PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS C/C INDENIZATÓRIA. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. SUBLOCAÇÃO NÃO CONSENTIDA. INFRAÇÃO CONTRATUAL CONFIGURADA. ART. 13 DA LEI 8.245/91. EXIGÊNCIA DE CONSENTIMENTO PRÉVIO E ESCRITO. DANOS MATERIAIS E BENFEITORIAS. AUSÊNCIA DE PROVA ROBUSTA. ÔNUS PROBATÓRIO DO AUTOR (ART. 373, I, CPC). MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. HONORÁRIOS RECURSAIS MAJORADOS. RECURSOS CONHECIDOS E IMPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações Cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes pedidos de cobrança de aluguéis e multa contratual, indeferindo, contudo, pleito de indenização por danos materiais (R$ 100.000,00) relativos à suposta retirada de benfeitorias. O locador (autor) busca a condenação pelos danos materiais, enquanto o locatário (réu) sustenta a cessão da responsabilidade pelo fim do prazo contratual e anuência tácita da sublocação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a responsabilidade do locatário persiste após o prazo determinado sem a entrega formal das chaves; (ii) verificar se o recebimento de aluguéis de terceiro configura consentimento tácito para sublocação, afastando a infração contratual; e (iii) avaliar se o autor comprovou a existência e a extensão dos danos materiais decorrentes da retirada de benfeitorias.

III. RAZÕES DE DECIDIR 

A obrigação do locatário perdura até a efetiva entrega das chaves ou imissão na posse pelo locador, operando-se a prorrogação por prazo indeterminado se o imóvel não for restituído (Art. 56, parágrafo único, Lei 8.245/91).

A validade da sublocação ou cessão da locação depende obrigatoriamente de consentimento prévio e escrito do locador (Art. 13, Lei 8.245/91), sendo irrelevante o eventual recebimento de valores diretamente do sublocatário para fins de descaracterizar a infração contratual. 

A indenização por danos materiais exige prova cabal do estado anterior e posterior do imóvel (vistorias), não servindo como prova idônea apenas contratos firmados com terceiros ou alegações genéricas, sob pena de descumprimento do ônus previsto no art. 373, I, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE 

Recursos conhecidos e não providos. 

Tese de julgamento: "1. A responsabilidade pelas obrigações locatícias estende-se até a efetiva entrega das chaves, ainda que vencido o prazo contratual determinado. 2. A sublocação sem anuência prévia e por escrito do locador constitui infração contratual, não sendo suprida pela mera tolerância ou recebimento de aluguéis de terceiros. 3. Danos materiais em imóvel locado dependem de prova específica do prejuízo, não sendo presumíveis."

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, arts. 13 e 56; Código de Processo Civil, arts. 373, I, e 85, § 11. 

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1779898/PR; STJ, AgInt no AREsp 1709995/SP; TJ-BA, Apelação 0000426-73.2016.8.05.0151; TJ-BA, Apelação 8111942-82.2020.8.05.0001.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8007103-60.2020.8.05.0080, em que figuram como apelantes e apelados CARLITO MORAIS DA SILVA e WEL ENES DE ANDRADE MIRANDA, ACORDAM os Desembargadores componentes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AOS RECURSOS, mantendo a sentença em todos os seus termos e majorando os honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação, nos termos do voto da relatora.

 Salvador, ASSINADO E DATADO DIGITALMENTE

PRESIDENTE

MARTA MOREIRA SANTANA

Juíza Substituta de 2º grau

 Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento aos apelos, à unanimidade.

Salvador, 2 de Junho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelações Cíveis interpostas simultaneamente por CARLITO MORAIS DA SILVA (ID 96456073) e por WEL ENES DE ANDRADE MIRANDA (ID 96456077), contra a sentença (ID 96456056) proferida pelo Juízo da 5ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana, nos autos da na Ação de Cobrança de Aluguéis cumulada com Indenizatória nº que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados, nos seguintes termos:
[...]

Assim, é salutar ser de responsabilidade do locador manter a estrutura do imóvel durante todo o período da locação, bem como o seu dever de restituir o bem em perfeito estado, porém as alegações autorais sobre os referidos danos são genéricas e não comprovadas, sendo impossível a sua liquidação, razão pela qual nego o pedido de condenação do requerido no valor referente as benfeitorias retiradas.

Ante o exposto, julgo PROCEDENTE EM PARTE o pedido inicial, para:

a) Condenar o requerido ao pagamento de aluguel dos meses de 22/02/2020, 22/03/2020 e 22/04/2020, no valor mensal de R$ 4.200,00 mensais, acrescidos de multa moratória de 10%, além da correção monetária, INPC, e juros de 1% ao mês, a partir de cada inadimplemento;

b) Condenar o requerido pagamento multa contratual referente a 3 meses de aluguel.

Condeno ainda a parte ré no pagamento das custas processuais e nos honorários advocatícios, que fixo em 10% do total do montante devido, nos termos da alínea “d” do inciso II do art. 62 da Lei 8245/91.

Ficam as partes advertidas, desde logo, de que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará a imposição da multa prevista pelo artigo 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil.

P.R.I.

Opostos Embargos de Declaração por ambas as partes (autor no ID 453572232 e réu no ID 454267990), o juízo de primeiro grau, por meio da decisão de ID 96456071, rejeitou os aclaratórios do réu e acolheu parcialmente os do autor, apenas para sanar erro material e fazer constar os consectários legais sobre a multa contratual, mantendo, no mais, a sentença por seus próprios fundamentos.

Irresignado, o Apelante CARLITO MORAIS DA SILVA, interpôs recurso (ID 96456073) sustentando, em síntese, a ocorrência de error in judicando na valoração do conjunto probatório. Argumenta que o juízo ao indeferir o pleito indenizatório, impôs-lhe um ônus probatório diabólico, desconsiderando provas cruciais como o contrato de venda do estabelecimento comercial e o depoimento testemunhal, que, segundo alega, comprovam o dano e sua exata extensão. Pede a reforma da sentença para que o réu seja condenado à reparação material de R$100.000,00, a fim de evitar o enriquecimento sem causa do apelado.

Por sua vez, o réu, WEL ENES DE ANDRADE MIRANDA, em suas razões recursais (ID 96456077), pugna pela reforma integral da sentença para que todos os pedidos iniciais sejam julgados improcedentes. Fundamenta seu pleito na tese de que sua responsabilidade contratual cessou com o término do prazo determinado da locação, em novembro de 2019. Afirma que a transferência do ponto comercial a terceiro ocorreu com o consentimento tácito do locador, que teria recebido aluguéis diretamente da nova ocupante, o que afastaria a infração contratual e, por conseguinte, a obrigação de pagar os aluguéis de 2020 e a multa rescisória.

Devidamente intimados, os Apelados apresentaram contrarrazões(IDs 96456082 e 97713422).

Remetidos os autos a este Tribunal e distribuídos a esta Segunda Câmara Cível, coube-me, por prevenção, o encargo de relatá-los.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, salientando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937 do CPC c/c art. 187, I, do RITJ/BA.

 Salvador, ASSINADO E DATADO DIGITALMENTE

MARTA MOREIRA SANTANA

Juíza Substituta de 2º grau

 Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

I. DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Presentes os pressupostos de admissibilidade de ambos os recursos, notadamente a tempestividade, o cabimento (Apelação Cível em face de sentença), a legitimidade e o interesse recursal de ambas as partes, que foram reciprocamente sucumbentes na demanda.

O preparo foi devidamente recolhido pelo réu/apelante (ID 96456078), e, no que tange ao autor/apelante, defiro o pedido de gratuidade da justiça formulado em seu apelo, para fins de processamento do recurso.

Desta forma, presentes os requisitos de admissibilidade, CONHEÇO de ambas as Apelações e passo à análise do mérito.

II. DO MÉRITO

Analisados os pressupostos de admissibilidade e conhecidos os recursos, passo ao exame do mérito de cada uma das apelações, de forma separada, para melhor clareza.

II.1 DO RECURSO DE APELAÇÃO DE WEL ENES DE ANDRADE MIRANDA (RÉU)

O réu, busca a reforma total da sentença para que seja eximido da condenação ao pagamento dos aluguéis vencidos em 2020 e da multa por infração contratual. Seus argumentos centrais são que sua responsabilidade cessou com o término do prazo determinado do contrato, em novembro de 2019 e que a sublocação do imóvel a terceiro contou com o consentimento tácito do locador, o que afastaria a ilicitude da conduta.

As teses recursais, contudo, não merecem prosperar.

A responsabilidade do locatário pelas obrigações contratuais, notadamente o pagamento de aluguéis e encargos, não se extingue com o mero fim do prazo ajustado. Conforme pacificado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a relação locatícia e suas obrigações perduram até a efetiva restituição do imóvel ao locador, ato que se materializa com a entrega formal das chaves. 

No caso dos autos, o apelante não se desincumbiu do ônus de provar o encerramento formal do vínculo, operando-se a prorrogação do contrato por prazo indeterminado, nos termos do art. 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91.

Nesse sentido, é o entendimento do STJ:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. ART . 1.022 DO CPC/2015. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO. RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL . RESCISÃO. DESOCUPAÇÃO SEM PROVA DE EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. CABIMENTO DE ALUGUÉIS DO INADIMPLEMENTO ATÉ A EFETIVA IMISSÃO NA POSSE. CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE . SÚMULA 83/STJ. REVISÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE FATOS E PROVAS . SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. A alegação de ofensa ao art . 1.022 do CPC/2015 não ficou configurada, uma vez que o Tribunal de origem examinou, de forma fundamentada, todas as questões submetidas à apreciação judicial na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que tenha decidido em sentido contrário à pretensão dos recorrentes. 2. O acórdão estadual está em consonância com a jurisprudência desta Corte, que firmou orientação no sentido de que a entrega das chaves do imóvel em juízo põe fim à relação locatícia, sendo devido o aluguel referente ao período que antecedeu à referida extinção . 3. A alteração da conclusão adotada pela Corte de origem demandaria, necessariamente, a interpretação de cláusulas contratuais e novo exame do acervo fático-probatório constante dos autos, providências vedadas no âmbito do recurso especial, conforme os óbices previstos nas Súmulas 5 e 7/STJ. 4. Agravo interno improvido .

(STJ - AgInt no AREsp: 1779898 PR 2020/0273779-5, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 19/04/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/04/2021)

Igualmente, não se sustenta o argumento de consentimento tácito para a sublocação.  O art. 13 da Lei do Inquilinato é expresso ao exigir:

Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

O fato de o locador ter, supostamente, recebido pagamentos de aluguel diretamente da sublocatária não é suficiente para suprir a exigência legal e formal do contrato. A cessão da posição contratual, para ser eficaz perante o locador, depende de sua concordância expressa, o que não ocorreu no caso.

Este Tribunal já decidiu que a ausência de consentimento escrito torna a cessão ou sublocação insubsistente perante o locador:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA. TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL LOCADO PELA LOCATÁRIA A TERCEIROS . AUSÊNCIA DE CONSENTIMENTO PRÉVIO POR ESCRITO DA LOCADORA. SENTENÇA PELA PROCEDÊNCIA EM PARTE DOS PEDIDOS. DETERMINAÇÃO DA RESCISÃO DO CONTRATO E DESOCUPAÇÃO. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DOS ALUGUEIS . MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO IMPROVIDO. I – Certo de que a Locatária não poderia ceder, sublocar ou emprestar o imóvel locado para terceiro, ainda que parcial, sem o prévio e escrito consentimento da Locadora, conforme determina o art. 13 da Lei 8 .245/91, constata-se que o caso concreto em exame, é insubsistente. II – Sem adoção das medidas necessárias, conforme prevê o contrato e a norma de regência, não subsiste o pedido dos apelantes. III – Manutenção da Sentença. RECURSO IMPROVIDO.

(TJ-BA - Apelação: 00004267320168050151, Relator.: MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAUJO, Data de Julgamento: 19/07/2024, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/09/2024)

Nessa senda, o STJ já decidiu que o recebimento de valores do sublocatário é fato irrelevante para configurar a anuência:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUERES. SUBLOCAÇÃO . ILEGITIMIDADE PASSIVA DA LOCATÁRIA E SUBLOCADORA NÃO CARACTERIZADA. CESSÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO, SEM CONSENTIMENTO PRÉVIO E EXPRESSO DO LOCADOR. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO LOCADOR. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO . 1. Dispõe a Lei do Inquilinato, Lei 8.245/91, em seu art. 13: "a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador ." 2. Na hipótese, as instâncias ordinárias, corretamente, rejeitaram a preliminar de ilegitimidade da locatária e sublocadora do imóvel para responder pela ação de despejo cumulada com cobrança de alugueres, sob o fundamento de que não houve concordância expressa da locadora quanto à alegada cessão do contrato de locação, pela locatária à sublocatária. A modificação de tal entendimento demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 do STJ. 3 . Diante do contexto delineado pelas instâncias ordinárias, tem-se que o imóvel locado à recorrente foi por esta sublocado à sociedade empresária de posto de combustíveis e, posteriormente, a ré sublocadora realizou cessão do contrato de locação ao sublocatário, sem obter prévio e expresso consentimento do locador, ignorando os termos do art. 13 supratranscrito. Com isso, permaneceu a recorrente na condição de locatária do imóvel sublocado, pois a cessão é ineficaz em relação ao locador, sendo irrelevante o fato de este haver recebido valores locatícios do sublocatário. 4 . Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt no AREsp: 1709995 SP 2020/0132438-7, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 09/03/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/03/2021)

Assim, mantida a responsabilidade do locatário original e configurada a infração contratual pela sublocação irregular, a sentença que o condenou ao pagamento dos aluguéis e da respectiva multa não merece reparos.

II.2. DO RECURSO DE APELAÇÃO DE CARLITO MORAIS DA SILVA (AUTOR)

O autor, insurge-se exclusivamente contra o capítulo da sentença que julgou improcedente seu pedido de indenização por danos materiais de R$100.000,00, decorrentes da suposta remoção de benfeitorias do imóvel. Alega ter havido error in judicando, pois o magistrado teria desconsiderado as provas que produziu.

Sem razão, contudo.

A reparação por danos materiais em contrato de locação exige do locador a produção de prova robusta e específica, nos termos do art. 373, I, do CPC. Não basta a mera alegação. É imprescindível a demonstração cabal do estado em que o imóvel foi entregue no início da relação e das avarias que extrapolaram o uso normal ao seu término, preferencialmente por meio de laudos de vistoria inicial e final, acompanhados de orçamentos detalhados para os reparos.

No caso, o juízo de origem concluiu que as alegações do autor foram genéricas e que este não se desincumbiu de seu ônus probatório. De fato, a pretensão indenizatória baseada unicamente no valor de um contrato de venda de "ponto comercial" firmado entre o réu e um terceiro não é prova idônea para atestar o valor das benfeitorias supostamente subtraídas do imóvel. Danos materiais não se presumem e devem ser cabalmente comprovados.

A jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça da Bahia é pacífica nesse sentido:

RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL . CONSTATAÇÃO DE DANOS DEIXADOS NO BEM QUE VÃO ALÉM DO DESGASTE NORMAL. VIOLAÇÃO DO DEVER DE ENTREGAR O IMÓVEL NO ESTADO EM QUE RECEBEU. INDENIZAÇÃO DEVIDA. CONTUDO, LUCROS CESSANTES NÃO CONFIGURADOS . AS DETERIORAÇÕES IDENTIFICADAS NÃO SÃO SUFICIENTES PARA IMPOSSIBILITAR A LOCAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1 . De acordo com o art. 23, III da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91), o locatário tem o dever de, ao final da avença, restituir o imóvel no estado em que o recebeu. A mesma obrigação foi reiterada na Cláusula Oitava do Contrato de Locação celebrado entre as partes . 2. O Apelado recebeu o imóvel com as paredes, teto e grade recém-pintados e o devolveu com claros sinais de deterioração. Portanto, é devido o ressarcimento do locador com os referidos reparos, bem como referente às lâmpadas queimadas. Precedentes . Quanto aos supostos danos referentes ao piso e à instalação elétrica, a Apelante não se desincumbiu do ônus de provar que os tacos de madeira estavam em perfeitas condições quando entregou o bem, tampouco provou que houve dano na rede elétrica. 3. Os lucros cessantes também não são devidos. De acordo com a jurisprudência pátria, os lucros cessantes não podem ser presumidos, cabendo ao locador provar que ficou impossibilitado de locar o bem, ou que efetivamente perdeu propostas em razão dos danos deixados pelo antigo locatário . Nenhuma das duas situações foi comprovada, razão pela qual se mantém a improcedência deste pedido. 4. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 

(TJ-BA - Apelação: 81119428220208050001, Relator.: CARMEM LUCIA SANTOS PINHEIRO, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/10/2024)

Portanto, agiu com acerto o magistrado a quo ao julgar improcedente o pedido de indenização por danos materiais, dada a fragilidade do acervo probatório produzido pelo autor.

Com essas considerações, a manutenção da sentença em sua integralidade é medida que se impõe.

III. DO DISPOSITIVO

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER de ambos os recursos de apelação para, no mérito, NEGAR-LHES PROVIMENTO, mantendo a sentença de primeiro grau em todos os seus termos, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Em razão do trabalho adicional realizado em grau recursal, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais, devidos por cada parte ao patrono da parte adversa, para o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, mantendo-se a suspensão da exigibilidade para o autor, por ser beneficiário da gratuidade da justiça.

 Salvador, ASSINADO E DATADO DIGITALMENTE

MARTA MOREIRA SANTANA

Juíza Substituta de 2º grau

 Relatora