PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. MANUTENÇÃO PREVENTIVA E CORRETIVA DE ELEVADORES. RESCISÃO POR JUSTA CAUSA. INADIMPLEMENTO DA PRESTADORA. MULTA RESCISÓRIA INDEVIDA. SUSPEIÇÃO DE TESTEMUNHAS. NÃO CONFIGURAÇÃO. HONORÁRIOS RECURSAIS. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO DE APELAÇÃO NÃO PROVIDO. 

I. Caso em exame

1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos em ação declaratória de inexistência de débito, para declarar inexigível multa de R$ 7.091,00 (sete mil e noventa e um reais) decorrente de rescisão contratual. O condomínio autor alegou que a ruptura da avença, celebrada em 2015, ocorreu motivadamente em setembro de 2021, diante da reiterada má prestação dos serviços pela empresa ré, que falhou na manutenção adequada dos equipamentos. A sentença de primeiro grau reconheceu o inadimplemento da prestadora com base na prova oral e documental, confirmando a justa causa para a rescisão sem ônus ao contratante.

II. Questão em discussão 

2. As questões em discussão consistem em: a) aferir a validade dos depoimentos testemunhais de moradora e funcionário do condomínio frente à arguição de suspeição por interesse no litígio; b) verificar se restou comprovada a falha na prestação dos serviços de manutenção preventiva e corretiva a ensejar a justa causa para a rescisão contratual; c) analisar se a idade avançada dos elevadores e a existência de cartões de manutenção assinados eximem a empresa da responsabilidade pelo inadimplemento; d) definir a exigibilidade da multa rescisória e a majoração dos honorários sucumbenciais.

III. Razões de decidir 

3. A preliminar de suspeição de testemunhas fundamentada no artigo 447, § 3º, II, do CPC deve ser rejeitada. O simples fato de a testemunha ser moradora ou funcionário do condomínio não induz, por si só, interesse jurídico ou econômico direto no desfecho da lide. Em demandas que versam sobre a manutenção de áreas comuns e equipamentos de uso coletivo, o depoimento daqueles que vivenciam diariamente as falhas técnicas é prova essencial e idônea, inexistindo nos autos elementos concretos de parcialidade ou inimizade capital. Precedentes do STJ e do TJBA.

4. No mérito, o inadimplemento contratual da empresa de elevadores restou demonstrado pela robusta prova oral, que relatou falhas graves como desnível de cabine, defeitos recorrentes em portas e demora injustificada no atendimento aos chamados de emergência. A obrigação de realizar manutenção preventiva e corretiva pressupõe a garantia de funcionamento seguro e eficiente dos equipamentos.

5. A tese de que os problemas decorreriam da idade dos elevadores (mais de 30 anos) não afasta o inadimplemento. Ao contratar a manutenção de equipamentos antigos, a empresa assume o risco da atividade, devendo prestar o serviço de forma adequada às condições técnicas do bem. A proposta de modernização não substitui a obrigação de manutenção contratada.

6. Caracterizada a justa causa para a rescisão por culpa da prestadora, aplica-se a cláusula 10.1.1 do contrato, que isenta o contratante de penalidades em caso de inadimplemento da contratada. A multa rescisória de 50% (cinquenta por cento) das mensalidades vincendas (cláusula 10.1.2.1) é, portanto, inexigível, sob pena de violação ao artigo 475 do Código Civil.

7. Diante do desprovimento do recurso, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC e do Tema Repetitivo 1059 do STJ.

IV. Dispositivo e tese 

8. Preliminar rejeitada. Recurso conhecido e desprovido. 

Teses de julgamento: "1. A condição de condômino ou funcionário do condomínio, isoladamente, não caracteriza a suspeição prevista no artigo 447, § 3º, II, do CPC, em lides sobre manutenção de áreas comuns. 2. O inadimplemento da prestadora de serviço de manutenção de elevadores, comprovado por falhas técnicas reiteradas e demora no atendimento, constitui justa causa para rescisão contratual e afasta a incidência de multa rescisória".

Referências: Código Civil, art. 475, Código de Processo Civil, arts. 85, § 11 e 447, § 3º, STJ, Tema Repetitivo 1059 (REsp 1865553/PR), STJ, AgInt no AREsp 3.028.274/DF. TJBA, Apelação nº 0514742-28.2018.8.05.0001.

Vistos, relatados e discutidos os autos da Apelação Cível nº 8094660-60.2022.8.05.0001, em que é apelante ELEVADORES ATLAS SCHINDLER LTDA. e apelado CONDOMÍNIO EDIFÍCIO FALCÃO.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em REJEITAR A PRELIMINAR, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO interposto, nos termos do voto do Relator.

PRESIDENTE 

José Reginaldo Costa Rodrigues Nogueira 

DESEMBARGADOR RELATOR 

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 18 de Junho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Vistos.

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por ELEVADORES ATLAS SCHINDLER LTDA. contra a sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível e Comercial de Salvador, que julgou procedentes os pedidos formulados na Ação Declaratória de Inexistência de Débito ajuizada pelo CONDOMINIO EDIFICIO FALCÃO.

Na origem, o Condomínio autor buscou a declaração de inexigibilidade de multa rescisória, alegando que a ruptura do contrato de manutenção de elevadores ocorreu por justa causa, em razão da má prestação dos serviços pela empresa ré.

Em  sua petição inicial de ID 209794115, o CONDOMINIO EDIFICIO FALCAO narrou ter celebrado com a ré, em agosto de 2015, contrato para a prestação de serviços técnicos de manutenção preventiva e corretiva de elevadores. Sustentou que, em setembro de 2021, decidiu rescindir a avença motivadamente, diante da precariedade dos serviços prestados. Contudo, após a comunicação formal da rescisão, foi surpreendido com a cobrança de uma multa contratual no valor de R$ 7.091,00 (sete mil, noventa e um reais), a qual reputa indevida por considerar que o inadimplemento da prestadora de serviço afastaria a incidência da penalidade prevista para rescisões imotivadas.

A ré, ora apelante, apresentou contestação no ID 271947404, argumentando que os serviços sempre foram prestados de forma adequada e diligente. Defendeu que os problemas relatados pelo autor decorreriam do desgaste natural dos equipamentos, que possuem mais de 30 (trinta) anos de uso, e que teria apresentado proposta de modernização dos elevadores, a qual foi recusada pelo Condomínio. Pugnou pela improcedência dos pedidos, afirmando a legitimidade da cobrança da multa ante a ausência de prova de falha na prestação do serviço.

Após a instrução processual, com a oitiva de testemunhas e análise documental, o juízo de primeiro grau proferiu sentença julgando procedentes os pleitos autorais. A magistrada sentenciante fundamentou que a prova oral produzida foi consistente em apontar problemas recorrentes e demora no atendimento aos chamados, o que caracterizou o inadimplemento contratual pela ré. Assim, declarou a inexigibilidade da multa prevista no item 10.1.2.1 do contrato e a inexistência do débito de R$ 7.091,00 (sete mil, noventa e um reais), condenando a ré ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Irresignada, a ELEVADORES ATLAS SCHINDLER LTDA. interpôs apelação no ID 87973109, arguindo, preliminarmente, a suspeição das testemunhas ouvidas, sob a alegação de que possuem interesse no litígio por serem moradora e funcionário do Condomínio. No mérito, sustentou a inexistência de negligência, afirmando que realizava manutenções preventivas comprovadas por cartões assinados pelos prepostos do autor (ID 271947407). Aduziu que a sentença ignorou documentos bilaterais e que não houve prova documental mínima dos problemas relatados, devendo ser reformada a decisão para julgar improcedente a ação.

O CONDOMINIO EDIFICIO FALCAO apresentou contrarrazões no ID 87973115, pugnando pela manutenção integral da sentença. Reafirmou que a rescisão foi motivada por falhas reiteradas na execução dos serviços e que as testemunhas prestaram relatos isentos e condizentes com a realidade. Requereu o desprovimento do recurso e a majoração dos honorários advocatícios nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É o que importa relatar.

Inclusão em pauta para julgamento solicitada, na forma do artigo 931 do CPC c/c artigo 173, § 1º, do RITJBA, esclarecendo que será permitida a sustentação oral, nos termos do artigo 187, inciso I, do Regimento Interno.

Salvador/BA, data da assinatura eletrônica.

José Reginaldo Costa Rodrigues Nogueira

Desembargador Relator

JR06 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Do Juízo de Admissibilidade  

O recurso de apelação interposto preenche todos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade. No que concerne à tempestividade, observa-se que a sentença foi prolatada em 30 de outubro de 2024, tendo o apelo sido protocolado em 04 de dezembro de 2024, respeitando-se o prazo legal de 15 (quinze) dias úteis, considerando o lapso para a efetiva intimação das partes. Quanto ao preparo, a apelante demonstrou o recolhimento das custas processuais devidas ao Estado da Bahia, conforme guias e comprovantes de pagamento anexados aos autos. Além disso, as razões recursais apresentam a exposição dos fatos e do direito, bem como o pedido de reforma da decisão, atendendo ao disposto no artigo 1.010 do Código de Processo Civil. Portanto, conheço do recurso e passo ao exame das questões preliminares.

Da Prefacial - Suspeição de Testemunhas  

A apelante sustenta, em sede preliminar, a suspeição das testemunhas Juliana Vasconcelos Lima e Raimundo da Cruz Silva, sob o argumento de que possuiriam interesse direto no desfecho da causa por serem, respectivamente, moradora e funcionário do Condomínio apelado. Segundo a recorrente, tais depoimentos seriam parciais e instruídos para prejudicar a empresa de manutenção de elevadores, o que violaria o disposto no artigo 447, § 3º, inciso II, do Código de Processo Civil.

Contudo, a insurgência não merece prosperar. O fato de uma testemunha ser condômina ou empregada do condomínio não configura, por si só, o interesse no litígio capaz de comprometer a isenção exigida pelo ordenamento jurídico. No caso de condomínios edilícios, as lides que envolvem a manutenção de áreas comuns e equipamentos de uso coletivo, como os elevadores, possuem natureza que atinge a coletividade dos moradores. Impedir que esses sujeitos deponham sobre fatos que vivenciam diariamente no edifício inviabilizaria, na maioria das vezes, a própria produção da prova.

As testemunhas atuam como auxiliares do Juízo e prestam um serviço público à Justiça. A suspeição prevista no artigo 447, § 3º, do CPC demanda a comprovação cabal de que o depoente possui um interesse jurídico ou econômico pessoal e direto no resultado da demanda, ou que mantém relação de amizade íntima ou inimizade capital com as partes. No caso concreto, a apelante não apresentou elementos concretos que demonstrem que os depoentes alteraram a verdade dos fatos em benefício próprio ou que possuam qualquer animosidade específica contra a empresa Atlas Schindler.

Nesse sentido, a jurisprudência consolidada afasta a presunção de parcialidade de moradores ou funcionários em causas envolvendo o condomínio, conforme se observa:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PROVA TESTEMUNHAL. IMPEDIMENTO OU SUSPEIÇÃO. ADVOGADO COM RELAÇÃO PROFISSIONAL. INTERAÇÕES EM REDES SOCIAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO AUTOMÁTICA DE PARCIALIDADE. REVISÃO DO JULGADO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA RECONSIDERAR A DECISÃO AGRAVADA E, EM NOVO JULGAMENTO, CONHECER DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. As testemunhas, nos termos dos arts. 378 e 380 do CPC/2015, atuam como auxiliares do Juízo, prestando um serviço público (art. 463 do CPC/2015). As hipóteses de impedimento ou suspeição previstas no art. 447 do CPC demandam a comprovação de que o depoente possui interesse no litígio ou relação de proximidade capaz de comprometer a isenção, não bastando a mera presunção decorrente de relações profissionais ou interações superficiais em redes sociais. 2. No caso em exame, o Tribunal de origem, soberano na análise fática, concluiu pela manutenção da oitiva da testemunha, assentando que as relações anteriores com a parte não evidenciam amizade íntima ou parcialidade prejudicial ao convencimento do magistrado. 3. Para acolher a pretensão recursal e reconhecer o impedimento ou a suspeição da testemunha, seria imprescindível o reexame do acervo fático-probatório constante dos autos, providência vedada em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo julgamento, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial" (AgInt no AREsp n. 3.028.274/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/3/2026, DJEN de 26/3/2026).  

Observa-se que  os depoimentos prestados foram coerentes entre si e com os fatos narrados na petição inicial. A testemunha Juliana Vasconcelos Lima relatou as reiteradas reclamações dos moradores e a falta de diligência da ré, enquanto o declarante Raimundo da Cruz Silva, porteiro do edifício há 17 (dezessete) anos, descreveu detalhadamente as falhas técnicas observadas, como desnível de cabine e defeitos em portas. A circunstância de serem pessoas que convivem com o problema torna seus relatos ainda mais relevantes para o convencimento do magistrado, já que são os destinatários diretos do serviço de manutenção.

É importante destacar que, mesmo que houvesse dúvida sobre a isenção, o magistrado pode ouvir a pessoa como informante, atribuindo ao depoimento o valor que ele merecer, conforme autoriza o § 5º, do artigo 447 do CPC. Na espécie, o juízo de origem valorou adequadamente a prova oral em conjunto com os demais elementos dos autos, não havendo qualquer nulidade a ser declarada.

Portanto, rejeita-se a preliminar de suspeição, mantendo a validade dos depoimentos colhidos na audiência de instrução e julgamento para a análise do mérito. No mesmo sentido:

"PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ORDINÁRIA. DESTITUIÇÃO DE SÍNDICA E ASSESSOR JURÍDICO DE CONDOMÍNIO. SUSPEIÇÃO DE SERVIDORA. INEXISTÊNCIA DE CONTAMINAÇÃO DOS ATOS PROCESSUAIS. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. INTERVENÇÃO DA OAB COMO AMICUS CURIAE. INDEFERIMENTO. REEMBOLSO DE DESPESAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. RECURSO NÃO CONHECIDO. 1.Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão que manteve sentença de primeiro grau, a qual afastou o recorrente de suas funções como assessor jurídico de condomínio e rejeitou a intervenção da OAB/RN no feito, sob o fundamento de ausência de interesse processual e de requisitos para admissão como amicus curiae. 2.O objetivo recursal é decidir se: (i) a suspeição de servidora do juízo comprometeu a imparcialidade dos atos processuais por ela praticados; (ii) houve cerceamento de defesa em razão da prolação de sentença antes do término do prazo para contestação; (iii) o recorrente deveria ser admitido como litisconsorte passivo necessário; (iv) a OAB/RN possui legitimidade para intervir no feito como amicus curiae em defesa das prerrogativas da advocacia; (v) os recorrentes têm direito ao reembolso de despesas processuais e à fixação de honorários sucumbenciais recursais. 3.A suspeição de servidora, por ser parente de advogados que atuam no processo, não contamina os atos processuais praticados pelo magistrado, cuja imparcialidade não foi comprometida, conforme os arts. 145 e 148 do CPC. A jurisdição é indelegável, e os atos processuais foram supervisionados e ratificados pelo juiz, que é o responsável pelas decisões judiciais. 4.Não há cerceamento de defesa, pois o recorrente não foi admitido como litisconsorte passivo necessário, sendo a ata de audiência que registrou sua inclusão um equívoco. A sentença foi proferida após a rescisão contratual válida entre o recorrente e o condomínio, afastando qualquer interesse jurídico na sua inclusão no polo passivo da demanda. 5.A intervenção da OAB/RN como amicus curiae foi corretamente indeferida, pois a entidade atuava em defesa de interesses particulares do advogado afastado, e não de prerrogativas institucionais. A decisão que indeferiu o pedido de intervenção é irrecorrível, conforme o art. 138 do CPC. 6.O reembolso de despesas processuais e a fixação de honorários sucumbenciais recursais foram corretamente afastados, pois o recorrente não era parte legítima na ação. A condenação em honorários sucumbenciais recursais foi fixada em conformidade com o art. 85, § 11, do CPC. 7.A revisão das conclusões do Tribunal de origem demandaria reexame do conjunto fático-probatório, o que é vedado pela Súmula 7/STJ. 8.Recurso especial não conhecido. Honorários advocatícios majorados em 5%, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC" (REsp n. 1.900.827/RN, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 16/10/2025). 

Do Inadimplemento Contratual e da Justa Causa para Rescisão  

O cerne da controvérsia reside em verificar se a rescisão do contrato de prestação de serviços de manutenção de elevadores operada pelo CONDOMINIO EDIFICIO FALCAO decorreu de justa causa, o que afastaria a cobrança da cláusula penal, na quantia de de R$ 7.091,00 (sete mil e noventa e um reais) prevista para rompimentos imotivados.

Da análise minuciosa do acervo probatório, verifica-se que o inadimplemento contratual da apelante restou sobejamente demonstrado, justificando a resolução do pacto por culpa da prestadora de serviço.

A prova oral colhida em audiência de instrução foi determinante para corroborar a narrativa da petição inicial. A testemunha Juliana Vasconcelos Lima confirmou a existência de reclamações reiteradas dos moradores sobre o mau funcionamento dos equipamentos e a falta de atendimento célere pela empresa ré. No mesmo sentido, o depoimento de Raimundo da Cruz Silva, funcionário do condomínio há 17 (dezessete) anos, detalhou falhas técnicas graves e recorrentes, tais como o desnível da cabine em relação ao pavimento, defeitos constantes nas portas e o acúmulo de sujeira nos equipamentos, além de ressaltar a demora excessiva da assistência técnica em atender aos chamados de emergência.

Tais falhas não se limitam a meros aborrecimentos, mas configuram descumprimento direto do objeto contratual, que previa a manutenção preventiva e corretiva para garantir a segurança e a eficiência do transporte vertical dos moradores e visitantes. O inadimplemento de uma das partes confere à parte lesada o direito de pedir a resolução do contrato, conforme estabelece o Código Civil:

"Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos".  

A apelante sustenta que os problemas relatados seriam fruto do desgaste natural e da idade avançada dos elevadores, que contam com mais de 30 (trinta) anos de uso. No entanto, tal argumento é juridicamente insustentável. Ao celebrar contrato de manutenção de equipamentos antigos, a empresa assume a responsabilidade técnica de mantê-los em condições de uso seguro. A idade dos elevadores era de pleno conhecimento da Atlas Schindler no momento da contratação, integrando o risco da atividade econômica por ela explorada. A necessidade de modernização, embora recomendável, não desonera a prestadora de serviço de executar com eficiência a manutenção preventiva e corretiva a que se obrigou contratualmente.

Nesse sentido, a jurisprudência deste Tribunal de Justiça é firme ao reconhecer que a idade do equipamento não serve como escusa para a prestação deficitária do serviço:

"APELAÇÃO CÍVEL n. 0145970-14.2003.8.05.0001 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: ELEVADORES ATLAS SCHINDLER LTDA. Advogado(s): ANDRE GUSTAVO SALVADOR KAUFFMAN APELADO: CONDOMINIO EDIFICIO MODULO Advogado(s):IVES CAROLINA BRITO LIMA, EVERTON JOSE REGO PACHECO DE ANDRADE ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZATÓRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO DE MANUTENÇÃO DE ELEVADORES. COMPROVAÇÃO DA FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. RESCISÃO CONTRATUAL MOTIVADA. MULTA DEVIDA. DANOS MATERIAIS. COMPROVADOS. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA FORNECEDORA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. PRECEDENTES. APELO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Cinge-se a controvérsia em aferir se se houve falha na prestação do serviço de manutenção dos elevadores prestada pela parte ré a ensejar aplicação da multa contratual e indenização por danos materiais. 2. Da análise dos autos, nota-se que o Condomínio Autor firmou contrato de prestação de serviços técnicos com a Ré que estabelecia como obrigação da Contratada a execução de serviços de manutenção preventiva e corretiva dos elevadores, sem custos para o Contratante. 3. Embora o Condomínio tenha comunicado a Acionada acerca dos problemas constantes nos elevadores e da necessidade de modernização dos equipamentos, inexiste nos fólios documento que demonstre que a Ré tenha comunicado ou apresentado à parte autora informações sobre o plano de modernização ou o estado dos equipamentos que estavam sob sua responsabilidade de manutenção, ônus que lhe incumbia, por força do art. 373, II do CPC, não desincumbido na espécie. 4. Considerando que a Demandada se manteve inerte às requisições do Condomínio para regularizar as falhas de funcionamento e proceder à adequada manutenção corretiva dos elevadores, é de se reconhecer que houve justo motivo para rescisão do contrato e, por conseguinte, para a aplicação da cláusula penal nele prevista. 5. Restando incontroversa a má prestação de serviço alegada pelo Condomínio, também exsurge na espécie a responsabilidade objetiva do prestador de serviços em relação aos prejuízos materiais comprovados. 6. In casu, o efetivo prejuízo patrimonial foi comprovado de forma precisa e pormenorizada através dos recibos coligidos aos fólios que atestam o pagamento de R$500,00 para realização de vistoria dos equipamentos e R$1.025,00 pela substituição de materiais que deveriam ter sido trocados pela empresa demandada. 7. Escorreita, portanto, a sentença que condenou a Empresa Ré ao pagamento de indenização por danos patrimoniais e da multa contratual, devendo ser preservada em todos os seus termos. APELAÇÃO DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA" Apelação, Número do Processo: 0145970-14.2003.8.05.0001, Relator(a): DES. EDSON RUY BAHIENSE GUIMARAES, Publicado em: 19/06/2024).  

Quanto à alegação de que os cartões de manutenção assinados pelos prepostos do condomínio (ID 271947407) provariam a regularidade do serviço, é preciso destacar que tais documentos atestam apenas a presença física do técnico nas dependências do edifício, mas não garantem a eficácia técnica dos reparos realizados ou a diligência no cumprimento do cronograma de manutenção preventiva. A prova oral demonstrou que, apesar das visitas, os defeitos persistiam e eram recorrentes, o que evidencia que a manutenção realizada era meramente superficial e insuficiente para sanar as falhas estruturais de funcionamento.

Portanto, uma vez comprovado que a apelante não prestou os serviços com a qualidade e a pontualidade esperadas, deu ela causa à rescisão motivada do contrato. Conforme previsto na cláusula 10.1.1 do instrumento particular, a rescisão decorrente de inadimplemento contratual não enseja o pagamento de qualquer penalidade pelo contratante. Assim, a multa rescisória estipulada na cláusula 10.1.2.1 é manifestamente inexigível no caso concreto, visto que a ruptura do vínculo se deu por culpa exclusiva da ré.

A manutenção da sentença de procedência é medida que se impõe, em consonância com o entendimento consolidado em casos análogos envolvendo a mesma apelante:

"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO DE ELEVADORES. RESCISÃO CONTRATUAL. MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA. COMPROVAÇÃO DE PROBLEMAS NA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS. RESCISÃO MOTIVADA. MULTA INDEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. A controvérsia reside na cobrança de multa por rescisão antecipada de contrato de prestação de serviços de manutenção de elevadores, em que a apelante sustenta que o condomínio apelado rescindiu o contrato de forma imotivada, gerando direito à indenização. O conjunto probatório dos autos demonstra que a rescisão contratual foi motivada por problemas na prestação dos serviços, conforme evidenciam os e-mails trocados entre as partes, nos quais o condomínio relatava elevadores parados, apresentando trancos, ausência de feedback dos prepostos da empresa e demora no atendimento às solicitações. A notificação formal enviada pelo condomínio à empresa de elevadores comprova que a rescisão não foi arbitrária ou imotivada, mas decorreu de problemas recorrentes na prestação dos serviços contratados. Não tendo a apelante se desincumbido do ônus de comprovar a eficiência dos serviços prestados, mostra-se acertada a conclusão do juízo de primeiro grau pela improcedência do pedido de cobrança da multa contratual, uma vez que esta só seria devida em caso de rescisão imotivada. A cláusula penal não pode ser imposta à parte que rescindiu o contrato em razão do inadimplemento da outra, sob pena de se premiar o descumprimento contratual. Precedente deste Tribunal em caso semelhante envolvendo a mesma apelante" (TJ-BA - APL: 05729657120188050001, QUARTA CÂMARA CÍVEL, 09/06/2021). Recurso desprovido. Sentença mantida. Desa. GARDÊNIA PEREIRA. Publicado em: 21/07/2025).  

Dessa forma, restando configurada a justa causa para o encerramento da relação contratual, a declaração de inexigibilidade do débito deve ser integralmente mantida.

O instituto da majoração dos honorários, previsto no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, possui dupla finalidade: remunerar o trabalho adicional realizado pelo advogado da parte recorrida na fase de recurso e desencorajar a interposição de recursos protelatórios ou manifestamente infundados que apenas sobrecarregam a estrutura do Poder Judiciário.

Assim, considerando que a sentença fixou a verba sucumbencial em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa e tendo em vista o desfecho do julgamento em grau recursal, mostra-se razoável a majoração dos honorários para o patamar de 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, atendendo aos limites previstos nos §§ 2º e 3º, do artigo 85, do Código de Processo Civil e à jurisprudência pacífica sobre o tema. 

Ante o exposto, voto no sentido de REJEITAR A PRELIMINAR, e, no mérito, CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto. 

Sala das Sessões, data de assinatura eletrônica.

José Reginaldo Costa Rodrigues Nogueira  

Desembargador Relator