PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. EXISTÊNCIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO ANTERIOR, FIRMADO ENTRE O ANTIGO PROPRIETÁRIO E A RECORRIDA. AUSÊNCIA DE CLÁUSULA DE VIGÊNCIA DESTACADA E DE AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA. INOPONIBILIDADE DA LOCAÇÃO AO ADQUIRENTE/ARREMATANTE. DIREITO DE PROPRIEDADE DEVIDAMENTE COMPROVADO. PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. RESTABELECIMENTO DA LIMINAR DE IMISSÃO NA POSSE. RECURSO PROVIDO. 

I. CASO EM EXAME

1.        Agravo de Instrumento interposto por JORGE LUIZ FERREIRA CÂMERA JÚNIOR contra decisão proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível e Comercial de Salvador, que, nos autos da Ação de Imissão na Posse nº 8196197-31.2024.8.05.0001, revogou a liminar anteriormente concedida e suspendeu a ordem de imissão na posse do imóvel, em razão da existência de contrato de locação firmado entre a ré e o antigo proprietário. 

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.        Há duas questões em discussão: (i) verificar se estão presentes os pressupostos legais para a revogação da liminar de imissão na posse anteriormente concedida em favor do agravante, adquirente de imóvel em leilão extrajudicial realizado pela Caixa Econômica Federal; (ii) analisar se o contrato de locação firmado entre a ré e o antigo proprietário é oponível ao novo titular do domínio. 

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.O art. 27, §7º, da Lei nº 9.514/97 condiciona a eficácia da locação, após a consolidação da propriedade fiduciária, à existência de cláusula contratual destacada e graficamente evidenciada que preveja a desocupação do imóvel.

4.O art. 8º da Lei nº 8.245/91 estabelece que o contrato de locação só é oponível ao adquirente do imóvel quando houver cláusula de vigência expressa e averbação na matrícula, requisitos cumulativos que não se verificam no caso concreto.

5.               A inexistência de tais requisitos e a ausência de registro da locação impedem que esta produza efeitos contra o arrematante de boa-fé, adquirente em leilão extrajudicial, o qual logrou comprovar a titularidade registral do bem.

6.A ocupação da ré carece de amparo legal perante o novo proprietário, sendo cabível o restabelecimento da liminar de imissão na posse anteriormente deferida, nos termos do art. 300 do CPC, diante da probabilidade do direito e do perigo de dano decorrente da privação da posse legítima. 

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.        Recurso provido.

Tese de julgamento:

1.        “A inexistência de cláusula de vigência expressa e de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel torna a locação inoponível ao adquirente em leilão extrajudicial, que, comprovando a titularidade registral e agindo de boa-fé, tem direito à imissão na posse, nos termos do art. 1.228 do Código Civil e do art. 300 do CPC.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300, 995, parágrafo único, e 1.015, I; Lei nº 9.514/1997, art. 27, §7º; Lei nº 8.245/1991, art. 8º; Código Civil, art. 1.228.

Jurisprudência relevante citada: TJBA, AI nº 8048000-40.2024.8.05.0000, Rel. Des. Maria de Lourdes Pinho Medauar, 1ª Câmara Cível, pub. 22/05/2025; TJBA, ApCiv nº 0560218-89.2018.8.05.0001, Rel. Des. João Augusto Alves de Oliveira Pinto, 4ª Câmara Cível, pub. 27/03/2024; TJBA, APL nº 0511999-45.2018.8.05.0001, Rel. Des. Roberto Maynard Frank, 4ª Câmara Cível, pub. 22/04/2020.

 Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 8031450-33.2025.8.05.0000, tendo como Agravante JORGE LUIZ FERREIRA CÂMERA JUNIOR e Agravada MARILENE SOUZA DOS SANTOS. 

ACORDAM, os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em DAR PROVIMENTO AO RECURSO, reformando a decisão desafiada restabelecendo a liminar de imissão na posse do imóvel arrematado, tudo nos termos do voto do Relator.

 Sala das Sessões, documento datado eletronicamente.

Des. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA

RELATOR/PRESIDENTE 

PROCURADOR DE JUSTIÇA

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 1 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por JORGE LUIZ FERREIRA CÂMERA JÚNIOR, contra decisão na qual o Juízo da 7ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, nos autos da ação de imissão na posse nº 8196197-31.2024.8.05.0001, ajuizada em face de MARILENE SOUZA DOS SANTOS e TIAGO RAFAEL DE ALMEIDA NASCIMENTO, revogou a liminar anteriormente concedida, que determinava a imissão do agravante na posse do imóvel objeto da lide.

Vejamos decote do decisum (ID. 83470511):

Ante o exposto:

1.     ADMITO a intervenção do Sr. TIAGO RAFAEL DE ALMEIDA NASCIMENTO no feito, na condição de assistente litisconsorcial;

2.     REJEITO as preliminares de incompetência do juízo e conexão suscitados pelo interveniente;

3.     DEFIRO O PEDIDO DE SUSPENSÃO da ordem liminar formulado pelo terceiro interveniente e pela ré, revogando, por ora, a decisão que determinou a imissão do autor na posse do imóvel (ID 481682695), até ulterior deliberação deste juízo após a devida instrução processual por reconhecer a sub-rogação do autor no polo ativo do contrato de locação firmado entre o assistente e a requerida;

4.     RECEBO o pedido de consignação em pagamento a título de reconvenção, devendo, portanto, ser submetida aos termos específicos do rito processual. Assim, CITE-SE os réus reconvindos TIAGO RAFAEL DE ALMEIDA NASCIMENTO e JORGE LUIZ FERREIRA CAMERA JUNIOR para responderem à demanda no prazo de 15 (quinze) dias.

5.     AUTORIZO à ré realizar o depósito judicial dos aluguéis vincendos, até que seja definitivamente decidida a questão relativa à legitimidade da posse;

6.     AGUARDE-SE o prazo para apresentação de réplica à contestação nos termos do calendário processual acolhido pelas partes.

Aguarde-se o prazo para apresentação de réplica à contestação e manifestação do autor sobre a intervenção de terceiro.

Nas razões de recurso (id. 83468541), o agravante sustenta que adquiriu o imóvel situado na Avenida Aliomar Baleeiro, nº 6020, Condomínio Recanto dos Pássaros, Edifício Canário, Bloco 08, Apartamento 302, através de arrematação em leilão extrajudicial promovido pela Caixa Econômica Federal, tendo obtido o registro da propriedade em sua matrícula em 21 de novembro de 2024.

Alega que o juízo de origem inicialmente deferiu a liminar de imissão na posse, determinando a desocupação do imóvel no prazo de 60 dias, sob pena de desocupação forçada e multa de cinco mil reais.

Contudo, após a apresentação de contestação e intervenção de terceiro, o magistrado singular revogou a medida liminar sob o fundamento de que existe relação locatícia anterior à aquisição do imóvel e que não houve adequada denunciação do contrato de locação nos termos legais.

Afiança que possui direito líquido e certo fundado na propriedade registral do imóvel, comprovada através da certidão de matrícula que acompanha os autos.

Aduz que a manutenção da situação atual lhe causa grave lesão patrimonial de difícil reparação, uma vez que se encontra impedido de exercer os poderes inerentes ao direito de propriedade sobre bem pelo qual desembolsou significativa quantia.

Requer o agravante a concessão de efeito suspensivo para fazer cessar os efeitos da decisão agravada e, no mérito, a reforma da decisão para restabelecer a liminar de imissão na posse, argumentando que possui direito líquido e certo fundado na propriedade registral do imóvel, adquirido em leilão, e que a manutenção da situação atual lhe causa grave lesão de difícil reparação.

A suspensividade foi deferida no ID. 83764858.

Instada a se manifestar, a parte Agravada deixou de apresentar contrarrazões, conforme certidão de ID. 85855750.

É o que se tem a relatar. Inclua-se o feito em pauta de julgamento.

Salvador, documento datado eletronicamente.

Des. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA

RELATOR

04

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. EXISTÊNCIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO ANTERIOR, FIRMADO ENTRE O ANTIGO PROPRIETÁRIO E A RECORRIDA. AUSÊNCIA DE CLÁUSULA DE VIGÊNCIA DESTACADA E DE AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA. INOPONIBILIDADE DA LOCAÇÃO AO ADQUIRENTE/ARREMATANTE. DIREITO DE PROPRIEDADE DEVIDAMENTE COMPROVADO. PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. RESTABELECIMENTO DA LIMINAR DE IMISSÃO NA POSSE. RECURSO PROVIDO. 

I. CASO EM EXAME

1.        Agravo de Instrumento interposto por JORGE LUIZ FERREIRA CÂMERA JÚNIOR contra decisão proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível e Comercial de Salvador, que, nos autos da Ação de Imissão na Posse nº 8196197-31.2024.8.05.0001, revogou a liminar anteriormente concedida e suspendeu a ordem de imissão na posse do imóvel, em razão da existência de contrato de locação firmado entre a ré e o antigo proprietário. 

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.        Há duas questões em discussão: (i) verificar se estão presentes os pressupostos legais para a revogação da liminar de imissão na posse anteriormente concedida em favor do agravante, adquirente de imóvel em leilão extrajudicial realizado pela Caixa Econômica Federal; (ii) analisar se o contrato de locação firmado entre a ré e o antigo proprietário é oponível ao novo titular do domínio. 

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.O art. 27, §7º, da Lei nº 9.514/97 condiciona a eficácia da locação, após a consolidação da propriedade fiduciária, à existência de cláusula contratual destacada e graficamente evidenciada que preveja a desocupação do imóvel.

4.O art. 8º da Lei nº 8.245/91 estabelece que o contrato de locação só é oponível ao adquirente do imóvel quando houver cláusula de vigência expressa e averbação na matrícula, requisitos cumulativos que não se verificam no caso concreto.

5.               A inexistência de tais requisitos e a ausência de registro da locação impedem que esta produza efeitos contra o arrematante de boa-fé, adquirente em leilão extrajudicial, o qual logrou comprovar a titularidade registral do bem.

6.A ocupação da ré carece de amparo legal perante o novo proprietário, sendo cabível o restabelecimento da liminar de imissão na posse anteriormente deferida, nos termos do art. 300 do CPC, diante da probabilidade do direito e do perigo de dano decorrente da privação da posse legítima. 

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.        Recurso provido.

Tese de julgamento:

1.        “A inexistência de cláusula de vigência expressa e de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel torna a locação inoponível ao adquirente em leilão extrajudicial, que, comprovando a titularidade registral e agindo de boa-fé, tem direito à imissão na posse, nos termos do art. 1.228 do Código Civil e do art. 300 do CPC.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300, 995, parágrafo único, e 1.015, I; Lei nº 9.514/1997, art. 27, §7º; Lei nº 8.245/1991, art. 8º; Código Civil, art. 1.228.

Jurisprudência relevante citada: TJBA, AI nº 8048000-40.2024.8.05.0000, Rel. Des. Maria de Lourdes Pinho Medauar, 1ª Câmara Cível, pub. 22/05/2025; TJBA, ApCiv nº 0560218-89.2018.8.05.0001, Rel. Des. João Augusto Alves de Oliveira Pinto, 4ª Câmara Cível, pub. 27/03/2024; TJBA, APL nº 0511999-45.2018.8.05.0001, Rel. Des. Roberto Maynard Frank, 4ª Câmara Cível, pub. 22/04/2020.

VOTO

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

Cuida-se de recurso interposto, consoante reza o inciso I, do art. 1.015, in verbis:

Art. 1.015. Cabe agravo de instrumento contra as decisões interlocutórias que versarem sobre:
I - tutelas provisórias;

Dos autos, infere-se que a decisão agravada fundamentou a revogação da liminar na existência de contrato de locação firmado entre a ré e o terceiro interveniente, que seria o proprietário anterior do imóvel, e na ausência de adequada denunciação da locação pelo agravante, nos termos do art. 27, parágrafo 7º, da Lei nº 9.514/97 e do art. 8º da Lei nº 8.245/91.

O magistrado primevo entendeu que o agravante não procedeu à devida denunciação da locação no prazo de 90 noventa dias contados da consolidação da propriedade, o que ocorreu em 21/11/2024.

Contudo, no caso em análise, verifica-se que merece reforma a decisão agravada.

É que o agravante logrou êxito em comprovar sua condição de proprietário do imóvel através da certidão de matrícula que demonstra o registro da escritura pública de compra e venda em seu nome, decorrente de ARREMATAÇÃO em leilão extrajudicial promovido pela Caixa Econômica Federal (ID. 83470489).

É relevante observar que o §7º do art. 27 da Lei nº 9.514/97 estabelece que, nos casos de alienação fiduciária, a locação será extinta com a consolidação da propriedade apenas se houver cláusula contratual destacada graficamente, prevendo expressamente a desocupação do imóvel.

O dispositivo condiciona a eficácia da locação, após a consolidação da propriedade, à existência de cláusula clara e graficamente destacada prevendo a resolução do contrato.

Da análise do feito epigrafado, verifica-se que não fora demonstrada a presença dessa cláusula no contrato de locação firmado entre a ré e o antigo proprietário, portanto, INEXISTE FUNDAMENTO LEGAL PARA EXIGIR DO AGRAVANTE A DENUNCIAÇÃO DA LOCAÇÃO NO PRAZO DE 90 DIAS.

Além disso, a ausência de registro e a inexistência de qualquer informação prévia sobre a locação impedem que se impute ao agravante ônus que só recairia sobre quem tivesse ciência inequívoca da relação locatícia.

Outrossim, nota-se que o art. 8º da Lei nº 8.245/91 consigna que a alienação do imóvel não extingue o contrato de locação, ocorrendo apenas se (i) este contiver cláusula de vigência expressa e (ii) estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Trata-se de exceção à regra da relatividade dos contratos, que permite a oponibilidade da locação ao terceiro adquirente, condicionada ao cumprimento cumulativo de tais requisitos.

No presente caso, não restou comprovada a existência de cláusula de vigência destacada, tampouco foi apresentada a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel.

Dessa forma, não se configura a eficácia real da locação, razão pela qual não é oponível ao agravante, adquirente por ARREMATAÇÃO EXTRAJUDICIAL, ainda que o contrato tenha sido firmado em momento anterior à consolidação da propriedade.

Por outro lado, a notificação extrajudicial realizada pelo agravante, em 25/11/2024, dirigida ao proprietário anterior, ora agravado, demonstra sua boa-fé e o não conhecimento da existência de ocupante no imóvel, não sendo possível exigir dele a denunciação específica de contrato de locação do qual não tinha conhecimento à época da arrematação.

Ademais, o agravante logrou comprovar a legítima aquisição do imóvel, com o devido registro da escritura pública de compra e venda oriunda de arrematação extrajudicial (ID 83470489), evidenciando o exercício legítimo e regular do direito de propriedade.

Neste sentido, depreende-se que o art. 1.228 do Código Civil assegura ao proprietário arrematante o direito de usar, gozar e dispor do bem, bem como de reavê-lo da posse de quem injustamente o detenha.

In casu, a ocupação da ré não encontra respaldo legal perante o novo proprietário, considerando que (i) o contrato de locação não produz efeitos contra terceiros; (ii) o agravante atuou com boa-fé e não tinha conhecimento prévio da existência da locação; e (iii) a permanência da ré no imóvel obsta o exercício pleno do direito real, violando garantias constitucionais e legais do domínio.

No mesmo sentido, há de se observar o entendimento desta Corte de Justiça:

APELAÇÃO. IMISSÃO DE POSSE. REVELIA. ILEGIMITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. AUSÊNCIA DE CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA. PRELIMINARES REJEITADAS. IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. REGULARIDADE DA AQUISIÇÃO DO BEM. DIREITO À POSSE. REQUISITOS ESSENCIAIS À CONCESSÃO DA IMISSÃO NA POSSE. RECURSO IMPROVIDO, SENTENÇA MANTIDA. (TJ-BA - Apelação: 05602188920188050001, Relator.: JOAO AUGUSTO ALVES DE OLIVEIRA PINTO, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/03/2024).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. IMÓVEL ADQUIRIDO JUNTO AO CREDOR FIDUCIÁRIO (CEF). PRESENÇA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES DA IMISSÃO NA POSSE: JUSTO TÍTULO, INDIVIDUALIZAÇÃO DO IMÓVEL E POSSE INJUSTA. INEXISTÊNCIA DE CONEXÃO ENTRE A AÇÃO DE NULIDADE DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL PROPOSTA NA ESFERA FEDERAL E A IMISSÃO DE POSSE AJUIZADA NA ESFERA ESTADUAL. PREJUDICIALIDADE NÃO EVIDENCIADA. PRECEDENTES. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80480004020248050000, Relator.: MARIA DE LOURDES PINHO MEDAUAR, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/05/2025).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. IMÓVEL ADQUIRIDO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALEGAÇÃO DO RÉU DE QUESTÃO PREJUDICIAL EXTERNA EM RAZÃO DO AJUIZAMENTO ANTERIOR DE AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PREJUDICIALIDADE INEXISTENTE. EVENTUAIS DISCUSSÕES SOBRE A REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO QUE NÃO PODEM PREJUDICAR O TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ QUE ARREMATOU O IMÓVEL. PROPRIEDADE DEVIDAMENTE COMPROVADA NOS AUTOS. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E IMPROVIDO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS EM SEDE RECURSAL. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE ANTE A CONCESSÃO DO BENEFÍCIO DE JUSTIÇA GRATUITA. SENTENÇA MANTIDA.(TJ-BA - APL: 05119994520188050001, Relator.: ROBERTO MAYNARD FRANK, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/04/2020).

Nesta de linha de intelecção, infere-se que a liminar anteriormente concedida, de imissão na posse, deve ser restabelecida, pois estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC, vejamos.

A probabilidade do direito resta demonstrada pela titularidade registral do imóvel e pela inoponibilidade da locação ao arrematante. De outro lado, o perigo de dano se consubstancia em razão da perpetuação da ocupação indevida compromete o direito do agravante de usar, alugar, vender ou reformar o imóvel, gerando prejuízos patrimoniais crescentes e dificultando a efetividade de eventual provimento final.

Portanto, a tutela de urgência, se mostra instrumento necessário para preservação da utilidade do processo, sendo inadmissível que o proprietário seja privado de sua posse por ocupante que não detém título oponível e cuja permanência carece de amparo legal.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e DAR PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento, reformando-se a decisão para restabelecer a liminar de imissão na posse anteriormente concedida na origem, tudo nos termos do voto relator.

Sala das Sessões, documento datado e assinado eletronicamente.

Des. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA

RELATOR

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