PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quinta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8008535-80.2021.8.05.0274 |
| Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível |
| APELANTE: AILTON ALMEIDA LOBO |
| Advogado(s): TARCIO SILVEIRA LIMA, MANUELA PRATES SANTOS |
| APELADO: JADNA MAGALHAES LIMEIRA SOUZA |
| Advogado(s): MARCOS CESAR DA SILVA ALMEIDA registrado(a) civilmente como MARCOS CESAR DA SILVA ALMEIDA, CAMILA REIS E SILVA, RAFAELA LIMEIRA SOUZA |
I – JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE
CONHEÇO do recurso, porque presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade.
II – SENTENÇA REFORMADA:
O presente recurso foi interposto contra a sentença que declarou nulo o contrato de compromisso de compra e venda firmado entre o Apelante e o cônjuge da Apelada, determinando a reintegração da Apelada na posse do imóvel litigioso. Nas razões recursais, o Apelante sustentou que o consentimento do cônjuge do alienante é dispensável nos contratos de compromisso de compra e venda. Declarou, ainda, que adquiriu o domínio do bem por usucapião. O pleito recursal é pela reforma do pronunciamento judicial, para que seja julgado improcedente o pedido de nulidade do contrato e reintegração na posse do bem litigioso formulado pela Apelada.
Assiste razão, em parte, ao Apelante no que toca a desnecessidade da outorga uxória no contrato de promessa de compra e venda.
A outorga uxória consiste na autorização necessária para a validação de determinados atos praticados por um dos cônjuges, a qual não é exigida no regime da separação convencional de bens e de participação final dos aquestos (art. 1.647 e art. 1.656 do CC), persistindo, porém, nos demais regimes, como se extrai dos arts. 1.647, caput, e 1.656 do Código Civil:
Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:
I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;
II – pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos;
III – prestar fiança ou aval;
IV – fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação.
Art. 1.656. No pacto antenupcial, que adotar o regime de participação final nos aquestos, poder-se-á convencionar a livre disposição dos bens imóveis, desde que particulares.
De acordo com o art. 1.647, I, do CC, a outorga uxória constitui requisito de validade do negócio jurídico em que se transfere a propriedade do imóvel pertencente a um dos cônjuges. Porém, é dispensável nos compromissos de compra e venda, tendo em vista que gera apenas efeitos obrigacionais entre as partes. O contrato de compromisso de compra e venda versa sobre obrigação de fazer assumida em nome próprio por um dos cônjuges, qual seja, a de transferir a propriedade ao promitente comprador em momento futuro, e não sobre direito real, de modo que o eventual descumprimento do contrato seria resolvido com perdas e danos. Nesse sentido, é o que se extrai dos seguintes julgados:
III – A ausência de outorga uxória não é causa de nulidade do compromisso de compra e venda, tendo em vista sua natureza obrigacional.
(STJ – AgRg nos EDcl no Ag: 670583 PR 2005/0053181-1, Relator.: Ministro CASTRO FILHO, Data de Julgamento: 01/03/2007, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJ 19/03/2007 p. 322 – excerto da ementa)
1. "Tendo em vista a natureza eminentemente pessoal dos direitos resultantes do contrato de compromisso de compra e venda, desnecessária é a outorga uxória da mulher que firmou o pacto. (STJ/RESP nº 37466/RS, Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, 4ª Turma, j. 25.11.96).
(TJ-PR 0006968-30.2020.8.16.0194 Curitiba, Relator.: substituta leticia marina conte, Data de Julgamento: 15/09/2023, 20ª Câmara Cível, Data de Publicação: 16/09/2023 – excerto da ementa)
A exigência de outorga uxória prevista no art. 235 do CC/16, atual art. 1.647 do CC/02, apenas constitui requisito de validade de negócio jurídico, nos casos de transferência de propriedade, sendo certo que a mera realização de contrato de compra e venda de posse gera apenas efeitos obrigacionais entre as partes que não possui caráter de direito real, prescindindo da autorização prevista no art. 235 do CC/16, atual art. 1.647 do CC/02.
(TJ-MG – AC: 10000220520928001 MG, Relator.: Shirley Fenzi Bertão, Data de Julgamento: 10/08/2022, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/08/2022 – excerto da ementa)
Dos elementos dos autos, observa-se que o Apelante e o cônjuge da Apelada celebraram contrato de promessa de compra e venda, através do qual o Apelante se comprometeu a pagar a quantia de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) e, em contrapartida, adquiriria o domínio do imóvel rural litigioso (ID. 77383368, fls. 60 – 61). Diferentemente do que restou consignado na sentença recorrida, a ausência de outorga uxória da Apelada não invalida a promessa de compra e venda, a qual seria exigível, apenas, no momento da transferência da propriedade ao Apelante, motivo pelo qual deveria ter sido julgado improcedente o pedido de nulidade do contrato.
Ainda que o contrato de promessa de compra e venda seja válido, nota-se que a compra e venda não chegou a ser concluída entre as partes, haja vista que o Apelante não teria quitado o valor acordado. A alegação da Apelada de que o Apelante inadimpliu o contrato, tendo entregue cheques que não foram compensados pela instituição financeira, não foi por ele refutada nos autos, tornando-se, assim, fato incontroverso, por força do art. 344, do CPC. Logo, não houve a transferência de direitos reais sobre o imóvel ao Apelante, como bem afirmado por ele nas razões recursais (ID. 77383411, fls. 9 e 10).
Embora o Apelante sustente que tenha adquirido o domínio do bem litigioso por usucapião, visto que tem exercido a posse mansa e ininterrupta há mais de 14 (quatorze) anos, nota-se a ausência de “animus domini” e posse justa exigidos para o reconhecimento da usucapião.
Isto porque, por meio do contrato de promessa de compra e venda, o promitente comprador detém apenas o ânimo de adquirir o bem, por estar ciente de que a aquisição do imóvel apenas se daria com o pagamento do preço acordado, de modo que o seu eventual inadimplemento tornaria irregular a situação em que se encontra como possuidor do imóvel. Além de não haver posse com vontade de ser dono, o inadimplemento torna a posse injusta, não sendo possível acolher a tese de que, deixando o promitente comprador de arcar com a sua obrigação contratual, este, ainda assim, manteria a qualidade de legítimo possuidor, sob pena de autorizar que a parte se beneficie da própria torpeza em evidente violação aos parâmetros mínimos da boa-fé objetiva. Este é o entendimento que se extrai dos seguintes julgados proferidos em situações similares ao do caso concreto:
Conclui-se, portanto, que a posse exercida é decorrente de contrato de compra e venda com pleno conhecimento de que a propriedade só seria transmitida após a quitação do valor acordado, o que impõe o reconhecimento da posse precária sobre o bem. E, a princípio, se o exercício da posse sobre o imóvel é iniciado com precariedade e sem animus domini, presume-se que a posse continuou a ser exercida com o mesmo caráter com que foi adquirida, nos termos do art. 1.203, do Código Civil, salvo se tiver sido comprovada a inversão de seu caráter (intervesio possessionis).Não se desconhece que, na hipótese dos autos, eventual pretensão de cobrança do contrato já restaria prescrita desde 11.01.2008 (considerando o prazo de cinco anos, contados a partir de 11.01.2003, data de entrada em vigor do Código Civil de 2002), à luz dos artigos 177, do Código Civil de 1916, e artigos 206, § 5º e 2.028, ambos do Código Civil de 2002 [2], tendo em vista que a última parcela do contrato se daria em 05.07.1995 (mov. 128.1, fls. 13). Entretanto, situação diversa ocorre em relação à eventual pretensão de resolução contratual, posicionando-se esta C. 17ª Câmara Cível no sentido de que a pretensão de resolução do contrato configura direito potestativo, de modo que, inexistindo previsão legal de prazo decadencial, não é cabível a aplicação de prazo por analogia, tendo em vista a necessidade de conferir interpretação restritiva quanto à possibilidade de limitação de direitos. Desta feita, este órgão julgador possui o entendimento de que sobre o direito à resolução do contrato, previsto no art. 475, do Código Civil, não incide decadência ou prescrição, não sendo possível confundir o direito potestativo à resolução com as pretensões que dele decorrem.
(TJ-PR 00066109420148160026 Campo Largo, Relator.: Tito Campos de Paula, Data de Julgamento: 05/03/2025, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 05/03/2025 – excerto do inteiro teor do voto com grifos aditados)
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA.
I – CASO EM EXAME
1. Ação de usucapião extraordinária que julgou improcedente o pedido formulado pelo Autor. Insurgência da parte autora.
II – QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Análise sobre a possibilidade de prescrição aquisitiva quando decorrente de compromisso de compra e venda não quitado pelo comprador.
III RAZÕES DE DECIDIR
3. Usucapião extraordinária. Requisitos da posse pacífica, contínua, com animus domini e decurso do tempo. Não configuração . Posse precária pela ausência de pagamento do preço pelo comprador em compromisso de compra e venda. Precedentes do E. TJSP.
IV DISPOSITIVO E TESE.
4. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO, com observação.
Tese de julgamento “Posse precária pela ausência de pagamento do preço pelo comprador em compromisso de compra e venda, a qual não autoriza a configuração da usucapião extraordinária”
Jurisprudência relevante citada: Ap. Cív. n. 1091906-21.2018.8.26.0100, rel. Des. Márcio Boscaro, 6a Câmara de Direito Privado do TJSP, j. em 30/05/2023
(TJ-SP – Apelação Cível: 10832307920218260100 São Paulo, Relator.: Corrêa Patiño, Data de Julgamento: 20/02/2025, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/02/2025 – ementa com grifos aditados)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO. EXCEÇÃO DE USUCAPIÃO. POSSE INJUSTA E DE MÁ-FÉ. Das circunstâncias segundo as quais as partes promitentes compradoras inadimpliram o contrato de promessa de compra e venda desde que o firmaram, a posse no imóvel, mesmo que anterior ao próprio contrato, tornou-se injusta, por abuso de confiança, e de má-fé, porque os promitentes compradores não ignoravam que tinham de pagar o preço contratado para adquirir o imóvel. Para se consolidar a situação de usucapião excepcionada, exigia-se que tivesse transcorrido o prazo de vinte anos para o usucapião, em situação que caracterizaria a inversão do caráter da posse. Todavia, diante do inadimplemento, os promitentes compradores exerceram a posse exclusiva, própria e hostil ao proprietário, inexistindo posse como dono para usucapião em seu benefício, e justificando-se a resolução do contrato.
(TJ-RS – AC: 70064322043 RS, Relator.: Carlos Cini Marchionatti, Data de Julgamento: 13/05/2015, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: 22/05/2015)
Inclusive, existem provas nos autos de que o Apelante estava ciente de que a sua permanência no imóvel era permitida pelo cônjuge da Apelada por causa da expectativa deste de receber a contraprestação pecuniária, apesar de o Apelante ter descumprido a forma de pagamento acordada inicialmente. Tal constatação deve-se ao fato de que o Apelante emitiu cheques em favor do Apelado cinco anos após terem firmado o contrato de promessa de compra e venda quando já se encontrava na posse do imóvel (ID. 77383368, fls. 25, 27 e 34), demonstrando, assim, que ainda existia, por parte do Apelante, o ânimo de adquirir o imóvel nos moldes pactuados entre eles, e não através de usucapião.
Portanto, não merece prosperar a tese recursal do Apelante de que teria adquirido o domínio no imóvel por usucapião, em razão do caráter precário da posse e da ausência de “animus domini”, não restando preenchidos os requisitos impostos pela legislação civil.
Apesar de a Apelada possuir, na condição de coproprietária do imóvel litigioso, o direito de reaver a posse de quem injustamente o possua, isto é, o Apelante, competia a ela ter ajuizado ação petitória, a fim de se tornar a possuidora direta da coisa como expressão do atributo inerente ao domínio assegurado no art. 1.228, caput, do CC. Ocorre que a Apelada manejou inadequadamente ação possessória, valendo-se de via processual inadequada para os fins almejados, não sendo possível a fungibilidade entre as ações, de modo que o indeferimento do pedido de reintegração na posse é medida que se impõe, como têm decidido os Tribunais Pátrios:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. OBJETO. OCUPAÇÃO E USO INDEVIDOS DE IMÓVEL. ALUGUERES E IPTU. DIREITO DOMINIAL E DE POSSE. TÍTULO DOMINIAL. COMPROVAÇÃO. IMÓVEL LITIGIOSO. APARTAMENTO. PROPRIEDADE COMPROVADA. RECONHECIMENTO. IMISSÃO DE POSSE DEFERIDA. RESIDÊNCIA E UTILIZAÇÃO COM EXCLUSIVIDADE POR QUEM NÃO DETÉM A CONDIÇÃO DE PROPRIETÁRIO. COMPOSIÇÃO DEVIDA. PRINCÍPIO QUE VEDA O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA (CC, ART. 884). TERMO INICIAL. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. MORA. CARACTERIZAÇÃO (CC, ART. 397, PARÁGRAFO ÚNICO). PEDIDO. ACOLHIMENTO PARCIAL. INDENIZAÇÃO ASSEGURADA. ALUGUERES. VALOR A SER APURADO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. REPETIÇÃO DOS VALORES DESEMBOLSADOS EM PAGAMENTO DO IPTU/TLP. COMPREENSÃO NA INDENIZAÇÃO DEVIDA. APELO DO AUTOR CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA.
1. Consubstancia verdadeiro truísmo que ao proprietário é assegurado, na exata tradução dos atributos inerentes ao domínio, o direito de usar, gozar e dispor da coisa e de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua, considerando-se como injusto possuidor, em sede de ação petitória, aquele que não possui título capaz de confrontar o litigante que demonstra ser o proprietário, obstando que seja preservada a posse que exercita se não ostenta título passível de aparelhá-la (CC, art. 1.228).
2. Ao titular do domínio desprovido da posse é assegurado o manejo da ação petitória consubstanciada em imissão de posse visando a se tornar o possuidor direto da coisa como expressão do atributo inerente ao domínio e do direito de sequela que lhe é inerente, e, obtendo o reconhecimento do domínio e imissão na posse do imóvel, assiste-lhe, como consectário inerente aos atributos da propriedade, o direito de ser indenizado pelos frutos que deixara de auferir enquanto o bem estivera sendo fruindo indevidamente por terceiro sem justo título, cujo termo inicial é a data em que o constituíra em mora, demandando a desocupação do bem
3. Aquela que, ciente de que não detém nenhum direito apto a lastrear a ocupação do imóvel, resiste em desocupá-lo após ser formalmente constituída em mora pelo proprietário, necessariamente deve compensar o uso que fizera, compondo os lucros cessantes que deixaram de ser fruídos pelo titular do domínio por ter ficado privado do uso do bem e de auferir o que poderia angariar com sua exploração, devendo as perdas e danos havidos serem apurados sob a forma dos alugueres que a titular do domínio deixara de auferir enquanto ficara privada da posse.
4. A indenização devida ao proprietário pelo uso que tivera a possuidora e pelo que deixara de fruir enquanto privado da fruição do imóvel que lhe pertence é traduzida pelos alugueres que poderiam ser fruídos, cuja apuração deve ser mensurada em sede de procedimento de liquidação de sentença, devendo, outrossim, ser repetido ao proprietário os valores por ele desembolsados em pagamento dos tributos gerados pelo imóvel enquanto ocupado ilegitimamente, observada a data em que houvera a denúncia da ocupação e fora demandada a desocupação do bem.
5. Compreendendo as obrigações afetadas à ocupação indevida do imóvel o pagamento dos acessórios por ele gerados no período, notadamente os impostos, qualificada a adimplência do IPTU/TLP gerado enquanto estivera sob a posse direta da detentora pelo proprietário como forma de manter hígida a situação tributária da coisa, deve ser reembolsado quanto ao despendido, devidamente atualizado, como forma de ser realizada a obrigação devida e assegurada materialidade ao princípio geral de direito que veda o enriquecimento sem causa.
6. Apelação do autor conhecida e parcialmente provida. Unânime.
(TJ-DF 0702967-29.2019.8.07.0005 1798927, Relator.: TEÓFILO CAETANO, Data de Julgamento: 06/12/2023, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: 22/01/2024 – ementa com grifos aditados)
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REIVINDICATÓRIA – POSSE JUSTA DA DEMANDADA – COMPROVAÇÃO – IMPROCEDÊNCIA DO PLEITO.
– A reivindicatória é ação à disposição do titular do domínio para requerer a restituição da coisa de quem injustamente a possua ou detenha (artigo 1.228 do CC), que exige a presença concomitante dos requisitos prova da titularidade do domínio pelo autor, individualização da coisa e posse injusta do réu, os quais não estando presentes impedem o acolhimento do pleito autoral. A posse da requerida que lhe é conferida através de liberalidade da proprietária, inclusive documentalmente, não poderá ser considerada injusta.
(TJMG – Apelação Cível 1.0000.22.188139-4/001, Relator (a): Des.(a) Fernando Caldeira Brant, 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/11/2022, publicação da súmula em 24/11/2022)
IV – Com efeito, não se mostra recomendável o ajuizamento de ação possessória, em ação que tem por objeto a rescisão de contrato de promessa de compra e venda, como ocorre no presente caso, vez que, a posse do réu advém de contrato. […] V – A ação possessória constitui via adequada para discussão da posse ao passo que a demanda petitória é concernente ao debate quanto à existência do direito de propriedade, não sendo possível confundir os dois instrumentos, não havendo se falar em fungibilidade entre as ações.
(TJ-CE – AC: 00596262720088060001 Fortaleza, Relator.: FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE, Data de Julgamento: 16/08/2022, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 16/08/2022 – excerto da ementa com grifos aditados – excerto da ementa)
Diante do exposto, com base na legislação vigente e na jurisprudência aplicável, o pleito recursal merece ser acolhido em parte, para reformar a sentença recorrida, julgando improcedente os pedidos de nulidade do contrato de promessa de compra e venda e de reintegração na posse formulados pela Apelada.
III – CONCLUSÃO
Isto posto, voto no sentido de CONHECER DO RECURSO DE APELAÇÃO E DAR-LHE PROVIMENTO, para reformar a sentença recorrida, julgando improcedente os pedidos de nulidade do contrato de promessa de compra e venda e de reintegração na posse formulados pela Apelada.
Sala das Sessões, __ de _____ de 202_.
PRESIDENTE
DESª. CARMEM LÚCIA SANTOS PINHEIRO
RELATORA
PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA