PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA PENHORA. AVALIAÇÃO SIMPLIFICADA. DESPROPORÇÃO ENTRE VALOR VENAL E O VALOR INDICADO PELO OFICIAL DE JUSTIÇA. NECESSIDADE DE PERÍCIA TÉCNICA CIRCUNSTANCIADA REALIZADA POR PROFISSIONAL HABILITADO. PROVIMENTO DO RECURSO PARA REFORMA DA DECISÃO AGRAVADA.

I. Caso em exame

Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida na fase de cumprimento de sentença que indeferiu impugnação ao valor atribuído a imóvel penhorado. O valor foi fixado com base em avaliação simplificada realizada por oficial de justiça(Id. 484786384 – processo de referência), que diverge significativamente do valor venal atribuído pela municipalidade ao mesmo bem(Id. 516573673 – processo de origem).

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em saber se é válida a avaliação realizada por oficial de justiça sem respaldo técnico especializado, diante da expressiva discrepância em relação ao valor venal atribuído pela municipalidade, e se é possível a substituição do valor fixado ou, alternativamente, a realização de nova perícia técnica.

III. Razões de decidir

A avaliação judicial feita por oficial de justiça é admitida pelo art. 872 do CPC, mas pode ser substituída quando houver fundada dúvida sobre a correção do valor atribuído, nos termos do art. 873, III, do CPC.

A diferença de mais de 400% entre o valor fixado na avaliação e o valor venal municipal gera dúvida razoável quanto à exatidão da estimativa, justificando a realização de perícia técnica conforme art. 870, parágrafo único, do CPC.

A jurisprudência é firme no sentido de que o valor venal goza de presunção relativa de veracidade, sendo idôneo para suscitar dúvida fundada que justifique nova avaliação.

IV. Dispositivo

Recurso provido para reformar a decisão agravada, determinando a realização de nova avaliação do bem por perito habilitado ou, alternativamente, a adoção do valor venal como parâmetro provisório, com suspensão dos atos executórios até a definição do valor correto.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 870, p.u., 872 e 873, III.

Jurisprudência relevante citada: TJDFT, AI 0710964-05.2024.8.07.0000, Rel. Des. Eustáquio de Castro, 8ª Turma Cível, j. 18.06.2024; STJ, AREsp 1452575/DF, Rel. Min. Sérgio Kukina, 1ª Turma, j. 14.05.2019, DJe 27.06.2019.

ACÓRDÃO

VISTOS, relatados e discutidos estes autos do Agravo de Instrumento nº 8064832-17.2025.8.05.0000, em que figura como agravante Milton dos Santos Garcia, e como agravado GLOBO REPRESENTACOES COMERCIAIS LTDA e Outros.

Acordam os desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER do Agravo e DAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do Relator.

Salvador/BA, sala das sessões data registrada no sistema.

PRESIDENTE 

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

(assinado eletronicamente)

09-237

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 3 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de agravo de instrumento interposto por Milton dos Santos Garcia contra decisão interlocutória proferida nos autos da ação de indenização em fase de cumprimento de sentença (Proc. nº 0004738-53.1999.8.05.0001), que tramita perante a 1ª Vara Cível da Comarca de Salvador, a qual rejeitou a impugnação apresentada pelo exequente quanto ao valor atribuído ao imóvel penhorado, mantendo a avaliação realizada por oficial de justiça no montante de R$ 11.000.000,00 (onze milhões de reais). (Id. 523527847– autos de origem).

Inicialmente, cumpre registrar que, após o indeferimento da impugnação ao valor da penhora pelo juízo de origem, o exequente interpôs o primeiro Agravo de Instrumento nº 8049894-17.2025.8.05.0000, visando a reforma daquela decisão. À época, entretanto, o recurso não reunia condições de conhecimento, uma vez que a insurgência se baseava em alegações desacompanhadas de qualquer documentação ou informação apta a infirmar a avaliação realizada.

Com efeito, a impugnação de ID 498807213, apresentada perante o juízo de primeiro grau, não veio instruída com elementos probatórios mínimos. As provas que sustentariam a tese recursal somente foram juntadas no dia 26/08/2025 (Id. 516573677) razão pela qual ainda não haviam sido submetidas à apreciação do magistrado de piso, quando da interposição do primeiro agravo de instrumento.

Diante desse cenário, esta relatoria consignou a existência de óbice ao exame do mérito recursal, nos seguintes termos (ID 521221542 – processo de referência):

“Consoante relatado, o pedido do exequente quanto à impugnação ao valor da penhora foi indeferido pelo juízo de origem por estar desacompanhado de prova em contrário. De fato, em análise da impugnação ao ID 498807213 dos autos originários, verifica-se que o exequente não acostou qualquer documento para fundamentar suas alegações. Tais provas somente foram juntadas nesta instância recursal, de modo que ainda não foram apreciadas em primeiro grau. Ademais, em análise dos autos de origem, verifica-se que o exequente peticionou ao ID 516573673 requerendo a reconsideração da decisão, juntando ainda o IPTU do imóvel penhorado para fundamentar suas alegações. Assim é que o presente recurso não pode ser conhecido, sob pena de supressão de instância, especialmente considerando que o pedido de reconsideração, agora com prova anexada, ainda será avaliado pelo juízo de primeiro grau. Em caso de insurgência do ora agravante com a decisão a ser proferida, terá a oportunidade de interpor novo agravo de instrumento.”

O presente agravo transitou em julgado e foi devidamente arquivado. (Id. 521221538 – processo de referência).

Posteriormente, o exequente, já no primeiro grau, peticionou ao ID 516573673(processo de origem), reiterando o pedido de reconsideração e carreando documentos relativos ao valor venal do imóvel utilizado para fins de cálculo do IPTU. O magistrado de piso, então, enfrentou o mérito da insurgência e, por meio da decisão proferida no ID 93260525, assim consignou:

“No que pertine ao pedido do exequente para que o bem seja valorado em R$ 2.011.511,42, entendo que o valor ofertado pela senhora Oficiala de Justiça corresponde ao valor de mercado, motivo pelo qual, mais uma vez, mantenho aquele valor, salvo posterior prova em contrário (perícia realizada por corretor de imóveis, arquiteto e afins).”

Superada, portanto, a omissão que anteriormente impedia o conhecimento do primeiro agravo, uma vez que o juízo de origem analisou os documentos acostados aos autos e proferiu decisão de mérito sobre a matéria, o presente recurso passou a reunir plenas condições de julgamento.

Através de uma análise superficial, característica do momento processual, foi deferida a antecipação da tutela recursal, por meio da decisão de Id. 94286141, determinando-se que o juízo de primeiro grau se abstivesse de praticar qualquer ato processual até a realização de nova avaliação do bem por profissional habilitado, com o objetivo de dirimir a dúvida existente e permitir a formação de conclusão segura, diante da divergência entre o valor venal informado pela municipalidade e aquele fixado pelo oficial de justiça.

Devidamente intimada, a parte agravada não apresentou contrarrazões. (Id. 96128032).

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Segunda Câmara Cível, para inclusão em pauta, salientando que não há possibilidade de sustentação oral, nos termos dos arts. 931 e 937, ambos do CPC.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

(assinado eletronicamente)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Conheço do presente recurso, uma vez que preenchidos os requisitos para sua admissibilidade.

No que se refere ao cabimento, verifica-se que a decisão agravada, que indeferiu a impugnação ao valor da penhora, foi proferida na fase de cumprimento de sentença, circunstância que autoriza a interposição de agravo de instrumento, nos termos do parágrafo único do art. 1.015 do Código de Processo Civil, que expressamente admite a insurgência contra decisões interlocutórias proferidas nessa etapa processual.

Passa-se ao exame do mérito recursal.

A controvérsia instaurada nos autos cinge-se à validade da avaliação realizada por oficiala de justiça (Id. 484786384 – processo de referência), sem respaldo técnico especializado, em confronto com o valor venal de R$ 2.011.511,42 atribuído ao imóvel pela municipalidade, bem como à possibilidade de substituição desse parâmetro ou, alternativamente, à necessidade de realização de perícia técnica para correta valoração do bem penhorado.

No caso concreto, verifica-se que a avaliação judicial foi realizada de forma meramente simplificada, sem qualquer estudo técnico aprofundado, laudo pericial, análise comparativa de mercado ou descrição pormenorizada das características construtivas e do estado de conservação do bem, limitando-se a atribuir-lhe valor significativamente superior ao indicado nos cadastros da municipalidade.

Embora o art. 872 do Código de Processo Civil autorize que a avaliação seja realizada pelo oficial de justiça, tal previsão não afasta a possibilidade de reavaliação quando houver fundada dúvida acerca da exatidão do valor atribuído, conforme expressamente dispõe o art. 873, inciso III, do mesmo diploma legal.

A discrepância verificada nos autos é relevante e objetiva, especialmente diante da diferença superior a 400% entre o valor fixado na avaliação judicial e o valor venal atribuído pela municipalidade, circunstância suficiente para gerar dúvida razoável quanto à correção da avaliação realizada.

Além disso, o parágrafo único do art. 870 do Código de Processo Civil prevê a nomeação de perito avaliador sempre que forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução assim o comportar, hipótese que se amolda perfeitamente ao caso em exame.

A jurisprudência pátria é firme no sentido de que o valor venal constante do cadastro fiscal do município, embora não possua caráter absoluto, goza de presunção relativa de veracidade, sendo elemento apto a suscitar dúvida razoável quando confrontado com avaliação judicial desprovida de fundamentação técnica adequada ou quando houver expressiva discrepância entre os valores.

Nesse sentido, colhe-se o seguinte precedente:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE INVENTÁRIO. PARTILHA. AVALIAÇÃO. VALOR VENAL. IDONEIDADE. DISCREPÂNCIA. NÃO DEMONSTRAÇÃO. DECISÃO MANTIDA. 1. Conforme entendimento exarado por este Tribunal de Justiça, é idônea a utilização do valor venal do imóvel, base de cálculo do IPTU, para avaliação dos bens colacionados ao patrimônio a ser partilhado. Precedentes. 2. Não demonstrada a absoluta discrepância do valor venal com o valor de mercado, não se mostra necessária a realização de avaliação pericial. 3. Agravo de Instrumento conhecido e não provido. (TJ-DF 07109640520248070000 1880138, Relator: EUSTÁQUIO DE CASTRO, Data de Julgamento: 18/06/2024, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: 27/06/2024)(g.n)

Em hipóteses de conflito entre valor declarado, valor fiscal e avaliação judicial, a orientação dos tribunais é no sentido de prestigiar a prova técnica devidamente fundamentada, conforme igualmente reconhecido pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

TRIBUTÁRIO. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015. INEXISTÊNCIA. ITBI. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE INDÉBITO. LANÇAMENTO POR DECLARAÇÃO. DIVERGÊNCIA DO FISCO QUANTO AO VALOR VENAL DECLARADO PELOS COMPRADORES DO IMÓVEL. POSTERIOR LANÇAMENTO DE OFÍCIO (SUBSTITUTIVO). AUSÊNCIA DE PRÉVIO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. ART. 148 DO CTN. NECESSIDADE DE PERÍCIA JUDICIAL. 1. Cuida-se de agravo em recurso especial, que ora se traz a julgamento em conjunto com o próprio apelo raro, como permite o art. 1.042, § 5º, do CPC/2015.2. Versa a lide sobre pedido de repetição de indébito, em que contribuintes reivindicam do Fisco Distrital a devolução de valor de ITBI alegadamente pago a maior, no âmbito de específica aquisição imobiliária.3. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022, II, do CPC/2015, quando o Tribunal de origem dirime, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas, apreciando integralmente a controvérsia posta nos autos.4. A jurisprudência do STJ já se manifestou no sentido de que, "constituindo o valor venal do bem transmitido a base de cálculo do ITBI, caso a importância declarada pelo contribuinte se mostre nitidamente inferior ao valor de mercado, pode o Fisco arbitrar a base de cálculo do referido imposto, desde que atendida a determinação do art. 148, do CTN" (REsp 261.166/SP, Rel. Ministro JOSÉ DELGADO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 12/9/2000, DJ 6/11/2000, p. 192).5. No caso concreto, nada obstante a considerável discrepância entre o valor declarado pelos contribuintes e aquele considerado como de mercado pela entidade tributante (o Fisco arbitrou valor equivalente a quase o dobro do informado pelos compradores do imóvel), a Corte de origem entendeu dispensável a realização de prévio procedimento administrativo fiscal para fins de lançamento do ITBI, afrontando, com isso, ao art. 148 do CTN.6. Sob pena de supressão de instância, imperioso que os autos retornem ao primeiro grau de jurisdição, a fim de se implementar a avaliação pericial do imóvel objeto da exação, em modo de prova equidistante e imparcial, capaz de subsidiar o julgador na correta apuração do valor venal do bem, enquanto base de cálculo do incidente ITBI (art. 38 do CTN), ensejando o consequente e adequado deslinde da pretensão repetitória posta na exordial.7. Agravo em recurso especial conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial dos contribuintes. (STJ - AREsp: 1452575 DF 2019/0045813-1, Relator: Ministro SÉRGIO KUKINA, Data de Julgamento: 14/05/2019, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/06/2019).

A manutenção da constrição com base em valor possivelmente sobrestimado compromete a efetividade da execução, podendo desestimular licitantes em eventual hasta pública, inviabilizar adjudicação ou alienação direta e impor ônus excessivo às partes envolvidas.

O contraditório, a proporcionalidade e a própria finalidade da execução recomendam a adoção de critério mais seguro para a valoração do bem, seja mediante a utilização provisória do valor venal do IPTU, seja pela realização de perícia técnica por profissional habilitado.

Nesse contexto, mostra-se legítima a pretensão do agravante de ver reavaliado o imóvel, ao menos de forma alternativa, a fim de viabilizar a obtenção de laudo idôneo e assegurar a regular marcha do cumprimento de sentença.

Diante de todo o exposto, verifico que os fundamentos que ensejaram a concessão da tutela recursal em sede liminar permanecem hígidos e suficientes no atual estágio processual.

Assim, VOTO no sentido de DAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, para reformar a decisão agravada, determinando-se a realização de nova avaliação do bem por profissional habilitado, ou, alternativamente, a adoção do valor venal como parâmetro provisório, devendo o juízo de origem abster-se da prática de atos executórios até o saneamento da controvérsia quanto ao valor do bem, nos termos da fundamentação.

Salvador/BA, sala das sessões data registrada no sistema.

PRESIDENTE 

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

(assinado eletronicamente)

09-237