PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. DECISÃO QUE DEFERE LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE EXISTÊNCIA DE GARANTIA (CAUÇÃO EM DINHEIRO). DÉBITO LOCATÍCIO SIGNIFICATIVAMENTE SUPERIOR AO VALOR DA SUPOSTA GARANTIA. PEDIDO DE REMESSA AO CEJUSC. OPOSIÇÃO DA PARTE CONTRÁRIA. MANOBRA PROTELATÓRIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo locatário contra decisão que, em Ação de Despejo por Falta de Pagamento, deferiu liminar de desocupação do imóvel. O agravante sustenta a ilegalidade da medida, ao argumento de que o contrato estaria garantido por caução em dinheiro, o que impediria a concessão da liminar. Requer o encaminhamento dos autos ao Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania - CEJUSC. O agravado, por sua vez, afirma que não houve prestação de caução, mas apenas pagamento antecipado de aluguel. Acrescenta que, ainda que se admitisse a existência de garantia, o valor do débito acumulado a supera de forma significativa, tornando-a ineficaz. Por fim, opõe-se ao pedido de conciliação formulado pelo agravante.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões centrais a serem decididas são: (i) a possibilidade de indeferimento do pedido de remessa dos autos ao CEJUSC, em fase recursal, diante da oposição expressa da parte contrária e de indícios de caráter protelatório do requerimento; e (ii) a legalidade da concessão de liminar de despejo, com fundamento no art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91, ainda que exista garantia contratual (caução), quando seu valor se mostra manifestamente insuficiente para cobrir o débito locatício incontroverso.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O pedido de encaminhamento do processo ao CEJUSC deve ser indeferido. A autocomposição pressupõe a voluntariedade de ambas as partes. Havendo oposição expressa e fundamentada do agravado, a medida torna-se inviável. Ademais, conforme muito bem pontuado nas contrarrazões, o histórico de inadimplemento contínuo e pagamentos parciais e irrisórios por parte do agravante, somado ao momento processual em que o pedido foi formulado, caracteriza a iniciativa como uma manobra protelatória, destinada a retardar o cumprimento da ordem de despejo, e não como uma busca genuína pela solução consensual do conflito.

4. A existência de pagamento inicial a título de caução não impede, por si só, o deferimento da liminar de despejo. A interpretação teleológica do art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91 indica que a garantia tem por finalidade assegurar o cumprimento das obrigações contratuais. Quando o débito supera de forma significativa o valor caucionado, a garantia perde sua utilidade prática, equiparando-se, para fins de proteção do locador, a um contrato sem garantia. Nessas condições, a permanência do locatário inadimplente no imóvel impõe ao proprietário prejuízo desproporcional e crescente, esvaziando o sentido da norma.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5. Recurso conhecido e não provido, com o indeferimento do pedido de remessa dos autos ao CEJUSC.

Tese de julgamento: "1. O pedido de remessa dos autos ao CEJUSC pode ser indeferido quando houver oposição expressa da parte contrária e indícios de caráter protelatório. Ademais, a existência de caução em dinheiro não impede a concessão de liminar de despejo prevista no art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91, quando o débito locatício acumulado supera significativamente o valor da garantia, tornando-a ineficaz para sua finalidade. "

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/91, art. 59, § 1º, inciso  IX; Código de Processo Civil, arts. 334, § 5º, e 1.019, incisos I e II.

Jurisprudência relevantes citados: Agravo 8066380-77.2025.8.05.0000, Rel(a). Des(a). Josevando Souza Andrade, Primeira Câmara Cível, Disponibilizado no DJEN em 27/02/2026.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de agravo de instrumento nº 8012754-12.2026.8.05.0000, em que figura como agravante LUIZ SERGIO OLIVEIRA SANTANA e como agravado HENRIQUE PEREIRA SANTOS FILHO.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo integralmente a decisão agravada, nos termos do voto do Relator.

Sala das Sessões, (data registrada no sistema no momento da prática do ato).

Des. JOÃO BÔSCO DE OLIVEIRA SEIXAS

Relator

05

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido - Por unanimidade.

Salvador, 8 de Junho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por Luiz Sergio Oliveira Santana contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível e Comercial de Salvador, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de Aluguéis e Encargos Locatícios e Pedido Liminar tombada sob o nº 8150002-51.2025.8.05.0001, a qual deferiu liminar determinando que o apelante desocupasse voluntariamente o imóvel locado, no prazo de 30 (trinta) dias (ID 530911877, autos originários). 

Irresignado, o agravante interpôs recurso, alegando a ilegalidade da decisão e sustentando que o contrato de locação previa garantia mediante caução em dinheiro no valor de R$ 3.600,00 (três mil e seiscentos reais), paga no início da relação contratual. Aduziu, ainda, que o montante cobrado é excessivo e que havia acordo prévio para quitação dos débitos, o qual vinha sendo regularmente cumprido. Ressaltou, por fim, sua condição de idoso aposentado e portador de problemas de saúde, de modo que o despejo imediato se mostraria medida desproporcional e potencialmente lesiva.

Requereu a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça e, inaudita altera pars, a atribuição de efeito suspensivo ao recurso, a fim de suspender de imediato os efeitos da decisão agravada, sustando a ordem de desocupação do imóvel até o julgamento do mérito. Ao final, pleiteiou o provimento do recurso.

Este Relator deferiu o pedido de gratuidade da justiça formulado pelo agravante, mas indeferiu o pedido de efeito suspensivo, por não verificar, em análise preliminar, a presença dos requisitos autorizadores, especialmente a probabilidade de provimento do recurso (ID 99996270). Naquela ocasião, consignou-se que, embora houvesse indícios de garantia inicial, o montante do débito acumulado era significativamente superior, o que, em tese, justificava a manutenção dos efeitos da liminar.

Intimado, o agravado apresentou contrarrazões (ID 102500556), pleiteando o não conhecimento do recurso, sob o argumento de que o contrato firmado entre as partes não prevê qualquer modalidade de garantia locatícia. Subsidiariamente, requer o desprovimento do agravo, sustentando que o débito em aberto, superior a R$ 20.000,00 (vinte mil reais), mesmo em estimativa conservadora (ID 102502080), é significativamente maior que a suposta caução de R$ 3.600,00 (três mil e seiscentos reais), o que justifica a decisão de primeiro grau.

Adicionalmente, o agravado manifestou-se de forma expressa contrário ao pedido de remessa dos autos ao Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania (CEJUSC), formulado pelo agravante (ID 102407417), sustentando tratar-se de medida com caráter meramente protelatório.

Os autos vieram conclusos.

Elaborado o presente relatório,  encaminho os autos à Secretaria para inclusão em pauta de julgamento.

É o Relatório.

Salvador, (data registrada no sistema no momento da prática do ato).

Des. JOÃO BÔSCO DE OLIVEIRA SEIXAS

Relator

05

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

O recurso é cabível, foi interposto tempestivamente e está devidamente instruído, preenchendo os requisitos de admissibilidade previstos na legislação processual, devendo, pois, ser conhecido.

Inicialmente, cumpre analisar o pedido formulado pelo agravante de remessa dos autos ao Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania de 2º Grau - CEJUSC , com o objetivo de buscar solução consensual para o litígio (ID 102407417).

Embora a política de estímulo à autocomposição seja um dos pilares do sistema processual contemporâneo, sua aplicação não é automática, devendo ser analisada conforme as circunstâncias de cada caso concreto. A conciliação e a mediação, por sua natureza, dependem da vontade de ambas as partes em dialogar e construir uma solução.

In casu, o agravado manifestou-se de forma expressa e veemente contra a designação de nova audiência de conciliação (ID 102500556, Fls. 8/9). Fundamentou sua oposição no fato de que diversas tentativas de acordo extrajudicial foram infrutíferas e de que o comportamento processual do agravante não revela real intenção de quitar a dívida.

A análise dos autos corrobora a posição do agravado. O histórico da relação locatícia evidencia padrão de inadimplemento reiterado. Os comprovantes de pagamento juntados pelo próprio agravante, bem como as planilhas de débito (ID 102502080), demonstram que os pagamentos, quando realizados, eram parciais, esporádicos e, por vezes, irrisórios, como depósitos de R$ 56,00 (cinquenta e seis reais) e R$ 257,00 (duzentos e cinquenta e sete reais) (ID 102502080), insuficientes para quitar sequer parcela mínima da mensalidade devida.

Tal conduta é incompatível com o dever de cooperação e com a boa-fé que devem orientar a busca por solução consensual. O pedido de remessa ao CEJUSC, formulado nesta fase processual, após o indeferimento do efeito suspensivo destinado a suspender a ordem de despejo, revela caráter protelatório. Não se vislumbra, portanto, intenção efetiva de composição, mas sim tentativa de obter, por via indireta, a suspensão do cumprimento da decisão judicial, o que não foi alcançado pela via recursal adequada.

A legislação processual dispõe que a audiência de conciliação não será realizada quando ambas as partes manifestarem, de forma expressa, desinteresse na composição consensual (art. 334, § 4º, inciso I, do CPC). A recusa de uma das partes, quando devidamente fundamentada e compatível com o contexto processual, é suficiente para afastar a medida, sobretudo diante de indícios de uso abusivo do pedido de conciliação como forma de retardar o andamento do feito.

Diante da oposição expressa do agravado e do caráter protelatório do pedido, indefere-se o requerimento de remessa dos autos ao CEJUSC.

Superada a questão acima, passa-se ao exame do mérito do agravo de instrumento, cuja controvérsia central consiste em definir se a existência de garantia locatícia, manifestamente inferior ao débito acumulado, impede a concessão de liminar de despejo por falta de pagamento.

O agravante fundamenta sua tese recursal em interpretação estritamente literal do art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei do Inquilinato, segundo o qual a liminar de despejo é cabível quando o contrato estiver desprovido de garantia prevista no art. 37. Sustenta que, tendo prestado caução inicial de R$ 3.600,00 (três mil e seiscentos reais), conforme comprovante de transferência de 03/07/2023 (ID 102407968, Fls. 3), o contrato não estaria desprovido de garantia, razão pela qual a decisão liminar seria ilegal.

É incontroversa nos autos a existência do referido pagamento. Embora não formalizado em cláusula contratual específica, ele apresenta características de caução em dinheiro, destinada a garantir as obrigações locatícias. Contudo, a análise da controvérsia não pode se limitar à simples constatação da existência formal de garantia. Impõe-se interpretação que ultrapasse a literalidade da norma e alcance sua finalidade (interpretação teleológica).

A ratio legis, isto é, a razão de ser da norma, consiste em equilibrar os direitos do locador e do locatário. Ao exigir a ausência de garantia para a concessão da liminar de despejo, o legislador buscou proteger o locatário adimplente ou com débitos de pequena monta, passíveis de cobertura pela garantia prestada. Nesse contexto, a garantia atua como instrumento de segurança para ambas as partes.

Todavia, quando o inadimplemento se torna contínuo e o débito alcança valor muito superior ao da garantia, esta perde sua função prática. A garantia, que deveria assegurar o pagamento, passa a ser meramente simbólica e ineficaz diante da dimensão da dívida. No caso concreto, a caução de R$ 3.600,00 (três mil e seiscentos reais) contrapõe-se a um débito confessado que, mesmo nas planilhas mais favoráveis ao devedor, ultrapassa R$ 20.000,00 (vinte mil reais) (ID 102502080), correspondendo a mais de cinco vezes o valor originalmente garantido.

A adoção da interpretação literal defendida pelo agravante conduziria a resultado juridicamente insustentável e socialmente injusto: o locador seria compelido a manter em seu imóvel inquilino reiteradamente inadimplente, enquanto a dívida cresce de forma contínua, sem que a suposta garantia ofereça segurança real de satisfação do crédito. Tal cenário configura abuso de direito por parte do locatário e afronta o direito de propriedade do locador, que se vê privado tanto dos frutos do bem (aluguéis) quanto de sua posse direta.

Nesse contexto, a jurisprudência, inclusive desta Corte, tem se consolidado no sentido de que, quando a dívida supera significativamente o valor da garantia, esta deve ser considerada exaurida ou esvaziada de eficácia, o que autoriza a concessão da liminar de despejo como se o contrato estivesse desprovido de garantia. Tal interpretação não contraria a lei; ao contrário, confere-lhe efetividade, ao alinhá-la à sua finalidade protetiva e à realidade das relações contratuais.

Como já consignado na decisão que indeferiu o efeito suspensivo (ID 99996270), o entendimento deste Tribunal de Justiça é pacífico nesse sentido:

DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO C.C. COBRANÇA DE ALUGUÉIS. RETOMADA DE IMÓVEL LOCADO APÓS TÉRMINO DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO SUPERIOR A TRÊS MESES. DESNECESSIDADE DE CAUÇÃO. PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de desocupação liminar de imóvel locado, objeto de contrato de locação residencial encerrado em 10.04.2025, diante da inadimplência do locatário quanto aos aluguéis e encargos desde fevereiro de 2025, mesmo após notificação extrajudicial. O agravante pleiteia a desocupação imediata do imóvel, sem necessidade de caução, diante da ausência de garantias no contrato e da dívida superior ao equivalente a três meses de aluguel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há duas questões em discussão: (i) saber se é cabível o deferimento de tutela de urgência para desocupação de imóvel locado diante da inadimplência e do término contratual; e (ii) saber se é possível dispensar a exigência de caução prevista no art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/1991, em razão da inadimplência superior a três meses e da inexistência de garantias contratuais. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A tutela provisória está condicionada à presença do fumus boni iuris e do periculum in mora, demonstrados no caso concreto pela inadimplência prolongada e pela ocupação irregular do imóvel após o fim do contrato. 5. A desocupação liminar é medida cabível nos termos do art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991, diante da falta de pagamento de aluguéis em contrato sem garantia. 6. A jurisprudência admite a dispensa da caução nos casos em que a dívida supera o valor exigido ou quando o locador se encontra desprovido de recursos financeiros, situação verificada nos autos. 7. A manutenção do locatário inadimplente no imóvel afronta os princípios da boa-fé e da função social do contrato, prejudicando o legítimo exercício do direito de propriedade do locador. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso provido para confirmar a tutela antecipada e determinar a desocupação do imóvel no prazo de até 30 dias. Tese de julgamento: '1. É cabível a desocupação liminar de imóvel locado após o término do contrato e diante da inadimplência do locatário, independentemente de caução, quando a dívida supera o valor equivalente a três meses de aluguel. 2. A ausência de garantias contratuais e a permanência injustificada do locatário autorizam o deferimento da medida, nos termos do art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991.' Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; Lei nº 8.245/1991, arts. 9º, III, 59, § 1º, IX, e 62, I. Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, AI 2340958-18.2023.8.26.0000, Rel. Des. Rosangela Telles, j. 23.02.2024; TJ-PR, AI 0007975-52.2023.8.16.0000, Rel. Des. Francisco Cardozo Oliveira, j. 21.08.2023; TJ-AL, AI 0809836-35.2020.8.02.0000, Rel. Desa. Elisabeth Carvalho Nascimento, j. 25.04.2022." (Agravo 8066380-77.2025.8.05.0000, Rel(a). Des(a). Josevando Souza Andrade, Primeira Câmara Cível, Disponibilizado no DJEN em 27/02/2026) Grifos do Relator

Portanto, ao deferir a liminar de despejo, o Juízo de primeiro grau aplicou corretamente o direito, adotando interpretação compatível com a função social do contrato e com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.

As demais teses suscitadas pelo agravante igualmente não merecem acolhimento. A alegação de excesso de cobrança, fundada na suposta cumulação indevida de encargos, deve ser analisada na instrução da ação principal. Para fins de apreciação liminar, releva o fato incontroverso do inadimplemento prolongado, bem como a evidente desproporção entre o débito existente e a garantia prestada.

De igual modo, o argumento de boa-fé, baseado em tentativa de acordo, não se sustenta diante do comportamento do próprio agravante. O “Termo Aditivo” apresentado (ID 102407968, Fls. 29/32) não contém a assinatura das partes, sendo juridicamente inapto a gerar obrigações. Ademais, o próprio agravante admite, em sua petição recursal, o descumprimento das parcelas do suposto acordo (ID 99750700, Fls. 7). A boa-fé objetiva exige conduta leal e cooperativa, o que não se verifica em quem deixa de cumprir tanto o contrato original quanto o ajuste posterior.

Por fim, embora a condição pessoal do agravante, como idoso e aposentado, mereça consideração, não pode justificar a manutenção de situação que impõe grave prejuízo ao locador, o qual também demonstrou depender da renda do aluguel para sua subsistência (ID’s 521154635 a 521154643). O dano ao agravado é certo, comprovado e crescente, ao passo que a situação do agravante decorre, em última análise, de seu próprio e reiterado inadimplemento contratual.

Ante todo o exposto, o voto é no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento interposto por Luiz Sérgio Oliveira Santana, mantendo, no mérito, a decisão interlocutória proferida pelo Juízo de origem que determinou a desocupação liminar do imóvel.

Indefere-se, ainda, o pedido de remessa dos autos ao CEJUSC, pelos fundamentos anteriormente expostos.

Sala das Sessões, (data registrada no sistema no momento da prática do ato).

Des. JOÃO BÔSCO DE OLIVEIRA SEIXAS

Relator

05