PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

EMENTA: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO. INADIMPLEMENTO CONTUMAZ DO COMPRADOR. MORA CIVIL CONFIGURADA. REJEIÇÃO DOS EMBARGOS. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS DE OMISSÃO OU CONTRADIÇÃO. MERA PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DA MATÉRIA DECIDIDA NO JULGADO. IMPROVIMENTO.

I. Caso em exame

Embargos de declaração opostos pelo réu adquirente em face de acórdão de apelação que proveu parcialmente o apelo unicamente para reconhecer o direito à indenização por benfeitorias úteis/necessárias e acessões a serem apuradas na fase de liquidação por arbitramento, com correspondente direito de retenção possessória, mantidos os demais termos da sentença que declarou a rescisão da promessa de compra e venda imobiliária por culpa exclusiva do devedor e determinou a imissão da credora na posse do lote, autorizada a compensação global de créditos e débitos decorrentes da taxa de fruição e despesas fiscais incidentes sobre o bem.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em definir se o acórdão embargado padece de omissão ou contradição interna ao decretar a rescisão contratual com reintegração de posse diante do inadimplemento e, concomitantemente, afastar as teses de adimplemento substancial, conduta culposa da credora e mora provocada por fortuito externo decorrente do calote de correspondente bancário operado por terceiro.

III. Razões de decidir

O julgado embargado resolveu motivadamente todas as controvérsias processuais e de direito material postas em juízo, assentando a absoluta impossibilidade de aplicação da teoria do adimplemento substancial face ao inadimplemento de dezenas de parcelas que superavam a quantia de R$ 31.000,00 na época do ajuizamento da demanda, correspondente a parcela expressiva do saldo devedor global do ajuste imobiliário.

Inexiste contradição interna no julgado por ter este colegiado mantido a rescisão contratual e simultaneamente reconhecido em favor do adquirente o direito à indenização e retenção possessória por benfeitorias, dado tratar-se de institutos de natureza autônoma que visam impedir o enriquecimento sem causa do promitente vendedor, sem elidir, contudo, a rescisão decorrente da culpa exclusiva do comprador.

O exercício do direito de retenção possessória pelas acessões erguidas não confere ao devedor direito à ocupação ou uso gratuito do imóvel alheio, persistindo a obrigação do comprador de arcar com o IPTU e com a taxa de fruição no percentual contratualmente estipulado de 0,5% ao mês sobre o valor do lote por todo o interregno temporal de uso exclusivo até a efetiva desocupação, devendo tais quantias ser devidamente compensadas e liquidadas.

Os embargos de declaração são via recursal imprópria e inadequada para viabilizar a rediscussão do mérito de matérias motivadamente julgadas por inconformismo fático da parte com o teor da decisão desfavorável, exigindo-se a efetiva presença de omissão, contradição ou obscuridade formais do artigo 1.022 do CPC, as quais se encontram totalmente ausentes no presente feito.

IV. Dispositivo e tese

7. Embargos de declaração conhecidos e rejeitados integralmente no mérito, mantido íntegro o acórdão recorrido.

Referências:

Lei Ordinária nº 13.105/2015, Artigos 1.022 e 1.023.

Lei Ordinária nº 10.406/2002, Artigos 475, 884 e 1.219.

Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, Embargos de Declaração Cível nº 0503560-32.2017.8.05.0146, Quarta Câmara Cível, Relatora Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel, Julgado em 19/09/2022.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração nº 8002847-12.2021.8.05.0154, figurando como Embargante MATEUS RIBEIRO DE ALMEIDA  e Embargado S & E PATRIMONIAL LTDA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E REJEITAR OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, nos termos do voto do Relator.

Sala das Sessões, data registrada pelo sistema.

PRESIDENTE

JOSEVANDO SOUZA ANDRADE

RELATOR

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Rejeitado Por Unanimidade

Salvador, 14 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de embargos de declaração opostos por Mateus Ribeiro de Almeida (ID 104192452) contra o venerando acórdão (ID 102748570) proferido por esta Primeira Câmara Cível,o qual, por unanimidade de votos, deu provimento parcial ao recurso de apelação interposto pelo ora embargante, tão somente para sanar omissão contida na sentença de primeiro grau (ID 66036846) e acolher em parte o pedido reconvencional de indenização por benfeitorias necessárias e úteis, bem como por acessões erigidas no imóvel, cujo valor deverá ser apurado em fase de liquidação de sentença por arbitramento, restando-lhe assegurado o direito de retenção possessória do bem imóvel até o efetivo pagamento, autorizada a devida compensação global de créditos e débitos entre as partes litigantes (ID 102748570, p. 38-39).

Em suas razões recursais de embargos de declaração (ID 104192452), o comprador/embargante sustenta a existência de omissões e contradições substanciais no julgado colegiado. 

Aduz que o acórdão não teria apreciado devidamente a conduta da credora/embargada na recusa de emissão de boletos para pagamento, o que teria ensejado uma mora injusta decorrente do golpe de terceiro no posto arrecadador (ID 104192452, p. 3). 

Argumenta, outrossim, que houve omissão quanto à incidência da teoria do adimplemento substancial, sob o fundamento de que realizou o pagamento de parcelas significativas e continuou promovendo sucessivos depósitos judiciais de valores ao longo do processo (ID 104192452, p. 4). 

Por fim, assinala contradição interna no tocante ao desfazimento do pacto após o reconhecimento de acessões de vulto e do direito de retenção possessória, além de omissão sobre a abusividade de juros moratórios de 6% ao mês estipulados no contrato (ID 104192452, p. 6-7).

Devidamente intimada para apresentar manifestação por meio do Ato Ordinatório de ID 104167427, a embargada S & E Patrimonial Ltda. ofertou tempestivamente suas contrarrazões (ID 104574187). 

Sustenta, em síntese, que as insurgências do embargante representam nítido inconformismo fático e pretensão de rejulgamento da matéria de mérito, via totalmente inadequada pela estreita via dos aclaratórios, uma vez que o inadimplemento é contumaz, atinge dezenas de parcelas e se consolidou muito antes de qualquer intercorrência com postos arrecadadores de terceiros, restando hígido o acórdão combatido (ID 104574187, p. 2-5).

É o relatório. Em cumprimento ao artigo 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento, salientando que não se trata de recurso passível de sustentação oral, na forma do quanto disciplina o artigo 187, I, do nosso Regimento Interno. 

Salvador, data registrada pelo sistema.  

DES. JOSEVANDO ANDRADE 

Relator 

A1

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

2. Pressupostos de Admissibilidade Recursal

O recurso interposto preenche os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade exigidos pela legislação processual civil vigente, merecendo ser regularmente conhecido para exame de suas razões jurídicas.

No tocante à tempestividade, verifica-se que o venerando acórdão ora embargado (ID 102748570) foi formalmente disponibilizado no Diário de Justiça Eletrônico Nacional na edição correspondente a 10 de abril de 2026 (ID 103441912), considerando-se publicado no primeiro dia útil subsequente, qual seja, 13 de abril de 2026, nos termos da lei. Com isso, o prazo legal de 5 (cinco) dias úteis para a oposição dos aclaratórios, estabelecido pelo artigo 1.023 do Código de Processo Civil, iniciou-se em 14 de abril de 2026. Levando-se em conta a suspensão das atividades forenses nos dias 20 e 21 de abril de 2026, o protocolo eletrônico do recurso em 22 de abril de 2026 (ID 104191105) ocorreu de forma plenamente tempestiva.

Ademais, no que tange ao preparo recursal, os embargos de declaração são expressamente isentos de recolhimento de custas, conforme expressa disposição legal contida no caput do artigo 1.023 do Diploma Processual Civil. Registre-se, por oportuno, que o embargante é beneficiário da assistência judiciária gratuita, benefício mantido por este colegiado (ID 102748570, p. 12) e deferido na sentença inaugural (ID 66036846, p. 2), o que corrobora a dispensa de qualquer providência de cunho financeiro para o regular processamento e processual cognição da presente insurgência aclaratória.

3. Contornos do Art. 1.022 do CPC e Afastamento da Mora por Culpa de Terceiro

No mérito, os presentes embargos de declaração não comportam acolhimento, visto que o acórdão embargado (ID 102748570) inexiste em qualquer dos vícios formais taxativamente descritos pelo legislador no artigo 1.022 do Código de Processo Civil. A via estreita dos aclaratórios presta-se tão somente a extirpar da decisão judicial obscuridades, contradições, omissões ou erros materiais, mostrando-se inidônea para veicular o inconformismo substancial da parte vencida com a linha interpretativa de mérito adotada pelo órgão julgador, bem como para pleitear o rejulgamento integral da lide em sentido favorável aos seus interesses patrimoniais.

O embargante assevera que este colegiado incorreu em omissão ao não valorar a conduta da embargada S & E Patrimonial Ltda. na suposta recusa de fornecer boletos bancários para pagamento das parcelas vincendas, imputando a outrem a culpa exclusiva pelo inadimplemento contratual em razão de um suposto calote praticado por terceiro, proprietário de um correspondente bancário credenciado (ID 104192452, p. 3). Todavia, esse argumento não se sustenta fática ou juridicamente diante do acervo documental dos autos, tendo sido a matéria de mérito amplamente resolvida na fundamentação do acórdão atacado.

Como restou expressamente consignado por esta Turma Julgadora (ID 102748570, p. 14), a inadimplência do devedor é anterior, contumaz e independente de qualquer alegada fraude de terceiros. Os documentos colacionados demonstram que o embargante já se encontrava em situação de mora substantiva e reiterada em relação às prestações vencidas entre 20 de abril de 2020 e 20 de outubro de 2020 (ID 66036669, p. 3), dando ensejo à celebração de termo de renegociação extrajudicial de dívida (ID 66036680). Esse próprio termo de transação posterior também foi descumprido pelo adquirente, que efetuou apenas o pagamento da primeira parcela (ID 66036669, p. 3), mantendo-se inerte quanto ao cronograma de pagamentos do contrato originário e do acordo extrajudicial.

O fato de o devedor ter registrado boletim de ocorrência na Delegacia Territorial de Luís Eduardo Magalhães em 02 de outubro de 2021 (ID 66036691, p. 2), noticiando calote praticado por um operador de correspondente bancário, configura fortuito externo, insuscetível de ser oposto à credora para afastar os efeitos moratórios do descumprimento de obrigação civil, o qual já se encontrava plenamente consolidado muito antes do referido registro policial. A loteadora credora não pode ser compelida a assumir os riscos de pagamentos realizados de forma negligente pelo comprador em postos de recebimento não autorizados ou sem o repasse devido, cabendo ao lesado buscar o ressarcimento diretamente em face do causador do dano, em sede de ação regressiva autônoma.

Ademais, a alegação de que a loteadora teria incorrido em conduta culposa ao deixar de fornecer os boletos atualizados para pagamento a partir da parcela nº 29 (ID 66036682, p. 8) foi devidamente afastada no julgamento da apelação cível, constatando-se que a notificação extrajudicial para constituição em mora foi devidamente encaminhada e recebida no endereço de correspondência contratualmente eleito pelo próprio adquirente (ID 66036679, p. 2), restando hígido o direito do credor de pleitear a rescisão do negócio ante a inércia em purgar o débito integral de forma tempestiva. O julgador não está obrigado a esgotar exaustivamente todos os pontos e teses secundárias agitadas pelas partes no processo, bastando que decline fundamentadamente o motivo de sua convicção para o equacionamento jurídico do litígio.

Sobre o tema, é remansoso o posicionamento uníssono deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia no sentido de rejeitar embargos de declaração que buscam rediscutir o mérito da lide decidida fundamentadamente, como se colhe de julgado desta Corte de Justiça:

EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel Processo: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL n. 0503560-32.2017.8.05.0146.1.EDCiv Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível Relator: Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel EMBARGANTE: BABATUNDE AYODELE ORESOTU e outros Advogado(s): FLAVIO JOSE MARTINS VASCONCELOS, IZAMAR SANTOS LEAL EMBARGADO: ALYSSON CLERISTON BARBOSA e outros Advogado(s): UILLIANE TORRES VIEIRA SACRAMENTO EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO. OMISSÃO QUANTO À VALIDADE FORMAL DOS DOCUMENTOS AFETOS AO IMÓVEL. TENDO O ACÓRDÃO GUERREADO CONSIDERADO A AUSÊNCIA DE PROVAS DO DOLO, NÃO HÁ RAZÃO PARA ANÁLISE DOS REFERIDOS DOCUMENTOS. O JULGADOR NÃO ESTÁ OBRIGADO A RESPONDER A TODOS OS ARGUMENTOS DAS PARTES QUANDO ENCONTRADO O MOTIVO DA SUA DECISÃO. PRECEDENTES DO STJ. PRETENSÃO MANIFESTA DE REJULGAMENTO DA CAUSA. IMPOSSIBILIDADE. EMBARGOS REJEITADOS. I – Trata na origem de ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas, sob o argumento de terrem os vendedores indicado erroneamente o local do imóvel adquirido. O dolo apontado não restou comprovado. Sentença primeva de improcedência. Acórdão que confirmou o decisum. II – O motivo ensejador da rescisão contratual é a má-fé dos vendedores, da qual não há provas. Com isso, fica prejudicado o exame das demais teses sustentadas. Por essa razão, a improcedência do pedido exordial e sua posterior confirmação por essa Corte de Justiça. III - O julgador não está obrigado a responder a todos os argumentos das partes quando encontrado o motivo da sua decisão. Precedentes do STJ. IV - Vício apontado, portanto, inexistente. Patente a pretensão de rejulgamento da causa. V – Embargos rejeitados. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, preambularmente identificados, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em REJEITAR OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, na forma do quanto fundamentado no voto da excelentíssima Relatora, adiante registrado e que a este se integra. Plenário Virtual, 19 de setembro de 2022. ( Classe: Embargos de Declaração,Número do Processo: 0503560-32.2017.8.05.0146,Relator(a): DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL,Publicado em: 21/09/2022 )

Dessa forma, restando patente a regularidade da fundamentação do acórdão e inexistindo qualquer omissão processual na análise da culpa pelo inadimplemento, impõe-se a integral rejeição dos embargos neste particular, por expressar mera insurreição subjetiva da parte quanto ao resultado desfavorável.

4. Inaplicabilidade da Teoria do Adimplemento Substancial

Sustenta o embargante a ocorrência de vício de omissão no acórdão, alegando que este colegiado não teria analisado detidamente a incidência da teoria do adimplemento substancial face aos pagamentos parciais realizados e aos sucessivos depósitos judiciais efetuados ao longo do trâmite processual (ID 104192452, p. 4). Tal argumentação, contudo, carece de amparo jurídico e fático, servindo como nítido expediente para rediscutir a conclusão meritória adotada pelo órgão julgador, que enfrentou a matéria de forma exauriente no acórdão.

No voto do acórdão embargado (ID 102748570, p. 38), consignou-se expressamente que a teoria do adimplemento substancial é manifestamente inaplicável ao presente caso. Para que ocorra a mitigação do direito de rescisão contratual conferido ao credor pelo artigo 475 do Código Civil, exige-se o cumprimento de parcela extremamente significativa e próxima da totalidade do objeto contratado, de modo que a mora residual se revele insignificante perante o montante global adimplido, preservando-se o negócio em respeito aos deveres anexos da boa-fé objetiva e da função social dos contratos.

No caso concreto, o devedor restou inadimplente com dezenas de parcelas mensais relativas ao financiamento do loteamento de longa duração, restando incontroverso que, na data da apresentação da réplica pela loteadora, em agosto de 2023, o débito do comprador já totalizava 31 (trinta e uma) parcelas em atraso, o que perfazia a expressiva quantia de R$ 31.108,69 (ID 66036814, p. 3). Esse inadimplemento de expressiva monta quantitativa e qualitativa afasta de pronto qualquer pretensão de considerar o descumprimento do pacto como insignificante ou irrelevante, já que a quebra de dezenas de parcelas desfigura completamente o equilíbrio das obrigações recíprocas avençadas pelas partes.

Outrossim, os depósitos judiciais parciais efetuados pelo embargante no curso da demanda de rescisão de forma voluntária (ID 69497932 / ID 69501805) não possuem força liberatória e são inaptos a afastar a resolução do ajuste. O comprador efetuou depósitos intempestivos e em valores unilaterais que julgara devidos com aplicação do indexador IPCA, em descumprimento frontal aos termos de reajuste contratualmente previstos pelo índice IGP-M/FGV (ID 66036686, p. 3), persistindo em débito com parcela substantiva da obrigação. 

A purgação da mora, para obstar o desfazimento do pacto, deve ser realizada no tempo, modo e valor integral pactuados, com inclusão dos encargos legais e contratuais decorrentes da impontualidade, inexistindo direito subjetivo de impor ao credor o recebimento parcelado de valores parciais e extemporâneos a seu bel-prazer.

A pretensão do devedor de elidir os efeitos de seu inadimplemento prolongado por meio da junção tardia de comprovantes de pagamento no processo de primeiro grau (ID 69502641, p. 1) e subsequentes depósitos parciais na fase recursal foi corretamente rechaçada por esta Câmara, visto que o direito do credor à resolução operou-se de pleno direito diante da mora contumaz consolidada muito antes de qualquer oposição de defesa. O adimplemento parcial serôdio, destituído de integralidade, não apaga a infração contratual de vulto perpetrada pelo adquirente.

Nessa mesma esteira de entendimento, o Superior Tribunal de Justiça firmou posicionamento de que a teoria do adimplemento substancial não pode ser invocada para impedir a rescisão do contrato de compra e venda imobiliária quando o inadimplemento atinge parcela relevante da obrigação pecuniária assumida pelo comprador:

EMENTA: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATOS. ALEGAÇÃO DE CUMPRIMENTO PARCIAL DOS CONTRATOS. INADIMPLEMENTO DE PARCELAS MENSAIS E SEMESTRAIS. FATOS INCONTROVERSOS. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE NA ESPÉCIE. 1. Discussão acerca da aplicação da chamada Teoria do Adimplemento Substancial, instituto que pode, eventualmente, restringir o direito do credor à resolução contratual previsto no artigo 475 do CC/02 (art. 1.092, § único, do CC/16), tendo por fundamento a função de controle do princípio da boa-fé objetiva. 2. "O adimplemento substancial constitui um adimplemento tão próximo ao resultado final, que, tendo-se em vista a conduta das partes, exclui-se o direito de resolução, permitindo-se tão somente o pedido de indenização e/ou adimplemento, de vez que a primeira pretensão viria a ferir o princípio da boa-fé (objetiva)". 3. Doutrina e jurisprudência acerca do tema. 4. Caso concreto em que restou incontroverso que a devedora inadimpliu parcela relevante da contratação (cerca de um terço do total da dívida contraída), mostrando-se indevida a aplicação, pelo Tribunal de origem, da Teoria do Adimplemento Substancial. 5. Necessidade de retorno dos autos à origem a fim de que proceda ao julgamento dos demais pedidos constantes da petição inicial, bem como da reconvenção. 6. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (REsp n. 1.636.692/RJ, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 12/12/2017, DJe de 18/12/2017.)

Verifica-se, por conseguinte, que o julgado solucionou adequadamente e com exatidão a controvérsia, amparado em sólida fundamentação jurídica e em estrita consonância com a jurisprudência dominante, o que revela que o embargante visa apenas a rediscussão do mérito do julgado, pretensão insuscetível de acolhimento nesta sede.

5. Autonomia das Benfeitorias, Retenção Possessória Onerosa e Legalidade dos Juros de Mora

Aduz o embargante a ocorrência de contradição interna no venerando acórdão por ter este colegiado mantido a rescisão contratual com a consequente reintegração da credora na posse do imóvel, embora tenha simultaneamente reconhecido em favor do comprador o direito de ser indenizado pelas benfeitorias necessárias, úteis e acessões com direito de retenção possessória (ID 104192452, p. 6). 

Argumenta, ademais, a existência de omissão quanto à tese de abusividade dos juros moratórios estipulados no percentual de 6% ao mês (ID 104192452, p. 7). Ambos os argumentos são manifestamente improcedentes e revelam incompreensão sobre os efeitos sistemáticos do provimento parcial do apelo.

Não há qualquer contradição conceitual ou lógica no acórdão guerreado. A rescisão do contrato de compra e venda imobiliária constitui sanção de direito material decorrente do inadimplemento culposo do comprador devedor, nos exatos termos do artigo 475 do Código Civil, que conduz à extinção do liame obrigacional. 

De outro lado, o direito de ser indenizado pelas acessões erguidas sobre o terreno e de reter a posse até o efetivo pagamento configura instituto de direito das coisas amparado no artigo 1.219 do Código Civil e no artigo 34 da Lei nº 6.766/1979, cuja finalidade exclusiva é evitar o enriquecimento sem causa da loteadora vendedora (Artigo 884 do Código Civil), que não pode reincorporar ao seu patrimônio o terreno acrescido de edificações residenciais sem a devida contraprestação financeira pelas obras realizadas de boa-fé.

Tratam-se de institutos jurídicos autônomos e harmônicos entre si. A rescisão do negócio jurídico originário persiste hígida por culpa exclusiva do devedor inadimplente, enquanto a eficácia da reintegração possessória da credora fica temporariamente diferida e postergada até a oportuna avaliação das acessões na fase de liquidação de sentença e correspondente depósito indenizatório, admitida a compensação de valores. A garantia de retenção protege o comprador de ser desalojado sumariamente antes de ver quantificado o valor de suas construções, mas não apaga a quebra contratual que deu causa à rescisão da avença.

Importa esclarecer, outrossim, para espancar qualquer dúvida processual futura suscitada em sede de aclaratórios, que o exercício do direito de retenção pelo adquirente culpado pela rescisão contratual não lhe confere salvo-conduto para a ocupação e fruição gratuita do bem por tempo indeterminado enquanto aguarda o trâmite da fase de liquidação. Admitir a moradia gratuita ensejaria manifesto enriquecimento ilícito do devedor, lesando duplamente a credora que foi privada do terreno e do recebimento das parcelas pecuniárias contratuais.

Dessa forma, o embargante devedor continua civilmente obrigado ao pagamento de todas as obrigações tributárias propter rem, notadamente o IPTU, e da taxa de fruição fixada em 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, as quais continuam a incidir ordinariamente por todo o interregno temporal em que o comprador permanecer no uso exclusivo do lote usufruindo da posse direta do bem, até a efetiva desocupação voluntária ou imissão compulsória da loteadora na posse. Os créditos do embargante relativos às acessões construídas deverão ser compensados globalmente com os seus correspondentes débitos fiscais e de taxa de fruição apurados no trâmite possessório, de sorte que a imissão possessória da credora dependerá unicamente do depósito do saldo remanescente favorável ao comprador, se houver.

Nesse exato sentido, o Tribunal de Justiça do Estado da Bahia possui entendimento consolidado de que o direito protetivo de retenção possessória por benfeitorias não exime o possuidor de arcar com as taxas de ocupação ou fruição correspondentes ao período de uso do imóvel alheio:

EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0500443-62.2017.8.05.0201 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: KING ALIMENTOS LTDA Advogado(s): DARLINGTON BALDACCI, EMANUELA CRISTINA GARZELLA, MARIA OLIVIA STOCO APELADO: RANULFO FIRMINO DE MORAES Advogado(s):EVERTON RIBEIRO TAMANDARE, ANDRE FIGUEIREDO FREITAS, DAPHANNE SOUZA COELHO FIGUEIREDO, GABRIEL LUIZ SOL OZELIM, PEDRO ROBERTO GONCALVES DE MORAES ACORDÃO DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. PRELIMINAR DE NULIDADE PROCESSUAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. REJEIÇÃO. MÉRITO. INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL. ALEGADA PRECARIEDADE DO IMÓVEL E DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. AUSÊNCIA DE PROVA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença, que, em Ação de Despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis, julgou procedente o pedido para: (i) decretar o término do contrato de locação não residencial; (ii) condenar a ré ao pagamento dos aluguéis vencidos corrigidos pelo IGP-M e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês; e (iii) condenar ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da condenação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se houve nulidade processual por cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; e (ii) analisar se a condenação ao pagamento de aluguéis é devida, considerando a alegação da apelante de precariedade do imóvel e direito de retenção por benfeitorias. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando há elementos probatórios suficientes para formar a convicção do magistrado, especialmente se as partes não requerem a produção de outras provas ou optam expressamente pelo julgamento nos moldes apresentados. 4. A apelante não produziu provas das condições precárias do imóvel nem das supostas benfeitorias realizadas, elementos essenciais para justificar a retenção dos aluguéis ou eventual abatimento, conforme previsto em lei. 5. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que o direito de retenção por benfeitorias não exime a parte locatária do pagamento dos aluguéis ou taxa de ocupação durante o uso do imóvel, sendo esse direito limitado à compensação de valores relacionados às benfeitorias. 6. Restando caracterizada a inadimplência contratual e ausentes elementos probatórios que afastem a obrigação de pagar os aluguéis, correta a decisão de primeira instância ao decretar o despejo e condenar a parte ré ao pagamento dos valores devidos. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando o conjunto probatório é suficiente para a formação da convicção do magistrado, e as partes não requerem a produção de novas provas.” “O inadimplemento dos aluguéis não é afastado pela alegação de precariedade do imóvel ou direito de retenção por benfeitorias, quando não comprovados os fatos que fundamentam tais argumentos.” “O direito de retenção por benfeitorias não exime a obrigação de pagamento dos aluguéis ou taxa de ocupação pelo uso do imóvel, sendo tal direito limitado à compensação pelos valores correspondentes às benfeitorias.” Dispositivos relevantes citados: CC, art. 406; CTN, art. 161, § 1º; CPC/2015, art. 130. Jurisprudência relevante citada: STF, RE nº 696938/PI, Rel. Min. Dias Toffoli, DJe 06/08/2012; STJ, REsp nº 1.854.120/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 11/02/2021; TJ-SC, Apelação nº 0300131-30.2015.8.24.0066, Rel. André Carvalho, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 21/03/2023. Vistos, examinados, relatados e discutidos os presentes autos de Apelação Cível nº. 0500443-62.2017.8.05.0201, tendo, como apelante, KING ALIMENTOS LTDA., e, como apelado, RANULFO FIRMINO DE MORAES. ACORDAM os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, REJEITAR A PRELIMINAR e, no mérito, NEGAR PROVIMENTO ao apelo, majorando os honorários advocatícios para 13% sobre o valor da condenação, nos termos do Voto do Relator. Sala das Sessões da Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, aos dias do mês de do ano de 2024. Des. Presidente Desembargador Jatahy Júnior Relator Procurador(a) de Justiça 54 ( Classe: Apelação,Número do Processo: 0500443-62.2017.8.05.0201,Relator(a): EDMILSON JATAHY FONSECA JUNIOR,Publicado em: 18/12/2024 )

Por fim, no que concerne à alegação de abusividade dos juros moratórios estipulados no percentual de 6% ao mês (ID 104192452, p. 7), inexiste omissão passível de saneamento. A validade e a higidez das cláusulas contratuais decorreram da livre manifestação de vontade expressada pelas partes contratantes maiores e capazes no ato de assinatura do Compromisso de Compra e Venda (ID 66036686, p. 3) e da posterior Confissão de Dívida (ID 66036680, p. 3), incidindo o princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda). 

Eventual alteração do pactuado demandaria ação revisional própria com dilação probatória ampla que demonstrasse cabalmente a onerosidade excessiva extraordinária, não servindo os aclaratórios como via de readequação de cláusulas de encargos moratórios validamente aceitas pelo devedor no curso da relação comercial.

6. Dispositivo e Encerramento

Ante todo o exposto, e em estrita consonância com os fundamentos fáticos e processuais exaustivamente delineados no voto condutor, VOTO no sentido de CONHECER dos embargos de declaração opostos por Mateus Ribeiro de Almeida (ID 104192452) e, no mérito, REJEITÁ-LOS INTEGRALMENTE, mantendo incólume o acórdão de ID 102748570 em todos os seus termos por seus próprios e bem lançados fundamentos, restando prequestionados todos os dispositivos legais e princípios invocados.

Salvador, 16 de junho de 2026.

Desembargador Josevando Souza Andrade

Relator