PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. IMÓVEL. AQUISIÇÃO. EMPREENDIMENTO. ENTREGA. ATRASO. CONSTRUTORA. CULPA EXCLUSIVA. PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESCISÃO. POSSIBILIDADE. VALORES PAGOS. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. IMPOSITIVIDADE. MORA. TEMPO. POUCOS MESES. MERO INADIMPLEMENTO. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. SENTENÇA. PERCENTUAL. OMISSÃO. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. FIXAÇÃO. NECESSIDADE.

I – A previsão de entrega do empreendimento deve ser clara e objetiva e, quando não demonstrado o seu cumprimento de forma objetiva, como é o caso, evidencia-se o ilícito cujos danos dele decorrentes são passíveis de ser indenizados.

II – A pandemia não exclui a obrigação de pontualidade do construtor/vendedor sem comprovação da equivalência entre o atraso havido e eventuais impedimentos que aquela causara na atividade econômica relativa ao empreendimento que deixou de entregar.

III – É de inviável coexistência contratual de duas cláusulas de tolerância: uma dentro dos critérios admitidos em jurisprudência e outra alheia àqueles, pois somente beneficia o construtor/vendedor, justamente quem deve suportar os riscos da atividade econômica que desenvolve e sem prever qualquer vantagem à parte hipossuficiente e submetida ao prazo eventual, incerto e de duração máxima imensurada.

IV - O inadimplemento contratual, in casu, autoriza a rescisão contratual e a imediata devolução de todos os valores pagos pelo consumidor adquirente, incluída a comissão de corretagem, porquanto a mora é exclusivamente atribuível ao construtor/vendedor, sendo o método de comprometimento das parcelas para construção do empreendimento risco somente imputável ao fornecedor/construtor/vendedor e não objeto de escusa à devolução das parcelas de forma imediata em sua integralidade e pagamento de cláusula penal contratada.

V – Mantém-se a sentença que, com propriedade, aplica a cláusula penal expressamente contratada para caso de mora de ambas as partes, impõe restituição de todos os valores pagos pela mora causada exclusivamente pela alienante/construtora e nega indenização a título de dano moral pela mora do construtor/vendedor ter ocorrido por curto período que, segundo Jurisprudência da Corte da Cidadania, caracteriza mero aborrecimento/inadimplemento.

RECURSO NÃO PROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 8079804-91.2022.8.05.0001, da Comarca de Salvador, em que figura como Apelante JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e como Apelado ANTÔNIO JORGE DAMASCENO RIBEIRO. 

ACORDAM os Senhores Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO pelas razões que integram o voto condutor.

Sala das Sessões, 

HELOÍSA Pinto de Freitas Vieira GRADDI

RELATORA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Negado provimento por unanimidade. Sustentou a Bela. Tatiana de Miranda.

Salvador, 1 de Abril de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

II

ANTÔNIO JORGE DAMASCENO RIBEIRO ajuizou ação contra a JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, processo em trâmite na 9^a Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador.

Relatou ter firmado contrato de compra de imóvel em 15/06/2019, no empreendimento denominado ADORATO CABULA, apartamento de nº 705, com entrega prevista para 30/08/2021, com cláusula de tolerância de 180 dias permitindo a entrega até 26/02/2022.

Afirmou que, diante do atraso na entrega do imóvel, que não foi entregue na data aprazada, mesmo computando a tolerância contratualmente prevista, pediu a rescisão contratual e devolução dos valores pagos e aquela lhe foi negada nos termos requeridos, apenas mediante retenção de 50% dos valores adimplidos e ainda 180 dias após a solicitação de rescisão.

Alegou que, em decorrência da mora da parte ré, sofreu danos de ordem moral e material e defendeu a impositividade do pagamento das indenizações correlatas.

Pediu a resolução do contrato de compra e venda imobiliária firmado entre as partes, alegando culpa da parte ré; pleiteou a condenação da parte acionada à devolução integral dos valores pagos para a aquisição do bem não entregue; indenização por danos moral e material decorrentes da mora, esse último na modalidade lucros cessantes e da quantia prevista na cláusula penal, no patamar de 50% sobre valor do pago pelo consumidor.

Quantificou o dano moral a ser reparado em R$15.000,00; pediu a restituição do s valores pagos (R$140.000,00), lucros cessantes no patamar de 1% ao mês sobre o valor do imóvel e multa moratória no valor de 50% dos valores adimplidos.

A decisão de id.60859572 deferiu a gratuidade da justiça e inverteu o ônus da prova.

A contestação foi apresentada no id.60859586 e impugnou a concessão da gratuidade da justiça; ilegitimidade quanto ao pedido de restituição da comissão de corretagem; defendeu a legalidade da transferência dos custos com corretagem ao consumidor; defendeu a inacumulatividade do pedido de lucros cessantes com cláusula penal; que cumpriu as previsões contratuais e demonstrou a expedição do habite-se aos 07/10/2022.

Afirmou que o pequeno atraso das obras ocorreu em decorrência do período de pandemia, plenamente justificável, e que a força maior/caso fortuito, conforme previsão contratual, autoriza a prorrogação da cláusula de tolerância por período idêntico ao do impedimento e, diante da referenciada cláusula, inexistiu o descumprimento referenciado.

Destacou a irretratabilidade / irrevogabilidade do contrato e referiu que, sem existir o descumprimento do contrato, nos moldes retro referenciados, o que ocorrera foi pedido de rescisão contratual sem culpa da Ré, a autorizar a retenção prevista no contrato e o prazo para restituição dos valores pagos, já abatida a retenção avençada.

Afirmou inexistir requisitos ensejadores da responsabilidade a ela atribuída pelo Autor e defendeu a improcedência da ação, inclusive quanto ao pedido de lucros cessantes e ressaltou a sua inacumulatividade com a clausula penal.

A réplica (id.60859601) refutou as preliminares suscitadas e reiterou as teses expressadas na peça vestibular.

Instadas as partes a manifestarem interesse na produção de outras provas (id.60859602), o Autor pediu o julgamento antecipado da lide (id.60859605) e a Ré dispensou produção de provas (id.60859606), o que conduziu o magistrado a quo a encerrar a instrução do feito (id.60859607).

Adveio a sentença (id.60859610), que julgou procedente em parte a ação, rescindiu o contrato, condenou a ré ao ressarcimento à parte autora do valor pago no importe de R$ 108.625,65 (cento e oito mil seiscentos e vinte e cinco reais e sessenta e cinco centavos), de uma só vez, a título de parcelas pagas, devidamente atualizado desde a data do desembolso até o efetivo pagamento pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, acrescido de multa de 50% (cinquenta por cento), a título de cláusula penal, nos termos da cláusula 7.1.1 do contrato, objeto da lide e, diante da sucumbência recíproca, impôs a cada parte suportar o pagamento dos honorários advocatícios do profissional contratado no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, custas a serem rateadas pelas partes, suspendendo a cobrança em relação à parte autora, beneficiária da gratuidade da justiça.

Os embargos de declaração opostos contra a sentença (id.60859614) foram rejeitados no id.60859617.

Irresignada, a JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA interpôs apelação (id.60859670) e pediu a reforma da sentença, para alcançar a improcedência total da demanda.

As contrarrazões foram apresentadas (id.60859676), sem suscitar preliminares.

Recurso apto a julgamento, encaminho os autos à Secretaria, com este relatório, em atendimento às regras insertas nos artigos 931, do Código de Processo Civil, e 167, 1ª parte, do Regimento Interno desta Corte, para inclusão em pauta.

Salvador,    de julho de 2024.

HELOÍSA Pinto de Freitas Vieira GRADDI

RELATORA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Submete-se à apreciação desta Corte a pretensão da JVF EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIOS de reformar a sentença que rescindiu o contrato de compra e venda imobiliária firmado com ANTÔNIO JORGE DAMASCENO RIBEIRO e determinou a devolução de todos os valores adimplidos por esse último para a aquisição do bem e também o pagamento ao mesmo do valor previsto na cláusula penal 7.1.1 do contrato.

Presentes os requisitos de admissibilidade afetos à espécie recursal, conheço do apelo.

A rescisão contratual enseja o retorno das partes ao 'status quo ante', com a devolução das prestações pagas e consequente volta do imóvel à posse do compromitente vendedor.

Analisando a documentação acostada, constato que, ao menos na data do ajuizamento da demanda, a entrega do bem, estipulada no contrato, não tinha ocorrido.

O contrato foi firmado no ano de 2019 e o habite-se somente foi emitido em Outubro de 2022, ultrapassado o prazo de entrega previsto contratualmente, inclusive considerando a cláusula de tolerância.

A mera alegação de advento da pandemia não exime o alienante de cumprir os prazos estabelecidos no contrato, sem que expresse concretamente e demonstre em que ocorreu o impedimento para a entrega pontual do bem, sendo esse o entendimento da Jurisprudência.

Na hipótese, embora tenha havido paralisação das atividades no antepenúltimo dia de maço do ano de 2020, a própria apelante refere paralisação total de apenas 13 dias úteis e após retomada das atividades com cerca de uma hora e meia de redução de duração, normalizadas após julho/2020.

Tais circunstâncias não expressam duração que supere a cláusula de 180 dias de tolerância prevista no contrato de maneira a impor elastecimento daquela, porquanto a espécie de cláusula visa justamente dar cobertura ao prestador do serviço/vendedor por intempéries que lhes impeça de atender o prazo de entrega.

A Jurisprudência pátria tem essa mesma linha intelectiva, como se lê nos seguintes julgados:

Apelação. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Ação de obrigação de fazer com indenização. Atraso na conclusão das obras e entrega do imóvel adquirido pelos autores. Sentença de parcial procedência. Recurso da requerida. Aplicação do CDC. Efeitos da pandemia Covid-19. Não configura causa de exclusão de responsabilidade. Peculiaridades do caso concreto que apontam outras questões como causa do atraso na obra. Atraso na obra configurado. Lucros cessantes devidos. Compradores privados da fruição do imóvel não entregue no prazo. Reconhecimento. Efetiva demonstração dos prejuízos. Desnecessidade. Repasse do IPTU aos adquirentes. Previsão contratual abusiva. Tema Repetitivo nº 866 do E. STJ. Obrigação da requerida de responder enquanto não imitidos os compradores na posse, salvo se estes tiverem dado causa ao não recebimento do imóvel. Multa inversa. Inversão da cláusula penal. Jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça, sedimentada em sede de recurso repetitivo (Temas 970 e 971). Valor arbitrado que não pode ser cumulado com lucros cessantes. Sentença reformada em parte. Recurso parcialmente provido.

(TJ-SP - AC: 10092595120228260286 Itu, Relator: Emerson Sumariva Júnior, Data de Julgamento: 23/10/2023, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/10/2023)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - DANO MORAL - CONFIGURAÇÃO - VALOR - MANUTENÇÃO - HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS.

I. Compete à parte que pretende o afastamento de compromisso assumido pela alegação de percepção de obstáculos decorrentes da situação de emergência de saúde provocada pela pandemia de Covid-19 a produção de prova suficiente dos fatos que sustenta.

II. Sendo incontroverso o atraso na entrega do imóvel e não demonstrado o alegado impacto nas atividades da construtora, apto à configuração de caso fortuito, impõe-se o reconhecimento da mora.

III. O atraso injustificado na construção e entrega de imóvel causa elevado estresse emocional, angústia e temor ao adquirente quanto à possibilidade de não entrega do bem, configurando dano moral, passível de indenização. Hipótese em que o valor indenizatório arbitrado em sentença deverá ser mantido.

IV. Os honorários advocatícios serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, atendidos o grau de zelo do profissional; o lugar de prestação do serviço; a natureza e a importância da causa; o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.

(TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.022733-4/002, Relator(a): Des.(a) Joemilson Donizetti Lopes , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 06/06/2024, publicação da súmula em 12/06/2024)

A Jurisprudência admite a pandemia como escusa a justificar a incidência da clausula de tolerância e não hipótese da sua extensão ou acréscimo ao período de 180 dias estabelecido em contrato.

Confira-se:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA. PRAZO DE ENTREGA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA. PERÍODO DE PANDEMIA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. VERIFICAÇÃO. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE CIVIL. Não se considera abusiva a cláusula contratual que estabelece o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias após o esgotamento do prazo inicial para entrega do imóvel. Configurada a hipótese de caso fortuito em decorrência do período pandêmico, bem como demonstrada a rápida solução do atraso, deve ser afastada a responsabilidade civil do fornecedor.

(TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.063521-9/001, Relator(a): Des.(a) Amauri Pinto Ferreira, 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 06/03/2024, publicação da súmula em 06/03/2024)

Assim entendendo a Jurisprudência, a hipótese de descumprimento contratual/mora é de caracterização evidente, razão pela qual inútil a suscitação de ilegitimidade passiva para responder pela taxa de corretagem, bem assim sua legalidade, porquanto o pleito é de rescisão contratual por culpa exclusiva do vendedor e, nessas situações, o Superior Tribunal de Justiça impôs, por precedente vinculante, que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promissário comprador (tema 577), in litteris:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. [...]

(REsp 1300418 SC, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 13/11/2013, DJe de 10/12/2013)

Havendo duas clausulas de tolerância, uma com extensão delimitada e expressamente prevista e outra expressamente prevista com prazo sem delimitação colocando o consumidor em desvantagem, porquanto resguarda tão somente o vendedor/construtor que deve suportar os riscos da atividade econômica e já tem cláusula de tolerância de 180 dias para atender a eventuais reverses que tenha de suportar como construtor/vendedor, acrescentar situações é vantagem exagerada que, embora prevista como cláusula de extensão de tolerância, não guarda conformidade com o sistema protetivo do consumidor, razão pela qual é de inviável legitimação da extensão da cláusula de tolerância.

Ademais, não está a referida cláusula acompanhada de qualquer vantagem para o adquirente, como, por exemplo, suspender pagamentos neste período de maneira a justificar ficar por tempo indeterminado sujeito a extensão de tolerância além dos 180 dias.

Também a suscitação de vinculação de todas as parcelas do preço à realização do empreendimento imobiliário em apreço, para viabilizar a execução da obra e entrega das unidades como óbice ao ressarcimento imediato dos valores pagos viola precedente vinculante e não expressa circunstância que imponha a transferência do risco da atividade econômica firmada nestes termos ao consumidor, hipossuficiente.

Assim sendo, mantida a sentença quanto ao dever de restituição integral dos valores pagos.

Já quanto a indenização por dano moral, a mora em tempo exíguo não caracteriza dano moral, razão pela qual o atraso de poucos meses não enseja dano moral.

A nossa Jurisprudência reforça essa linha intelectiva, como se lê dos seguintes julgados:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM PEDIDO DE COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC. NÃO OBSERVADA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. SÚMULA 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO.

1. Ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de compensação por danos morais.

2. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação dos arts.

489 e 1.022 do CPC.

3. O simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano indenizável. Contudo, também é pacífico o entendimento desta Corte superior de que o atraso na entrega por longo período pode configurar causa de dano moral indenizável. Precedentes 4. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível.

5. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas.

6. A incidência da Súmula 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes.

7. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido.

(AgInt no AREsp n. 2.494.878/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024.)

AGRAVO INTERNO NA PET NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. ATRASO NA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE BAIXA DA HIPOTECA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. O simples inadimplemento contratual, em razão do atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas caracterizadoras da lesão extrapatrimonial.

2. Na hipótese, as instâncias de origem apontaram atraso de aproximadamente dois anos no cumprimento da obrigação da recorrente em proceder à transferência da propriedade do imóvel objeto da lide e da própria baixa da hipoteca, de modo que a frustração da legítima expectativa do recorrido extrapolou o mero aborrecimento resultante do descumprimento contratual, acarretando significativa violação ao direito da personalidade, situação que comporta a compensação por danos morais. Precedentes.

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt na PET no AREsp n. 2.127.363/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 4/12/2023, DJe de 7/12/2023.)

Nestes termos, a manutenção da sentença quanto à ausência de dano moral é a medida que se impõe.

Também o pleito de lucros cessantes é inacumulável com a condenação ao pagamento de cláusula penal prevista na sentença, como se lê dos seguintes precedentes vinculantes, que tratam cláusula moratória e penal com equivalência, porquanto referentes ao atraso na entrega da obra.

Inviável a cumulação de indenização por lucros cessantes com cláusula penal moratória, no caso de inadimplemento do vendedor em virtude de atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato ou promessa de compra e venda (Tema Repetitivo: 970)

Possibilidade de inversão, em desfavor do vendedor, de cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador, nos casos de inadimplemento da construtora/incorporadora em virtude de atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato de compra e venda (Tema Repetitivo: 971)

A alegação de sucumbência mínima é de inviável acolhimento, porquanto aquela não é sequer vislumbrada na condenação à rescisão contratual, restituição total de valores pagos e pagamento de cláusula penal.

Mantida a condenação sucumbencial do recorrente, majoro em 10% as verbas honorárias de sucumbência estabelecidas na sentença, por força do artigo 85, parágrafo 11, do Código de Ritos.

Assim sendo, NEGO PROVIMENTO AO APELO.

É o voto.

Sala das Sessões, 

HELOÍSA Pinto de Freitas Vieira GRADDI

RELATORA