PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE PONTO COMERCIAL. FALTA DE PAGAMENTO. DESPEJO. RENOVAÇÃO CONTRATUAL. EXIGÊNCIA DE LUVAS.  IMPOSSIBILIDADE. COMPENSAÇÃO DE VALORES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de apelação cível em face de sentença em ação de despejo, que julgou procedente o pedido autoral, rescindiu o contrato e condenou o réu ao pagamento do importe de R$466.296,21.

II. Questão em discussão

2. As questões em discussão consistem em: (i) saber se é admissível a apresentação de documento novo no bojo da apelação; (ii) verificar a continuidade da relação locatícia; (iii) analisar a validade da exigência de luvas comerciais; (iv) observar a possibilidade de compensação; e (v) identificar o limite da responsabilidade da fiadora.

III. Razões de decidir

3. Nos termos dos arts. 435 e 1.014 do CPC, é admitida a apresentação extemporânea de documento para a demonstração de fatos supervenientes ou quando se tratar de declaração nova, devendo ser justificada sua juntada tardia. No caso, os documentos anexados à apelação não podem ser admitidos por violação à previsão legal.

4. Em análise aos autos, verifica-se que a relação de locação comercial se iniciou em 14/05/2003, com novo contrato em 29/06/2009 que, em verdade, representou renovação da relação locatícia, pois, ainda que firmado por pessoa física, este é sócio-administrador da anterior locatária, bem como os boletos e pagamentos dos aluguéis estão em nome e no CNPJ da mesma pessoa jurídica.

5. Assim sendo, nos termos do art. 167, §1º, I, do CC/02, observa-se que as partes simularam um contrato de relação inicial conferindo direitos a parte diversa da que foi efetivamente beneficiada, devendo subsistir o contrato dissimulado, qual seja, a renovação contratual da locação.

6. Nesse aspecto, é indevida a exigência de luvas comerciais na renovação contratual, de acordo com o art. 45 da Lei do Inquilinato, devendo esta ser restituída, de forma simples.

7. No mais, em conformidade com o art. 368 do CC/02, se duas pessoas forem credor e devedor uma da outra, as obrigações podem se compensar. Na hipótese, o importe referente às luvas pode ser abatido da quantia a título de inadimplência, que deve ser averiguada em fase de liquidação, por meio da devida atualização monetária pelo índice contratual, juros de 1% de mora desde a citação, modificação do aluguel no ano de 2014 (=R$15.000,00) e incidência da multa prevista na cláusula nona do contrato.

8. Em relação à responsabilidade da fiadora, nos termos da jurisprudência do STJ, a falta de anuência na renovação contratual não desobriga o fiador, pois a garantia se prorroga até a efetiva entrega do imóvel. Na hipótese, a fiadora se obrigou ainda que ultrapassasse o prazo e houvesse reajuste do aluguel, conforme cláusula décima terceira do contrato.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8008371-52.2020.8.05.0080, em que figuram como apelante PAULO REIS LIMA e como apelada MARTINS SANTANA PATRIMONIAL LTDA.

ACORDAM os magistrados integrantes da Quarta Câmara Cível do Estado da Bahia,  em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do relator. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Dado parcial provimento por unanimidade. Sustentou, virtualmente, o Bel. Marcos Fontes de Amorim e Santanna. Presente, virtualmente, o Bel. Ramom Carneiro.

Salvador, 18 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de apelação interposta por Paulo Reis Lima em face da sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara de Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais de Feira de Santana que, no bojo da ação de despejo por falta de pagamento, ajuizada por Martins Santana Patrimonial LTDA, julgou procedentes os pedidos autorais, nos seguintes termos:

“DIANTE DO EXPOSTO, com fundamento nos art. 9º, inciso III da Lei nº 8.245/91, julgo PROCEDENTE o pedido inicial, para declarar rescindido o contrato de locação e DECRETAR O DESPEJO do promovido, relativo ao imóvel mencionado na exordial, condenando o autor ao pagamento de R$ 466.296,21 (quatrocentos e sessenta e seis mil , duzentos e noventa e seis reais e vinte e um centavos) em 10 de abril de 2021 - data em que foi confeccionado o laudo pericial - cuja atualização deve ocorrer nos mesmos índices utilizados pelo Sr. Perito e previsto no contrato, qual seja IGPM.

Condeno o réu no ressarcimento das custas processuais eventualmente adiantadas pelo autor, bem como e nos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) do total do valor atualizado da condenação.”

Nas razões recursais (ID 85234110), aduz que “não são devedores de alugueres, pois, em verdade, possuem crédito a serem compensados e saldo credor a ser pago, em dobro pela recorrida, em razão da não especificação das quantias recebidas – luvas contratuais”.

Prossegue argumentando que “observando detidamente os Contratos de Locação Não Residencial (Id nº 80781982 – 2003-2006) e Id nº 80782010 – 2009-2013, eles foram firmados pela mesma Empresa, qual seja, Reis do Nordeste Cama, Mesa e Banha(nome Fantasia – Lojas Rainhas) e seu sócio-administrador – Paulo Reis Lima”.

Defende que existe “uma relação jurídica locatícia única que se prolongou no tempo entre as mesmas partes contratantes, em verdadeira confusão contratual na gestão contratual e empresarial entre empresas e seus respectivos sócios-administradores”.

Nesse sentido, sustenta que “ratifica o argumento que as luvas comerciais exigidas indevidamente foram feitas como condição(ilegal) para renovação da locação, por isso, cabível a sua devolução/compensação”.

No mais, suscita que “resta caracterizada a cobrança indevida por parte da Autora, bem como a sua flagrante má-fé, pelo que, o mesmo deve ser condenado ao pagamento em dobro do valor ora indevidamente demandado em juízo, nos termos do art. 940 do CC”.

Ao final, destaca que se “faz necessária a exclusão e a completa inaptidão da presente demanda em desfavor da Fiadora (Segunda Acionada), uma vez que após o contrato de locação ter sido renovado por prazo indeterminado (01/07/2009 a 01/07/2013), inexistiu nos autos comprovação da anuência da Fiadora quanto a referida prorrogação”.

Por fim, requer o provimento do apelo para reformar a sentença.

Intimado, a apelada apresentou contrarrazões (ID 85234116).

Elaborado o relatório, foram os autos restituídos à Secretaria para sua inclusão em pauta de julgamento.

Salvador/BA, 26 de agosto de 2025.

 Des. José Edivaldo Rocha Rotondano 

Relator

JR27

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, o apelo deve ser conhecido, passando-se à análise do mérito.

Na espécie, a autora, ora recorrida, propôs ação de despejo por falta de pagamento parcial de fevereiro a junho/2019 e integral de julho/2019 a junho/2020, referente ao imóvel situado na Rua Sales Barbosa, n. 167, Centro, Feira de Santana, locado para fins comerciais.

Com efeito, a sentença decretou o despejo e condenou o apelante ao pagamento dos aluguéis em atraso no valor de R$466.296,21, em 10/04/2021, data do laudo pericial.

A controvérsia cinge-se em verificar a continuidade da relação locatícia, a validade da exigência das luvas comerciais, a possibilidade de compensação de dívidas e o limite da responsabilidade da fiadora.

De início, nos termos dos arts. 435 e 1.014 do CPC, é admita a apresentação extemporânea de documento para a demonstração de fatos supervenientes ou quando se tratar de declaração nova, devendo ser justificada sua juntada tardia. No caso, os documentos apresentados nos ID´s 85234112, 85234113 e 85234114 pelo apelante não podem ser admitidos, pois foram anexados em desconformidade com a previsão legal.

Ato contínuo, faz-se necessário verificar a continuidade ou não da relação locatícia entre as partes. A sentença recorrida entendeu por seu afastamento por considerar que os locatários são diversos.

Contudo, em uma análise aprofundada sobre os documentos apresentados aos autos, observa-se que o primeiro contrato de locação foi firmado em 14/maio/2003 com término em 31/05/2006 (ID 85233920), entre Santana & Martins LTDA. (CNPJ 16.233.389/0001-55) e a empresa Reis do Nordeste Cama Mesa e Banho LTDA. Essa relação se prolongou por tempo indeterminado.

Em seguida, percebe-se que foi firmado outro contrato de locação em 29/06/2009, com término em 01/07/2013 (ID 85232402), entre a mesma locadora, a Santana, Martins & Cia LTDA. (CNPJ 16.233.389/0001-55), e a pessoa física Paulo Reis Lima, único sócio-administrador da locatária anterior.

Embora a apelada crie uma narrativa para justificar que não houve renovação contratual, mas sim um novo contrato, tem-se que esta situação não merece prosperar. Isso porque o fato de ter sido assinado por um locatário pessoa física não retira o caráter de renovação da locação comercial. Os pagamentos anexados aos autos comprovam que a relação, em verdade, se dava com a pessoa jurídica da qual o Sr. Paulo Lima é sócio, pois os valores dos aluguéis em 2019 saiam da conta da empresa “Reis do Nordeste Cama Mesa e Banho” para a da locadora (ID 85233924), bem como os boletos do ano de 2020 eram emitidos em nome e no CNPJ da locatária anterior (ID 85233933).

Assim sendo, verifica-se que o segundo contrato entabulado entre as partes teve como objetivo a renovação contratual, apesar de simularem o negócio como relação inicial aparentemente conferindo direitos a pessoa física diversa daquele que realmente foi beneficiada com o contrato. Nem se diga que houve rompimento por ação de despejo, pois a única prova constante dessa demanda mostra que a ação n. 0300353-52.2013.8.05.0080 foi proposta em 2013 contra o locatário atual e foi extinta por abandono das partes.

Nestes termos, o art. 167, §1º, I, do CC/02, reconhece a existência de simulação e a nulidade do contrato simulado, subsistindo o que se dissimulou, quando houver situação semelhante ao presente caso, é o que se destaca:

Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma:

§ 1.º. Haverá simulação nos negócios jurídicos quando:

I - aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem;

II - contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira;

III - os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados.

Portanto, o objetivo da simulação é justamente fazer com que determinadas partes não respondam por obrigações ou prejuízos decorrentes do contrato dissimulado.

Sendo assim, considerando que o contrato para renovação da locação comercial é válido em sua forma e substância, este deve subsistir.

Nesse sentido, aplica-se ao caso a previsão do art. 45 da Lei n. 8.245/91 (Lei do inquilinato), da qual se extrai que é nula a cláusula que prevê a exigência de luvas comerciais para fins de renovação contratual, conforme se destaca:

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

Na situação em análise, sequer existe uma cláusula contratual que preveja a cobrança de luvas comerciais, tendo estas sido exigidas pelo locador pelo uso do ponto comercial, conforme comprovante de pagamento – ID 85233925. Ademais, a própria conduta é inadmissível por violar previsão legal expressa.

Além disso, esclareça-se que, ainda que fosse feito novo contrato, as luvas não teriam o objetivo de cessão do ponto comercial, uma vez que a locatária já se encontrava no imóvel desde 2003, desenvolvendo o seu próprio fundo de comércio. Portanto, sequer serviria para a finalidade descriminada entre as partes.

Nestes termos, é válida a restituição da cobrança indevida. No entanto, esta não pode ser realizada de forma duplicada, pois as luvas não podem ter como objetivo a antecipação de alugueres, de modo que a inadimplência do locatário não garantiria, por si só, o seu abatimento.

Por outro lado, estando comprovado que há quantia devida a ser restituída pela locadora e que o locatário se manteve inadimplente, tem-se por devido a compensação de suas obrigações, nos termos do art. 368 do CC/02:

Art. 368. Se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem.

Sobre o parecer do perito, algumas discordâncias não foram sanadas em relação ao reajuste anual, à atualização do valor do aluguel modificado ao longo da relação locatícia e à multa contratual prevista na cláusula nona do contrato.

Portanto, faz-se necessário averiguar o valor correto a título de inadimplência e de atualização das luvas comerciais para a referida compensação, devendo ser contabilizada a correção do valor do aluguel ocorrida em 01/07/2014 (=R$15.000,00), pois é fato incontroverso no feito (ID 85233923 – atualização pelo apelante). Em relação à suposta alteração da quantia em 2017, esta não restou comprovada nos autos.

Dessa forma, não está claro se o quantum referente às luvas supera os alugueres inadimplidos, de modo que a atualização dos valores e sua compensação devem ser objeto de fase de liquidação.

Para mais, destaca-se que, em relação à responsabilidade da fiadora, a jurisprudência do STJ entende que a falta de anuência na renovação contratual não desobriga o fiador, pois a garantia contratual se prorroga até a efetiva entrega do imóvel, conforme se destaca:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS. ADITAMENTOS CONTRATUAIS PREVENDO A PRORROGAÇÃO CONTRATUAL E MAJORAÇÃO DO ENCARGO. AUSÊNCIA DE DISPOSIÇÃO CONTRATUAL QUE AFASTE A RESPONSABILIDADE DOS FIADORES ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. PRORROGAÇÃO DA GARANTIA. ART. 39 DA LEI 8.245/91.1. Ação ajuizada em 13/03/2015. Recurso especial concluso ao gabinete em 25/08/2016. Julgamento: CPC/73. 2. O propósito recursal é definir se os recorrentes, fiadores de contrato de locação, devem ser solidariamente responsáveis pelos débitos locativos, ainda que não tenham anuído com o aditivo contratual que previa a prorrogação do contrato, bem como a majoração do valor do aluguel. 3. O art. 39 da Lei 8.245/91 dispõe que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado. 4. Da redação do mencionado dispositivo legal depreende-se que não há necessidade de expressa anuência dos fiadores quanto à prorrogação do contrato quando não há qualquer disposição contratual que os desobrigue até a efetiva entrega das chaves. 5. Ademais, a própria lei, ao resguardar a faculdade do fiador de exonerar-se da obrigação mediante a notificação resilitória, reconhece que a atitude de não mais responder pelos débitos locatícios deve partir do próprio fiador, nos termos do art. 835 do CC/02. 6. Na hipótese sob julgamento, em não havendo cláusula contratual em sentido contrário ao disposto no art. 39 da Lei de Inquilinato – isto é, que alije os fiadores da responsabilidade até a entrega das chaves – e, tampouco, a exoneração da fiança por parte dos garantes, deve prevalecer o disposto na lei especial quanto à subsistência da garantia prestada.7. Recurso especial conhecido e não provido. (STJ, REsp n.1.607.422 – SP, Relator: Mina. Nancy Andrighi, J. 17/10/2017)

Na hipótese, a fiadora se responsabilizou “pelo cumprimento do contrato até a entrega real e definitiva das chaves do imóvel, embora ultrapasse o prazo do contrato e haja reajuste dos aluguéis” (cláusula décima terceira, do contrato). Portanto, incabível qualquer pretensão de exclusão de sua responsabilidade no presente caso.

Com essas considerações, merece parcial provimento o recurso do apelante para que seja reformada a decisão recorrida.

Conclusão

Ante o exposto, o voto é no sentido de conhecer e dar parcial provimento ao recurso para: (i) reconhecer a simulação no contrato de locação inicial, mantendo o negócio dissimulado, qual seja, a renovação da locação; (ii) declarar nula a cobrança das luvas comerciais e determinar a restituição do valor devidamente atualizado pelo IGPM e juros de 1% desde a citação (art. 405 e 406, CC/02); e (iii) permitir a compensação com os valores inadimplidos pelo recorrente a título de alugueres, que devem ser averiguados em fase de liquidação, por meio da atualização convencionada contratualmente, reajuste no ano de 2014 (=R$15.000,00), multa moratória prevista na cláusula nona do contrato e juros de 1% desde a citação.

As custas são devidas proporcionalmente por ambas as partes (50%). Os honorários advocatícios devem ser arcados no percentual de 10% para cada litigante, recaindo sobre o valor de suas respectivas condenações, isto é, para o autor sobre a quantia a ser restituída a título de luvas e para o demandado sobre a sua inadimplência.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

 Des. José Edivaldo Rocha Rotondano 

Relator