PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. TAXA CONDOMINIAL. APARTAMENTO COBERTURA. FORMA DE RATEIO. PREVISÃO EM CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. LEGALIDADE. CÓDIGO CIVIL. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS SOBRE A MATÉRIA. DANO MORAL. NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. APELO NÃO PROVIDO.

A pretensão do apelante, proprietário de um apartamento “cobertura” no condomínio réu, consiste no pagamento da taxa de condomínio no mesmo valor pago pelos proprietários de apartamentos “tipo”.

A controvérsia atinente à relação condominial, está regulada pelas disposições previstas no Código Civil e na Convenção de Condomínio que o constituiu.

Não há que se falar em ilegalidade na cobrança diferenciada da taxa de condomínio, uma vez que realizada a forma de rateio das despesas condominiais, nos termos da Convenção do Condomínio, não implicando a cobrança da taxa, de forma diferenciada entre os condôminos, ofensa ao princípio da igualdade ou da vedação do enriquecimento ilícito e, consequentemente, indevida qualquer reparação a título de dano moral.

 Vistos, examinados, relatados e discutidos os presentes autos de Apelação Cível nº 8007008-92.2019.8.05.0103, tendo como apelante, Agropastoril Fernandes Lins Ltda. ME e, como apelado, Condomínio Massimo Residencial.

 Acordam os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de sua Turma Julgadora, em NEGAR PROVIMENTO AO APELO para manter íntegra a sentença.

 Sala das Sessões da Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, aos 4 dias do mês de julho do ano de 2024.

                                                         Des. Presidente

                                           Desembargador Jatahy Júnior

                                                                             Relator

                                                                Procurador(a) de Justiça

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 25 de Junho de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de apelação cível interposta por Agropastoril Fernandes Lins Ltda. ME, em face da decisão de ID 60164115, proferida nos autos da Ação Declaratória com Pedido de Indenização por Danos Morais e Materiais, proposta contra o Condomínio Massimo Residencial, exarada pelo Juízo da 3ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Ilhéus, que julgou improcedentes os pedidos da inicial e condenou o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da causa corrigido.

 Em suas razões, ID 60164117, a recorrente relata que é proprietária da unidade habitacional, apartamento “cobertura”, integrante do condomínio recorrido e que vem pagando 40% a mais na taxa de condomínio cobrada mensalmente aos apartamentos convencionais, acarretando enriquecimento ilícito aos demais moradores do condomínio.

 Destaca que a taxa de condomínio é referente a serviços e despesas de uso comum do condomínio e, por possuir sua unidade imobiliária área maior, não significa que onera os demais condôminos, uma vez que gasta o mesmo que os apartamentos enquadrados como “TIPO”.

Sustenta que a cobrança é injusta e abusiva, salientando a possibilidade de anulação parcial do art. 28 da Convenção do Condomínio por meio de determinação judicial, aduzindo que o dispositivo viola o princípio do proveito econômico e dá margem para o enriquecimento sem causa.

 Argumenta que o condomínio recorrido não está agindo com razoabilidade, entendendo que a cobrança das taxas condominiais deveria ser a mesma utilizada para os apartamentos “TIPO”, uma vez que existe individualização e cobrança dos serviços essenciais de energia elétrica, água e gás.

 Postula a cobrança das taxas de condomínio aos condôminos, de forma igualitária, por unidade habitacional, arguindo que a divisão deve ser justa, acrescentando que da forma como vem sendo cobrada causa oneração excessiva à recorrente, devendo ser restituído o percentual de 40% pago a maior pela cobrança diferenciada da taxa condominial, bem como o pagamento da indenização por danos morais.

 Ao final, requer o provimento do recurso para que seja reformada a sentença nos pontos combatidos.

 Intimada, a parte autora apresentou contrarrazões (ID 60164122) requerendo seja mantida a sentença.

 Relatados os autos inclua-se em pauta para julgamento.

 Salvador, 04 de  junho de 2024.

                                            Desembargador Jatahy Júnior

                                                                Relator

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de apelação cível interposta por Agropastoril Fernandes Lins Ltda. ME, em face da decisão de ID 60164115, proferida nos autos da Ação Declaratória com Pedido de Indenização por Danos Morais e Materiais, proposta contra o Condomínio Massimo Residencial, exarada pelo Juízo da 3ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Ilhéus, que julgou improcedentes os pedidos da inicial e condenou o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da causa corrigido.

A pretensão do apelante, proprietário de um apartamento “cobertura” no condomínio réu, consiste no pagamento da taxa de condomínio no mesmo valor pago pelos proprietários de apartamentos “tipo”.

A controvérsia versada nos autos, atinente à relação condominial, está regulada pelas disposições previstas no Código Civil e na Convenção de Condomínio que o constituiu, de ID 60163401, precisamente nos artigos 27 e 28 que estabelecem:

Art. 27º – Cada condômino concorrerá para as despesas do condomínio, de acordo com o orçamento fixado para o exercício, recolhendo as respectivas cotas até o dia 05(cinco) de cada mês, concorrendo também com a cota que lhe couber no rateio das despesas extraordinárias, recolhendo-as até o dia 05(cinco) do mês seguinte ao recebimento do aviso.

Art. 28º – A fixação da quota parte mencionada no artigo anterior, corresponderá a fração por residência da seguinte maneira: apartamentos “garden" concorrerão com 20% (vinte por cento) a mais que os apartamentos “tipo” e os apartamentos “cobertura” concorrerão com 40% (quarenta por cento) a mais do que os apartamentos “tipo” e será devida pelos condôminos a partir da data da concessão do habite-se da unidade.

No caso em tela, a unidade imobiliária do recorrente, tratando-se de cobertura, possui fração diferente daquela denominada “tipo”.

 É sabido que o condomínio pode, através de convenção, estabelecer a forma de rateio das despesas entre as unidades imobiliárias, conforme dispõe os arts. 1.334 e 1.336, do Código Civil:

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

Art. 1.366 São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.

 Nessa conjuntura, vale dizer que a Convenção do Condomínio tem força vinculante, devendo ela prevalecer, conforme já se posicionou o STJ na Súmula 260 que preconiza:

“A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre condôminos”.

Nessa digressão, conforme decidido pelo STJ "a convenção condominial, por refletir a vontade majoritária dos integrantes da coletividade e por se amoldar necessariamente à lei, é soberana para definir os critérios de rateio das despesas condominiais" - REsp 784940/MG.

Nesse mesmo sentido, o entendimento jurisprudencial:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. TAXA CONDOMINIAL. COBERTURA DUPLEX. CÁLCULO PELA FRAÇÃO IDEAL. LEGALIDADE. PREVISÃO EM CONVENÇÃO. AUSÊNCIA DE DESPROPORCIONALIDADE. PRECEDENTES DA CORTE SUPERIOR, DESTA CORTE E DE OUTROS TRIBUNAIS SOBRE A MATÉRIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. APELO IMPROVIDO. 1. Infere-se dos autos que a parte autora propôs a presente demanda objetivando o reconhecimento da ilegalidade cobrança do réu, de taxas condominiais, em razão da forma de cálculo do valor mensal se lastrear na fração ideal. 2. Verifica-se que a área total e a fração ideal correspondem a mais que o dobro em termos de tamanho de áreas em relação ao apartamento tipo simples, o que importa em sua contribuição em percentual superior ao valor da taxa condominial paga pelos apartamentos tipo simples. 3. Debruçando sobre o caso dos autos, vejo que o valor da taxa de condomínio é calculado segundo previsão específica da convenção de condomínio que, em seu art. 19, parágrafo único (fl. 87) dispõe que os condôminos concorrerão mensalmente para o custeio de despesas comuns nas proporções indicadas no art. 3º (827,47 m², sendo que o apartamento tipo possui área total de 411,93m²). 4. Sobre o tema, a legislação de referência ratifica o disposto na convenção condominial (Lei 4.591/64 e Código Civil pátrio). 5. Sob o enfoque da proporcionalidade/razoabilidade da cobrança, não vislumbro, no caso em apreço, qualquer fato que demonstre abusividade ou violação ao citado princípio que importe no afastamento da regra principiológica. Isso porque a cobrança é realizada com base nas particularidades do condomínio. Inúmeros precedentes jurisprudenciais neste sentido. 6. Assim, entendo que a sentença de improcedência merece prosperar. APELO IMPROVIDO. (TJ-BA - APL: 03474433620128050001, Relator: SANDRA INES MORAIS RUSCIOLELLI AZEVEDO, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/01/2020)

DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. CONDOMÍNIO. TAXAS CONDOMINIAIS ESTABELECIDAS DE ACORDO COM A ÁREA DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS. PREVISÃO NA CONVENÇÃO. INEXISTÊNCIA DE ILEGALIDADE. OBSERVÂNCIA ÀS REGRAS DO CÓDIGO CIVIL. AUTONOMIA DO CONDOMÍNIO PARA ESTABELECER A FORMA DE RATEIO. ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL CONSOLIDADO. RECURSO IMPROVIDO. (TJ-BA - AGV: 80190287020188050000, Relator: REGINA HELENA RAMOS REIS, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/08/2019)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE E MODIFICAÇÃO DE TAXA CONDOMINIAL. DOCUMENTOS JUNTADOS COM A APELAÇÃO. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. ANÁLISE. IMPOSSIBILIDADE. DESPESAS ORDINÁRIAS. RATEIO DA TAXA VARIÁVEL POR TIPO DE UNIDADE. DIVISÃO QUE NÃO CONSIDERA APENAS A FRAÇÃO IDEAL. DISPOSIÇÃO EXPRESSA NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. ART. 1.336, I, DO CC/2002. LEGALIDADE. APELO PROVIDO. Não devem ser analisados os documentos juntados com a apelação quando os Recorrentes não declinaram qualquer justificativa para somente tê-los apresentado na fase recursal. Consoante entendimento assente no Superior Tribunal de Justiça, a convenção de condomínio pode estabelecer a divisão do valor da taxa condominial sem ter como base a fração ideal da unidade imobiliária, de acordo com o art. 1.336, do Código Civil. Caso em que a convenção de condomínio expressamente estabeleceu o índice de rateio da taxa, com base no tipo de cada unidade. Ilegalidade inexistente. Sentença mantida. Apelo improvido (TJ-BA - APL: 05040505820178050080, Relator: TELMA LAURA SILVA BRITTO, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/02/2021)

 A esse respeito, nota-se que não é justificável que a taxa de condomínio referente à unidade da recorrente, “cobertura”, seja em valor idêntico a dos apartamentos “tipo”, quando as frações são diferentes e a Convenção do Condomínio estabelece a forma de rateio com a adoção de parâmetro razoável, não implicando, assim, a cobrança de forma diferenciada entre os condôminos, ofensa ao princípio da igualdade ou da vedação do enriquecimento ilícito e, consequentemente, qualquer reparação a título de dano moral.

Sendo assim, não há que se falar em ilegalidade na cobrança diferenciada da taxa de condomínio, uma vez que realizada a forma de rateio das despesas condominiais, nos termos da Convenção do Condomínio.

 Ademais, inviável a intervenção do Poder Judiciário quando a convenção do condomínio firmado pela vontade das partes não evidencia ilegalidade a ser chancelada.

Como se percebe, correto o posicionamento do Juiz a quo na sentença recorrida, pois com fundamento no Código Civil e na jurisprudência pátria que preveem a definição da forma de rateio das taxas condominiais pela convenção condominial.

Ex positis, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO.

 Salvador,  de                   de 2024.

                                             Desembargador Jatahy Júnior

                                                                   Relator

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