PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Órgão Especial 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS. APLICAÇÃO DO TEMA 996 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo interno interposto contra decisão da 2ª Vice-Presidência que negou provimento a recurso especial, aplicando o Tema 996 da sistemática de recursos repetitivos do STJ.

2. O recurso especial foi interposto em ação indenizatória relativa a atraso na entrega de imóvel adquirido em compromisso de compra e venda, discutindo-se lucros cessantes, danos morais e cláusula penal.

II. Questão em discussão

1. A questão em discussão consiste em saber se a decisão recorrida aplicou corretamente o Tema 996/STJ ao reconhecer a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel, com condenação ao pagamento de lucros cessantes e indenização por danos morais.

III. Razões de decidir

1. O STJ, no julgamento do REsp 1.729.593/SP (Tema 996), fixou entendimento de que, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta, o atraso injustificado na entrega enseja indenização por lucros cessantes, calculados com base no valor locatício do imóvel por mês de atraso, até a entrega das chaves.

2. A jurisprudência do STJ consolidou que as teses do Tema 996 são aplicáveis também a contratos não vinculados ao Programa “Minha Casa, Minha Vida”.

3. O acórdão recorrido aplicou corretamente a orientação vinculante, reconhecendo: (i) a responsabilidade objetiva da construtora; (ii) a obrigação de indenizar por lucros cessantes; (iii) a configuração de danos morais pelo atraso prolongado; e (iv) a inaplicabilidade de fixação equitativa dos honorários, conforme Tema 1076/STJ.

IV. Dispositivo e tese

1. Agravo interno desprovido.

Tese de julgamento:
“1. O atraso na entrega de imóvel adquirido em compromisso de compra e venda caracteriza inadimplemento contratual e enseja a responsabilidade objetiva da construtora. 2. O comprador tem direito à indenização por lucros cessantes, calculados com base no valor locatício do imóvel atualizado por mês de atraso, até a entrega das chaves. 3. O atraso prolongado e injustificado pode configurar também dano moral indenizável. 4. A fixação de honorários deve observar os percentuais do CPC/2015, art. 85, §§ 2º e 3º, afastada a fixação por equidade (Tema 1076/STJ).”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, V e X; CC, arts. 186, 389, 402, 927 e 944; CPC/2015, arts. 85, §§ 2º e 3º, 1.030, I, “a”, e 1.026, § 2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.729.593/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, j. 25.05.2021 (Tema 996); STJ, AgInt no REsp 2003066/PA, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 31.05.2023; STJ, AgInt no REsp 1975781/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 28.02.2023; STJ, AgInt no REsp 2000677/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, j. 18.08.2022; STJ, AgInt no REsp 1895378/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 08.10.2021.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo Interno no Recurso Especial nº  0555782-92.2015.8.05.0001, em que figuram como agravantes Madrid Empreendimentos Imobiliários Ltda – SPE e outra e, como agravada Cleides Menezes da Cruz.

ACORDAM os Desembargadores integrantes do Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em NEGAR PROVIMENTO ao agravo interno, nos termos do voto do Relator. 

Data registrada no sistema

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 ÓRGÃO ESPECIAL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 10 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Órgão Especial 

Cuida-se de Agravo Interno interposto por Madrid Empreendimentos Imobiliários Ltda – SPE e outra, em face da decisão da 2ª Vice-Presidência, ID 85898154, a qual negou-lhe seguimento com relação ao Tema 996, da Sistemática de Repercussão Geral, inadmitindo-o quanto às demais matérias remanescentes.

Inconformados, Madrid Empreendimentos Imobiliários Ltda – SPE e outra, interpuseram o presente Agravo Interno (ID 87722101), afirmando que “…o recurso apontou a má aplicação da tese jurisprudencial reconhecida como Tema 996, destacando que o acórdão apenas faz referência ao entendimento vinculante, mas não o aplica corretamente, gerando violação reflexa à norma federal que lhe deu origem. O dissídio foi suficientemente demonstrado nos termos do art. 1.029, §1º, do CPC, com a transcrição de trechos do acórdão recorrido e de decisões paradigmas que adotam orientação diversa sobre casos com base fática idêntica, de modo que se impunha o processamento do recurso”.

Pugna pelo provimento do presente recurso, para que se admita o recurso extraordinário.

Contrarrazões encartadas no ID 89176129.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC/2015, restituo os autos à Secretaria, com relatório, uma vez que não houve retratação por parte desta Relatoria, salientando que o presente recurso NÃO é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, do Código de Processo Civil e art. 187, inciso I, do RITJBA.

Inclua-se o feito na pauta de julgamento. Publique-se. Intimem-se.

Salvador/BA, 30 de setembro de 2025.

 2ª Vice Presidência Órgão Especial 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Órgão Especial 

Convém salientar que o presente agravo deve se restringir a averiguar existência de similitude fática entre o assunto tratado nos autos e o paradigma aplicado. Feito tal esclarecimento, diante da interposição do presente Agravo Interno, levo a apreciação da questão ao Colegiado.

O recurso apenas comportará provimento se o recorrente demonstrar que, por ausência de similitude fática, a tese firmada no E. Superior Tribunal de Justiça sob o regime dos recursos repetitivos não se aplica ao caso concreto (distinguishing). Neste sentido, o REsp nº 1.885.384/RJ, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino , Terceira Turma, DJe de 24.5.2021, e o AgInt no RE no AgRg nos EREsp nº 1.039.364/ES, Rel. Min. Laurita Vaz , Corte Especial, DJe de 6.2.2018.

E este não é o caso dos autos.

A identidade fática e jurídica entre o V. Acórdão objeto do inconformismo especial e o paradigma apontado na decisão recorrida é evidente.

Com efeito, julgado o Recurso Especial nº 1.729.593/SP (tema 996), sob o regime dos recursos repetitivos, o E. Superior Tribunal de Justiça decidiu que, nos compromissos de compra e venda de imóvel na planta firmados através do Programa Minha Casa, Minha Vida, os seguintes parâmetros deverão ser observados para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3: "1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma".

Ressalve-se que a despeito de o caso concreto não se referir a contrato firmado sob o programa "Minha Casa, Minha Vida" (PMCMV) nas faixas 1,5 (um e meio), 2 (dois) ou 3 (três), o E. Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que as teses repetitivas firmadas no tema supracitado são extensíveis a contratos fora do referido programa. Neste sentido: AgInt no REsp 2003066/PA, Rel. Min. Nancy Andrighi , Terceira Turma, DJe de 31.5.2023; AgInt no REsp 1975781/SP, Rel. Min. Raul Araújo , Quarta Turma, Dje de 28.2.2023; AgInt no REsp 2000677/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira , Quarta Turma, DJe de 18.8.2022; AgInt no REsp 1895378/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti , Quarta Turma, DJe de 8.10.2021.

Neste contexto, o V. Acórdão recorrido (ID 70776791) está em perfeita sintonia com a orientação superior, ao concluir pela condenação ao pagamento de lucros cessantes, em razão do atraso na entrega do imóvel. Verbis:

APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. EXTRAPOLAÇÃO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CONFIGURADO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA. APLICAÇÃO DOS TEMAS 970, 971 E 996 DO STJ. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. BASE DE CÁLCULO DE ACORDO COM O VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL POR MÊS DE ATRASO. TERMO FINAL: ENTREGA DAS CHAVES. DANOS MORAIS FIXADOS EM R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS) PARA CADA AUTOR. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. AFASTADA A FIXAÇÃO POR EQUIDADE, NOS TERMOS DO TEMA 1076 DO STJ. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.

1. O atraso na entrega do imóvel, ultrapassando o prazo de tolerância previsto em contrato, caracteriza inadimplemento contratual, atraindo a responsabilidade objetiva da construtora, nos termos do Código de Defesa do Consumidor.

2. A aplicação dos Temas 970 e 971 do STJ permite a inversão da cláusula penal em desfavor da construtora e reconhece a impossibilidade de cumulação da multa contratual com lucros cessantes. No entanto, os lucros cessantes são devidos com base no valor locatício do imóvel atualizado por mês de atraso, conforme o Tema 996 do STJ.

3. O termo final para a incidência dos lucros cessantes é a data da efetiva entrega das chaves, não podendo ser considerada a expedição do "habite-se".

4. O atraso prolongado e injustificado na entrega do imóvel ultrapassa o mero inadimplemento contratual, configurando danos morais. A indenização é fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada autor, quantia razoável e proporcional ao sofrimento causado.

5. A fixação dos honorários advocatícios por equidade foi afastada, em conformidade com o Tema 1076 do STJ, sendo determinada sua fixação nos percentuais previstos no art. 85, §§ 2º e 3º, do CPC, com base no valor da condenação.

Assim, acertada a decisão agravada ao negar seguimento ao apelo constitucional, tendo em vista o adequado enquadramento da questão debatida no apelo especial àquela descrita no representativo da controvérsia (artigo 1030, inciso I, alínea “a” do CPC).

Atentem as partes e desde já se considerem advertidas, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com efeitos infringentes, lhes sujeitará a imposição da multa prevista pelo artigo 1026, § 2º do Código de Processo Civil.

Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao agravo interno.

Salvador/BA, 30 de setembro de 2025.

 2ª Vice Presidência Órgão Especial 

Relator