PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A9

DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO VAZIA. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. CONTRATO VERBAL. PROVA DA FALTA DE PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS. EVIDENCIADA. NOTIFICAÇÃO DA LOCATÁRIA. VERIFICADA. ORDEM DE DESPEJO E IMISSÃO NA POSSE. APARENTE REGULARIDADE. INDÍCIOS ROBUSTOS. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO PARA SER IMPROVIDO.

I. Caso em exame: Ação de despejo vazia. Contrato de locação residencial verbal.

II. Questão em discussão: Discute-se a prova do pagamento dos aluguéis, a prova de compra da casa pela Ré Agravante e se a ordem de despejo foi regular.

III. Razões de decidir: No caso em comento, constata-se a juntada de alguns recibos de pagamento entre os anos de 2010 a 2014 (id. 59688546 e 59688541), mais dois recibos, um no valor de R$ 3.750,00 (três mil setecentos e cinquenta reais) datado de 22/09/2013 e outro de R$ 7.500,00 (sete mil quinhentos reais) datado de 28/12/2014, ambos referindo-se a “pagamento da parcela da casa”, vide id. 59688544.

É possível verificar também a juntada de declaração assinada por supostos vizinhos, com o intuito de comprovar a moradia no local por mais de 14 anos (id. 59688540),

Contudo, não há documentos e nem elementos nos autos que indiquem o pagamento do valor que foi apontado como sendo o total da casa, conforme alegado pela própria recorrente, visto que seria de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), e os únicos dois recibos apresentados somam R$ 11.250,00 (onze mil duzentos e cinquenta reais).

Cumpre acrescentar, que também não há evidências de pagamentos referentes aos anos posteriores, de 2014 até a data do ajuizamento da ação de despejo em 03/09/2020, incluindo o valor e período reclamados como inadimplentes na origem (id. 72000737).

Ademais, existe notícias na origem de que já houve a imissão na posse pelo Autor Recorrido, e que o imóvel foi encontrado vazio e parcialmente depredado (sem vaso sanitário, pia da cozinha, uma janela - ids. 477469568, 485204848, 485204849), cujo acesso foi viabilizado por uma vizinha que entregou as chaves.

Dessa forma, tudo indica o acerto da decisão agravada, na medida em que o Autor Recorrido, ao ajuizar a ação de despejo vazio, aparenta ter cumprido os requisitos para concessão da liminar com ordem de despejo, bem assim autorização para imissão na posse do imóvel objeto da lide.

IV. Dispositivo e tese: Recurso improvido. Pedido improcedente.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8022481-63.2024.8.05.0000, em que figuram como Agravante ELIENE ANDRADE BARRETO e como Agravado VALMIR FERREIRA DE MIRANDA FILHO e outros.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO PARA NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do relator.

Presidente

Alberto Raimundo Gomes dos Santos

Desembargador – Relator

Procurador(a) de Justiça 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 12 de Maio de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A9

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por ELIENE ANDRADE BARRETO,, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, contra decisão proferida pelo Juízo da 7ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR/BA, nos autos da AÇÃO DE DESPEJO POR INADIMPLEMENTO CONTRATUAL COM TUTELA DE URGÊNCIA C/C COBRANÇA DE ALUGUERES E ACESSÓRIOS, tombada sob o nº 8088740-76.2020.8.05.0001, contra si movida por ESPÓLIO DE VALMIR FERREIRA DE MIRANDA, representado por VALMIR FERREIRA DE MIRANDA FILHO e MARIA DAS GRAÇAS DE MIRANDA ARAÚJO, que determinou liminarmente, a desocupação do imóvel nos seguintes termos:

(...) “À vista da presunção do art. 99, §§3º e 4º, do NCPC, DECIDO,por ora, conceder a gratuidade da justiça (CPC, arts. 98 ao 102). Nos autos tramitam ação de procedimento comum, em que são cumulados pedidos de rescisão de contrato de locação residencial, e de cobrança de alugueis e encargos (LL, arts. 9º, incisos II e III, 23, 25, 51, 58, 59, 62, 79; CPC, arts. 318 e seguintes, 327). Pede-se, ainda, o despejo liminar, com fundamento no art. 59, §1º, inc. IX, da LL. Verifico desde logo que o instrumento de locação está destituído de garantia (LL, arts. 37, 40). Ademais, há estabelecida ab initio a probabilidade de inadimplemento do contrato por meses. Reconheço, portanto, fundamento bastante ao deferimento pleito liminar diante do prescrito no art. 59, § 1º, inc. IX, da LL/1991, tal como se infere, e.g., da doutrina de NELSON NERY JUNIOR e ROSA MARIA DE ANDRADE NERY: [...] No mesmo sentido conferir: TJSP, Agravo de Instrumento n. 0503900-85.2010.8.26.0000, Rel. Des. JOSÉ MALERBI, 35ª Câmara de Direito Privado, j. 13.12.2010; TJSP Agravo de Instrumento n. 0078663-80.2011.8.26.0000, Rel. Des. JOSÉ MALERBI, j. 23.05.2011 (apud LUIZ ANTONIO SCAVONE JUNIOR, Direito imobiliário, Forense, 11ª ed., 2016, pp. 1.334/1.335). À vista da alegação de veemente inadimplência indiciada pelo(s) documento(s) que instruíram a vestibular e de ausência de garantia (LL, arts. 9º, inc. II, 13, 37), de conseguinte, DECIDO ordenar a desocupação do imóvel locado no prazo de 15 (quinze) dias, tutela judicial provisória de urgência concedida e efetivada, lado outro, independentemente de prestação de caução (LAJ, art. 4º; LL, arts. 59, § 1º, e 79; CPC, arts. 3º, 8º, 98, § 1º, inc. VIII, 297, 300, 519, 521, inc. II). Conferir, neste sentido TERESA ARRUDA ALVIM WAMBIER et all: [...] Notifique(m)-se para desocupação voluntária em 15 (quinze) dias. O despejo liminar poderá ser obstado se no prazo para desocupação houver a purga da mora, mediante depósito, em conta vinculada a este Juízo, do valor da integralidade do crédito atualizado monetariamente, incluídos os juros legais, acrescido do valor das custas antecipadas e de honorários de advogado, que fixo em 10% (dez por cento) do valor do montante devido (LL, arts. 9º, incs. II e III, 23, 56, 57, 59, §§ 1º, inc. IX e 3º, 62, 79; NCPC, arts. 113, 117, 154, 219, 231, inc. II, 238, 246, inc. II, 269, 294, 297, 300, 336, 337, 341, 344 e 347). Havendo depósito com o fim de purgar a mora, dê-se vista imediata ao(à)(s) demandante(s), para os fins do artigo 62, incs. III e IV, da Lei nº 8.245/1991. Cite(m)-se o(a)(s) demandado(a)(s) por mandado no(s) endereço(s) informado(s) nos autos, atendidos os requisitos dos arts. 248 e 250, do NCPC, para conhecer(em) dos termos da ação e comparecer(em) em audiência de conciliação a ser oportunamente, pela Secretaria, pautada e publicada (Portaria 7ª VCC nº 001/2016 (consolidada), art. 8º; NCPC, arts. 219, 223, 224, 334, 335, 338 e ss.; LL/1991, arts. 58, 59, 62, 79), observadas em especial as seguintes informações: [...] a) caso não haja interesse em autocomposição do conflito, na hipótese do CPC/2015, art. 334, §5º, primeira parte, o(a)(s) demandado(a)(s) deverá(ão) comunicar nos autos a desnecessidade da audiência, com 10 (dez) dias de antecedência, contados da data designada (NCPC, art. 334, §§4º, inc. I e 5º, segunda parte); b) o não comparecimento injustificado da(s) parte(s) à audiência de conciliação é ato atentatório à dignidade da justiça e será sancionado com multa de até 2% (dois por cento) da vantagem econômica pretendida ou do valor da causa (NCPC, art. 334, §8º); c) o prazo para a apresentação da contestação é de 15 (quinze) dias, contados da data da audiência de conciliação ou do protocolo do pedido de cancelamento da audiência, nos termos do art. 335, incs. I e II, do NCPC; d) na audiência as partes deverão estar acompanhadas do seu(s) Ilustre(s) Advogado(a)(s) ou Defensor(a)(e)s) Público(a)(s), admitida, ainda, a constituição de representante, por meio de procuração específica, com poderes para negociar e transigir (NCPC, art. 334, §§ 9º e 10); e) a falta de contestação no prazo e na forma legal importa em revelia, quando presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo(a)(s) demandante(s) (NCPC, arts. 344 e 345). Intime(m)-se o(a)(s) demandante(s) para comparecimento à audiência supra, conforme o caso via DJe (CPC, arts. 180, 183, §1º, 185, 186, 272, 274, 275, 334, §3º). Serve cópia ou via autêntica da presente e da inicial como mandado/notificação/carta/ofício, para os fins e efeitos de direito.” (...)

Irresignada, a Agravante sustenta em síntese que residia no imóvel a mais de 14 anos, por meio de “um contrato de locação pelo responsável/ administrador do imóvel conhecido como Silvio Miranda que possuía uma procuração para realizar administração do referido imóvel, pois se trata de um imóvel de herança”.

Afirma que os pagamentos dos aluguéis eram realizados diretamente para conta do responsável ou em dinheiro mediante recibo.

Alega que foi-lhe facultada a possibilidade de compra do imóvel, pelo valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), a serem pagos de forma parcelada, com abatimento no valor adimplido a título de aluguel.

Assevera que quitou todas as parcelas e passou a condição de proprietária do imóvel, sendo surpreendida em 26/02/2024, com a invasão de sua casa e ordem de despejo.

Desenvolvendo tais argumentos, requereu o efeito suspensivo para sustar os efeitos da ordem de despejo.

Ausente o preparo. Gratuidade de justiça deferida vide ids. 72905064 e 72987690.

Efeito suspensivo negado (id. 72905064).

Contrarrazões apresentadas (id. 74580868), pugnando pelo improvimento do recurso para manutenção integral da decisão agravada.

Noticiado na origem, processo nº 8088740-76.2020.8.05.0001, a imissão na posse por parte do Autor Agravado (ids. 485540645, 485540652, 485204848 e 485204849).

Subiram os autos. Neste Tribunal, distribuídos à Terceira Câmara Cível, nela tocou-me a função de Relator, razão pela qual solicito a inclusão do feito em pauta de julgamento.

Salvador, de de 2025

Des. Alberto Raimundo Gomes dos Santos

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A9

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conhece-se do recurso.

Inicialmente, destaque-se que à via recursal eleita compete a análise da mantença ou não da decisão interlocutória agravada, com base nas evidências do acervo probatório próprio deste momento processual, no sentindo de verificar, a luz da probabilidade ou não do direito, se há, para o caso em concreto, perigo de dano difícil ou impossível de reparar a quem o suportar.

Emerge dos autos, pretensão recursal da Ré pela revogação da decisão que determinou seu despejo liminar e autorizou a imissão na posse do imóvel pelo Autor, ora Agravado.

Os autos de origem evidenciam que o imóvel objeto da lide faz parte do inventário do de cujos Sr. Valmir Ferreira, pai do Agravado (id. 72000034).

É incontroverso que o contrato de aluguel denunciado foi firmado de forma verbal entre um dos irmãos Recorrido, o Sr. Silvio Roberto de Miranda e a Autora Recorrente.

O Aluguel em questão é residencial, referente ao móvel situado na Rua São João, n° 32-B, 2º andar, inscrição imobiliária n° 294487-1, São Gonçalo do Retiro — Salvador/BA, cuja mensalidade restou avençada a época locação, em R$ 300,00 (trezentos reais) por mês.

Resta constatado, também, que a inquilina, Ré, e ora Agravante, foi notificada da inadimplência em 13/04/2018 (id. 72000737 – autos de origem), apesar de ter se furtado a dar ciência.

Ajuizada a ação de despejo pelo Recorrido em 03/09/2020, por falta de pagamento dos aluguéis e acessórios, verifica-se que, deferida a liminar para desocupação voluntária (id. 80073460), e após várias tentativas inexitosas de citação da acionada, durante mais de 3 anos, e noticiado nos autos o estado de abandono do referido imóvel (id. 432185253, 432188314, 435326345, 435326348), restou autorizada a imissão na posse pelo Autor Recorrido (id. 433001925), momento em que a Ré Agravante comparece nos autos (ids. 435472838 ao 435480186), alegando residir no local a mais de 14 anos, que comprou o imóvel, e que o despejo é irregular.

Assevera o Código de Processo Civil – CPC em seu artigo 300, caput, que a tutela de urgência será concedia a quem a requerer, quando demonstrada a existência de perigo de ineficácia da medida em caso de se aguardar o deslinde do feito (fim da ação) e houver elementos que revelem ser provável o direito alegado. Veja-se:

“Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”.

Nesse sentido, aduz a jurisprudência pátria, observe-se:

“AGRAVO INTERNO NO PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA NA AÇÃO RESCISÓRIA. TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC/2015. PRESENÇA CUMULATIVA. NECESSIDADE. PROBABILIDADE DO DIREITO ALEGADO. AUSÊNCIA. INDEFERIMENTO. 1. O acolhimento do pedido de tutela provisória pressupõe a presença cumulativa de elementos que evidenciem a probabilidade do direito alegado e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, a teor do disposto no art. 300 do Código de Processo Civil de 2015. 2. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt na TutPrv na AR: 6280 RJ 2018/0137841-0, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 15/10/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 21/10/2019)”

Consabido que a Lei de Locação nº 8.245/1991 permite firmar contrato de locação residencial na modalidade verbal, ao tempo em que autoriza a retomada do imóvel nas hipóteses previstas no artigo 9º:

“Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I - Nos casos do art. 9º;”

O artigo 9º por sua vez prevê que a falta de pagamento dos aluguéis e seus acessórios é causa legítima de desfazimento do contrato:

“Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

[...]

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;”

Quanto a ação de despejo em si, a referida Lei assim prevê:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(...)

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009);

[...]

“Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009);

(...)

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009);

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

c) os juros de mora;

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá - los desde que incontroversos;

VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

“Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

§ 1º O prazo será de quinze dias se:

a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009);”

No tocante a denúncia vazia, é cediço ser possível, como forma de assegurar ao proprietário/locador o uso de seu imóvel, podendo reavê-lo sem motivação específica, desde que locatário tenha sido notificado.

Nesse sentido o artigo 57 da Lei retrocitada:

“Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação”.

Precedentes:

“Apelação. Ação de despejo por denúncia vazia. Ação de manutenção de posse. Contrato de locação para fins residenciais. Sentença de procedência que, ante a denúncia vazia por parte do locador do contrato de locação residencial, rescindiu a locação, determinando a desocupação voluntária do imóvel por prazo de 30 (trinta) dias. Recurso da locatária que não comporta acolhimento. Contrato de locação verbal por prazo indeterminado, convalidado por meio de acordo judicial firmado, em 26/05/2022, nos autos de nº 0002775-24.2022 .8.26.0161, onde restou estabelecido entre as partes que "a locatária ficaria no imóvel pelo prazo de 12 (doze) meses, comprometendo-se a procurar outro imóvel para locação ao término do prazo", o que ao final não ocorreu, permanecendo a Apelante no imóvel, por prazo indeterminado. Contrato de locação de natureza pessoal, firmado com o Réu na qualidade de herdeiro. Réu que comprova nos autos a notificação extrajudicial, em 29/08/2023, efetivando a denúncia vazia do contrato de locação. Pleito com fundamento na literalidade do art. 57 da Lei. 8 .245/91. Sentença mantida. Honorários em desfavor da Autora, ora locatária, majorados, observada a condição suspensiva da assistência judiciária gratuita concedida. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 1013429-19.2023.8.26 .0161 Diadema, Relator.: L. G. Costa Wagner, Data de Julgamento: 30/04/2024, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/04/2024)”

No caso em comento, constata-se a juntada de alguns recibos de pagamento entre os anos de 2010 a 2014 (id. 59688546 e 59688541), mais dois recibos, um no valor de R$ 3.750,00 (três mil setecentos e cinquenta reais) datado de 22/09/2013 e outro de R$ 7.500,00 (sete mil quinhentos reais) datado de 28/12/2014, ambos referindo-se a “pagamento da parcela da casa”, vide id. 59688544.

É possível verificar também a juntada de declaração assinada por supostos vizinhos, com o intuito de comprovar a moradia no local por mais de 14 anos (id. 59688540),

Contudo, não há documentos e nem elementos nos autos que indiquem o pagamento do valor que foi apontado como sendo o total da casa, conforme alegado pela própria recorrente, visto que seria de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), e os únicos dois recibos apresentados somam R$ 11.250,00 (onze mil duzentos e cinquenta reais).

Cumpre acrescentar, que também não há evidências de pagamentos referentes aos anos posteriores, de 2014 até a data do ajuizamento da ação de despejo em 03/09/2020, incluindo o valor e período reclamados como inadimplentes na origem (id. 72000737).

Ademais, existe notícias na origem de que já houve a imissão na posse pelo Autor Recorrido, e que o imóvel foi encontrado vazio e parcialmente depredado (sem vaso sanitário, pia da cozinha, uma janela - ids. 477469568, 485204848, 485204849), cujo acesso foi viabilizado por uma vizinha que entregou as chaves.

Dessa forma, tudo indica o acerto da decisão agravada, na medida em que o Autor Recorrido, ao ajuizar a ação de despejo vazio, aparenta ter cumprido os requisitos para concessão da liminar com ordem de despejo, bem assim autorização para imissão na posse do imóvel objeto da lide.

Em contrapartida, os elementos revelam a falta de verossimilhança das alegações recursais, uma vez que não há documentos que demonstrem o pagamento dos aluguéis corretamente pela Recorrente, nem o pagamento integral pela suposta venda/compra da casa, nem a purgação da mora regularmente constituída por meio da notificação (id. 72000737).

Assim, por tudo que dos autos consta, e evidenciada a razoabilidade da medida diante do caso concreto, sem razão a Recorrente e mantida a decisão atacada por seus próprios fundamentos.

Isto posto, vota-se no sentido de CONHECER DO RECURSO PARA NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantida a decisão agravada para que surta seus efeitos legais.

 É o voto.

Salvador/BA, de de 2025

Des. Alberto Raimundo Gomes dos Santos 

Relator