PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CLÁUSULAS ABUSIVAS. COBRANÇA DE CORREÇÃO MONETÁRIA SOBRE O SALDO DEVEDOR REMANESCENTE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. BIS IN IDEM. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. RECUSA INJUSTIFICADA À RESILIÇÃO AMIGÁVEL. DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL E CONDUTA ABUSIVA. DIREITO À RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE CONTRATUAL. INAPLICABILIDADE EM CASO DE INEXECUÇÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. AFASTAMENTO DE RETENÇÃO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. MULTA CONTRATUAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR. APLICAÇÃO DO ENTENDIMENTO FIRMADO NO TEMA 971/STJ. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Cuida-se de apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual, julgou procedentes os pedidos dos autores para declarar a abusividade na forma de reajuste do saldo devedor contratual, decretar a resolução do contrato por culpa exclusiva das fornecedoras e condená-las, solidariamente, à devolução integral dos valores pagos, acrescidos de correção monetária e juros de mora, bem como ao pagamento de multa de 20% sobre a quantia restituída.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia recursal versa sobre a legalidade da conduta das fornecedoras na aplicação de correção monetária não prevista expressamente no contrato, a incidência da cláusula de irrevogabilidade como obstáculo à rescisão contratual por iniciativa dos consumidores, a possibilidade de retenção de parte das quantias pagas e a validade da cláusula penal fixada judicialmente em desfavor das fornecedoras.

III. Razões de decidir

3. O contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes está submetido à disciplina do Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de relação de consumo em que os adquirentes são destinatários finais do bem.

4. A análise do instrumento contratual evidencia que apenas as parcelas mensais e anuais estariam sujeitas a atualização pelo IGP-M, não havendo autorização para correção monetária paralela e autônoma sobre o saldo devedor remanescente.

5. A prática das fornecedoras de corrigir cumulativamente o saldo devedor, além das parcelas que o integram, configura cobrança duplicada, caracterizando bis in idem e resultando em acréscimo desproporcional à obrigação dos consumidores, violando o princípio do equilíbrio contratual.

6. A ausência de documentos que demonstrem de forma clara a correlação entre os alegados atrasos e o acréscimo do saldo devedor enfraquece a argumentação recursal e configura falha na prestação do serviço, nos termos do art. 14 do CDC.

7. Ao se recusarem a formalizar o distrato de forma amigável, as fornecedoras impuseram aos consumidores alternativas prejudiciais, como a quitação antecipada do valor inflado ou a inadimplência com sanções contratuais, desconsiderando os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

8. A cláusula de irrevogabilidade não prevalece quando evidenciada a inexecução das obrigações contratuais por parte do fornecedor, sendo legítima a rescisão por iniciativa do consumidor.

9. A jurisprudência consolidada do STJ e dos Tribunais pátrios reconhece que a resolução contratual por culpa do promitente vendedor impõe o dever de restituição integral dos valores pagos pelo consumidor, afastando qualquer possibilidade de retenção, multa ou penalidade.

10. A inversão da cláusula penal, prevista originariamente apenas em desfavor do comprador, é admitida no Tema 971/STJ como medida de equilíbrio contratual, sendo legítima sua aplicação em face do fornecedor que descumpre o contrato.

11. No caso concreto, a fixação da multa de 20% sobre o valor a ser restituído — nos moldes previstos no próprio contrato — configura aplicação simétrica e equitativa das penalidades contratuais.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e desprovido. 

Tese de julgamento:

1. É abusiva a prática de cobrança de correção monetária sobre o saldo devedor remanescente quando não prevista expressamente no contrato, sobretudo quando as parcelas que o compõem já estão sujeitas a reajuste.

2. A cláusula de irrevogabilidade contratual não impede a rescisão do contrato por iniciativa do consumidor quando demonstrada a falha na prestação do serviço ou o descumprimento contratual por parte do fornecedor.

3. Em caso de resolução contratual motivada por culpa exclusiva do promitente vendedor, impõe-se a devolução integral das quantias pagas pelo consumidor, afastando-se a possibilidade de retenção de qualquer valor.

4. A cláusula penal originalmente estipulada em desfavor do comprador pode ser invertida em benefício do consumidor, nos termos do Tema 971/STJ, quando verificado o inadimplemento do fornecedor

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, identificados de forma preambular, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo-se integralmente a sentença recorrida, na forma do quanto fundamentado no voto do excelentíssimo Relator, adiante registrado e que a este se integra.

Sala de Sessões, de 2025.

PRESIDENTE

Desembargador EDUARDO CARICCHIO

Relator

Procurador(a) de Justiça

(02)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento ao apelo, à unanimidade.

Salvador, 17 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por TERRAS ALPHAVILLE VITÓRIA DA CONQUISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e SPE ESTIVA LOTEAMENTOS E INCORPORAÇÕES LTDA em face de SENTENÇA proferida pelo Juízo da 5ª Vara dos Feitos das Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Vitória da Conquista, que julgou procedente a ação de rescisão contratual, ajuizada por CARLOS AUGUSTO DE SOUSA BORBA e LARISSA DINIZ CARVALHO BORBA, nos seguintes termos:

“[...] Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos para:

a) declarar a abusividade do reajuste mensal do saldo devedor praticado pelas rés;

b) decretar a resolução do contrato por culpa das rés a partir de junho/2016;

c) condenar as rés solidariamente a:

c.1) devolver todos os valores pagos pelos autores e pelo cedente original a título de preço do imóvel, devidamente corrigidos  desde os respectivos desembolsos e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação;

c.2) pagar aos autores multa de 20% sobre o montante a ser restituído.

Condeno as rés ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor da condenação. [...]”. (ID 79434635).

Em suas razões recursais (ID 79434640), as apelantes defendem a necessidade de reforma da sentença vergastada para que seja reconhecida a inexistência de prática abusiva nos reajustes do saldo devedor, e a legalidade da cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade no contrato de promessa de compra e venda. 

Alegam, ainda, que, mesmo na hipótese de rescisão contratual, seria indevida a devolução integral dos valores pagos, requerendo a aplicação da cláusula penal contratual que prevê a retenção de 20% do montante, conforme autorizado pela Lei nº 13.786/2018.

Aduzem que o contrato originário, firmado com terceiro, foi objeto de cessão aos apelados com anuência das empresas, mantendo-se as condições originais, inclusive a atualização monetária das parcelas. 

Defendem que a cobrança do reajuste do saldo devedor é justificada por atrasos no pagamento das parcelas por parte dos consumidores, fato que estaria previsto contratualmente. 

Sustentam que não houve comprovação de abusividade ou violação de cláusulas contratuais, e que a diferença apontada no saldo devedor não ultrapassa 7% do valor do contrato, sendo insuficiente para justificar a rescisão por culpa das vendedoras.

Asseveram que não se pode afastar a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade contratual, que assegura a estabilidade dos contratos imobiliários registrados. 

Argumentam que a sentença desconsiderou o princípio da força obrigatória dos contratos e que os consumidores apenas buscaram a rescisão por mero arrependimento, o que não constitui justo motivo.

Aduzem, por fim, que a devolução integral dos valores pagos viola o entendimento consolidado, que permite a retenção de percentual entre 10% e 25% em caso de rescisão contratual, mesmo sob a égide do Código de Defesa do Consumidor. 

Requerem, assim, a reforma da sentença para declarar a legalidade dos reajustes e da cláusula de irrevogabilidade, ou, alternativamente, reconhecer a validade da cláusula penal e limitar a devolução dos valores a 80% do total pago, com aplicação de juros e correção monetária conforme contratualmente previsto.

Com isso, pedem que seja dado provimento ao recurso para reconhecer a validade dos reajustes contratuais, manter a validade do contrato, afastar a multa de 20% imposta na sentença e inverter o ônus da sucumbência.

Em contrarrazões (ID 79434648), os apelados pugnam pela manutenção da sentença, sustentando que a cobrança de correção monetária sobre o saldo devedor, além das parcelas já atualizadas, configura prática abusiva e enseja desequilíbrio contratual. 

Defendem que a recusa das apelantes em realizar o distrato foi injustificada e resultou em vantagem excessiva. 

Apontam que os reajustes não encontram respaldo contratual e que a cláusula de irrevogabilidade não pode prevalecer diante da abusividade comprovada. 

Reforçam que a sentença está em consonância com a jurisprudência consolidada do STJ e com o Código de Defesa do Consumidor.

Ao final, requerem o desprovimento do recurso e a majoração dos honorários sucumbenciais. 

Diante do recolhimento a menor do preparo recursal, as apelantes foram intimadas para pagar o valor em dobro - totalizando R$7.526,40 (ID 88242089).

A obrigação processual foi regularmente cumprida (ID 89264137). Todavia, as recorrentes requereram o reconhecimento do complemento do preparo na forma simples, no montante de R$3.763,20(-), com a consequente restituição de 50% do valor total pago. Subsidiariamente, pleitearam a devolução dos valores recolhidos a maior em momento anterior, correspondentes à quantia de R$271,74(-) (ID 89264133).

Com relatório lançado, encaminho os autos à Secretaria para inclusão em pauta de julgamento.

Datado e assinado de forma eletrônica.

Desembargador EDUARDO CARICCHIO

Relator

(02)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação. 

Antes de adentrar o mérito recursal, cabe acolher o pleito formulado pelas recorrentes no ID 89264133, quanto à devolução de parte do montante recolhido a título de custas recursais. 

Verifica-se que, conquanto o valor exigido a título de preparo fosse de R$3.763,20(-), a parte recolheu inicialmente apenas R$271,74(-), conforme comprovante de ID 79434641. 

Ocorre que, ao invés de ser intimada para complementar a diferença, houve determinação judicial para pagamento em dobro, o que resultou novo recolhimento de R$7.526,40(-), totalizando R$7.798,14(-). 

Assim, patente o equívoco processual, impõe-se o reconhecimento do excesso, devendo ser autorizada a devolução da quantia de R$4.034,94(-) às apelantes.

Superada essa questão preliminar, passa-se à análise do mérito. 

A controvérsia cinge-se à legalidade da conduta das rés ao aplicar, de forma sistemática, correção monetária não apenas sobre as parcelas vincendas do contrato de promessa de compra e venda, como previsto, mas também sobre o saldo devedor remanescente, prática essa que, conforme reconhecido na sentença, não encontra respaldo no instrumento contratual e implica em ônus desproporcional ao consumidor.

Consoante assinalado pelo juízo de origem, a relação jurídica entabulada entre as partes está submetida ao regime protetivo do Código de Defesa do Consumidor, sendo incontroverso que os autores, na qualidade de cessionários do contrato de promessa de compra e venda, figuram como destinatários finais do bem. 

Nessa moldura normativa, incidem os princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da transparência, bem como os dispositivos que asseguram ao consumidor a inversão do ônus da prova, quando demonstrada sua hipossuficiência.

Do exame do contrato acostado aos autos (ID 79433987), constata-se que a única previsão de atualização monetária recai sobre as parcelas mensais e anuais, com base no índice IGP-M. 

Não há qualquer cláusula que autorize a incidência de reajuste autônomo sobre o saldo devedor total, ainda que se argumente que eventual inadimplemento justificaria encargos compensatórios. 

A prática de corrigir o saldo devedor, paralelamente à atualização das parcelas que o compõem, resulta em evidente bis in idem, desnaturando a lógica financeira do contrato e impondo ao consumidor uma forma velada de anatocismo.

Não bastasse a ausência de previsão contratual expressa, as rés também não lograram êxito em demonstrar, de forma clara e analítica, a composição dos valores cobrados. 

Alegaram, genericamente, que os acréscimos decorreriam de inadimplemento dos autores, mas não juntaram qualquer planilha, extrato ou cálculo que evidenciasse a correlação entre os atrasos e a variação do saldo devedor. 

A ausência de elementos objetivos capazes de comprovar a regularidade dos reajustes fragiliza a tese defensiva e autoriza, nos termos do art. 14 do CDC, o reconhecimento da falha na prestação do serviço.

Dessa falha decorre, inafastavelmente, a conclusão de que a conduta das rés contribuiu decisivamente para o rompimento do vínculo obrigacional. 

Ao rechaçarem, de forma peremptória, a tentativa de resilição amigável promovida pelos autores, e ao oferecerem apenas duas alternativas igualmente prejudiciais — quitação antecipada ou inadimplemento com incidência de multa —, as rés atuaram em contrariedade aos princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva.

Ademais, ainda que as apelantes tenham se valido da cláusula contratual de irrevogabilidade e irretratabilidade, a jurisprudência consolidada reconhece que tais disposições não têm o condão de obstar, de forma absoluta, o direito do consumidor à rescisão contratual, sobretudo diante de vício na execução do contrato ou descumprimento de deveres anexos pelas fornecedoras.

A retratabilidade e revogabilidade, em hipóteses como a dos autos, são plenamente admissíveis, quando presente desequilíbrio na relação contratual ou conduta abusiva por parte da vendedora. 

Trata-se de manifestação do direito potestativo do consumidor, respaldado na legislação consumerista, bem como no entendimento pacificado de que a irretratabilidade não prevalece quando verificada a inexecução das obrigações por parte do fornecedor.

Assim, a pretensão dos autores em resilir o contrato — inicialmente rechaçada pelas rés — não configura simples arrependimento, mas exercício legítimo de direito diante de vícios na relação jurídica.

Nesse sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE - AFASTAMENTO - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL - DEVOLUÇÃO EM DOBRO - AUSÊNCIA DE PROVA DE MÁ-FÉ - PROCEDÊNCIA. 1. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, o promissário comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, com incidência de juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, a partir da data de cada desembolso. 2 . A existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade não obsta a pretensão de rescisão contratual fundamentada no descumprimento do contrato pelo vendedor. 3. É possível a inversão, em desfavor do vendedor, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador, nos casos de inadimplemento na entrega de imóvel. 4 . Inexistente a prova de má-fé na conduta do vendedor, os valores devem ser devolvidos aos compradores, de forma simples, nos termos do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. 5. Recursos desprovidos

(TJ-MG - AC: 10000191470814002 MG, Relator.: Fausto Bawden de Castro Silva (JD Convocado), Data de Julgamento: 26/01/2022, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/01/2022)

Nesse cenário, impõe-se reconhecer que a resolução contratual decorreu de culpa exclusiva das apelantes. 

A jurisprudência consolidada estabelece que, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por culpa do promitente vendedor, a restituição das parcelas adimplidas pelo comprador deve ocorrer de forma integral, afastando-se qualquer possibilidade de retenção.

No presente caso, restando evidenciada a conduta abusiva das rés, afigura-se de rigor a devolução integral das quantias pagas, como forma de recomposição patrimonial do consumidor prejudicado, sem qualquer retenção a título de encargos ou penalidades.

Colaciono julgados sobre o tema: 

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO INJUSTIFICADO. CULPA EXCLUSIVA. CONSTRUTORA. ARTS. 489 E 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA . CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ . INVERSÃO. CONSUMIDOR. CLÁUSULA PENAL. CABIMENTO . SÚMULA Nº 568/STJ. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. ADQUIRENTES. VALORES PAGOS . COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO . 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, não apenas no sentido pretendido pela parte. 2. Na hipótese, rever os fundamentos do acórdão estadual para afastar a culpa da promitente vendedora pela resolução do contrato exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas e de cláusulas contratuais, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ . 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça preleciona que é cabível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor no caso de inadimplemento do promitente vendedor, consubstanciado na ausência de entrega do imóvel no prazo acordado. 4. Nos casos de resolução do contrato de promessa da compra e venda por culpa atribuída ao promitente vendedor, os valores pagos pelos compradores devem ser restituídos integralmente, incluindo a comissão de corretagem . Incidência da Súmula nº 568/STJ. 5. O atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador, conforme entendimento firmado nesta Corte Superior. 6 . Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 2128645 RS 2022/0144135-5, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 26/02/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/03/2024)

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Atraso na entrega da obra. Sentença que julgou o pedido procedente . Insurgência dos réus. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Excludente de responsabilidade. Não comprovado . COMISSÃO DE CORRETAGEM. Insurgência do réu. Nas hipóteses em que há rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do vendedor, as partes devem retornar ao status quo ante, com a devolução de todas as parcelas pagas pelo adquirente, incluindo o montante pago a título de comissão de corretagem. Recurso não provido .

(TJ-SP - Apelação Cível: 11207795520238260100 São Paulo, Relator.: Marcos Gozzo, Data de Julgamento: 22/10/2024, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/10/2024)

A restituição integral, portanto, deve ser mantida.

Por outro lado, é plenamente justificável a inversão da cláusula penal prevista no contrato, a fim de atribuir às rés a multa de 20% originalmente estabelecida em desfavor do comprador. 

Com efeito, a inversão da cláusula penal, tal como determinada na sentença recorrida, encontra respaldo não apenas nos princípios da equidade, da boa-fé objetiva e da função social do contrato, mas também na jurisprudência vinculante do Superior Tribunal de Justiça. 

No julgamento do Tema 971, restou assentado que:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Essa diretriz vincula os tribunais pátrios e impõe a aplicação simétrica das penalidades estipuladas nos contratos de adesão, justamente para evitar a perpetuação de práticas contratuais desequilibradas. 

No caso concreto, se o contrato previa penalidade de 20% em desfavor do adquirente em caso de descumprimento contratual, a aplicação do mesmo percentual em desfavor das fornecedoras — ora apelantes — mostra-se não apenas legítima, mas juridicamente exigível, diante da comprovação de que foram elas as responsáveis pela ruptura do vínculo.

Tal medida encontra amparo no princípio da isonomia contratual e visa corrigir o desequilíbrio decorrente da conduta abusiva praticada, em perfeita sintonia com a jurisprudência consolidada.

A propósito:

Apelação. Promessa de Compra e Venda. Resolução. Culpa . Promitente/Vendedor. Cláusula Penal. Inversão. Possibilidade . Devolução. Desde a Citação. Taxa Selic. Não Aplicação . 1.A resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. 2. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para a rescisão do contrato pelo inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor" (Tema 971/STJ) . 3.A devolução dos valores pagos pelo consumidor deve ser corrigida monetariamente a partir do desembolso e acrescido de juros de mora desde a citação, o que impossibilita a aplicação da taxa Selic, diante da ausência de coincidência dos termos iniciais. 4.Apelação conhecida e parcialmente provida.

(TJ-AM - Apelação Cível: 06275669320148040001 Manaus, Relator.: Elci Simões de Oliveira, Data de Julgamento: 12/09/2024, Segunda Câmara Cível, Data de Publicação: 12/09/2024)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCIDÊNCIA DO CDC. INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DO VALOR PAGO PELO PROMITENTE COMPRADOR. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DATA DA CITAÇÃO . CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM . RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 1. É aplicável o Código de Defesa do Consumidor na relação estabelecida entre empresa incorporadora imobiliária e adquirente de unidade imobiliária (art. 3º, § 1º, CDC). 2. A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) somente se aplica aos contratos firmados após a sua vigência, em atenção ao princípio da irretroatividade das leis. 3. Constatada culpa exclusiva da incorporadora na rescisão do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária celebrado sob a égide do CDC, decorrente do atraso na entrega da obra, é devida a restituição imediata e integral quantia paga pelos promitentes compradores, nos termos da Súmula 543 do STJ. 4. Sendo a promitente vendedora responsável pela rescisão do contrato, os juros moratórios são devidos a partir da data da citação. 5. É possível a inversão da cláusula penal, para que seja aplicada em desfavor da promitente vendedora inadimplente, conforme o entendimento firmado no Resp nº 1.631.485/DF, Tema 971, do STJ. 6. Inexistindo cláusula contratual que transfira ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, com informação do preço total da aquisição e o destaque do valor da comissão de corretagem, é impossível sua retenção pelo promitente vendedor, de acordo com o entendimento fixado no REsp 1.599.511/SP, Tema 938, do STJ . APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA.

(TJ-GO - AC: 56206113820208090024 CALDAS NOVAS, Relator.: Des(a). Jose Carlos Duarte, 11ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)

Por fim, quanto aos honorários advocatícios sucumbenciais, observa-se que a sentença os fixou no patamar de 20% sobre o valor da condenação, percentual que corresponde ao limite máximo previsto no art. 85, §2º do CPC. 

Desse modo, não há espaço para majoração da verba honorária.

Pelo exposto, VOTO no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo-se integralmente a sentença recorrida.

Defiro o pedido de devolução do valor indevidamente recolhido a título de preparo recursal, determinando a restituição da quantia de R$4.034,94(-) às apelantes, nos termos da fundamentação.

Salvador, de 2025.

Desembargador EDUARDO CARICCHIO

Relator

(02)