PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

APELAÇÕES SIMULTÂNEAS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. EMPRESAS INTEGRANTES DO MESMO GRUPO ECONÔMICO. PREFACIAL. REJEIÇÃO. MÉRITO. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. GRAVAME HIPOTECÁRIO INSTITUÍDO PELA CONSTRUTORA AO AGENTE FINANCIADOR, QUE RECAI SOBRE UNIDADE IMOBILIÁRIA. INEFICÁCIA PERANTE OS PROMISSÁRIOS COMPRADORES. SÚMULA 308, DO STJ. PRECEDENTES. PRETENSÃO INICIAL DE CANCELAMENTO DO GRAVAME. POSSIBILIDADE. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. MULTA CONTRATUAL MANTIDA. DANO MORAL VERIFICADO. FIXAÇÃO RAZOÁVEL. ÔNUS SUCUMBENCIAIS INALTERADOS. SUBMISSÃO DO CRÉDITO A PLANO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL. FATO GERADOR ANTERIOR AO PEDIDO RECUPERACIONAL. NATUREZA CONCURSAL. CABIMENTO. PENALIDADE POR DESCUMPRIMENTO DA MEDIDA LIMINAR. OBSERVÂNCIA DO ATENDIMENTO DENTRO DO PRAZO ESTABELECIDO. AFASTAMENTO. APELOS PARCIALMENTE PROVIDOS. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelações simultâneas n. 8006748-93.2020.8.05.0001, em que figuram como litigantes os acima identificados.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, em rejeitar a preliminar e, no mérito, DAR PROVIMENTO PARCIAL aos apelos, pelas razões adiante expostas.

Data registrada no sistema.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 26 de Maio de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Integro ao presente, o relatório da sentença, ID 77939911, integrada pela de ID 77939931, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, a fim de determinar a expedição da carta de adjudicação do imóvel indicado na exordial, para que se verifique a consolidação da transferência da propriedade do mesmo para os autores, operando o efeito substitutivo da tutela agregada à plena eficácia da transmissão dominial; condenar as rés no pagamento de danos morais, no importe de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), devidamente atualizado; compelir a construtora a realizar o pagamento de juros de mora, no percentual de 1% por cada mês de atraso, a partir do término do prazo de noventa dias após a data da liquidação do preço pelos autores, até a efetiva baixa da hipoteca no registro do cartório de imóveis (02/2020), além de multa contratual de 10% sobre o valor do imóvel, conforme cláusula contratual entabulada; condenar a construtora a restituir a quantia de R$ 3.000,00 (três mil reais), referente aos honorários pró-labore, com atualização e a pagar honorários advocatícios estabelecidos na cláusula 7.01 do contrato de compra e venda, na base de 20% sobre o valor total pago pela requerente; condenar as rés no pagamento de R$ 16.600,00 (dezesseis mil e seiscentos reais), a título de astreintes, ante o atraso exagerado no cumprimento da liminar deferida em favor dos postulantes. Destacou, ainda, que o julgado valia como título para transcrição do bem, conforme art. 16, §2º, do DL 58/37, assim como do art. 501, do CPC, e, ante a sucumbência mínima da parte autora, deveria o réu arcar com as custas processuais e honorários, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais, Banco Santander (Brasil) S/A apresentou recurso de apelação, ID 77939934, alegando, em síntese, a ausência de dano moral porquanto não teria praticado ato ilícito capaz de justificar a indenização requerida na peça inaugural. Defendeu que não deve ser responsabilizado pela falta de cancelamento da hipoteca e que cabia à construtora comunicar a quitação do compromisso de compra e venda para a tomada das providências cabíveis. Sustentou indevida a fixação de multa diária no valor de R$ 16.600,00 (dezesseis mil e seiscentos reais), pois a liminar teria sido cumprida dentro do prazo de quinze dias estabelecido. Por fim, ressaltou que a condenação em verba sucumbencial deveria recair, unicamente, sobre a construtora, que deu causa ao litígio. Pugnou pelo provimento do recurso.

Nas razões do apelo apresentado por Queiroz Galvão Barra Desenvolvimento Imobiliário Ltda – Em Recuperação Judicial e Queiroz Galvão Desenvolvimento Imobiliário S/A, foi levantada a preliminar de ilegitimidade passiva, sob o argumento de que a sentença condenou as duas apelantes, muito embora a ação tenha como causa de pedir matéria relacionada à promessa de compra e venda de unidade imobiliária e que foi celebrada exclusivamente com a Queiroz Galvão Barra Desenvolvimento Imobiliário Ltda. – em Recuperação Judicial. No mérito, aduziram que a manutenção do gravame hipotecário não gera danos ao adquirente, nem o inviabiliza de efetuar o registro do seu imóvel, ressaltando que os apelados nunca estiveram impossibilitados de usufruir do bem. Afirmaram descabida, ainda, a determinação de pagamento de multa contratual, no patamar de 10% sobre o valor do imóvel, pois tal ordem judicial estaria baseada em premissa equivocada, sendo descabido inverter a cláusula contratual. Sustentaram a inaplicabilidade do Tema n. 971, STJ, adequado, apenas, aos casos de atraso na obra, sob pena de violação do art. 927, III, do CPC. Entenderam que, mantida a penalidade, seja necessária a redução para o percentual de 1%. Alegaram a ausência de prova acerca dos danos materiais e morais supostamente experimentados pelos recorridos e pugnaram pela minoração das astreintes, que atingiram o montante de R$ 16.600,00 (dezesseis mil e seiscentos reais). Por fim, requereram que, acaso ratificados os termos do comando judicial, o crédito seja submetido às condições de pagamento do plano de recuperação judicial. Pugnaram pelo provimento da apelação.

Contrarrazões, ID 77939956, rebatendo os argumentos recursais.

É o relatório.

Inclua-se o feito em pauta.

Data registrada no sistema.

Emílio Salomão Resedá

              Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

O cerne da controvérsia repousa em analisar se deve ser mantida a responsabilização dos réus, em relação à falta de cancelamento da hipoteca, envolvendo unidade imobiliária adquirida pelos recorridos, mesmo após quitação integral do preço.

De início, quanto à prefacial de ilegitimidade passiva da empresa Queiroz Galvão Desenvolvimento Imobiliário S/A, é certo observar que à luz da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, por fazer parte do mesmo grupo econômico da Queiroz Galvão Barra Desenvolvimento Imobiliário Ltda – em recuperação judicial, “aplica-se a teoria da aparência para reconhecer a responsabilidade solidária de empresas pertencentes ao mesmo conglomerado econômico” (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.131.840/AM).

Rechaça-se a prefacial.

No mérito, exsurge dos autos que, no dia 05/05/2019, os apelados firmaram contrato de promessa de compra e venda, com o grupo Queiroz Galvão, visando a aquisição de unidade imobiliária n. 1501, Torre J, Punta Del Leste, no Condomínio Hemisphere 360º, tendo as obrigações sido quitadas desde 15/07/2019, com recebimento das chaves, mas sem liberação da hipoteca, por parte da construtora, junto ao Banco Santander, financiador da obra, inviabilizando a lavratura da escritura definitiva do imóvel.

É incontroversa, assim, a realização do contrato celebrado pelas partes e do adimplemento, a teor da documentação, IDs 77939528/77939530, bem como da falta de cumprimento da baixa do gravame e das tentativas dos recorridos em solucionar a celeuma, IDs 77939532/77939534, não sendo, os adquirentes de boa-fé, de serem responsabilizados pela hipoteca averbada na matrícula do imóvel, conforme entendimento firmado no verbete sumular n. 308, STJ.

Deste modo, a manutenção indevida da hipoteca constitui defeito na prestação do serviço, ensejando o dever de indenizar eventuais danos suportados pela parte consumidora, sendo responsabilidade solidária do agente financiador e da construtora promover a baixa do gravame.

A propósito, os precedentes:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE HIPOTECA CUMULADA COM ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. HIPOTECA CELEBRADA ENTRE A CONSTRUTORA E O BANCO. QUITAÇÃO DA DÍVIDA . AUSÊNCIA DE BAIXA DO GRAVAME. SÚMULA 308 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE . HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. 1. A instituição financeira que inscreveu a hipoteca também é responsável pelo seu cancelamento, ainda que o gravame tenha sido instituído por força de financiamento realizado por construtora. Precedentes deste Tribunal . 2. Consoante o enunciado da Súmula n. 308 do Superior Tribunal de Justiça, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, nas hipóteses em que resta comprovada a alienação e verificada a integral quitação do negócio jurídico. 3 . Decorrência lógica do pagamento integral, nos termos da orientação jurisprudencial dominante, é que compete solidariamente ao credor hipotecário e à construtora o cumprimento da obrigação de fazer, consistente em realizar a baixa do gravame da hipoteca. 4. As despesas referentes ao cancelamento da hipoteca incumbem aos requeridos, inclusive à instituição financeira, já que responsável pela baixa do gravame, possuindo o banco apelante o dever de emitir o Termo de Cancelamento de Hipoteca do imóvel. 5 . Não há que se falar em exclusão da condenação ao pagamento dos ônus sucumbenciais, pois a instituição financeira opôs resistência à demanda, salientando a sua ilegitimidade passiva e postulando a manutenção da hipoteca sobre o bem. 6. APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO 53304987220198090051, Relator.: FERNANDO BRAGA VIGGIANO - (DESEMBARGADOR), 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 25/09/2024)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORADOR FIRMOU COMPROMISSO DE OUTORGAR A ESCRITURA, LIVRE DE ÔNUS, APÓS A QUITAÇÃO DO PREÇO E/OU EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE. DESCUMPRIMENTO INCONTROVERS O. PRETENSÃO RECURSAL DE RECONHECIMENTO DO DANO MORAL E RESPONSABILIDADE DO CREDOR HIPOTECÁRIO. DANO MORAL EVIDENCIADO. NOTÁVEL A FRUSTAÇÃO DOS ADQUIRENTES QUE FICARAM IMPEDIDOS DE REALIZAR A ESCRITURA DEFINITIVA DO IMÓVEL. QUANTUM INDENIZATÓRIO ARBITRADO EM R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS). CRITÉRIO BIFÁSICO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA E DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. 1." Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração ". (Artigo 113 do Código Civil); 2. Cuida-se de demanda em que a parte autora alega que, após a quitação do preço, não houve a baixa da hipoteca, obrigação contratual assumida pela ré; 3. A matéria relativa à obrigação de fazer, consistente em realizar a baixa da hipoteca da unidade residencial adquirida pelos autores, restou preclusa, eis que o recurso versa sobre a responsabilidade solidária do credor hipotecário, bem como o reconhecimento do dano moral; 4. O compulsar dos autos revela que o credor hipotecário Banco ABC S/A, devidamente citado para responder a demanda, quedou-se inerte, com a consequente decretação de sua revelia (e-doc. 338). 5. É de curial sabença que a baixa do gravame é realizada pela credora hipotecária, após a quitação do financiamento imobiliário. 6. Portanto, há responsabilidade solidária da construtora e da instituição financeira, porque as duas tinham as atribuições para o cancelamento da hipoteca. E, se ambas atrasaram em suas obrigações, devem responder, conjuntamente, pelo ressarcimento dos danos causados ao consumidor/adquirente do imóvel. 7. Inegável a frustração dos adquirentes com os entraves à obtenção do título de propriedade do imóvel adquirido, como prometido no momento contratado, gerando dano moral ipso fato a fazer exsurgir o dever compensatório e indenizatório, pelo réu, em responsabilidade civil objetiva pelo vício do serviço na forma do art. 14, CDC; 8. Quantum indenizatório que deve ser fixado em R$ 10.000,00 (dez mil reais), com o fito de adequar-se à situação fática narrada; 9. Reforma da sentença para julgar procedente o pedido de indenização por danos morais e reconhecer a solidariedade entre as demandadas; 10. Recurso conhecido e provido. (TJRJ – Apelação n. 0007243-23.2019.8.19.0002. Des (a). JDS ISABELA PESSANHA CHAGAS - Julgamento: 14/09/2022 - VIGÉSIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL).

Conclui-se que a demora injustificada para providenciar a liberação do gravame hipotecário, ensejou situação que supera o mero dissabor, sendo passível de reparação por danos morais, visto que, indiscutivelmente, provoca sofrimento íntimo e frustração das expectativas, não comparados aos aborrecimentos do cotidiano.

Prosseguindo-se com o julgamento, no apelo apresentado pela instituição financeira, há pleito no sentido de excluir a multa penal, ante a falta de previsão contratual em caso de mora da construtora na baixa de hipoteca, e, acaso mantida, que haja redução para o patamar de 1%.

Considerando que a hipoteca estabelecida pela construtora em favor do agente financeiro é ineficaz em relação aos compradores do imóvel, é possível compreender que o ajuizamento do presente feito, com vistas à garantia de baixa ou cancelamento do gravame, incidente no imóvel discutido, é motivo para inverter a multa contratual em favor dos adquirentes.

Nesta senda, havendo previsão contratual acerca da penalidade para caso de inadimplemento por parte do consumidor, ela também poderá ser aplicada quando verificada inadimplência por parte do fornecedor, quando a este for imputado o descumprimento contratual, nos termos do Tema n. 971, STJ.

Eis o precedente:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de a d e s ã o f i r m a d o e n t r e o c o m p r a d o r e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial [...] (STJ, 2a Seção, REsp nº 1631485/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJ 25/06/2019).

Constatado, então, o atraso injustificado no cumprimento da obrigação concernente ao cancelamento da hipoteca no prazo devido, o que motivou o ingresso da demanda em julgamento, cabível a imposição da multa penal de 10% (dez por cento) em favor dos recorridos.

De outro vértice, tem-se que a penalidade aplicada pelo suposto descumprimento da medida liminar, assim como defendido pela casa bancária, desmerece mantença, uma vez que houve atendimento da ordem judicial dentro do prazo de quinze dias fixado, considerando que a publicação do decisório ocorreu em 24/01/20, o AR foi juntado em 10/02/20, tendo a petição de ID 77939544 mostrado que o protocolo no 7º Registro de Imóveis de Salvador foi recepcionado em 05/02/20, para fins de cancelamento da alienação fiduciária.

Deste modo, altera-se o julgado censurado para excluir a condenação dos recorrentes em penalidade equivalente a R$ 16.600,00 (dezesseis mil e seiscentos reais).

A despeito da tese levantada pela construtora, no sentido de que o crédito constituído na sentença deverá ser submetido ao plano de recuperação judicial, tenho que razão lhe assiste, conforme posicionamento firmado pelo STJ ao julgar o Tema Repetitivo n. 1.051, em 09/12/2020.

Prevaleceu, assim, o entendimento de que, apesar de o título executivo ser constituído por meio da sentença, na hipótese de crédito decorrente de responsabilidade civil, a sua submissão ou não ao plano de recuperação judicial do devedor depende da data de ocorrência do fato gerador, ou seja, daquilo que ensejou a reparação patrimonial.

A seguir a ementa do REsp n. 1.840.531/RS, representativo da controvérsia em questão:

EMPRESARIAL. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. CRÉDITO. EXISTÊNCIA. SUJEIÇÃO AOS EFEITOS DA RECUPERAÇÃO JUDICIAL. ART. 49, CAPUT, DA LEI Nº 11.101/2005. DATA DO FATO GERADOR. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Ação anulatória e de reparação de danos pela inclusão indevida em cadastro restritivo de crédito. Discussão acerca da sujeição do crédito aos efeitos da recuperação judicial. 3. Diante da opção do legislador de excluir determinados credores da recuperação judicial, mostra- se imprescindível definir o que deve ser considerado como crédito existente na data do pedido, ainda que não vencido, para identificar em quais casos estará ou não submetido aos efeitos da recuperação judicial. 4. A existência do crédito está diretamente ligada à relação jurídica que se estabelece entre o devedor e o credor, o liame entre as partes, pois é com base nela que, ocorrido o fato gerador, surge o direito de exigir a prestação (direito de crédito). 5. Os créditos submetidos aos efeitos da recuperação judicial são aqueles decorrentes da atividade do empresário antes do pedido de soerguimento, isto é, de fatos praticados ou de negócios celebrados pelo devedor em momento anterior ao pedido de recuperação judicial, excetuados aqueles expressamente apontados na lei de regência. 6. Em atenção ao disposto no art. 1.040 do CPC/2015, fixa-se a seguinte tese: Para o fim de submissão aos efeitos da recuperação judicial, considera-se que a existência do crédito é determinada pela data em que ocorreu o seu fato gerador. 7. Recurso especial provido. (STJ, REsp 1.840.531/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 09/12/2020, DJe 17/12/2020).

É certo que o fato gerador do crédito ocorreu na data da prática do ilícito, que, na hipótese, representa o momento no qual a hipoteca deveria ter sido baixada e não foi, logo, tem-se que o ilícito antecedeu o pedido de recuperação judicial, formulado em 17/03/2021.

Dito isto, o crédito advindo de indenização fixada pelo a quo, em face da construtora, possui natureza concursal, devendo ser submetido ao seu plano de recuperação judicial.

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RETENÇÃO DE 25% DO VALOR A SER RESTITUÍDO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 543 DO STJ. LUCROS CESSANTES. PRESUMIDOS. INDENIZAÇÃO DEVIDA. TERMO FINAL.  DANO MORAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. EMPRESAS VENDEDORAS EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL. CRÉDITO EXCLUÍDO DE SEUS EFEITOS. SENTENÇA EM PARTE REFORMADA. (...) 4. A existência do crédito é determinada pela data em que ocorreu o seu fato gerador (atraso), e não a data de trânsito em julgado da sentença que o reconhece (Tema nº 1051 do STJ). 5. Por tratar-se de crédito concursal, todos os valores devem ser atualizados monetariamente, até o dia 26/11/2018 (data do pedido de recuperação judicial), nos termos do previsto no art. 9º, II, da Lei nº 11.101/2005. 6. Diante do provimento parcial do apelo, não há falar em majoração dos honorários advocatícios, conforme prevê o art. 85, §11, do CPC. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, AC nº 5307697-36.2017.8.09.0051, Rel. Des. Nelma Branco Ferreira Perilo, 4a Câmara Cível, DJe de 20/11/2022).

Ademais, não há que se falar em exclusão da condenação imposta também ao banco recorrente, referente aos honorários sucumbenciais, pois a instituição financeira opôs resistência à demanda, tentando responsabilizar, apenas, a construtora pelo cancelamento da hipoteca. Desta forma, por haver pretensão resistida aos pedidos formulados pela parte autora, adequada a condenação em honorários advocatícios de sucumbência, sendo incabível a pretensão de fazê-los recair apenas em relação às empresas do Grupo Queiroz.

Pelo exposto, rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva e DÁ-SE PROVIMENTO PARCIAL aos apelos para reformar a sentença e afastar as astreintes, no valor de R$ 16.600,00 (dezesseis mil e seiscentos reais), além de reconhecer a natureza concursal da verba indenizatória atribuída em face da construtora, determinando sua submissão ao plano de recuperação judicial por ela intentado.

Atendendo às normas fundamentais do Código de Processo Civil, ficam as partes cientes de que a interposição de embargos de declaração abordando a mesma tese já analisada neste voto, poderá ser considerada como hipótese de incidência do disposto no artigo 1.026, §§2º e 3º, do CPC.

Data registrada no sistema.

Emílio Salomão Resedá

             Relator