PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PELO CREDOR FIDUCIÁRIO. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL À ÉPOCA DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO. REJEIÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. RECURSO DESPROVIDO.

1        I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença proferida em ação de cobrança de despesas condominiais que julgou procedentes os pedidos para condenar a instituição financeira ao pagamento de R$ 14.140,00, acrescido de correção monetária, juros, multa, custas e honorários advocatícios.

2        II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há duas questões em discussão: (i) definir se a instituição financeira possui legitimidade passiva para responder por débitos condominiais quando era proprietária registral do imóvel à época do ajuizamento da ação; (ii) estabelecer se a posterior alienação do imóvel em leilão extrajudicial transfere a responsabilidade pelas obrigações condominiais já constituídas.

3        III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A obrigação de pagar despesas condominiais possui natureza propter rem, vinculando o titular do direito real sobre o imóvel independentemente de culpa.
2. A instituição financeira figura como proprietária registral do bem no momento do ajuizamento da ação, após a consolidação da propriedade decorrente da garantia fiduciária.
3. A alienação do imóvel em leilão extrajudicial ocorre posteriormente à propositura da demanda, não podendo afastar responsabilidade já constituída.
4. O credor fiduciário que consolida a propriedade recebe o imóvel no estado em que se encontra, assumindo inclusive os débitos condominiais existentes.
5. Incumbe ao réu comprovar o pagamento da dívida ou fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ônus do qual não se desincumbiu.

4        IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. O proprietário registral do imóvel à época do ajuizamento da ação responde pelas despesas condominiais, em razão da natureza propter rem da obrigação.
2. A posterior alienação do imóvel não afasta a responsabilidade por débitos condominiais já constituídos.
3. O credor fiduciário que consolida a propriedade assume os encargos condominiais incidentes sobre o bem até a efetiva transferência da posse a terceiro com ciência inequívoca do condomínio.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.345 e 1.368-B; Lei nº 9.514/1997, art. 27, § 8º; CPC, arts. 373, II, e 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 08.04.2015; TJSP, Agravo de Instrumento nº 2280748-64.2024.8.26.0000, Rel. Des. Paulo Alonso, 30ª Câmara de Direito Privado, j. 18.12.2024.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8000262-10.2015.8.05.0182, em que figuram como apelante BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. e como apelada EDIFICIO NOVA VICOSA..

ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em negar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator. 

Salvador, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

Desa. Maria da Purificação da Silva

RELATORA

PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 3 de Agosto de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de ação sumária de cobrança de condomínio julgada nos seguintes termos:

“(...)

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na inicial, extinguindo a fase de conhecimento com julgamento do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para CONDENAR o réu ao pagamento da importância de $ 14.140,00 (quatorze mil cento e quarenta reais), a título de despesas condominiais atrasadas, devendo tal valor ser corrigido com a incidência de correção monetária pelo INPC, juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, e multa de 2% (dois por cento), conforme estabelece o artigo 1.336, § 1º, do Código Civil.

Pela sucumbência, CONDENO a requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, mais os honorários advocatícios em favor do patrono do autor, que fixo em 10% do valor total e atualizado da condenação.”

Os embargos de declaração opostos pela parte Ré foram acolhidos para sanar omissão (ID 104261874), integrando à sentença o seguinte dispositivo: "Quanto ao pedido preliminar de registro de impedimento judicial de transação do imóvel, INDEFIRO-O, por não ser possível obstar o registro da transferência de propriedade em razão da existência de débitos condominiais, sob pena de violação ao direito constitucional de propriedade (art. 5º, caput, CF/88), devendo tais débitos serem cobrados pelos meios próprios."

O Réu Banco Santander (Brasil) S.A. interpôs recurso de apelação de ID 104261877, aduzindo preliminar de ilegitimidade passiva. Afirma que não detém mais qualquer direito sobre o bem, uma vez que a unidade nº 102 do Edifício Nova Viçosa fora comercializada por meio de leilão e entregue ao novo adquirente.

Aduz que “restando comprovado, como de fato está, que o promissário comprador tomou posse e que o condomínio teve ciência inequívoca da transação, deve ser afastada a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas ao período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador”.

Afirma que” não pode a ora apelante figurar no polo passivo da demanda, quanto à cobrança referente a unidade nº 102, do Edifício Nova Viçosa, tendo em vista que esta fora comercializada, por meio de leilão e devidamente entregues ao adquirente”. Aduz que a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio, no caso de promessa de compra e venda não registrada, depende das circunstâncias do caso concreto, invocando a aplicação do Tema 886 do STJ. Argumenta que o lote foi arrematado em leilão por terceiro, o qual teve ciência prévia acerca da transferência e responsabilidade pelo pagamento das despesas ordinárias e extraordinárias, devendo este responder por todos os prejuízos e ônus decorrentes do imóvel.

Sustenta, no mérito, que a ação apresenta inconsistências que comprometem a higidez da pretensão, não havendo demonstração de que a instituição financeira deva suportar obrigações condominiais que já não mais lhe competem, visto que não usufrui da unidade nem exerce qualquer direito real sobre ela. Requer o provimento do recurso.

O Autor apresentou contrarrazões (ID 104261880), aduzindo que “no momento do ajuizamento da ação, que foi em 06/07/2015, o Apelante ainda era o proprietário do imóvel, sendo que o leilão somente ocorreu em 15/8/2015”. Aduz que “não há ilegitimidade do Apelante pelo pagamento das despesas condominiais objeto da lide, eis que ao tempo do ajuizamento figurava como efetiva proprietária da unidade condominial geradora dos débitos”. Alega que o fato do Apelante ter colocado o imóvel a leilão não descaracteriza a sua responsabilidade de arcar com o débito do imóvel, ressaltando a natureza propter rem da dívida e a obrigação do credor fiduciário que consolida a propriedade, nos termos do art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil. Defende a manutenção da sentença. Sustenta que o Apelante e o antigo proprietário foram notificados da dívida e sabiam dos encargos a serem pagos, e que o Banco tem a opção de ajuizar ação de regresso em face do novo proprietário, não cabendo a reforma da decisão. Requer seja negado provimento ao recurso. 

Distribuídos os autos a esta Primeira Câmara Cível, coube-me a relatoria.

É o relatório. Em cumprimento do art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento, salientando que se trata de recurso passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC, c/c art. 187, I, do RITJBA.

Salvador/BA, 28 de abril de 2026.

 Desa. Maria da Purificação da Silva 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Cuida-se de apelação cível interposta contra sentença prolatada nos autos da ação sumária de cobrança de condomínio, que julgou procedentes os pedidos constantes na inicial, condenando o réu ao pagamento da importância de R$ 14.140,00, a título de despesas condominiais atrasadas, devendo tal valor ser corrigido com a incidência de correção monetária pelo INPC, juros de mora de 1% ao mês, e multa de 2%, além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação.

Inicialmente, aduz a Ré Banco Santander (Brasil) S.A. preliminar de ilegitimidade passiva, afirmando que a unidade objeto da cobrança foi arrematada em leilão por terceiro adquirente, o que afastaria a sua responsabilidade pelos débitos condominiais.

Analisando-se a documentação apresentada nos autos, observa-se que a presente demanda de cobrança foi ajuizada pelo Condomínio em 06 de julho de 2015 (ID 104260906). Conforme a Certidão de Inteiro Teor do Cartório de Registro de Imóveis de Nova Viçosa (Matrícula nº 1.779 - ID 104261802), a Ré consolidou a propriedade plena do bem por meio de Escritura Pública de Dação em Pagamento lavrada em 20/02/2015 e registrada em 12/03/2015.

Contudo, observa-se que o leilão extrajudicial invocado pela instituição financeira para fundamentar a transferência da responsabilidade ao terceiro adquirente (Sr. Gilmar Ferreira Cardoso) ocorreu apenas no dia 13 de agosto de 2015, conforme expressamente atesta o Recibo de Arrematação acostado no ID 104261782.

Embora não haja, em princípio, óbice legal à transferência da responsabilidade pelas obrigações condominiais ao promissário comprador devidamente imitido na posse, não pode a mesma ser utilizada como blindagem para se esquivar de obrigações exigíveis e consolidadas no momento da propositura da ação, época em que o Banco Santander figurava, de forma inconteste, como o efetivo proprietário registral do imóvel.

Observa-se, ademais, a presença de documento gerado pela própria instituição financeira que evidencia a sua responsabilidade perante a dívida, a exemplo do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra (ID 104261785), no qual o Banco se declara "legítimo e exclusivo proprietário do imóvel descrito no item III acima, livre e desembaraçado de quaisquer ônus, dúvidas ou dividas", transferindo ao arrematante apenas o dever de apuração e pagamento do IPTU a partir do exercício de 2015.

Rejeita-se, assim, a preliminar de ilegitimidade passiva aduzida pela Ré Banco Santander (Brasil) S.A.

Quanto à responsabilidade civil pelo adimplemento das taxas condominiais, cumpre esclarecer que a obrigação possui natureza propter rem, vinculando o titular do direito real sobre a coisa. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do recurso repetitivo trazido aos autos pela própria Apelante na fase de contestação, pacificou o entendimento aplicável à matéria:

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

1. No caso concreto, recurso especial não provido.

(Resp. nº 1.345.331 – RS, Segunda Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJ 08/04/2015).

A hipótese dos autos não se adequa à exclusão de responsabilidade prevista na tese repetitiva, uma vez que, na data da citação e da formação do processo, o promissário comprador ainda não existia no panorama fático, muito menos havia se imitido na posse do imóvel. A alienação a terceiro somente se concretizou após a judicialização da dívida.

Assim, deve-se observar a responsabilidade direta do credor fiduciário que, por efeito da realização da garantia e consolidação da propriedade via dação em pagamento, assume o dever de adimplir as despesas condominiais incidentes sobre o bem.

Neste sentido:

Agravo de instrumento. Direito Civil. Execução de débitos condominiais. Apartamento dado em alienação fiduciária à Caixa Econômica Federal (CEF) . Consolidação da propriedade do imóvel pela credora fiduciária (CEF), no curso do processo. Responsabilidade da CEF pelas despesas condominiais vencidas. Situação da credora fiduciária que se equipara à de terceiro que adquire o imóvel. natureza propter rem da obrigação condominial . 1. Decisão que impôs à credora fiduciária – Caixa Econômica Federal - CEF - a obrigação de pagar os débitos condominiais anteriores à consolidação da propriedade, em favor dela, de imóvel objeto de alienação fiduciária. 2. Inconformismo da Caixa Econômica Federal não acolhido . 3. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário recebe o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem. Arts. 1 .345 e 1.368-B do CC c.c. o art . 27, § 8º da Lei 9.514/97. Precedentes STJ e TJSP. 4 . Recurso da CEF desprovido. Decisão mantida. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 22807486420248260000 Marília, Relator.: Paulo Alonso, Data de Julgamento: 18/12/2024, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/12/2024)

Desta forma, tendo a ação sido proposta contra o real proprietário à época, tem-se como devidamente comprovado o débito exigido, instruído mediante planilha detalhada e notificações extrajudiciais (ID 104260910 e ID 104260913) que não foram especificamente desconstituídas por provas de pagamento, ônus que incumbia à instituição bancária, nos moldes do art. 373, II, do Código de Processo Civil.

Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso de apelação da Ré Banco Santander (Brasil) S.A., mantendo-se integralmente a sentença de primeiro grau. Em razão do desprovimento do apelo, majoram-se os honorários advocatícios para o percentual de 15% sobre o valor atualizado da condenação, com fulcro no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

Salvador/BA, data registrada no sistema,

 Desa. Maria da Purificação da Silva 

Relatora