PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. LOCAÇÃO COMERCIAL. IMÓVEL DESTINADO A RESTAURANTE. HABITE-SE NÃO EXPEDIDO NO PRAZO CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE DA LOCADORA. INVESTIMENTOS REALIZADOS PELA LOCATÁRIA/RECORRIDA. DANOS MATERIAIS. EXCLUSÃO PARCIAL. MOBÍLIA E DECORAÇÃO. BENFEITORIAS SUJEITAS À CLÁUSULA DE RENÚNCIA. CONSTRUÇÃO. ACESSÃO. DIREITO À INDENIZAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0174098-44.2003.8.05.0001, nos quais figuram como apelantes e apelados as partes acima identificadas. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Estado da Bahia DAR PROVIMENTO PARCIAL à apelação, pelas razões seguintes.

Data registrada no sistema.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Em 29.04.2025, após voto do Relator NEGANDO PROVIMENTO e sustentação oral da Bela. Camila Trabuco, pediu vista o Des. José Edivaldo Rocha Rotondano. Desa. Marielza Maues Pinheiro Lima aguardou, ficando vinculada, pois ouviu a sustentação oral. Adiado para sessão do dia 13.05.2025. Em 13.05.2025, após divergência instaurada pelo Des. José Edivaldo Rocha Rotondano, o Relator refluiu do voto condutor para dar parcial provimento. Resultado definitivo: DADO PARCIAL PROVIMENTO POR UNANIMIDADE. Presente a Bela. Camila Trabuco.

Salvador, 13 de Maio de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Integro ao presente, o relatório da sentença, ID 71224788, acrescentando que os pedidos foram julgados parcialmente procedentes para "a) DECLARAR A RESCISÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL, firmado entre as partes, por culpa exclusiva do requerido, com a consequente RESTITUIÇÃO de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) à parte autora, atualizados com juros legais da citação e correção monetária, da propositura da demanda; b) CONDENAR o réu ao pagamento da multa contratual do referido instrumento, por ter dado razão à rescisão contratual, corrigidos monetariamente a partir do ajuizamento da ação e com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, equivalente à soma de 03 meses de aluguel; c) CONDENAR o réu a indenização por danos materiais, devendo a correção monetária incidir desde cada desembolso e com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, cuja soma será objeto de análise da fase de cumprimento de sentença." A parte requerida ainda foi condenada ao pagamento das custas e honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados no decisum de ID 71224803.

Irresignada, ZILRISNAIDE MATOS FERNANDES PINTO apelou, ID 71224807, sustentando a inocorrência de culpa de sua parte pela rescisão contratual, uma vez que o atraso na expedição do habite-se decorreu de ações praticadas pela própria apelada e seus prepostos. Argumenta que o imóvel estava apto ao uso imediato, conforme cláusula segunda do contrato, tendo a locatária/apelada recebido as chaves e realizado reformas por mais de um ano. Destaca que a apelada tinha ciência da ausência do habite-se e assumiu o risco ao realizar investimentos. Invoca a validade da cláusula de renúncia a benfeitorias e retenção, apontando que os bens móveis e utensílios foram levados pela locatária. Por fim, requer a reforma integral da sentença.

Contrarrazões apresentadas, ID 71224813, pugnando pela manutenção da sentença.

É o relatório.

Inclua-se o feito em pauta.

Data registrada no sistema. 

Emílio Salomão Resedá

Relator

ESR02

A controvérsia principal reside em definir se a ausência de habite-se justifica a rescisão contratual por culpa da locadora e se são devidas as indenizações fixadas na sentença.

O contrato de locação celebrado pelas partes, ID 71224081 e seguintes, tinha por objeto imóvel destinado à instalação de restaurante, estabelecendo expressamente que a entrega das chaves estava condicionada à expedição do habite-se pela Prefeitura Municipal, com prazo de 90 dias para sua obtenção.

Conforme documentação dos autos, o contrato foi assinado em 18 de março de 2002, mas o habite-se só foi expedido em 01 de outubro de 2003, mais de um ano após o prazo contratualmente estabelecido.

A Lei 8.245/91 estabelece como obrigação primordial do locador entregar ao locatário o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina (art. 22, I).

No caso de imóvel comercial, tal obrigação abrange não apenas as condições físicas do bem, mas, também, sua regularidade documental necessária ao desenvolvimento da atividade pretendida.

A apelante argumenta que a locatária tinha ciência da ausência do habite-se e que as próprias obras realizadas teriam causado atraso em sua expedição, contudo, tal argumento não prospera, pois a ciência da condição do imóvel não afasta a responsabilidade contratual da locadora em providenciar a documentação no prazo acordado.

O atraso superior a um ano na expedição do habite-se configura inadimplemento contratual grave por parte da locadora, frustrando o objetivo do contrato, que era a instalação de estabelecimento comercial.

A impossibilidade de regularizar o funcionamento do restaurante justifica plenamente a rescisão contratual por culpa da locadora/recorrente.

Quanto aos danos materiais, a questão demanda análise cuidadosa, considerando a natureza distinta dos investimentos realizados pela locatária. A cláusula de renúncia às benfeitorias, prevista no contrato, é válida nos termos da Súmula 335 do STJ: "nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção". Contudo, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, a cláusula de renúncia não se estende em caso de acréscimo ao solo, pois o tratamento se assemelha às acessões, de forma que o proprietário deve indenizá-las. Nesse sentido:

“RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. OFENSA AO DEVIDO PROCESSO LEGAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO . CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO NÃO RESIDENCIAL. CLÁUSULA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. VALIDADE. EXTENSÃO À ACESSÃO . IMPOSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PROVIDO. 1. O propósito recursal consiste em definir se houve ofensa ao princípio do devido processo legal e se a cláusula de renúncia às benfeitorias constante em contrato de locação pode ser estendida às acessões . 2. A questão referente à ofensa ao princípio do devido processo legal não foi debatida pelas instâncias ordinárias, não havendo, portanto, o devido prequestionamento, tampouco arguiu-se ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015, o que atrai o óbice das Súmulas 282/STF e 211/STJ . 3. Consoante o teor da Súmula n. 335/STJ, "nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção". 4 . Os negócios jurídicos benéficos e a renúncia interpretam-se estritamente (art. 114 do CC). Assim, a renúncia expressa à indenização por benfeitoria e adaptações realizadas no imóvel não pode ser interpretada extensivamente para a acessão. 5 . Aquele que edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, a construção, mas se procedeu de boa-fé, terá direito à indenização (art. 1.255 do CC). Na espécie, a boa-fé do locatário foi devidamente demonstrada . 6. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido.” (STJ - REsp: 1931087 SP 2020/0197326-9, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 24/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/10/2023).

É necessário, portanto, distinguir os investimentos realizados pela locatária. A mobília refere-se aos bens móveis que a parte apelada poderia ter retirado para seu próprio aproveitamento, como plantas e ar-condicionado. No mesmo sentido, a decoração também se refere a acessórios que foram incorporados ao bem já existente. Ambos têm caráter de benfeitoria, o que atrai a incidência da cláusula de renúncia à indenização.

Por outro lado, as quantias desembolsadas com a construção propriamente dita do estabelecimento constituem acessão ao solo, não se sujeitando à cláusula de renúncia. Tratando-se de construção em terreno alheio, o locatário de boa-fé tem direito à indenização, nos termos do art. 1.255 do Código Civil. A prova documental demonstra que a locatária investiu significativamente na construção do estabelecimento, com a legítima expectativa de poder desenvolver sua atividade comercial. A impossibilidade de funcionamento regular por ausência do habite-se, por culpa da locadora, tornou inúteis tais investimentos, configurando dano material indenizável.

Desta forma, deve ser excluída a obrigação ao pagamento de indenização por danos materiais relativa os valores expendidos com a mobília e com a decoração, mantendo-se apenas as quantias desembolsadas com a construção do estabelecimento.

A multa contratual também é devida, pois prevista expressamente para caso de inadimplemento, que no caso foi caracterizado pela não obtenção do habite-se, no prazo acordado.

Por fim, a determinação de restituição dos valores pagos antecipadamente a título de aluguel e caução, é medida que se impõe, tendo em vista a rescisão por culpa da locadora e a impossibilidade de fruição do imóvel para a finalidade contratada.

Cumpre trazer à baila a jurisprudência acerca do tema:

APELAÇÃO – LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – AUSÊNCIA DE HABITE-SE – RESCISÃO CONTRATUAL – ENCARGOS LOCATÍCIOS INDEVIDOS - Tendo em vista que houve a disponibilização do imóvel para locação sem a concessão de "habite-se", tendo tal informação sido sonegada ab initio, evidente que restou frustrada a expectativa dos locatários de desenvolver a atividade comercial no imóvel locado prontamente; - Não há como manter a condenação imposta na sentença, atinente aos danos materiais, pois o apelante não foi o responsável pela rescisão contratual, mas sim os apelados que entregaram as chaves do imóvel após a concessão do "habite-se", quando poderiam usufruir do investimento feito. RECURSO PROVIDO. (TJ-SP - AC: 10066566620158260248 SP 1006656-66.2015.8.26.0248, Relator: Maria Lúcia Pizzotti, Data de Julgamento: 29/04/2022, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/04/2022).

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA TÃO SOMENTE PARA AFASTAR OS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS PACTUADOS NO CONTRATO DE LOCAÇÃO. INSURGÊNCIA DO EMBARGANTE. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL SUSCITADA EM CONTRARRAZÕES. INSUBSISTÊNCIA. FUNDAMENTOS DO RECURSO QUE NÃO TRAZEM FATOS NOVOS, MAS APENAS SE CONTRAPÕE ESPECIFICAMENTE À CONCLUSÃO ADOTADA PELO JUÍZO A QUO. PREFACIAL REJEITADA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. ALUGUERES EM ATRASO. AUSÊNCIA DE HABITE-SE POR IRREGULARIDADES NO SISTEMA DE SEGURANÇA CONTRA INCÊNDIO. VIOLAÇÃO AO ART. 22, I, DA LEI N. 8.245/1991. IMÓVEL QUE NÃO SERVE À FINALIDADE PARA O QUAL FOI LOCADO. QUEBRA DA BOA-FÉ OBJETIVA E DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. ÔNUS DE REGULARIZAÇÃO QUE INCUMBIA AO LOCADOR/APELADO, QUE NÃO O FEZ EM PRAZO RAZOÁVEL. APELADO QUE, ADEMAIS, NÃO LOGROU ÊXITO EM COMPROVAR QUE HOUVE A UTILIZAÇÃO DO BEM, AINDA QUE DE FORMA IRREGULAR. INCIDÊNCIA DO ART. 476 DO CÓDIGO CIVIL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. IMPOSSIBILIDADE, POR CONSEGUINTE, DE COBRAR OS ALUGUEIS ATRASADOS E NÃO PAGOS. MODIFICAÇÃO DA VERBA DE SUCUMBÊNCIA OPERADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-SC - Apelação Cível: 0026019-34.2009.8.24.0018, Relator: Carlos Roberto da Silva, Data de Julgamento: 25/09/2017, Câmara Especial Regional de Chapecó).

Ante o exposto, DÁ-SE PROVIMENTO PARCIAL ao recurso para excluir dos danos materiais os valores expendidos com mobília e decoração, deixando apenas as quantias desembolsadas com a construção do estabelecimento.

Atendendo às normas fundamentais do Código de Processo Civil, as partes ficam cientes de que a oposição de embargos de declaração, com o fito de rediscutir matéria já apreciada neste voto, poderá culminar na aplicação da penalidade prevista no art. 1.026, §§2º e 3º, do CPC.

Data registrada no sistema.

Emílio Salomão Resedá

Relator