PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CRÉDITO ASSOCIATIVO. ALEGAÇÃO DE EXIGÊNCIA SUPERVENIENTE DE “SALDO EXTRA”. AUSÊNCIA DE PROVA MÍNIMA. DISTRATO POR INVIABILIDADE DO FINANCIAMENTO. RETENÇÃO CONTRATUAL DE 20% SOBRE O SINAL. SÚMULA 543/STJ. SEGURO CONTRATADO COM INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INEXISTÊNCIA DE NEXO COM A CONSTRUTORA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. PEDIDOS JULGADOS IMPROCEDENTES. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame 

Ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais decorrente de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária. Sentença de improcedência (CPC, art. 487, I). 

Apelação da consumidora: invoca relação de consumo e inversão do ônus da prova; alega exigência superveniente e abusiva de “saldo extra” de R$ 20.000,00; pede devolução de valores (inclusive seguro – R$ 315,82) e danos morais de R$ 20.000,00. Contrarrazões pela manutenção da sentença. 

II. Questão em discussão 

Há duas questões em discussão: (i) saber se houve cobrança superveniente e abusiva de “saldo extra” apta a imputar responsabilidade objetiva à construtora; e (ii) saber se a apelada deve restituir valores pagos, inclusive seguro contratado perante a instituição financeira, e indenizar por dano moral. 

III. Razões de decidir 

Ausência de prova mínima da alegada exigência de “saldo extra”. Prints de conversas não demonstram a cobrança superveniente nem infirmam a versão de distrato por insucesso no financiamento. 

Não comprovada a efetiva contratação do financiamento junto à Caixa no contexto do crédito associativo. Ônus mínimo de verossimilhança não atendido pela autora, mesmo com inversão do ônus da prova. 

Aplicação da Súmula 543/STJ: devolução integral quando culpa do vendedor; parcial quando o comprador dá causa ao desfazimento. Validade da cláusula de retenção de 20% sobre o sinal. Devolução efetivada (R$ 7,92 sobre R$ 9,90). 

Seguro de R$ 315,82 contratado junto à Caixa Seguradora. Pagamento a terceiro estranho à esfera de ingerência da construtora. Inexistência de prova de compulsoriedade abusiva imputável à ré. Ausente nexo causal para condenação da construtora à restituição. 

Dano moral não caracterizado. Frustração negocial desacompanhada de conduta ilícita não transborda para a esfera extrapatrimonial. 

IV. Dispositivo e tese 

Recurso conhecido e desprovido. Mantida a improcedência. Majoração dos honorários recursais para R$ 1.700,00, observada a gratuidade. 

Tese de julgamento: “1. A alegação de exigência superveniente de ‘saldo extra’ demanda prova mínima de existência e origem; sua ausência afasta a responsabilidade do fornecedor. 2. No crédito associativo, sem prova da efetiva contratação do financiamento, prevalece a resolução por inviabilidade creditícia, admitida a retenção contratual de 20% do sinal, conforme Súmula 543/STJ. 3. Seguro contratado diretamente com a instituição financeira, sem ingerência da construtora, não enseja restituição por esta. 4. Frustração negocial, desacompanhada de ilícito, não configura dano moral.”

ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em CONHECER e DESPROVER o recurso manjeado, nos termos do voto do relator. 

 Presidente 

Des. Cássio Miranda

Relator 

Procurador de Justiça 

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 10 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por ANDREIA DIAS SENA contra sentença proferida pelo Juízo da 10ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador–BA, nos autos da ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais movida contra a CONSTRUTORA TENDA S/A, que julgou improcedentes os pedidos, nos seguintes termos:

“Isto posto, pelas razões acima expostas, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS, extinguindo o processo com resolução de mérito, com fundamento no art. 487, I, CPC”.

Em suas razões (id. 91717752), a apelante aponta a relação de consumo e inversão do ônus da prova. Salienta a contratação de compromisso de compra e venda, abertura de conta e contratação de seguro (R$ 315,82), salientando a exigência superveniente e abusiva de “saldo extra” de R$ 20.000,00, que teria inviabilizado o negócio. Defende a responsabilidade da construtora e dever de indenizar, com a devolução de valores, inclusive do valor pago a título de seguro, além da fixação de danos morais no importe de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Por sua vez, a apelada apresentou contrarrazões defendendo a manutenção da sentença, id. 91717754.

É o relatório. Inclua-se em pauta.

Salvador, data registrada no sistema.

Des. Cássio Miranda

Relator

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

De antemão, observo que o presente recurso é próprio e tempestivo; presentes os requisitos de admissibilidade, conheço da apelação.

No caso, a moldura fática é incontroversa em dois pontos nucleares. As partes celebraram compromisso de compra e venda de unidade imobiliária com pagamento de sinal simbólico (R$ 9,90) e a autora promoveu atos preparatórios para crédito associativo, inclusive contratação de seguro junto à Caixa, sobrevindo distrato extrajudicial com restituição do sinal, o que foi não apenas alegado e comprovado pela ré, mas também confirmado pela autora em réplica, que não negou o recebimento.

O cerne da irresignação da consumidora repousa na assertiva de que teria sido surpreendida por exigência de “saldo extra” de R$ 20.000,00 após aprovação do financiamento, o que teria inviabilizado o negócio e caracterizado conduta abusiva da fornecedora.

Todavia, o acervo probatório não ampara tal narrativa. Verifica-se, nesse sentido, que a autora não comprovou a existência nem a origem da suposta cobrança adicional, sendo que os prints de conversas juntados aos autos, ids. 91717385, não evidenciam a alegada exação superveniente nem infirmam a versão da ré, de que o desfazimento decorreu do insucesso na contratação do financiamento.

Logo, não há lastro mínimo para afirmar violação aos deveres de informação e transparência que imponha responsabilização objetiva do fornecedor.

A autora também não demonstrou a efetiva contratação do financiamento perante a Caixa Econômica Federal, elemento fático que, no contexto do crédito associativo, se revela determinante para a consolidação do negócio. Sem a prova da efetivação do financiamento, a qual incumbia à parte interessada produzir, ao menos em termos mínimos de verossimilhança documental, prevalece a versão de que a resolução derivou da inviabilidade creditícia, e não de conduta culposa ou ilícita da construtora.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, estabelece que, na resolução de promessa de compra e venda submetida ao CDC, a restituição das parcelas pagas é integral em caso de culpa do promitente vendedor/construtor, ou parcial quando o comprador dá causa ao desfazimento:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

A esse respeito, verifica-se que seguindo tal orientação e nos termos do contrato, reputou-se válida a cláusula de retenção de 20% e registrando que a ré procedeu à devolução de R$ 7,92, valor compatível com a base paga (R$ 9,90) subtraída a retenção, id. 91717412. Não há, pois, comando a reformar nesse tópico.

No que toca às despesas acessórias, especificamente o seguro de R$ 315,82, o conjunto probatório indica tratar-se de contratação realizada junto à instituição financeira (Caixa Seguradora), id. 91717384, pessoa jurídica alheia à esfera de ingerência da construtora, sendo que a parte demandada não foi a destinatária do pagamento, nem a responsável pela emissão do boleto pago, ausente prova de que a apelada tenha compelido a autora a contratar em condições abusivas ou de que tenha recebido indevidamente tais valores.

Nesse quadro, inexiste nexo causal a ensejar condenação da construtora à restituição do seguro bancário.

Ainda que em primeiro grau se tenha noticiado a inversão do ônus da prova, é consabido que tal técnica não exime o consumidor do ônus de apresentar ao menos prova mínima do fato constitutivo, servindo a inversão para facilitar a demonstração, jamais para suprir a ausência absoluta de elementos probatórios.

Aqui, faltou à autora comprovar o fato central alegado — a pretensa cobrança extra — e a efetiva contratação do financiamento, o que impede reconhecer defeito do serviço e, por consequência, responsabilidade civil da fornecedora.

Nesse sentido:

APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PAGAMENTO DE SINAL E ENTRADA . FINANCIAMENTO DO SALDO PELO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. APROVAÇÃO DO CADASTRO MEDIANTE PAGAMENTO DE ENTRADA EM MAIOR VALOR. SITUAÇÃO QUE CULMINOU EM DISTRATO. RESPONSABILIDADE DOS PRÓPRIOS AUTORES, CONSIDERANDO MUDANÇA DE EMPREGO, CONTRATAÇÃO DE MAIS EMPRÉSTIMOS JUNTO A OUTRAS INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS E INSCRIÇÃO NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO . REQUERIDOS QUE NÃO TEM RESPONSABILIDADE PELA NÃO APROVAÇÃO DO FINANCIAMENTO NOS MOLDES PRETENDIDOS PELOS AUTORES. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

(TJ-PR 00099785320198160021 Cascavel, Relator.: Angela Khury, Data de Julgamento: 15/03/2024, 20ª Câmara Cível, Data de Publicação: 18/03/2024)

A manutenção da improcedência, portanto, é medida que se impõe.

Por fim, não se configura dano moral. Ausentes ilicitude e nexo causal, e inexistindo elementos de agravamento excepcional (p.ex., inscrição indevida, exposição vexatória), remanesce, quando muito, frustração negocial que, à luz da orientação consolidada, não translada, por si, a esfera do dano extrapatrimonial indenizável.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO à apelação, mantendo-se incólume a sentença que julgou improcedentes os pedidos.

Diante da sucumbência recursal, majoro os honorários devidos para R$ 1.700,00, observada a gratuidade deferida.

Salvador, data registrada no sistema.

Des. Cássio Miranda

Relator

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