PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA. LOCAÇÃO COMERCIAL. PANDEMIA COVID-19. AÇÃO REVISIONAL CONEXA. ALEGAÇÃO DE ACORDO VERBAL PARA REDUÇÃO DE ALUGUEL. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. INADIMPLÊNCIA PARCIAL COMPROVADA APÓS PERÍODO DE REDUÇÃO JUDICIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CABÍVEL. LEI Nº 8.245/91. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta pela locatária (Ré) contra sentença que julgou procedente Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança, fundada em contrato de locação comercial, rescindindo o pacto e condenando a Apelante ao pagamento de aluguéis em atraso. A sentença considerou decisão proferida em ação revisional conexa, que reduziu o aluguel apenas durante o período de fechamento do comércio pela pandemia, reconhecendo a inadimplência da locatária por continuar pagando valor reduzido após a reabertura. A Apelante alega cerceamento de defesa por indeferimento de provas e adimplemento das obrigações conforme acordo verbal posterior.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Verificar se: (i) houve cerceamento de defesa em razão do indeferimento de produção de prova oral e pericial destinadas a comprovar suposto acordo verbal para manutenção da redução do aluguel após o período definido em ação revisional; e (ii) se restou configurada a falta de pagamento (art. 9º, III, Lei nº 8.245/91) apta a ensejar a rescisão do contrato de locação e a cobrança dos valores inadimplidos, considerando a decisão da ação revisional e a ausência de prova de acordo modificativo posterior.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O indeferimento fundamentado de provas consideradas inúteis ou protelatórias pelo julgador (art. 370, parágrafo único, CPC), destinatário final da prova, não configura cerceamento de defesa, mormente quando a matéria fática controvertida pode ser dirimida pela análise da prova documental já constante dos autos e por decisão judicial proferida em ação conexa que definiu o valor locatício aplicável a período específico.

4. A principal obrigação do locatário é o pagamento pontual do aluguel no valor pactuado ou judicialmente fixado (art. 23, I, Lei nº 8.245/91). Configura-se a infração contratual por falta de pagamento (art. 9º, III, Lei nº 8.245/91) o adimplemento do aluguel em valor inferior ao devido após o término do período de redução temporária estabelecido em ação revisional, caso não comprovado, de forma inequívoca, acordo verbal posterior válido que alterasse as condições do contrato escrito e da decisão judicial.

5. A ausência de purgação da mora pela locatária, quando oportunizada (art. 62, II, Lei nº 8.245/91), reforça a legitimidade da pretensão de rescisão contratual por falta de pagamento.

6. A existência de ação revisional de aluguel, mesmo pendente de trânsito em julgado, não obsta o prosseguimento da ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis correntes, cujo valor já esteja definido contratual ou judicialmente, sendo a ação de despejo independente nesse aspecto (Inteligência do art. 69 da Lei nº 8.245/91 a contrario sensu para a obrigação corrente).

7. A devolução voluntária das chaves no curso da lide acarreta a perda superveniente do objeto quanto ao pedido de cumprimento físico da ordem de despejo, mas não prejudica a análise da rescisão contratual por culpa da locatária, nem a sua responsabilidade pelos débitos locatícios até a data da efetiva desocupação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida. Majoração dos honorários advocatícios em sede recursal (art. 85, § 11, CPC).

9. Tese: "1. O indeferimento fundamentado de provas consideradas inúteis ou protelatórias pelo julgador (art. 370, parágrafo único, CPC) não configura cerceamento de defesa, especialmente quando a matéria fática pode ser dirimida por prova documental e decisão proferida em ação conexa. 2. Configura-se a infração contratual por falta de pagamento (art. 9º, III, Lei nº 8.245/91) o adimplemento do aluguel em valor inferior ao devido após o término de período de redução temporária fixado judicialmente, caso não comprovado acordo verbal posterior válido a alterar as condições contratuais. 3. A existência de ação revisional de aluguel pendente de trânsito em julgado não obsta, por si só, a rescisão do contrato e o decreto de despejo por falta de pagamento de valores correntes incontroversos ou já definidos judicialmente. 4. A devolução voluntária das chaves do imóvel locado enseja a perda do objeto quanto ao cumprimento da ordem de despejo, mas não exime o locatário da responsabilidade pelos débitos locatícios até a efetiva desocupação."

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8011149-92.2020.8.05.0274, ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em CONHECER e DESPROVER o recurso, nos termos do voto do relator.  

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 19 de Maio de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por PATRICIA JAHEL PETERLE contra sentença proferida pelo MM. Juízo da 5ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Vitória da Conquista/BA, que, em autos de Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança movida por ADROALDO CORREIA DOS SANTOS, julgou procedentes os pedidos, nos seguintes termos (decisão integrada após Embargos de Declaração ID 78683201):

"Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos para: 

1) Decretar a rescisão do contrato de locação firmado entre as partes;

2) Condenar a ré ao pagamento dos aluguéis em atraso, observando-se:

a) O valor de R$ 5.000,00 no período em que houve determinação de fechamento do comércio, conforme decidido na ação revisional;

b) O valor de R$ 10.000,00 nos demais períodos, incluindo o período posterior à reabertura do comércio, com os devidos reajustes previstos no contrato original.   

DEFIRO o pedido de tutela provisória para determinar o despejo da ré no prazo de 15 (quinze) dias, considerando a presença dos requisitos legais, notadamente a inadimplência, nos termos do art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91.   

Os valores devidos deverão ser acrescidos de multa de 10%, juros de mora e correção monetária pelo INPC, desde o vencimento de cada parcela.   

Condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 20% sobre o valor da condenação.   

[...] ACOLHO PARCIALMENTE os embargos de declaração apenas para suprir a omissão e expressamente indeferir os pedidos de produção de prova pericial, testemunhal e depoimento pessoal, mantendo inalterados os demais termos da sentença embargada."  

Inconformada, a Ré interpôs recurso de apelação (ID 78683203), arguindo, preliminarmente, cerceamento de defesa pelo indeferimento das provas requeridas (oral e pericial), as quais alega serem essenciais para comprovar ajustes verbais de redução do aluguel durante a pandemia da COVID-19. No mérito, sustenta a inexistência de inadimplência, afirmando que os pagamentos foram realizados conforme os acordos verbais celebrados em razão das dificuldades impostas pela pandemia. Alega comportamento contraditório (venire contra factum proprium) por parte do Apelado e requer o julgamento conjunto com a ação revisional conexa. Pugna pela anulação da sentença com retorno dos autos para instrução ou, subsidiariamente, pela reforma integral da sentença para julgar improcedente a cobrança, com inversão dos ônus sucumbenciais

Em contrarrazões (ID 78683205), o Apelado pugnou pelo desprovimento do recurso, defendendo a correção do indeferimento das provas e a configuração da inadimplência da Apelante após o período de redução definido na ação revisional conexa, negando a existência de acordo verbal posterior e válido. Noticiou, ainda, a devolução voluntária das chaves do imóvel.  

É o relatório.

Solicito a inclusão do feito em pauta de julgamento.

Salvador-BA, data registrada no sistema.

Des. Cássio Miranda

Relator

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação.

A Apelante suscita, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, em razão do indeferimento dos pedidos de produção de prova oral (depoimento pessoal e oitiva de testemunhas) e pericial. Sustenta que tais provas eram imprescindíveis para demonstrar a existência de acordos verbais para redução do valor do aluguel durante o período da pandemia da COVID-19.  

A preliminar não merece acolhida.

O juiz é o destinatário final das provas, cabendo-lhe indeferir aquelas que considerar inúteis ou meramente protelatórias para o julgamento da lide, conforme dispõe o art. 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Este dispositivo aplica-se subsidiariamente aos procedimentos regidos pela Lei do Inquilinato.

No caso em apreço, o Juízo a quo, ao analisar os embargos de declaração opostos contra a sentença (ID 78683201), fundamentou expressamente o indeferimento das provas requeridas. Assentou que a questão relativa ao valor do aluguel devido durante o período de restrições impostas pela pandemia já havia sido definida nos autos da Ação Revisional nº 8010244-87.2020.8.05.0274, conexa a esta. Assim, restava apenas verificar o adimplemento ou inadimplemento das obrigações pela locatária, o que poderia ser aferido pela prova documental já constante dos autos (contrato, recibos de pagamento), tornando desnecessária a dilação probatória pretendida.  

Com efeito, a sentença proferida na ação revisional estabeleceu os parâmetros para o cálculo do aluguel devido em cada período (reduzido durante o fechamento do comércio; valor contratual após a reabertura). A controvérsia remanescente na presente ação de despejo cinge-se à comprovação dos pagamentos efetuados pela Apelante em conformidade com essas definições, o que se faz essencialmente por meio de prova documental. A prova oral ou pericial não se mostrava útil para alterar o quadro fático-probatório documentalmente estabelecido quanto aos pagamentos realizados e aos valores devidos conforme a decisão revisional.  

Destarte, não se vislumbra o alegado cerceamento de defesa, pois o indeferimento das provas foi devidamente fundamentado na sua desnecessidade para o deslinde da causa.

Rejeito, pois, a preliminar.

No mérito, a controvérsia central reside em verificar se a Apelante (Locatária) incorreu em falta de pagamento apta a ensejar a rescisão do contrato de locação e a cobrança dos valores em atraso, nos termos da Lei nº 8.245/91.

A principal obrigação do locatário, conforme o art. 23, I, da Lei nº 8.245/91, é pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado. O descumprimento dessa obrigação constitui infração legal e contratual que autoriza a rescisão da locação, conforme expressamente previsto no art. 9º, III, da mesma lei.  

No caso dos autos, restou incontroverso, e confirmado pela sentença da ação revisional conexa, que o valor do aluguel foi temporariamente reduzido para R$ 5.000,00 durante o período de fechamento compulsório do comércio em razão da pandemia. Contudo, também ficou estabelecido que, após a reabertura das atividades, o valor deveria retornar ao patamar contratual de R$ 10.000,00, acrescido dos reajustes previstos no instrumento locatício (ID 78682863).

A Apelante alega que continuou pagando o valor reduzido (R$ 5.000,00) mesmo após a reabertura por força de um acordo verbal com o Apelado (Locador) ou seu representante. Contudo, não trouxe aos autos prova robusta e inequívoca da existência desse acordo verbal que modificasse as condições expressas do contrato escrito e da decisão judicial proferida na ação revisional. Tratando-se de contrato de locação formalizado por escrito, eventuais alterações substanciais, como a redução permanente do valor do aluguel, demandariam, via de regra, a mesma forma escrita ou prova contundente da novação ou ajuste verbal, o que não ocorreu. A ata notarial e a gravação mencionadas, diante do contexto e das negativas do Apelado, não se revelaram suficientes para comprovar o alegado acordo modificativo.

Assim, ao efetuar pagamentos em valor inferior ao contratualmente devido após o período de redução judicialmente reconhecido, a Apelante incorreu em infração contratual por falta de pagamento parcial, atraindo a aplicação do art. 9º, III, da Lei do Inquilinato.

Ademais, conforme destacado pelo Apelado e previsto no art. 62, II, da Lei nº 8.245/91, foi oportunizado à Apelante purgar a mora no prazo da contestação (ID 101557049), o que não foi comprovado nos autos, reforçando a legitimidade da pretensão rescisória e de cobrança.

Quanto à alegação de necessidade de suspensão da ação de despejo até o trânsito em julgado da revisional, com base no art. 69 da Lei nº 8.245/91, tal argumento não prospera. Conforme decidido pelo juízo a quo nos embargos de declaração (ID 78683201), a ação de despejo por falta de pagamento tem curso independente. A existência de ação revisional não impede, por si só, a decretação do despejo se comprovada a inadimplência de valores incontroversos ou já definidos, como é o caso dos aluguéis devidos após o período de redução fixado na própria revisional. A exigibilidade das diferenças apuradas na revisional é que pode depender do trânsito em julgado, mas não a obrigação principal de pagar o aluguel corrente conforme o contrato ou a decisão revisional vigente.

Por fim, a devolução voluntária das chaves pela Apelante (ID 78683206), ocorrida em 28/02/2025, implica a perda superveniente do objeto quanto ao cumprimento físico da ordem de despejo, mas não afasta a declaração de rescisão do contrato por culpa da locatária em razão da inadimplência, nem a sua responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis e encargos devidos até a data da efetiva desocupação.

Portanto, a sentença que reconheceu a falta de pagamento, rescindiu o contrato e condenou a Apelante ao pagamento dos valores devidos, observados os parâmetros corretos, não merece reforma.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER do Recurso de Apelação, REJEITAR A PRELIMINAR de cerceamento de defesa e NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença recorrida.

Diante da sucumbência recursal da Apelante, majoro os honorários advocatícios fixados na sentença para 17% (dezessete por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Salvador, data registrada no sistema.

Des. Cássio Miranda

Relator

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