PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A9

DIREITO CIVIL E SUCESSÓRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIROS. COMPRA DE IMÓVEL DE BOA FÉ ANTES DA DETERMINAÇÃO DE BLOQUEIO DA MATRÍCULA DO BEM. INDÍCIOS ROBUSTOS DA EXISTÊNCIA DE PATRIMÔNIO SUFICIENTE PARA NÃO PREJUDICAR A LEGÍTIMA. PERIGO DE DANO ATUAL INVERSO. ANOTAÇÃO PREMONITÓRIA. POSSIBILIDADE. EFEITO SUSPENSIVO REVOGADO. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE APENAS PARA POSSIBILITAR A ANOTAÇÃO NOS REGISTROS DO IMÓVEL ACERCA DA EXISTÊNCIA DE AÇÃO JUDICIAL QUE ENVOLVE O BEM EM LITIGIO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.

I. Caso em exame: Embargos de Terceiros, opostos por comprador de imóvel de boa fé, cuja transação ocorreu antes da medida constritiva instaurada liminarmente por ação cautelar em trâmite.

II. Questão em discussão: Se é cabível ou não a manutenção do bloqueio da matrícula nº 42.432 do 1º RI de Salvador, uma vez que foi realizado após a venda do imóvel.

III. Razões de decidir: O bem imóvel de matrícula nº 42.432, reclamado pela A7 PARS PATRIMONIAL EIRELI – ME, nos embargos de terceiros de nº 8009952-09.2024.8.05.0001, e objeto da cautelar nº 8119621-31.2023.8.05.0001, ajuizada por MODEZIL RODRIGUES FERREIRA E CERQUEIRA em 07/09/2023, foi comprado em 16/06/2023.

Indícios de que a aquisição do imóvel em testilha pela ora Recorrida foi realizada de boa-fé, inexistente nesse momento processual evidências do contrário, e assim sendo, não se mostra razoável, que esse terceiro seja prejudicado por questões pendentes sobre o bem, alheias a sua ingerência.

Acrescente-se a isso, a existência de outros imóveis e bens de alto valor deixados pelo de cujus, qua fazem parte do inventário, havendo indícios robustos de que a legítima não restará prejudicada.

IV. Dispositivo e tese: Agravo de Instrumento  provido em parte para manter a decisão agravada que suspendeu o bloqueio da matrícula nº 42.432 (1º RGI/SSA), determinando apenas a anotação acerca da existência de ação judicial que envolve o bem em litígio. Agravo Interno prejudicado diante do julgado do principal.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8066523-03.2024.8.05.0000, em que figuram como Agravante MODEZIL RODRIGUES FERREIRA E CERQUEIRA e como Agravada A7 PARS PATRIMONIAL LTDA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO PARA DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto do relator.

Presidente

Alberto Raimundo Gomes dos Santos

Desembargador – Relator

Procurador(a) de Justiça 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Deu-se provimento parcial. Por unanimidade. Realizaram sustentações orais Dr. André Carneiro, Dr. Bruno Rodrigues de Freiras e Dr. Carlos Magnavita JR.

Salvador, 30 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A9

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por MODEZIL RODRIGUES FERREIRA E CERQUEIRA (“Modezil Filho”), com pedido de atribuição de efeito suspensivo, contra decisão proferida pelo Juízo da 10ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR, nos autos dos EMBARGOS DE TERCEIRO C/C PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA, tombado sob o nº 8009952-09.2024.8.05.0001, contra si movido por A7 PARS PATRIMONIAL LTDA, que suspendeu a medida constritiva que incidia sobre o imóvel de matrícula registrada sob o nº 42.432, nos seguintes termos:

(...) “A7 PARS PATRIMONIAL LTDA, devidamente qualificado (a) nos autos do processo acima epigrafado, por seu representante legal Francisco William Luz Aitken, através de advogado (a) (s) regularmente constituído (a) (s), ingressou em juízo requerendo a concessão de MANDADO LIMINAR EM AÇÃO DE EMBARGOS DE TERCEIRO contra MODEZIL RODRIGUES FERREIRA E CERQUEIRA, também com qualificação nos referidos autos. [...] Em 11 de setembro de 2023, foi proferida pelo juízo da 7ª Vara Cível da comarca de Salvador-BA, nos autos de número 8119621-31.2023.805, onde é parte autora MODEZIL RODRIGUES FERREIRA E CERQUEIRA e parte ré VERA CAMARGA CERQUEIRA, decisão interlocutória, com a seguinte parte dispositiva (ID-428345484):“Por todo o exposto, DEFIRO O PEDIDO LIMINAR PARA EFEITO de determinar ao 1º registro de Imóveis realize o bloqueio da matrícula 42.432 até nova ordem ou o julgamento definitivo da demanda, bem como a averbação da existência da presente ação à margem da referida matrícula.(...)”. [...] Em 08 de dezembro de 2023, foi proferida decisão interlocutória declinatória da competência do julgamento dos autos de número 8119621-31.2023.805, pelo juízo da 7ª Vara Cível da comarca de Salvador-BA, remetendo os autos para este juízo da 10ª Vara Cível da comarca de Salvador (ID-428245485). Em 16 de junho de 2023, a senhora VERA CAMARGO CERQUEIRA firmou ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA com cláusula PRO SOLVENDO, com a pessoa jurídica A7 PARS PATRIMONIAL LTDA, em relação ao apartamento de nº 1501 da porta, integrante do Edifício Margarida Costa Pinto, situado na Avenida Sete de Setembro, n° 2354, Corredor da Vitória, sub-distrito da Vitória, zona urbana de Salvador-BA, inscrito no Cadastro Imobiliário Municipal sob nº 608.616-0, com matrícula 42.432, junto ao 1º Ofício de Imóveis da comarca de Salvador-BA (ID-428245489). Em 13 de janeiro de 2023, o proprietário do imóvel senhor MODEZIL FERREIRA DE CERQUEIRA realizou negócio jurídico de doação da propriedade do imóvel declinado na peça preludial, para a senhora VERA CAMARGO CERQUEIRA (página 04 do ID-428245491). Em 18 de julho de 2023, foi realizado negócio jurídico denominado de ESCRITURA PÚBLICA DE ADITAMENTO entre a senhora VERA CAMARGO CERQUEIRA e a pessoa jurídica embargante, para corrigir erros materiais constantes na escritura, nos termos do art. 310, inciso I do Código de Normas da Bahia, quais sejam: (...). [...] Em 01 de setembro de 2023, foi realizado negócio jurídico rotulado de ESCRITURA PÚBLICA DE ADITAMENTO entre a senhora VERA CAMARGO CERQUEIRA e a pessoa jurídica A7 PARS PATRIMONIAL LTDA, para corrigir erros materiais constantes na escritura (...). [...] NOTA DEVOLUTIVA do 1º Ofício do Cartório de Registro de Imóveis da comarca de Salvador-BA, atinente ao PROTOCOLO N° 241561, DATA: 28/08/2023, TÍTULO: ESCRITURA PUBLICA DE COMPRA E VENDA PURA OUTORGADO: A7 PARS PATRIMONIAL LTDA, MATRÍCULA DO IMÓVEL: 42432, com a seguinte observação: “Considerando a superveniência de ordem judicial de BLOQUEIO da matrícula 42.432 oriunda da 7ª Vara Cível de Salvador/BA nos autos do Processo Judicial n. 8119621-31.2023.8.05.0001, objeto da prenotação 241.864, bem como a decisão do MM Juiz Corregedor Permanente nos autos da Consulta Administrativa tombada na Vara de Registros Públicos sob n. 8122851-81.2023.8.05.0001, fica adiado o presente registro, permanecendo o prazo de prenotação prorrogado até decisão final, ou seja, até que seja decidido pela autoridade competente a questão de que trata o processo que originou a ordem de bloqueio” (ID-428245494). Restou demonstrado que ocorreu negócio jurídico de contrato de compra e venda do imóvel apontado na inaugural, envolvendo a parte autora embargante A7 PARS PATRIMONIAL LTDA e a pessoa física VERA CAMARGO CERQUEIRA, em momento que inexistia qualquer constrição judicial, o que demonstrou a boa-fé da parte autora. [...] O dano temido decorre de uma atividade executiva jurisdicional e, com os embargos impedem-se atos materiais do juízo na esfera do patrimônio de quem não deve suportar a eficácia do processo alheio. Com efeito, essa situação fática ao talante deste magistrado gera uma probabilidade de serem verossímeis as alegações gizadas na peça preambular, com o desiderato de se conceder a liminar pleiteada, por terem sido, satisfatoriamente, justificados os requisitos exigidos pelo art.677 do CPC. À vista do quanto expendido, julgo pela concessão do pedido de liminar, por conseguinte, DETERMINO PELA SUSPENSÃO IMEDIATA DA MEDIDA CONSTRITIVA QUE INCIDE SOBRE O BEM IMÓVEL DA PARTE EMBARGANTE CONCERNENTE AO APARTAMENTO DE Nº 1501 DA PORTA, INTEGRANTE DO EDIFÍCIO MARGARIDA COSTA PINTO, SITUADO NA AVENIDA SETE DE SETEMBRO, N° 2354, CORREDOR DA VITÓRIA, SUB-DISTRITO DA VITÓRIA, ZONA URBANA DE SALVADOR-BA, INSCRITO NO CADASTRO IMOBILIÁRIO MUNICIPAL SOB Nº 608.616-0, COM MATRÍCULA 42.432, JUNTO AO 1º OFÍCIO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SALVADOR-BA, até ulterior deliberação deste juízo.” (...)

Irresignado, o Agravante sustenta em síntese que “a demanda de piso (8009952-09.2024.8.05.0001) corresponde a Embargos de Terceiro opostos pela empresa A7 Pars Patrimonial LTDA, insatisfeita com o bloqueio cautelar deferido nos autos da Cautelar Antecedente nº 8119621-31.2023.8.05.0001 (“Ação principal” ou “Cautelar Antecedente”) em relação a matrícula nº 42.432 (1º RI SSA), correspondente ao Apartamento nº 1.501 do Edf. Mansão Margarida Costa Pinto, Bairro Vitória, Salvador/BA, CEP: 40.080-004 (“Imóvel”)”.

Argumenta que “A ação 8119621-31.2023.8.05.0001 tem por objeto aferir a inoficiosidade da doação do Imóvel, controversamente transferido pelo falecido pai do Recorrente, Sr. Modezil Rodrigues Cerqueira (“Modezil Pai”), à Vera Camargo Cerqueira, sua então esposa e vendedora do bem à A7 PARS, ora Agravada (embargante nos Embargos de Terceiro)”.

Bem assim reitera que, “foi acertadamente concedida a medida cautelar pleiteada por Modezil Filho (ID 428245484 do DOC. 03), tendo sido determinado ao Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador o bloqueio da respectiva matrícula imobiliária de nº 42.432, e a averbação, à margem do documento, quanto à existência da ação 8119621-31.2023.8.05.0001”.

Destaca, que “para fins de rememoração desse Colegiado, convém elucidar que a Vendedora, a Sra. Vera, enquanto Ré daquele processo, se insurgiu contra a decisão acautelatória, recorrendo a este Tribunal mediante a interposição do Agravo de Instrumento de nº 8053083- 71.2023.8.05.0000, com o fito obter o “cancelamento” (sic) da liminar concedida, inclusive com pedido de efeito suspensivo. Naquela oportunidade, o pleito foi apreciado pelo I. Relator Francisco de Oliveira Bispo, que, irretocavelmente, com esteio no Poder-Dever Geral de Cautela, indeferiu o pedido de concessão do efeito suspensivo (DOC. 06), mantendo em vigor o bloqueio da matrícula, sob o fundamento de que: “(...) se trata de imóvel de interesse patrimonial de grande vulto e que a deliberação antecipada de ato judicial para desbloqueio de matrícula pode causar dano de difícil reparação, inclusive, pelo fato de haver interesses diversos em situação de partilha de bens e/ou divisão equitativa”.

Informa que a “Sra. Vera Camargo, na ação cautelar, requereu ao Juízo a revogação da medida cautelar mediante o depósito, por ela, da quantia de R$ 452.703,98, montante que alegava ser suficiente à garantia do direito sucessório dos herdeiros necessários, argumento que também se infere da petição inicial dos Embargos de Terceiro (ID 428245471 do DOC. 03)” e que “O desbloqueio da matrícula, foi, então, na ação cautelar, equivocadamente concedido pelo Magistrado da 10ª Vara Cível, aparentemente crendo ser esta a alternativa que melhor resguarda o interesse dos herdeiros e eventuais terceiros. Esse referido desbloqueio foi objeto de Agravo de Instrumento próprio (tombado sob o nº 8012850-95.2024.8.05.0000), cujo efeito suspensivo recursal foi deferido pelo Ilmo. Relator, que, mais uma vez manteve íntegra a ordem de bloqueio cautelar da matrícula do imóvel, visando assegurar o resultado útil do processo 8119621-31.2023.8.05.0001, ainda em fase de conhecimento (DOC. 07).”

Descreve que “nos autos dos Embargos de Terceiro nº 8009952-09.2024.8.05.0001, no qual é parte autora a A7 Pars Patrimonial LTDA, a 10ª Vara Cível novamente expediu ordem judicial no sentido de autorizar o desbloqueio da matrícula do Imóvel”.

Argumenta que “nesta precoce etapa processual dos Embargos de Terceiro e da Ação Cautelar, a decisão ora recorrida representa, em suma, admitir a concretização da venda do bem litigioso a um terceiro (A7 PARS), viabilizando a sua alienação a non domino, o que não pode e não deve ser chancelado pelo Poder Judiciário. Neste caso, inclusive, essa possibilidade, com condão de severa irreversibilidade, dá margem a uma verdadeira confusão jurídica, conforme será demonstrado”.

Justifica, que "a manutenção do bloqueio da matrícula do Imóvel tem inquestionável caráter REVERSÍVEL, podendo ser revogada acaso se constate, com segurança, ao final de toda fase instrutória e de conhecimento da demanda de nº 8119621- 31.2023.8.05.0001, a hipotética ausência de inoficiosidade da doação à Sra. Vera. Tal hipótese, contudo, apenas será possível após a avaliação do patrimônio do Sr. Modezil Pai (computando-se ativos e passivos), nos termos do pedido principal formulado naquela ação Cautelar”.

Salienta, que “como já sabido, no Agravo de Instrumento nº 8012850-95.2024.8.05.0000, o E. TJBA concedeu o efeito suspensivo pleiteado por Modezil Filho naquele recurso (DOC. 07), determinando o bloqueio da Matrícula nº 42.432 (1º RGI/SSA) até a finalização da fase de instrução e julgamento definitivo da ação de origem (nº 8119621- 31.2023.8.05.0001), independentemente do depósito judicial de qualquer valor” e que “para o deferimento daquele efeito suspensivo recursal, foi ponderado pelo i. Relator o “grave risco de irreversibilidade de um possível negócio de compra e venda, que envolva terceiro”, referindo-se justamente ao negócio jurídico discutido nos Embargos de Terceiro originários deste agravo de instrumento, cuja concretização tem o condão de acarretar prejuízo aos direitos hereditários dos herdeiros do falecido Sr. Modezil Ferreira de Cerqueira”.

Pondera que “a Matrícula nº 42.432 (1º RGI/SSA) deve permanecer bloqueada, no mínimo, até a finalização da fase de instrução e julgamento definitivo da ação nº 8119621-31.2023.8.05.0001, independentemente do depósito judicial de qualquer valor, por quem quer que seja, onde quer que seja (na Ação Principal, nos Embargos de Terceiro ou mesmo em qualquer outra ação eventualmente movida por quem de direito)” e que “a decisão recorrida no presente agravo de instrumento conflita, frontalmente, com as decisões anteriormente proferidas pelo E. TJBA, devendo ser objeto de integral reforma”.

Arrazoa que “o D. Juízo da 7ª Vara Cível e Comercial, foro originário da demanda principal (nº 8119621-31.2023.8.05.0001), vislumbrando a nulidade da aquisição da propriedade do Imóvel por parte da Sra. Vera Camargo Cerqueira, que se deu mediante doação inoficiosa realizada em seu favor pelo falecido Sr. Modezil Ferreira de Cerqueira e, ainda, em atenção à existência de registro em curso1 referente à alienação do referido bem (Escritura Pública de Compra e Venda Pura – Protocolo nº 241561 em 28/08/2023), determinou o bloqueio cautelar da matrícula nº 42.432, até ulterior deliberação”,

E alega, que “como bem identificado sumariamente pelo referido Juízo, o Apartamento nº 1.501 do Edf. Mansão Margarida Costa Pinto, ao tempo da doação (R-15/42.432), representava mais da metade do patrimônio do Sr. Modezil Ferreira de Cerqueira, ainda que considerado o seu valor subavaliado e absolutamente destoante do mercado”.

Frisa que “o D. Juízo da 7ª Vara Cível e Comercial, ao reconhecer a competência da 10ª VCC para o julgamento meritório da demanda principal (8119621-31.2023.8.05.0001), manteve os efeitos da decisão cautelar de bloqueio de matrícula, nos termos do art. 64, §4º do CPC, “dado o risco de prejuízo ao fim útil do processo” e que “a determinação de bloqueio matricular chegou a ser apreciada pela respectiva Vara de Registros Públicos, através de Consulta Administrativa sob o nº 8122851-81.2023.8.05.0001, nos termos do parágrafo único do art. 15º do Código de Normas e Procedimentos do TJBA. Na oportunidade, o Juiz Corregedor, em sentença (DOC. 08), se manifestou pela ausência de violação ao Princípio da Prioridade Registral e a necessidade de cumprimento imediato da ordem de bloqueio da referida matrícula”.

Defende a necessidade de manutenção do bloqueio da matrícula nº 42.432 do 1º RI de Salvador, pelo menos até o fim da instrução da cautelar de nº 8119621-31.2023.8.05.0001, diante da possibilidade de ocorrência de irregularidades no que toca a doação do imóvel e indícios de invasão da legítima, visto que o bem representava “mais da metade do patrimônio do Sr. Modezil Ferreira de Cerqueira no momento da liberalidade”, e que a A7 PARS PATRIMONIAL LTDA não é proprietária do bem enquanto não for realizado o efetivo registro do título translativo no Registro de Imóveis competente e pago o valor total.

Ressalta, que “Não sendo legítima proprietária da integralidade do Imóvel (como está sendo discutido na Ação Cautelar nº 8119621-31.2023.8.05.0001), não pode a Sra. Vera vender a integralidade do Imóvel para a A7 PARS!”.

E enfatiza, que “ainda, há margem de discussão relativa à capacidade de discernimento do Sr. Modezil Cerqueira, ao tempo da conclusão dos atos para efetivação da doação, posto que, em período próximo, o próprio Doador ingressou com demanda de Auto Interdição (Autos tombados sob o nº 8154717-44.2022.8.05.0001), em 19 de outubro de 2022, no qual a donatária/vendedora, Sra. Vera Camargo, pleiteava a sua condição de curadora”.

Desenvolvendo tais argumentos, requer seja seu agravo conhecido para ser provido, no sentido de que seja reestabelecido “em definitivo, a integridade da medida cautelar deferida em favor de Modezil Filho, devendo ser mantido o bloqueio/bloqueando a Matrícula nº 42.432 (1º RGI/SSA) e a averbação da ação cautelar nº 8119621-31.2023.8.05.0001 à margem da matrícula, no mínimo, até o final da fase de instrução da ação cautelar, independentemente do depósito judicial de qualquer valor, por quem quer que seja, onde quer que seja (na Ação Principal, nos Embargos de Terceiro ou mesmo em qualquer outra ação eventualmente movida por quem de direito)”.

Recurso preparado, vide id. 72267602.

Efeito suspensivo deferido (id. 72804034).

Contrarrazões apresentadas (id. 74499486), pugnando pelo improvimento do recurso para manutenção integral da decisão agravada.

Agravo interno interposto no bojo do principal e já contrarrazoado (ids. 74499489 e 76601840).

Subiram os autos. Neste Tribunal, distribuídos à Terceira Câmara Cível, nela tocou-me a função de Relator, razão pela qual solicito a inclusão do feito em pauta de julgamento.

Salvador, de de 2025

Des. Alberto Raimundo Gomes dos Santos

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A9

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conhece-se do recurso.

Inicialmente, destaque-se que à via recursal eleita compete a análise da mantença ou não da decisão interlocutória agravada, com base nas evidências do acervo probatório próprio deste momento processual, no sentindo de verificar, a luz da probabilidade ou não do direito, se há, para o caso em concreto, perigo de dano difícil ou impossível de reparar a quem o suportar.

Emerge dos autos, que o Magistrado singular revogou o bloqueio da matrícula nº 42.432 do 1º Registro de Imóveis de Salvador, por entender que a venda transacionada entre a A7 PARS PATRIMONIAL EIRELI – ME e Srª VERA CAMARGO CERQUEIRA, madrasta do Agravante, restaria regular e válida, uma vez que realizada antes da ordem de bloqueio e que a vendedora poderia fazê-lo por ser proprietária do bem mediante doação.

Assevera também o Código de Processo Civil – CPC em seu artigo 300, caput, que a tutela de urgência será concedia a quem a requerer, quando demonstrada a existência de perigo de ineficácia da medida em caso de se aguardar o deslinde do feito (fim da ação) e houver elementos que revelem ser provável o direito alegado. Veja-se:

“Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”.

Nesse sentido, aduz a jurisprudência pátria, observe-se:

“AGRAVO INTERNO NO PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA NA AÇÃO RESCISÓRIA. TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC/2015. PRESENÇA CUMULATIVA. NECESSIDADE. PROBABILIDADE DO DIREITO ALEGADO. AUSÊNCIA. INDEFERIMENTO. 1. O acolhimento do pedido de tutela provisória pressupõe a presença cumulativa de elementos que evidenciem a probabilidade do direito alegado e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, a teor do disposto no art. 300 do Código de Processo Civil de 2015. 2. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt na TutPrv na AR: 6280 RJ 2018/0137841-0, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 15/10/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 21/10/2019)”

Consabido que de acordo com o princípio da prioridade registral, em regra, prevalece o primeiro registro realizado, com o intuito de assegurar direitos legítimos de posse/propriedade ao longo do tempo, em face de terceiros.

Sua prevalência pode ser corroborada quando a situação fática demonstre aquisição de boa fé e indicativos de ausência de danos a outros possíveis interessados, diante de patrimônio capaz de suportar a transação sem prejudicar herança e sucessão.

Pois bem.  

No caso em comento, o imóvel objeto da constrição debatida é um apartamento, vendido na data de 16/06/2023, pela Srª VERA CAMARGO CERQUEIRA,  para A7 PARS PATRIMONIAL EIRELI – ME, aqui Agravada, vide Escritura Pública de Compra e Venda com cláusula PRÓ SOLVENDO (id. 428245489, 428245492 e 428245493 – origem).

Observa-se ainda, que a ação cautelar para investigar a regularidade da doação do referido imóvel objeto da lide (matrícula nº 42.432), somente foi ajuizada pelo Agravante em 07/09/2023, cuja medida liminar com determinação de bloqueio da matrícula foi deferida em 11/09/2023 nos autos de nº 8119621-31.2023.8.05.0001.

Diante desse contexto, forçoso é se observar da Certidão de Registro do imóvel de matrícula nº 42.432, emitida pelo 1º Ofício de Registro de Imóveis da Bahia, onde consta  que a doação em espeque fora realizada em 13/01/2023, em caráter de “adiantamento de legítima”, na mesma data em que foram registradas, a alteração do estado civil do doador (Modezil pai) e cláusula de usufruto vitalício (id. 428245491 – origem), sendo anterior a data da venda hostilizada.

Dito isso, e em análise mais detida dos autos, de tudo quanto analisado observa-se que a aquisição do imóvel em testilha por terceiros, ora Recorrida, foi realizada de boa-fé, inexistindo neste momento processual indicativos do contrário, assim sendo, não se mostra razoável, que esse terceiro adquirente,  seja prejudicado por questões pendentes sobre o bem, alheias a sua ingerência.

Acrescente-se a isso,  que os documentos e elementos destes autos e dos demais envolvidos, indicam  a ausência de prejuízo à legítima, isso porque,  não obstante o imóvel sob litígio seja de valor vultoso, o patrimônio deixado pelo de cujus também  é, composto inclusive, por outros e diversos bens de vultosa valoração (ids. 412754494 ao 412758132 – pr. nº 8119621-31.2023.8.05.0001).

O acervo probatório da cautelar revela a existência de um patrimônio superior a R$ 7.000.000,00 (sete milhões de reais) em 2021 (id. 409138639 – pr. nº 8119621-31.2023.8.05.0001), e estes autos indicam que, somente à título de lucros e dividendos, decorrentes da TV Subaé Bahia, no ano de 2024, foram auferidos rendimentos de mais de 1.690.000,00 (um milhão seiscentos e noventa mil reais).

Nessa linha de intelecção, a jurisprudência pátria  possui entendimento no sentido de assegurar os direitos de posse e propriedade do terceiro de boa-fé,  adquirente de bens sobre os quais venham a pender litígios de forma superveniente ao tempo da avença.

Precedentes:

“EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO PROCEDENTES – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO CONFIGURAÇÃO – PRELIMINAR REJEITADA - INDISPONIBILIDADE JUDICIAL – POSSE - COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA EM CARTÓRIO - BOA-FÉ DO ADQUIRENTE - IMÓVEL COMPRADO MUITO ANTES DA DECISÃO QUE MANTEVE A RESTRIÇÃO DOS BENS SITUADOS EM OUTRO ESTADO – CANCELAMENTO DA CONSTRIÇÃO – VERBA HONORÁRIA FIXADA DE FORMA ADEQUADA – APLICAÇÃO DO ART. 85, § 11, DO CPC - RECURSO NÃO PROVIDO. “É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovida do registro”.(Súmula 84 do STJ) Se o imóvel foi adquirido muito antes da decisão proferida na Apelação que manteve a indisponibilidade apenas dos bens encontrados em outro Estado, devem ser julgados procedentes os Embargos de Terceiro . Se os honorários advocatícios foram arbitrados com fundamento no artigo 85, § 8º do CPC em razão de o valor da causa ser muito baixo e, considerando a simplicidade da causa e o trabalho realizado pelo advogado, não comporta majoração. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1043241-03.2020.8 .11.0041, Relator.: NÃO INFORMADO, Data de Julgamento: 27/03/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/03/2024)”

Assim, a revogação do efeito suspensivo antes deferido,  se mostra adequada no caso concreto, tendo em vista que, neste momento não se verifica o perigo de dano para o Agravante que justifique a manutenção do bloqueio da matrícula de nº 42.432.

Contudo, diante da elevada e notória litigiosidade instalada na demanda e das especificidades do caso concreto, vejo presente os requisitos para possibilitar a anotação premonitória, para fazer constar junto a matrícula de n° 42.432,  que o imóvel é objeto de discussão judicial.

Precedentes:

“EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO PEDIDO CAUTELAR ANTECEDENTE. ANOTAÇÃO PREMONITÓRIA. EXISTÊNCIA DA AÇÃO. MATRÍCULA IMÓVEL . POSSIBILIDADE. DIREITOS DO CONTRATO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRESENÇA DOS REQUISITOS. DECISÃO REFORMADA . I. Embora inviável a penhora do imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária, enquanto não quitado o financiamento, nada obsta que seja feita a penhora dos direitos que sobre ele tem o devedor fiduciante. II. Conquanto a previsão da averbação premonitória esteja prevista no artigo 828, do Código de Processo Civil, como forma de anotação decorrente de ação de execução, a jurisprudência admite o deferimento em processo de conhecimento, desde que demonstrados os requisitos da tutela provisória de urgência . III. A averbação premonitória tem por objetivo dar publicidade a terceiros, sobretudo aos de boa-fé, quanto ao risco de se fazer o negócio com o bem. IV. No caso, os documentos constantes dos autos indicam a existência da dívida e que a agravada colocou o imóvel à venda, o que poderá frustrar o pagamento do crédito do agravante . Assim, presentes os requisitos necessários à concessão da tutela de urgência, o deferimento da anotação premonitória à margem da matrícula do imóvel, diante da existência de direitos que a agravada tem sobre o bem gravado fiduciariamente, é medida que se impõe. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-GO - AI: 53786190420218090006 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). DESEMBARGADORA AMÉLIA MARTINS DE ARAÚJO, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)”

Isto posto, voto no sentido de CONHECER DO AGRAVO DE INSTRUMENTO PARA DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, mantendo o desbloqueio da matrícula nº 42.432 (1º RGI/SSA), fazendo entretanto constar daquela, apenas,  anotação sobre a existência de discussão judicial sobre o bem registrado. Agravo Interno PREJUDICADO.

É o voto.

Salvador/BA, de de 2025

Des. Alberto Raimundo Gomes dos Santos

Relator