PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quarta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0549315-92.2018.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível |
| APELANTE: SYLVIA ORLY BOURGUIGNON DOS SANTOS |
| Advogado(s): BEN ELI DIAS DE MELO |
| APELADO: ASSOCIACAO DOS MORADORES E PROP.DO LOT ENSEADA DO ARAUA |
| Advogado(s): FERNANDO VAZ COSTA NETO |
Tempestivo, e presente os demais pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.
Acerca do tema, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.439.163/SP (Tema 882), submetido ao rito dos Recursos Repetitivos, firmou a tese no sentido de que “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram”.
Neste ponto, vale destacar que, em conformidade com o entendimento do STJ, não é possível a filiação tácita à associação de moradores, sendo imprescindível a adesão formal, de modo a aferir a aquiescência da parte interessada em integrar a associação. Trata-se de proteção ao direito de liberdade de associação insculpido art. 5º, XIV e XX da Constituição Federal.
In casu, depreende-se dos autos que o Apelado não comprovou a anuência dos Apelantes à associação, razão pela qual fica impedida de imputar-lhes quaisquer encargos condominiais, ainda que se considere tratar-se de condomínio irregular.
Nesse sentido, os seguintes julgados:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE VÍNCULO ASSOCIATIVO. FINALIDADE DE AFASTAR COBRANÇA DE "TAXAS CONDOMINIAIS" POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. APLICAÇÃO DA TÉCNICA DA DISTINÇÃO (DISTINGUISHING). SIMILITUDE ENTRE A HIPÓTESE DOS AUTOS E A QUESTÃO DECIDIDA EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO. NÃO OBRIGATORIEDADE DE PAGAMENTO DAS TAXAS DE MANUTENÇÃO POR QUEM NÃO É ASSOCIADO OU A ELA NÃO ANUIU. 1. Ação declaratória de inexistência de vínculo associativo com a finalidade de afastar a cobrança de "taxas condominiais" por associação de moradores. 2. Aplicabilidade do precedente firmado em sede de recurso especial repetitivo ( REsp 1.280.871/SP , 2ª Seção, DJe 22/05/2015) à hipótese dos autos, por meio da aplicação da técnica da distinção (distinguishing). 3. As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. Precedente julgado sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 882). 4. Agravo interno no recurso especial não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1862077 DF 2020/0036951-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 29/06/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/07/2020).
Cobrança. Associação de moradores. Taxas de manutenção do loteamento. Irresignação dos réus. Impossibilidade de cobrança de quem não seja associado, mesmo que à luz do princípio que veda o enriquecimento sem causa. Juízo firmado pelo STJ em sede de recurso especial repetitivo (Tema 882). Prevalência do direito constitucional de livre associação. Cobrança indevida aos proprietários que não manifestaram intenção de se associar. Ausência de prova da vontade dos réus apelantes de se associar ou contribuir com as taxas impostas pela associação. Expressa intenção de não se associarem. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO para reconhecer a improcedência do pedido inicial. (TJ-SP - AC: 10025860220168260238 SP 1002586-02.2016.8.26.0238 , Relator: José Eduardo Marcondes Machado, Data de Julgamento: 09/12/2020, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/12/2020).
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO (CÍVEL) n. 0002042-70.2012.8.05.0039 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: Condomínio Villge Vila Bonita e outros (12) Advogado (s): IVAN DE SOUZA TEIXEIRA APELADO: CONDOMÍNIO AGUA Advogado (s):CARLOS LUCIANDERSON ANJOS DOS SANTOS, VANDERLEI JOSE DA COSTA, JANE APARECIDA SILVA DE SANTANA ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE ABUSIVIDADE DE COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL. PRELIMINAR DE NULIDADE POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO REJEITADA. MÉRITO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO IRREGULARMENTE CONSTITUÍDO. OBRIGATORIEDADE DE REGISTRO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. AUSÊNCIA. ATUAÇÃO COMO MERA ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. DIREITO CONSTITUCIONAL À LIVRE ASSOCIAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE ENCARGOS CONDOMINIAIS AOS NÃO ASSOCIADOS. TEMAS NºS 882 DO STJ E 492 DO STF. COBRANÇA ILEGÍTIMA. SENTENÇA REFORMADA. INVERSÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. APELO PROVIDO. 1. Trata-se de recurso de apelação interposto pelo Condomínio Village Villa Bonito e Outros contra a sentença de id. 11773994 (fls.6/9), que, nos autos da Ação Declaratória movida em face do Condomínio Água, julgou improcedente o pedido de declaração de abusividade das cobranças das taxas condominiais promovidas pelo Apelado em face dos Apelantes. 2. Inicialmente, rejeita-se a preliminar de nulidade, pois a fundamentação da sentença ora combatida, bem como da decisão proferida no julgamento dos embargos evidenciam claramente a motivação determinante dos julgados, não havendo quaisquer equívocos aptos a violarem os arts. 93, IX, da CF/88 c/c 489, ambos do CPC. 3. Nas razões recursais, os Apelantes sustentam que a supracitada cobrança se mostra indevida, haja vista o Condomínio-Apelado ser composto de vias públicas, o que lhe retiraria o caráter de condomínio edilício, tratando-se, em verdade, de associação de moradores ao qual não se vincularam voluntariamente e por isso não estão submetidos às suas normas internas. 4. Assim, no mérito, o cerne da controvérsia envolve o reconhecimento (ou não) do Apelado, como condomínio edilício devidamente constituído, e a consequente legalidade da cobrança de taxa condominial realizada por este aos Apelantes. 5. Com efeito, a Lei nº 4.591/64, a qual dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, prevê, em seus arts. 7º e 9º, como requisito para a instituição de um condomínio a inscrição obrigatória no Cartório de Registro de Imóveis, bem como o necessário registro da sua Convenção naquela serventia. No mesmo sentido preconiza o art. 1.333, parágrafo único, do Código Civil. 6. No caso em tela, compulsando-se os autos, verifica-se que consta, do id. 11773968, a Convenção do Condomínio Água (fls. 1/23), a qual fora registrada somente no Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas da Comarca de Camaçari – BA (fl.24). Nesse contexto, sem o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis, o Apelado não pode ser considerado um condomínio edilício, estando alicerçado tão somente na condição de condomínio de fato ou atípico. Ocorre que tal modalidade condominial não encontra amparo legal, sendo tratada pela jurisprudência como associação de moradores. 7. Acerca do tema, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.439.163/SP (Tema 882), submetido ao rito dos Recursos Repetitivos, firmou a tese no sentido de que “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram”. Assim, não é possível a filiação tácita à associação de moradores, sendo imprescindível a adesão formal, de modo a aferir a aquiescência da parte interessada em integrar a associação. 8. In casu, depreende-se dos autos que o Apelado não comprovou a anuência dos Apelantes à associação, especialmente porque, da análise de sua própria Convenção (id.11773968, fls. 1/23), não consta a assinatura dos proprietários dos lotes 09 e 10, da quadra 04 do Loteamento Guarajuba, onde está localizado o Condomínio Village Vila Bonito, razão pela qual fica impedida de lhes imputar quaisquer encargos condominiais, ainda que se considere tratar-se de condomínio irregular. 9. Oportuno registrar, no que diz respeito à possibilidade de cobrança por parte da associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento fechado de proprietário não-associado, o Supremo Tribunal Federal, analisando as alterações trazidas pela Lei em comento, julgou o Recurso Extraordinário 695911, em grau de repercussão geral (Tema 492), fixando a seguinte tese: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que: i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis; ou ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”. 10. Com relação aos eventuais serviços prestados pelo Apelado, não há que se falar em enriquecimento ilícito dos Apelantes, muito menos servirão de fundamento para corroborar com eventual aceitação tácita à associação. Isso porque o Recorrido não apresentou nenhuma prova de que os Recorrentes efetivamente usufruíram dos serviços comuns, além do que o livre exercício da autonomia da vontade sobrepõe-se a qualquer interesse patrimonial individual. 11. Assim, diante da irregularidade do condomínio e da inexistência de participação ou anuência dos Recorrentes na constituição da entidade, conclui-se que não há relação jurídica entre as partes, capaz de ensejar a cobrança de taxa condominial, não tendo o Recorrido de desincumbido do seu ônus probatório previsto no art. 373, II, do Código de Processo Civil. 12. Por fim, considerando-se que houve alteração no resultado da lide, deve ser invertido o ônus sucumbencial para condenar o Apelado ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), nos termos do art. 85, § 8º, do CPC, haja vista o valor ínfimo atribuído à causa. PRELIMINAR REJEITADA. SENTENÇA REFORMADA. APELO PROVIDO. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0002042-70.2012.8.05.0039, originários da Comarca de Camaçari – BA, em que figuram como Apelantes o Condomínio Village Vila Bonito e Outros e como Apelado o Condomínio Água. ACORDAM os Desembargadores componentes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, REJEITAR A PRELIMINAR suscitada e, no mérito, DAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto da Relatora Maria do Rosário Passos da Silva Calixto, Juíza de Direito Substituta de 2º Grau. Sala de Sessões, de de 2021. PRESIDENTE MARIA DO ROSÁRIO PASSOS DA SILVA CALIXTO Juíza de Direito Substituta de 2º Grau – Relatora (10) PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA (TJ-BA - APL: 00020427020128050039, Relator: MARIA DO ROSARIO PASSOS DA SILVA CALIXTO, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/05/2021)
Importante pontuar que a Lei nº 13.465/2017 previu a obrigatoriedade de cotização, entre os beneficiários, das atividades desenvolvidas por associações, desde que assim previsto no ato constitutivo das organizações respectivas. Entretanto, tal previsão não se aplica ao caso em exame.
Isto porque, no que diz respeito à possibilidade de cobrança por parte da associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento fechado de proprietário não-associado, o Supremo Tribunal Federal, analisando as alterações trazidas pela Lei em comento, julgou o Recurso Extraordinário 695911, em grau de repercussão geral (Tema 492), fixando a seguinte tese:
“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que: i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis; ou ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.” STF. Plenário. RE 695911 , Rel. Min. Dias Toffoli, julgado em 14/12/2020 (Repercussão Geral – Tema 492).
Com relação aos eventuais serviços prestados pelo Apelado, não há que se falar em enriquecimento ilícito do Apelante, muito menos servirão de fundamento para corroborar com eventual aceitação tácita à associação. Isso porque o Recorrido não apresentou nenhuma prova de que o Recorrente efetivamente usufruiu dos serviços comuns, além do que o livre exercício da autonomia da vontade sobrepõe-se a qualquer interesse patrimonial individual.
Assim, diante da inexistência de participação ou anuência do Recorrente na constituição da entidade, conclui-se que não há relação jurídica entre as partes, capaz de ensejar a cobrança de taxa condominial, não tendo o Recorrido de desincumbido do seu ônus probatório previsto no art. 373, II, do Código de Processo Civil.
Por essas razões, haja vista não ter ficado caracterizada a relação jurídica entre as partes, impõe-se o provimento recurso, para declarar a ilegitimidade da cobrança de taxas condominiais por parte do Réu em face da Autora.
Por conseguinte, por tudo o que foi explanado, não se pode impor ao Apelado a reparação de danos.
Do exposto, DOU PROVIMENTO PARCIAL À APELAÇÃO, determinando a recorrida a desassociar/desvincular a autora, ora recorrente do rol de cobrança das Taxas de Associação, vencidas e/ou vincendas, condenando a recorrida a repetição de indébito.
Por fim, considerando-se que houve alteração no resultado da lide, deve ser invertido o ônus sucumbencial para condenar o Apelado ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados, em 20% (vinte por cento) do valor da condenação.
É o VOTO.
SALVADOR, SALA DAS SESSÕES, EM DE DE 2023.
DES. JOÃO AUGUSTO ALVES DE OLIVEIRA PINTO
RELATOR
JA-02