PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA DE LOTE URBANO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. INFRAESTRUTURA NÃO ENTREGUE. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. REFORMA DA SENTENÇA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por MÁRCIO DE JESUS VIANA contra sentença que julgou improcedente ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais, proposta em face de BAHIANA REIS LTDA - EPP e RESERVA SALINAS SPE LTDA. O autor alegou que adquiriu lote no loteamento "Parque das Margaridas", cuja infraestrutura prometida não foi entregue pelas rés. Sustentou descumprimento contratual, violação à boa-fé objetiva e à função social do contrato, e requereu a condenação solidária das rés à entrega da infraestrutura, à indenização por danos morais e, subsidiariamente, à rescisão contratual com devolução dos valores pagos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se houve inadimplemento contratual pelas empresas rés na execução da infraestrutura do loteamento; (ii) estabelecer se há responsabilidade solidária entre as rés pelo descumprimento das obrigações contratuais; (iii) determinar se é devida indenização por danos morais ao adquirente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O caso envolve relação de consumo regida pelo Código de Defesa do Consumidor, considerando que o autor é destinatário final do serviço prestado pelas rés.

4. A paralisação das obras por longo período, a ausência de prestação de contas, a tentativa de impor novas condições contratuais sem anuência dos consumidores e o rompimento unilateral da parceria entre as empresas configuram inadimplemento contratual antecipado.

5. A conduta das rés viola os deveres anexos à boa-fé objetiva — informação, cooperação e proteção — previstos nos arts. 421 e 422 do Código Civil e no art. 4º, III, do CDC.

6. Há responsabilidade solidária das rés, com base no art. 14 do CDC e na teoria da aparência, dado o compartilhamento de representantes, a gestão conjunta do empreendimento e a ausência de transparência quanto às obrigações de cada empresa.

7. A frustração da legítima expectativa do consumidor, a insegurança gerada pela postura das rés e a violação à confiança no contrato justificam a indenização por danos morais.

8. Subsidiariamente, é cabível a rescisão contratual, com devolução dos valores pagos, em caso de descumprimento da obrigação de fazer.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso provido.

Tese de julgamento: (i) A paralisação injustificada de obras e a ausência de prestação de contas configuram inadimplemento contratual nas relações de consumo. (ii) Empresas que atuam conjuntamente em empreendimentos imobiliários respondem solidariamente pelos danos causados aos consumidores, com base na teoria da aparência e na cadeia de fornecimento. (iii) A violação da boa-fé objetiva e da confiança no contrato justifica a indenização por danos morais ao consumidor. (iv) É cabível a rescisão contratual com restituição das parcelas pagas em caso de inadimplemento, conforme o art. 475 do CC e art. 35 do CDC.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 422, 475; CDC, arts. 2º, 3º, 4º, III, 6º, 14, 35, 51; CPC, arts. 85, 931, 937.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1768177/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, T3, j. 03.05.2021; TJMG, Ap. Cív. 1.0000.23.221169-8/001, Rel. Des. Fausto Bawden, 9ª CCív, j. 12.12.2023.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de APELAÇÃO CÍVEL (processo n° 8162062-27.2023.8.05.0001), interposto por MÁRCIO DE JESUS VIANA, onde figuram como apeladas BAHIANA REIS LTDA - EPP e outros.

Acordam os Desembargadores componentes da Segunda Câmara Cível, do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em DAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do Relator.

Sala de Sessões,

PRESIDENTE

Desembargador MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO

Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 8 de Julho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Versam os presentes autos sobre apelação cível interposta por MÁRCIO DE JESUS VIANA em face de RESERVA SALINAS SPE LTDA e BAHIANA REIS LTDA - EPP, objetivando a reforma de sentença proferida em ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais.

Adoto, como parte integrante deste, o relatório apresentado pelo juízo de origem (ID 81732975):

“MARCIO DE JESUS VIANA ajuizou a presente AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER contra BAHIANA REIS LTDA EPP e RESERVA SALINAS SPE LTDA, todos qualificados na exordial.

O requerente informou que está entre as centenas de consumidores que adquiriram lotes no renomado loteamento PARQUE DAS MARGARIDAS I, II e III, localizado na cidade de Salinas da Margarida, de propriedade da loteadora/construtora BAHIANA REIS LTDA EPP em parceria com a RESERVA SALINAS SPE LTDA. Alegou que o primeiro contrato celebrado com a primeira ré estabelecia algumas cláusulas contratuais que previam a forma de construção do loteamento, com as responsabilidades solidárias dos compradores de lotes, sugerindo, assim, a construção por meio de Administração. Afirmou que desde o início do empreendimento, foram construídas poucas estruturas no local, apesar de os autores e muitos consumidores estarem em dia com as taxas de infraestrutura. Quando contatada, a empresa se defende com base no tipo de construção por Administração, alegando que a obra não pode continuar devido a uma alta inadimplência dos consumidores. No entanto, ela não apresentou exatamente a quantidade efetiva e detalhada de quais lotes estão realmente em débito, a viabilidade para o término das construções e a regularidade do empreendimento. No novo contrato com a Reserva, foi definida a data de conclusão da obra para o dia 30/10/2025, com o reinício dos trabalhos no momento da assinatura do aditivo em 07 de outubro de 2022. No entanto, passado um pouco mais de 1 ano, nada foi realizado. Agora as requeridas procuram os compradores para informar que a nova empresa não poderá cumprir com as obrigações contratuais e que, inclusive, a primeira ré notificou a segunda ré para encerrar a parceria entre as empresas. Diante disso, resolveu ingressar com a presente demanda.

Com a inicial juntou documentos.

O MM. Juízo se reservou a apreciar o pedido de tutela antecipada após o contraditório e determinou a citação das rés.

Devidamente citada, a segunda ré apresentou contestação, apresentando preliminares. No mérito, pugnou pela improcedência da demanda, alegando que apenas assinou os contratos com os consumidores, mas jamais recebeu qualquer valor de qualquer cliente. Asseverou a inexistência de danos morais.

A primeira ré apresentou contestação, arguindo preliminares. No mérito, alegou que o regime contratado pelo autor foi de obras por administração e neste regime, o construtor depende do custeio das obras pelos proprietários/adquirentes. Afirmou regularidade contratual, que houve cancelamento da parceria por inadimplemento do investidor. Por fim, disse que não causou qualquer dano e rechaça os pedidos formulados.

Réplica juntada aos autos.

Posteriormente, vieram-me conclusos.

É O RELATÓRIO.”

Os pedidos da parte autora foram julgados improcedentes, na forma do seguinte dispositivo:

“Do exposto e do que dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTE o pedido, extinguindo o processo com resolução de mérito, na forma do art. 487, I do CPC.

Por força do princípio da sucumbência, condeno a parte demandante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que ora fixo, na conformidade do art. 85 do CPC, em 10% sobre o valor da causa, restando suspensa a exigibilidade, em razão da concessão da Justiça Gratuita, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.

Publique-se. Registre-se. Intime-se. Após o trânsito em julgado do processo, arquive-se com baixa.”

Em suas razões recursais (ID 81732978), alega a parte apelante que adquiriu lote no empreendimento Parque das Margaridas, cujos contratos firmados previam expressamente a entrega de infraestrutura básica, incluindo: (i) pavimentação e drenagem de águas pluviais; (ii) implantação de redes de energia elétrica e abastecimento de água; (iii) sistema de esgoto sanitário; e (iv) regularização urbanística perante os órgãos competentes.

Em suas palavras, “as Apeladas descumpriram integralmente suas obrigações contratuais, não finalizando as obras prometidas e omitindo informações essenciais dos compradores”, gerando “situação de extrema insegurança jurídica e financeira” para os adquirentes.

Para reforçar sua alegação, argumenta que a conduta das rés fere os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, conforme disposto nos artigos 421-A do Código Civil e 6º e 51 do Código de Defesa do Consumidor. Invoca, ainda, a responsabilidade solidária das requeridas com base na teoria da aparência e na existência de confusão patrimonial, dado o compartilhamento de administração, gestão conjunta do empreendimento e ausência de transparência sobre as obrigações assumidas por cada uma das empresas.

O recurso de apelação busca, portanto, a reforma integral da sentença que julgou improcedente a ação, a fim de garantir o cumprimento do contrato celebrado com a Reserva Salinas SPE LTDA, bem como a responsabilização solidária das empresas rés e a reparação pelos danos materiais e morais decorrentes do inadimplemento contratual.

Embora regularmente intimadas as partes acionadas não apresentaram contrarrazões ao recurso (ID 81732983).

Encaminhados os autos para esta Corte de Justiça, coube-me, por sorteio, a relatoria do feito (ID 81786209).

A parte apelante alegou a existência de fatos novos (ID 82202731), sendo oportunizada a manifestação das partes apeladas (ID 82863368).

A segunda parte apelada, RESERVA SALINAS SPE LTDA, apresentou manifestação no sentido de que seja confirmada a sentença no ponto que acolheu a sua ilegitimidade passiva (ID 83018517).

É o relatório.

Em cumprimento ao artigo 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria com o presente relatório, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento, salientando que se trata de recurso que admite sustentação oral, pois atendidas as exigências contidas nos artigos 937, do CPC e 187, do nosso Regimento Interno.

Salvador, 06 de junho de 2025.

Desembargador MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Conforme relatado, MÁRCIO DE JESUS VIANA interpõe recurso de apelação contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais movida em face de BAHIANA REIS LTDA - EPP e RESERVA SALINAS SPE LTDA.

O apelante adquiriu lote no empreendimento "Parque das Margaridas", alegando descumprimento contratual pelas apeladas na entrega de infraestrutura prometida, violação da boa-fé objetiva, responsabilidade solidária entre as empresas e configuração de danos morais.

Conheço do recurso, por ser tempestivo e atender aos requisitos legais.

O caso em análise envolve relação de consumo regida pelo Código de Defesa do Consumidor, conforme arts. 2º e 3º da Lei 8.078/90, tratando-se de aquisição de lote urbano por pessoa física destinado a fins residenciais.

A sentença recorrida equivocou-se na análise meritória ao não considerar a conduta reiterada das apeladas e suas consequências jurídicas sob a ótica do direito consumerista.

Com efeito, os elementos dos autos revelam padrão de conduta incompatível com a boa-fé objetiva das apeladas, caracterizado por: (i) Paralisação injustificada das obras por período prolongado, sem prestação de contas adequada aos consumidores; (ii) Falta de transparência sobre a real situação do empreendimento, alterações contratuais e viabilidade das obras; (iii) Tentativa de modificação unilateral do contrato original, buscando impor novos prazos e condições sem anuência dos adquirentes; (iv) Rompimento abrupto de parceria entre as empresas, transferindo os riscos do negócio aos consumidores.

A boa-fé objetiva, consagrada nos arts. 421 e 422 do Código Civil e art. 4º, III do CDC, impõe às partes deveres anexos de conduta, especialmente: (i) Dever de informação: prestação de esclarecimentos claros sobre o andamento das obras; (ii) Dever de cooperação: colaboração para o adimplemento contratual; e (iii) Dever de proteção: abstenção de condutas que prejudiquem a outra parte.

A conduta das apeladas violou frontalmente esses deveres, configurando inadimplemento antecipado do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil.

Assim, as apeladas devem responder solidariamente pelos danos causados, com fundamento no art. 14 do CDC e na teoria da aparência. De fato, analisando as provas dos autos, verifica-se que ambas as empresas participaram ativamente da comercialização e execução do empreendimento: a BAHIANA REIS como loteadora original e proprietária do projeto e a a RESERVA SALINAS como cessionária e executora das obras, na medida em que os autos demonstram que existe compartilhamento de representantes legais, captação conjunta de recursos dos consumidores e negociações em conjunto sem distinção clara de responsabilidades.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento, em caso análogo, de que empresas que atuam conjuntamente em empreendimentos imobiliários respondem solidariamente:

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA . CORRETORA IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. CADEIA DE FORNECIMENTO. APLICAÇÃO DO CDC . RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS FORNECEDERES. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. PRECEDENTES .

1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com pedido de devolução de quantias pagas.

2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que a corretora de imóveis é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda uma vez que pertence à cadeira de consumo . Precedentes.

3. Ademais, a jurisprudência do STJ entende que resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem.

4 . Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 1768177 SP 2020/0255157-2, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 03/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/05/2021)

Contrariamente ao entendimento da sentença recorrida, a obrigação de fazer deve ser acolhida.

Com efeito, embora o prazo formal ainda não tenha expirado, o inadimplemento está configurado pela conduta das apeladas que: (i) paralisaram as obras sem justificativa técnica adequada; (ii) romperam a parceria executiva unilateralmente; e (iii) tentaram modificar os termos contratuais originais.

Por sua vez, tenho que os danos morais restam configurados. É manifesta a violação da boa-fé objetiva e confiança depositada no negócio. Ademais, a conduta das apeladas gerou insegurança jurídica e frustrou a legítima expectativa contratual.

Precedente de tribunal pátrio nesse sentido:

“EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZATÓRIA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SUBMETIDO AO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS - CONFIGURAÇÃO NO CASO - REAJUSTE DAS PARCELAS - IGPM - LEGALIDADE - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - AUSÊNCIA DE CARÁTER PROTELATÓRIO - MULTA - DESCABIMENTO.
1. No compromisso de compra e venda de imóvel em construção, válida a cláusula que prevê prazo de tolerância para a entrega do bem, desde que determinado e razoável, incidindo em mora a construtora/incorporadora quando a imissão do comprador na posse ocorre após este período.
2. Segundo a recente jurisprudência do STJ, há presunção dos prejuízos do comprador no caso de transcurso do prazo de entrega do imóvel, sendo devida a indenização por lucros cessantes pela injusta privação do uso do bem, ainda que se trate de aquisição de lote não edificado.
3. Há de ser reconhecido o direito do comprador de ser indenizado por danos morais, verificando-se do caso concreto que a mora injustificada da vendedora na entrega do imóvel perdurou por excessivo e desarrazoado período, extrapolando, para qualquer homem médio, a frustração e aborrecimento comuns causados por inadimplemento de contrato.
4. Em contrato de compra e venda de imóvel, a previsão de correção das parcelas do preço pelo IGPM, não indica, por si só, abusividade.
5. Não evidenciada, de forma clara e induvidosa, a finalidade única dos embargos de declaração de retardar o andamento do processo, em flagrante violação à ética e boa-fé processuais, descabe a aplicação da multa prevista no artigo 1.026, §2º, CPC.
6. Primeira apelação desprovida e segunda apelação parcialmente provida.  (TJMG -  Apelação Cível  1.0000.23.221169-8/001, Relator(a): Des.(a) Fausto Bawden de Castro Silva (JD 2G) , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 12/12/2023, publicação da súmula em 15/12/2023)

Desse modo, arbitro a indenização em R$ 10.000,00 (dez mil reais), considerando a extensão do dano e o caráter pedagógico da sanção.

Subsidiariamente, defiro a rescisão contratual com fundamento no art. 475 do CC e art. 35 do CDC, determinando a devolução dos valores pagos, aplicando-se a correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso, juros pela taxa SELIC, deduzida a atualização monetária, com apuração em liquidação de sentença.

Face à procedência integral dos pedidos principais, condeno as apeladas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 20% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, I do CPC.

DISPOSITIVO

Diante do exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso de apelação para REFORMAR a sentença recorrida e:

a) JULGAR PROCEDENTE o pedido de obrigação de fazer, determinando que as apeladas, solidariamente, executem as obras de infraestrutura do loteamento "Parque das Margaridas" no prazo de 180 dias, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada a R$ 10.000,00 (dez mil reais);

b) JULGAR PROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais, condenando as apeladas, solidariamente, ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais), corrigidos monetariamente pelo IPCA e acrescidos de juros de 1% ao mês, ambos a partir desta decisão;

c) DEFERIR subsidiariamente a rescisão contratual para a hipótese de descumprimento da obrigação de fazer, com devolução dos valores pagos corrigidos pelo IPCA desde cada desembolso e acrescidos de juros conforme taxa SELIC, deduzida a atualização monetária, a serem apurados em liquidação de sentença; d) CONDENAR as apeladas, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação. É como voto.

Sala das sessões,

Desembargador MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO

Relator