PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ERRO REGISTRAL. CONVERSÃO DA OBRIGAÇÃO EM PERDAS E DANOS. DANO MORAL CONFIGURADO. REDUÇÃO DO QUANTUM. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1 - Apelação interposta por construtora contra sentença que, em ação de obrigação de fazer convertida em perdas e danos, condenou a ré ao pagamento do valor de mercado do imóvel e de indenização por danos morais, em virtude de erro registral que inviabilizou a transferência da propriedade ao adquirente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2 - Há quatro questões em discussão: (i) saber se a Justiça Estadual é competente para julgar pleito exclusivamente indenizatório decorrente de falha em contrato imobiliário, sem intervenção da Caixa Econômica Federal; (ii) saber se configura julgamento ultra petita a determinação de desocupação do imóvel como consequência da conversão da obrigação em perdas e danos; (iii) saber se a falha administrativa da construtora gera dever de indenizar; e (iv) saber se o valor fixado a título de danos morais comporta redução.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3 - A pretensão restrita à reparação por perdas e danos decorrentes de falha na prestação de serviços da construtora possui natureza eminentemente cível e consumerista, não atraindo o interesse da empresa pública federal, o que firma a competência da Justiça Estadual.

4 - A determinação de desocupação do bem e entrega das chaves é decorrência lógica e inafastável da conversão da obrigação de fazer em perdas e danos pelo valor integral do imóvel, visando o retorno ao status quo ante e evitando o enriquecimento sem causa, não havendo vício de julgamento ultra petita.

5 - Comprovada a falha grosseira da construtora, que permitiu o registro de gravame fiduciário em nome de terceiro sobre imóvel quitado pelo consumidor, exsurge o dever de indenizar pela falha na prestação do serviço.

6 - O dano moral é configurado pela frustração da legítima expectativa de propriedade e insegurança jurídica. Contudo, o quantum indenizatório deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, comportando redução para R$ 10.000,00.

IV. DISPOSITIVO

7 - Recurso parcialmente provido para reduzir a indenização por danos morais.

 Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 109, I; CPC, arts. 322, § 2º, e 499; CC, art. 884; CDC, art. 14.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da(o) APELAÇÃO CÍVEL n. 8014468-97.2022.8.05.0274, sendo parte(s) Apelante MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. e parte(s) Apelada LUIZ CARLOS PEREIRA DA ROCHA,

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto da Relatora reformando a sentença apenas para reduzir o valor da indenização por danos morais para o patamar de R$ 10.000,00 (dez mil reais), mantendo-se inalterados os demais termos do decisum, inclusive quanto à condenação em perdas e danos materiais no valor de R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais) e a consequente ordem de desocupação do imóvel mediante o pagamento, bem como a distribuição dos ônus sucumbenciais fixada na origem. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 10 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível nº 8014468-97.2022.8.05.0274 interposta por MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e Acidente de Trabalho da Comarca de Vitória da Conquista/BA, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Indenização por Danos Morais e Materiais movida por LUIZ CARLOS PEREIRA DA ROCHA.

A decisão recorrida (ID. 82467343) julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais. O Juízo a quo, preliminarmente, extinguiu sem resolução do mérito o pleito de obrigação de fazer consistente na baixa da hipoteca e transferência da titularidade do imóvel, em virtude da não inclusão de litisconsortes passivos necessários (Caixa Econômica Federal e a terceira registral).

Contudo, prosseguiu na análise dos pedidos subsidiários e indenizatórios, concluindo pela condenação da acionada. O dispositivo sentencial determinou: a) a condenação da ré ao pagamento de R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais) a título de perdas e danos (conversão da obrigação principal), corrigidos pelo IPCA desde o desembolso e acrescidos da taxa SELIC a partir da citação; b) a condenação da ré ao pagamento de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) a título de danos morais, com correção pelo IPCA a partir da sentença e SELIC desde a citação; c) a ordem para que a parte autora desocupe o imóvel no prazo de 15 dias após o recebimento da indenização, como consequência lógica da conversão em perdas e danos; e d) a distribuição recíproca dos ônus sucumbenciais, fixando honorários em 15% sobre o valor da condenação a cargo da ré e 10% sobre o valor da causa a cargo do autor, observada a gratuidade de justiça deferida a este último.

Em suas razões (ID. 82467346), a Apelante suscita, preliminarmente, a nulidade absoluta do decisum por incompetência da Justiça Estadual, arguindo a existência de litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal (CEF) e com a terceira Sra. Fabrícia de Oliveira Couto de Amaral.

Argumenta que a natureza da relação jurídica controvertida. que envolve anulação de registro imobiliário e alienação fiduciária, atinge diretamente a esfera jurídica da empresa pública federal e da proprietária registral, atraindo a competência da Justiça Federal, nos termos do artigo 109, I, da Constituição Federal, e do artigo 114 do Código de Processo Civil.

Ainda em sede preliminar, alega que a sentença é ultra petita e ineficaz, pois determinou a desocupação do imóvel (rescisão indireta) sem pedido expresso da parte autora, violando os artigos 141 e 492 do diploma processual, além de não solucionar o vício registral que mantém o bem em nome de terceiro.

No mérito, sustenta a ausência de ato ilícito, defendendo que houve mero erro cartorário ou no fluxo de financiamento alheio à sua vontade, e não uma venda em duplicidade.

Insurge-se contra a conversão em perdas e danos no valor de mercado do imóvel, alegando enriquecimento ilícito do Apelado, que residiu no bem desde 2018 sem contraprestação, e pugna pela inexistência de danos morais ou, subsidiariamente, pela sua redução à luz dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Finaliza requerendo o provimento do recurso para acolher as preliminares ou julgar improcedentes os pedidos.

Em contrarrazões (ID. 82467349), o Apelado refuta as preliminares arguidas, defendendo a manutenção da competência da Justiça Estadual e a desnecessidade de inclusão da CEF, sob o fundamento de que a lide versa sobre relação de consumo e falha na prestação de serviço da construtora, citando jurisprudência que afastaria o interesse da empresa pública em casos de vícios construtivos ou falhas exclusivas da construtora.

No mérito, reitera que quitou integralmente o imóvel e foi impedido de registrá-lo por culpa exclusiva da Apelante, que teria alienado o bem a outrem. Defende a correção da sentença quanto à conversão da obrigação em perdas e danos, prevista subsidiariamente na exordial, e a configuração do dano moral diante da frustração e insegurança jurídica vivenciadas.

Pugna, ao final, pelo desprovimento do apelo e pela majoração dos honorários advocatícios.

É o relatório, com o qual restituo os autos à Secretaria, solicitando a sua inclusão em pauta para julgamento (CPC, art. 931), destacando, outrossim, a possibilidade de sustentação oral na espécie, ex vi dos artigos 937 do CPC e 187, I, do RITJBA.

Salvador, assinado digitalmente

Marta Moreira Santana

Juíza Substituta De 2° Grau - Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

De antemão, observo que o presente recurso preenche os requisitos de admissibilidade (extrínsecos e intrínsecos), notadamente o da tempestividade e do preparo, razão pela qual conheço da irresignação e passo ao exame das questões devolvidas a esta Corte.

A controvérsia submetida ao crivo deste colegiado demanda uma análise sobre a responsabilidade civil decorrente de falha na prestação de serviços imobiliários, consubstanciada na impossibilidade de regularização registral de imóvel quitado, bem como sobre as consequências processuais e materiais advindas da conversão da tutela específica em perdas e danos.

Inicialmente, impende enfrentar as prefaciais suscitadas pela Apelante, as quais, adianto, não merecem acolhida, não obstante o esforço argumentativo expendido nas razões recursais.

No que tange à preliminar de nulidade por incompetência absoluta da Justiça Estadual e necessidade de formação de litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal e a terceira registral, a Sra. Fabrícia, verifica-se que a questão encontra-se superada pela preclusão lógica e pela própria dinâmica processual adotada na origem e ratificada por este Tribunal.

É imperioso rememorar que o Juízo de primeiro grau, agindo com o acerto que lhe é peculiar, operou uma cisão estratégica do objeto da lide. Ao reconhecer que o pleito cominatório de obrigação de fazer — consistente na baixa da hipoteca e transferência da titularidade — atingiria inexoravelmente a esfera jurídica da empresa pública federal e da proprietária registral, determinou a extinção do feito sem resolução do mérito especificamente quanto a este capítulo, ante a recusa justificada da parte autora em promover a citação dos litisconsortes, visando evitar o deslocamento da competência e a cediça morosidade que poderia advir.

Remanesceu, portanto, para julgamento, exclusivamente a pretensão indenizatória, consubstanciada na conversão da obrigação em perdas e danos.

Esta matéria, inclusive, já foi objeto de prévia apreciação por esta Segunda Câmara Cível, quando do julgamento do Agravo de Instrumento constante no ID 82841516, interposto pela própria construtora.

Naquela oportunidade, restou assentado, de forma cristalina, que a extinção do pedido de obrigação de fazer não obsta a apreciação do pleito ressarcitório.

O entendimento firmado por este Sodalício é no sentido de que a discussão acerca do erro operacional da construtora e do consequente dever de indenizar possui autonomia em relação à situação jurídico-registral do bem perante a instituição financeira.

A responsabilidade civil, neste cenário, exsurge do inadimplemento contratual e da falha na prestação do serviço, matérias de cunho eminentemente cível e consumerista, cuja análise prescinde da intervenção do ente federal, uma vez que não se busca mais, nestes autos, a anulação do registro ou da garantia fiduciária, mas sim a reparação pecuniária pelo prejuízo suportado.

Igualmente infundada revela-se a arguição de julgamento ultra petita sob o pálio de que a sentença teria determinado a desocupação do imóvel sem pedido expresso de rescisão contratual.

A hermenêutica processual moderna impõe que o pedido seja interpretado em consonância com o conjunto da postulação e o princípio da boa-fé, conforme preceitua o artigo 322, § 2º, do Código de Processo Civil.

In casu, a determinação de desocupação do bem não configura provimento além do pedido, mas sim uma decorrência lógica, inafastável e jurídica da procedência do pleito subsidiário de conversão em perdas e danos pelo valor integral do imóvel.

Ao condenar a construtora ao pagamento do valor de mercado atualizado do bem, a decisão judicial opera, na prática, uma espécie de recompra forçada ou resolução do negócio em perdas e danos, conforme autoriza o artigo 499 do diploma processual civil.

Ora, se o autor é indenizado pelo valor total do bem, como se a venda não tivesse se aperfeiçoado ou como se o bem tivesse perecido para si, não pode ele, simultaneamente, manter-se na posse do imóvel, sob pena de configurar enriquecimento sem causa, vedado pelo artigo 884 do Código Civil.

A desocupação, portanto, é efeito anexo e automático da recomposição patrimonial integral, visando o retorno das partes ao status quo ante na medida do possível, não havendo que se falar em vício de congruência.

Superadas as questões proemiais, adentro ao mérito da quaestio, onde se vislumbra a responsabilidade objetiva e inequívoca da Apelante.

A relação travada entre as partes é de consumo, atraindo a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, em especial o artigo 14, que estabelece a responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços.

A prova documental carreada aos autos é robusta e desautoriza a tese defensiva de culpa exclusiva de terceiro ou erro cartorário.

O Contrato de Compra e Venda firmado pelo Apelado demonstra, de forma cabal, a aquisição da unidade autônoma nº 301, do Bloco 14.

Em contrapartida, os documentos acostados pela própria construtora atestam que a Sra. Fabrícia de Oliveira Couto de Amaral adquiriu unidade diversa, qual seja, o apartamento nº 502, do Bloco 12.

A falha está comprovada pela divergência absoluta entre estes dois documentos: a MRV vendeu o apartamento 301 para Luiz (ID 82466903), mas a documentação enviada para registro atribuiu este mesmo apartamento à Sra. Fabrícia (ID 82466886). Essa inconsistência documental é a prova cabal do nexo causal entre a gestão da construtora e o dano suportado pelo autor.

O imbróglio, caracterizado pelo registro do contrato de financiamento da Sra. Fabrícia na matrícula do imóvel pertencente ao Apelado, decorreu, indubitavelmente, de uma falha grosseira na gestão documental e nos procedimentos administrativos da incorporadora perante o agente financeiro.

Não é crível, tampouco aceitável, que uma empresa do porte da Apelante, com vasta expertise no mercado imobiliário, cometa equívoco de tal magnitude, permutando documentações e permitindo que um imóvel quitado pelo consumidor seja gravado com alienação fiduciária em nome de terceiro estranho à relação.

O nexo de causalidade exsurge cristalino: foi a conduta negligente da MRV que deu causa à duplicidade registral e à impossibilidade jurídica de o autor exercer os atributos inerentes ao domínio.

O consumidor, que cumpriu pontualmente com todas as suas obrigações, quitando integralmente o preço avençado, viu-se privado da propriedade formal do bem por erro exclusivo da fornecedora.

Diante da impossibilidade de cumprimento da tutela específica nestes autos — dada a extinção do pedido cominatório —, a conversão em perdas e danos revela-se a única solução viável para a pacificação social e a justa composição do litígio.

A condenação no importe de R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais), correspondente ao valor de mercado atualizado do imóvel, mostra-se adequada e necessária para ressarcir o prejuízo material suportado pelo Apelado, operando-se a resolução da lide pela via indenizatória.

Reitero, por oportuno, que o levantamento do referido valor deve ficar condicionado à desocupação do imóvel e à entrega das chaves, a fim de evitar o bis in idem e o enriquecimento ilícito, consolidando-se a posse plena em mãos da construtora, que arcará com os ônus de sua desídia.

No que concerne aos danos morais, é inegável que a situação vivenciada pelo Apelado ultrapassou o mero dissabor cotidiano.

A frustração da legítima expectativa de propriedade, a insegurança jurídica decorrente da descoberta de que seu lar estava registrado em nome de outrem e a necessidade de judicialização para ver garantido um direito líquido e certo configuram abalo extrapatrimonial passível de reparação.

Todavia, o quantum indenizatório deve ser fixado com observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, evitando-se o enriquecimento sem causa da vítima e, ao mesmo tempo, punindo o ofensor de modo a desestimular a reincidência.

Nesse diapasão, considerando as peculiaridades do caso concreto e os parâmetros adotados por esta Corte em situações análogas, entendo que o valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) fixado na sentença a quo comporta redução.

A fixação em R$ 10.000,00 (dez mil reais) revela-se mais adequada e suficiente para cumprir a dupla função da indenização — compensatória e pedagógica —, sem descuidar da gravidade da falha, mas ponderando as consequências fáticas do evento.

Ante ao exposto, voto no sentido de DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, reformando a sentença apenas para reduzir o valor da indenização por danos morais para o patamar de R$ 10.000,00 (dez mil reais), mantendo-se inalterados os demais termos do decisum, inclusive quanto à condenação em perdas e danos materiais no valor de R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais) e a consequente ordem de desocupação do imóvel mediante o pagamento, bem como a distribuição dos ônus sucumbenciais fixada na origem.

É como voto.

Salvador, assinado digitalmente

Marta Moreira Santana

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora