construções e Empreendimentos Imobiliários Ltda. - SPE, suscitada em sua apelação. Não lhe assiste qualquer razão, uma vez que consta seu nome no contrato firmado entre as partes (ID 19233907), como Outorgante Vendedora e Credora Fiduciária, não podendo se eximir de sua responsabilidade, uma vez que comercializou o empreendimento.

Constou da sentença impugnada que o contrato firmado entre as partes não prevê de forma clara e precisa se o valor pago, ainda que conste na inicial como comissão de corretagem, está previsto como mero sinal ou comissão de corretagem, razão pela qual fariam jus autores à devolução. Inexiste previsão contratual acerca da cobrança de comissão de corretagem, contudo consta do item 2.1.2.(A1) (ID 19233907) o valor do sinal pago, correspondente a R$ 612,50 (seiscentos e doze reais e cinquenta centavos), que deve ser ressarcido aos apelados e, portanto, incluído na condenação, não havendo que se falar em ilegitimidade passiva quanto ao referido valor.

Consta do contrato assinado em 18/11/2011 (IDs 19233904 e 19233907), em seu item 2.1.3.(E), que o prazo de entrega do empreendimento foi fixado em 24 (vinte e quatro) meses, e que poderia ser prorrogado “consoante cronograma aprovado pela Prefeitura Municipal”. Todavia, consta do Termo de Liberação de ID 19233950, expedido pela Prefeitura de Feira de Santana somente em 11/12/2015, que as obras de infra-estrutura teriam sido parcialmente concluídas, e que o loteamento estaria liberado para que as unidades requeressem, individualmente, os respectivos Alvarás de Construção, condicionada a concessão do Habite-se ao término das obras de infra-estrutura. Diante disso, o empreendimento, que deveria ter sido entregue em 18/11/2013, somente foi disponibilizado para que os recorridos iniciassem a construção de suas unidades em 11/12/2015. Não resta evidenciada, portanto, qualquer excludente de responsabilidade das rés, devendo arcar com as consequências contratuais e legais decorrentes do atraso na entrega do imóvel aos autores e descumprimento do prazo acordado pelas partes. Constatado o ilícito contratual, impõe-se o reconhecimento do direito do autor à devolução das parcelas pagas, nos termos da jurisprudência do STJ.

No que tange aos juros de mora, o entendimento consolidado do STJ sobre a questão é pela sua incidência a partir da citação, nos termos do enunciado da Súmula 85, conforme estabelecido na sentença.

O entendimento consolidado do STJ é pelo cabimento da restituição integral das parcelas pagas, conforme estabelecido na sentença.

Em relação aos danos morais, cumpre salientar que, nos termos do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça a hipótese deve ser analisada caso a caso. Assim, o mero descumprimento contratual não constitui, por si só, causa de dano moral indenizável, eis que constitui em regra mero aborrecimento relativo à relação contratual. Sendo assim, para o reconhecimento da existência de dano moral faz-se necessária a demonstração de que o ilícito praticado excedeu o simples descumprimento contratual, gerando dano não limitado à esfera patrimonial dos autores, o que, a toda evidência, restou demonstrado no caso presente, uma vez que o imóvel somente foi entregue em dezembro de 2015, quando seu prazo normal seria em novembro de 2013. Assim, uma vez configurado o dano moral e a culpa da ré, resta configurado o nexo de causalidade e, portanto, o direito à indenização.

No que se refere ao valor arbitrado, este deve corresponder ao tamanho da ofensa, não devendo servir como forma de enriquecimento sem causa, ao mesmo tempo em que deve significar uma punição para o agente. A tarefa é difícil para o julgador, que tem que optar por um valor que possa reparar um sofrimento pessoal. No caso em tela, conclui-se que o valor da indenização, fixado em R$ 15.000,00 (quinze mil reais), afigura-se razoável em relação ao referidos parâmetros, mormente se considerando que são dois os demandantes, de acordo, inclusive com a natureza da ofensa.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº 0507783-37.2014.8.05.0080, de Feira de Santana, em que figuram, como apelantes, SP-27 Empreendimentos Imobiliários Ltda., Urbplan Desenvolvimento Urbano S/A e SP-01 - Construções e Empreendimentos Imobiliários Ltda. - SPE e, como apelados, Marcel Antônio Lima de Araújo e Marta Janete da Silva Araújo.

Acordam os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível, do Tribunal de Justiça da Bahia, por votação unânime, rejeitada a preliminar, em negar provimento às apelações.

Sala das Sessões,            de                                                de 2022.

Presidente

Desa. Maria da Purificação da Silva

Relatora

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 22 de Novembro de 2022.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Cuida-se de ação de indenização proposta por Marcel Antônio Lima de Araújo e Marta Janete da Silva Araújo contra SP-01 - Construções e Empreendimentos Imobiliários Ltda. - SPE, SP-27 Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Urbplan Desenvolvimento Urbano S/A.

A ação teve como finalidade a reparação de danos decorrentes do atraso na entrega de imóvel.

Adota-se, como próprio, o relatório da sentença apelada, de ID 19233977, acrescentando que o juiz da causa julgou procedentes os pedidos, declarando a rescisão do contrato de compra e venda e condenando as rés, solidariamente, a restituírem aos autores o valor de R$ 7.273,77 (sete mil, duzentos e setenta e três reais e setenta e sete centavos), acrescido de juros moratórios de 1% ao mês, desde a citação, e correção monetária das parcelas pagas para efeitos de restituição, a partir de cada desembolso, nos termos do AgRg no REsp 1222042/RJ, além de indenização por danos morais, no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10,5% do valor da condenação.

Inconformadas, apelaram as rés SP-27 Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Urbplan Desenvolvimento Urbano S/A, com razões de ID 19233993, suscitando, preliminarmente, questão relativa à sua ilegitimidade passiva quanto à taxa de corretagem, aduzindo que não foram responsáveis pela prestação dos serviços de corretagem, tampouco pela cobrança dos valores, tratando-se de uma transação realizada entre os autores e corretor autônomo, que intermediou a negociação, motivo pelo qual o valor relativo à taxa foi pago exclusivamente ao corretor, terceiro estranho à lide.

Aduziram que inexiste culpa pelo alegado atraso na entrega do empreendimento, porquanto restou comprovado que a mora está diretamente relacionada ao atraso da Prefeitura, ressaltando que, ao contrário do que foi sustentado, as obras foram efetivamente concluídas, existindo autorização do Poder Público para construção das casas nos lotes, porquanto a Prefeitura de Feira de Santana aprovou o projeto do Loteamento, tendo o habite-se sido expedido em 2014, razão pela qual desde dezembro de 2014 os autores tinham autorização legal para construírem em seus terrenos e, via de consequência, passar a exercer a posse direta do bem, não havendo que se falar em atraso nas obras de infraestrutura, pois as obras foram executadas de acordo com o projeto aprovado pelo município, tendo o empreendimento sido entregue, pois a Prefeitura Municipal expediu o competente TVO do empreendimento, dando conta de que as obras de infraestrutura foram finalizadas, nos termos que autoriza a Lei 6.766/79 e de acordo com o cronograma da Prefeitura, inexistindo descumprimento contratual, ressaltando a possibilidade de prorrogação das obras de infraestrutura até o limite legal previsto na referida lei, de 4 (quatro) anos.

Defenderam o descabimento do pedido de rescisão contratual, afirmando que o contrato definitivo foi firmado nos termos da Lei nº 9.514/97, tendo os apelados entregado o bem adquirido em garantia do pagamento da dívida, cujo instrumento foi redigido como determina a referida Lei, salientando que a extinção do contrato somente deve ocorrer nas hipóteses de: a) quitação da dívida; b) inadimplência, quando haverá o leilão do imóvel para pagamento da dívida; c) dação em pagamento; d) cessão de direitos, na qual a Compradora dá o próprio bem adquirido em pagamento da dívida contraída, possibilitando a rescisão sem ônus ao Comprador.

Afirmaram que seria descabida a alegação de aplicação do CDC ao caso, em especial o art. 53, tendo em vista dois princípios basilares do direito, quais sejam: (a) o princípio da especialidade (lex specialis derogat legi generali), segundo o qual a norma especial afasta a incidência da norma geral e; (b) princípio da posterioridade, que determina que a lei posterior prevalece sobre a anterior nos pontos em que incompatíveis (Art. 2º, § 1º da Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro – Lei nº 4.657/1942).

Defenderam ainda a possibilidade de retenção de 30% dos valores pagos, além das deduções referentes aos custos para registro, ITBI, IPTU e emolumentos cartorários, para retorno da propriedade imóvel, de forma a manter o equilíbrio econômico-financeiro do Empreendimento, sob pena de prejuízos, inclusive, aos demais compradores de imóveis do mesmo empreendimento.

Pediram a reforma da sentença no que tange à incidência de juros de mora, que deveria ocorrer a partir do trânsito em julgado da sentença, e ainda quanto à condenação em danos morais, não comprovados, em valor que considerou excessivo.

Também apelou a demandada SP-01 - Construções e Empreendimentos Imobiliários Ltda. - SPE, com razões de ID 19234006, suscitando, preliminarmente, questão relativa à nulidade do processo, por ilegitimidade passiva, afirmando que não foi responsável pela edificação e comercialização do empreendimento, sendo mera proprietária do terreno no qual foram demarcados os lotes, não possuindo controle gerencial sobre a elaboração dos contratos, execução das obras ou qualquer aspecto negocial, inexistindo relação consumerista entre as partes.

Sustentou que, ainda que se entenda cabível manter a rescisão do negócio, com a restituição dos valores pagos pelos apelados, não se pode deixar de observar a sua culpa pelo desfazimento do negócio, impondo prejuízos à Empreendedora (SCOPEL) que teve de arcar com diversos custos administrativos (comercialização, divulgação, tributos, etc) para a celebração e manutenção do negócio, o que, segundo o entendimento jurisprudencial majoritário, lhe garante uma retenção mínima de 25% dos valores pagos e não 10% como constou da sentença recorrida.

Aduziu que não houve dano moral a ser indenizado, pedindo a redução da condenação, considerada elevada.

Apesar de intimados, os apelados não contraminutaram os apelos, conforme certificado no ID 19234022.

Distribuídos os autos a esta Primeira Câmara Cível, coube-me a relatoria.

É o relatório, que submeto à apreciação dos demais integrantes desta Câmara.

Em cumprimento do art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta, salientando que se trata de julgamento passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC, c/c art. 187, I, do RITJBA.

Salvador, 25 de outubro de 2022.

Desa. Maria da Purificação da Silva

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Consoante exposto no relatório, cuida-se de ação de indenização proposta por Marcel Antônio Lima de Araújo e Marta Janete da Silva Araújo contra SP-01 - Construções e Empreendimentos Imobiliários Ltda. - SPE, SP-27 Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Urbplan Desenvolvimento Urbano S/A, julgada procedente.

A ação teve como finalidade reparação de danos decorrentes de atraso na entrega de imóvel.

De início, impõe-se examinar questão relativa à extinção do feito em relação à ré SP-01 - Construções e Empreendimentos Imobiliários Ltda. - SPE, suscitada em sua apelação.

Não lhe assiste qualquer razão, uma vez que consta seu nome no contrato firmado entre as partes (ID 19233907), como Outorgante Vendedora e Credora Fiduciária, não podendo se eximir de sua responsabilidade, uma vez que comercializou o empreendimento.

Pela rejeição da preliminar.

Em seu apelo, as rés SP-27 Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Urbplan Desenvolvimento Urbano S/A, suscitaram questão relativa à sua ilegitimidade passiva quanto à taxa de corretagem, aduzindo que não foram responsáveis pela prestação dos serviços de corretagem, tampouco pela cobrança dos valores, tratando-se de uma transação realizada entre os autores e corretor autônomo, que intermediou a negociação.

Constou da sentença impugnada que o contrato firmado entre as partes não prevê de forma clara e precisa se o valor pago, ainda que conste na inicial como comissão de corretagem, está previsto como mero sinal ou comissão de corretagem, razão pela qual fariam jus autores à devolução.

De fato, inexiste previsão contratual acerca da cobrança de comissão de corretagem, contudo consta do item 2.1.2.(A1) (ID 19233907) o valor do sinal pago, correspondente a R$ 612,50 (seiscentos e doze reais e cinquenta centavos), que deve ser ressarcido aos apelados e, portanto, incluído na condenação, não havendo que se falar em ilegitimidade passiva quanto ao referido valor.

Afirmaram as apelantes que não houve atraso na conclusão dos lotes, tendo as unidades sido liberadas para construção após expedido o Habite-se, em dezembro/2014.

Consta do contrato assinado em 18/11/2011 (IDs 19233904 e 19233907), em seu item 2.1.3.(E), que o prazo de entrega do empreendimento foi fixado em 24 (vinte e quatro) meses, e que poderia ser prorrogado “consoante cronograma aprovado pela Prefeitura Municipal”.

Todavia, consta do Termo de Liberação de ID 19233950, expedido pela Prefeitura de Feira de Santana somente em 11/12/2015, que as obras de infra-estrutura teriam sido parcialmente concluídas, e que o loteamento estaria liberado para que as unidades requeressem, individualmente, os respectivos Alvarás de Construção, condicionada a concessão do Habite-se ao término das obras de infra-estrutura.

Diante disso, o empreendimento, que deveria ter sido entregue em 18/11/2013, somente foi disponibilizado para que os recorridos iniciassem a construção de suas unidades em 11/12/2015.

Nesse sentido, vale transcrever a sentença atacada, no particular:

“Resta induvidoso que se aplica o previsto no contrato firmando entre as partes (vendedor e comprador), ou seja, o lapso de vinte e quatro meses com tolerância máxima vinte e quatro meses, cláusula 2.13, lera ‘E’ (do contrato) páginas 12, para conclusão da obra de infraestrutura.

Inclusive o contrato traduz nítida violação as regras do Código de Defesa do Consumidor.

Embora não é dado a ninguém se escusar do cumprimento da lei alegando desconhecimento desta, a estipulação de prazo de vinte e quatro meses prorrogáveis de acordo com a Lei 6.766/79 (ou seja, mais vinte e quatro) traduz ‘certa esperteza’ dos demandados; já que evidentemente a maioria quase absoluta dos compradores não são (seriam) versados em ciências jurídicas e não saberiam qual é tal prazo, inclusive sequer menciona (o contrato) o artigo da lei (supracitada), afirmando o prazo genericamente, em nítida violação ao dever de informação, já que a cláusula não é precisa.

Entendo, inclusive, que o prazo para cumprimento da obrigação seria apenas de vinte e quatro meses, prorrogáveis no máximo por noventa dias, que é o prazo de tolerância fixado pelo Colendo Tribunal da Cidadania alusiva a contrato de compra e venda de imóveis (na planta ou em construção).

Contudo, tal hipótese não é controvertido. Pois a autora aceitou o prazo para conclusão do empreendimento em quatro anos.

Evidentemente os termos daquela norma, como mencionado acima não vinculam o consumidor, portanto, o máximo que poderia se entender é que o prazo é de vinte e quatro meses, prorrogados por mais vinte e quatro.

É nitidamente abusiva a cláusula contratual que impõe o termo a quo, como a aprovação/liberação pelo Poder Executivo Municipal é iníqua e abusiva, já que transfere ônus do fornecedor/prestador de serviço ao consumidor.

A alegação, com a devida vênia, de caso fortuito ou força maior, ou ainda que não teve culpa, atraso na apreciação/aprovação do projeto pelo município, é risco atinente a atividade econômica dos acionados, sendo certo que inércia/ineficiência do serviço público no Brasil não pode ser alegado como imprevisto (teoria da imprevisão)”.

Não resta evidenciada, portanto, qualquer excludente de responsabilidade das rés, devendo arcar com as consequências contratuais e legais decorrentes do atraso na entrega do imóvel aos autores e descumprimento do prazo acordado pelas partes.

Constatado o ilícito contratual, impõe-se o reconhecimento do direito do autor à devolução das parcelas pagas, nos termos da jurisprudência do STJ, exemplificada na ementa a seguir transcrita:

“CIVIL E PROCESSUAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, CUMULADA COM PERDAS E DANOS E DEVOLUÇÃO DE PRESTAÇÕES PAGAS. RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DA EMPRESA PELO DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. RESCISÃO PROCEDENTE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. RECURSO ESPECIAL. MATÉRIA DE FATO. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7-STJ. JUROS DE MORA. CÁLCULO. CÓDIGO CIVIL ANTERIOR, ART. 1.062. CÓDIGO CIVIL ATUAL, ART. 406. INCIDÊNCIA. DANOS MORAIS E MATERIAIS REJEITADOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. HONORÁRIOS. COMPENSAÇÃO. CPC, ART. 21. I. Procede o pedido de rescisão de compromisso de compra e venda, com a restituição integral, pela ré, das parcelas pagas, quando demonstrado que a incorporadora foi responsável pela frustração do contrato em virtude de atraso na conclusão da obra, afastada a hipótese de culpa concorrente (Súmula n. 7-STJ). II. Juros moratórios devem ser calculados na forma do art. 1.062 do Código Civil anterior até a vigência do atual, a partir de quando deve ser observado o art. 406. III. Se a autora postula na exordial a reparação por danos materiais e morais, além da restituição das parcelas pagas, cuidando-se de verbas de naturezas distintas, o acolhimento de apenas uma delas, com a rejeição das outras, implica em sucumbência parcial, a ser considerada na compensação ou fixação das custas processuais e honorários advocatícios. IV. Recurso especial conhecido em parte e parcialmente provido. (REsp 745.079/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 06/11/2007, DJ 10/12/2007, p. 373 RIOBDCPC vol. 51, p. 24)”. Grifamos.

No que tange aos juros de mora, tampouco assiste razão às demandadas, uma vez que o entendimento consolidado do STJ sobre a questão é pela sua incidência a partir da citação, nos termos do enunciado da Súmula 85, conforme estabelecido na sentença.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE PELO ATRASO DA ENTREGA DO IMÓVEL. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. AUSÊNCIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83 DO STJ. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE FATOS, PROVAS E CLÁUSULA CONTRATUAL. SUMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O acórdão recorrido está em consonância com a Jurisprudência desta Corte Superior, que possui firme o entendimento no sentido de que deve ocorrer a restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador, em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor. Precedentes. 2. A Corte Estadual fixou a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidente sobre o valor a ser restituído, e o momento dos respectivos desembolsos como termo inicial da correção monetária das parcelas pagas, alinhando-se ao entendimento desta Corte Superior. Incidência da Súmula 83 do STJ. 3. [...]. 4. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no AREsp 1590626/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 10/03/2020, DJe 17/03/2020)”. Sem destaques no original.

Defenderam ainda a possibilidade de retenção de 30% dos valores pagos, além das deduções referentes aos custos para registro, ITBI, IPTU e emolumentos cartorários, para retorno da propriedade imóvel, de forma a manter o equilíbrio econômico-financeiro do Empreendimento, sob pena de prejuízos, inclusive, aos demais compradores de imóveis do mesmo empreendimento.

Não assiste razão à demandada, uma vez que o entendimento consolidado do STJ sobre a questão é pelo cabimento da restituição integral das parcelas pagas, conforme estabelecido na sentença.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE PELO ATRASO DA ENTREGA DO IMÓVEL. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. AUSÊNCIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83 DO STJ. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE FATOS, PROVAS E CLÁUSULA CONTRATUAL. SUMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O acórdão recorrido está em consonância com a Jurisprudência desta Corte Superior, que possui firme o entendimento no sentido de que deve ocorrer a restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador, em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor. Precedentes. 2. A Corte Estadual fixou a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidente sobre o valor a ser restituído, e o momento dos respectivos desembolsos como termo inicial da correção monetária das parcelas pagas, alinhando-se ao entendimento desta Corte Superior. Incidência da Súmula 83 do STJ. 3. [...]. 4. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no AREsp 1590626/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 10/03/2020, DJe 17/03/2020)”. Sem destaques no original.

Em relação aos danos morais, cumpre salientar que, nos termos do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça a hipótese deve ser analisada caso a caso, veja-se:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA. 1. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano moral indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico. 1.1. No caso sub judice, o Tribunal de origem consignou expressamente estar comprovada a aflição suportada pelo promitente-comprador e assim a presença dos requisitos necessários à responsabilização da construtora ao pagamento dos danos morais decorrentes do atraso na entrega do imóvel. 1.2. Para rever tal conclusão seria imprescindível a incursão na seara probatória dos autos, o que não é permitido nesta instância especial, nos termos da Súmula 7 do STJ. 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1751684/RO, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 02/10/2018, DJe 10/10/2018)”. Destacamos.

Assim, o mero descumprimento contratual não constitui, por si só, causa de dano moral indenizável, eis que constitui em regra mero aborrecimento relativo à relação contratual.

Sendo assim, para o reconhecimento da existência de dano moral faz-se necessária a demonstração de que o ilícito praticado excedeu o simples descumprimento contratual, gerando dano não limitado à esfera patrimonial dos autores, o que, a toda evidência, restou demonstrado no caso presente, uma vez que o imóvel somente foi entregue em dezembro de 2015, quando seu prazo normal seria em novembro de 2013.

No caso em tela alegaram os demandantes que tiveram “frustrada toda uma programação de vida, pois acreditou e confiou nos prepostos e principalmente na marca das demandadas, empresas até então consideradas sérias pelo autor”. Aduziram que, a partir do momento da celebração do contrato, foi criada uma expectativa, a possibilidade da concretização de um sonho que, porém, não se realizou, por conta da conduta das demandadas que não cumpriram o prazo avençado, gerando transtorno, o desgaste, frustração, o abalo psíquico e decepção, agravadas pelo fato de as demandadas regularmente alimentassem a expectativa de que o imóvel ficaria pronto, crescendo a ansiedade, uma vez que tinham planos de construir e morar, “realizando o sonho da casa própria e livrando-se assim de abusivos alugueis”.

Com efeito, assim discorreram os autores sobre os supostos danos morais:

“O autor teve frustrada toda uma programação de vida, pois acreditou e confiou nos prepostos e principalmente na marca das demandadas, empresas até então consideradas sérias pelo autor. A partir do momento da celebração do contrato do referido imóvel, foi criado no autor e em seus familiares uma expectativa, a possibilidade da concretização de um sonho, porém, sonho esse que foi dilacerado por conta da conduta das demandadas que não cumpriu o prazo avençado em contrato.

O transtorno, o desgaste, frustração, o abalo psíquico, a decepção foram inevitáveis, ainda mais pelo fato das demandadas de forma regular alimentassem no autor a expectativa que em vários prazos o imóvel ficaria pronto, entretanto todas as promessas não foram cumpridas e a cada dia a expectativa aumentava e, em contrapartida, crescia a ansiedade, até porque tinham planos de construir e morar, realizando o sonho da casa própria e livrando-se assim de abusivos alugueis”.

A jurisprudência do STJ corrobora o entendimento ora adotado:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DANOS MORAIS. ATRASO. INDENIZAÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. POSSE. IMÓVEL. PREVISÃO CONTRATUAL. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. O simples inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. No caso concreto, a comprovação, pela Corte de origem, de atraso de mais de 2 (dois) anos na entrega do imóvel supera o mero inadimplemento contratual, devendo ser mantida a indenização. 3. A jurisprudência desta Corte de Justiça é no sentido de que o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel. 4. Rever os argumentos trazidos no recurso especial quanto à possibilidade de cobrança das despesas de condomínio com base no contrato firmado demandaria reapreciar o conjunto fático-probatório dos autos e cláusula contratual, o que encontra óbice nas Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 5. É inviável a análise de matéria alegada apenas nas razões do regimental por se tratar de evidente inovação recursal. 6. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 693.206/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/3/2018, DJe 22/3/2018)”. Grifos acrescidos.

Assim, uma vez configurado o dano moral e a culpa da ré, resta configurado o nexo de causalidade e, portanto, o direito à indenização.

No que se refere ao valor arbitrado, este deve corresponder ao tamanho da ofensa, não devendo servir como forma de enriquecimento sem causa, ao mesmo tempo em que deve significar uma punição para o agente.

A tarefa é difícil para o julgador, que tem que optar por um valor que possa reparar um sofrimento pessoal.

No caso em tela, conclui-se que o valor da indenização, fixado em R$ 15.000,00 (quinze mil reais), afigura-se razoável em relação ao referidos parâmetros, mormente se considerando que são dois os demandantes, de acordo, inclusive com a natureza da ofensa.

Por tudo quanto exposto, voto pela rejeição da preliminar e, no mérito, pelo improvimento dos apelos, para manter inalterada a sentença impugnada, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Em obediência ao que estabelece o § 11 do art. 85 do CPC, majora-se as condenações em honorários advocatícios para 12% do valor da condenação.

Salvador,            de                                                de 2022.

Desa. Maria da Purificação da Silva

Relatora