PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES LIMITADA À CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL. INAPLICABILIDADE DE MAJORAÇÃO PARA 25%. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA SOBRE TAXA CONDOMINIAL FIXADO A PARTIR DA CITAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que, em ação ordinária com pedido de indenização por dano moral, declarou rescindido contrato de compra e venda de unidade imobiliária, determinando a restituição dos valores pagos pela parte autora, com retenção de 10% a título de multa contratual, bem como devolução integral da taxa de condomínio, acrescida de juros de mora e correção monetária, fixando-se custas e honorários conforme dispositivo. Foram opostos embargos de declaração, rejeitados. No apelo, a parte ré pleiteia a majoração do percentual de retenção para 25% e alteração do termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a devolução da taxa condominial para a data do trânsito em julgado.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em: (i) saber se, na rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador, é possível majorar o percentual de retenção de 10% previsto em cláusula penal contratual para 25%, com base em jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça; e (ii) saber se o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a restituição da taxa condominial deve ser alterado da citação para o trânsito em julgado, aplicando-se a tese firmada no Tema 1002/STJ.

III. Razões de decidir

3. Restou incontroversa a rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador, que não obteve o financiamento necessário para quitar a parcela final do preço. Há previsão expressa, no contrato, de multa compensatória de 10% sobre o valor pago, em caso de resolução por culpa do adquirente. A cláusula penal e a retenção têm a mesma finalidade, de modo que a majoração sem base contratual implicaria bis in idem. Ademais, não houve imissão na posse, afastando fundamento utilizado em precedentes para justificar retenções mais elevadas.

4. A jurisprudência do STJ admite retenção de até 25% do valor pago em rescisões por desistência do comprador, anteriores à Lei nº 13.786/2018, quando não houver cláusula penal ou quando esta for judicialmente ajustada por desproporcionalidade. Tal hipótese não se verifica no presente caso.

5. Quanto ao termo inicial dos juros moratórios sobre a devolução da taxa condominial, trata-se de obrigação propter rem, cuja cobrança pressupõe posse do bem. Como não houve imissão na posse, o pagamento foi indevido e sua restituição possui natureza de repetição de indébito. Aplica-se, portanto, o art. 405 do Código Civil, fixando-se o termo inicial na citação, e não no trânsito em julgado, sendo inaplicável o Tema 1002/STJ para esta verba.

IV. Dispositivo e tese

6. Sentença mantida. Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento: “1. É inviável majorar o percentual de retenção fixado em cláusula penal contratual expressa, sob pena de bis in idem, quando não houver imissão na posse e a multa já compensar a rescisão por culpa do comprador. 2. Na restituição de taxa condominial indevida, os juros moratórios fluem a partir da citação, por se tratar de obrigação de repetição de indébito”.

________

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 405; CPC, arts. 85, §11; 1.021, §4º; 1.026, §2º; Lei nº 13.786/2018 .

Jurisprudências relevantes citadas: STJ - AgInt no REsp: 1959759 RS 2021/0291531-2, Data de Julgamento: 02/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/05/2022; STJ - REsp: 1740911 DF 2018/0109250-6, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 14/08/2019 (Tema 1002).

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0520687-69.2013.8.05.0001, em que figura como Apelante Consil Empreendimentos Ltda e Apelado Anderson Silva Viera, acordam os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em conhecer do recurso e negar-lhe provimento, nos termos do voto condutor.

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto 

Presidente / Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Negado provimento por unanimidade. Presente, virtualmente, o Bel. Artur Tavares.

Salvador, 21 de Outubro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Cuida-se de recurso de apelação interposto pela Consil Empreendimentos Ltda, inconformada com a sentença proferida nos autos da Ação Ordinária com Pedido de Dano Moral, proposta por Anderson Silva Vieira.

Adoto o relatório da sentença de id 82066459, que julgou parcialmente procedente a pretensão inicial, nos seguintes termos:

“Posto isto, declara rescindido o contrato de comprova e venda da unidade imobiliária autônoma nº 105 do Edifício Concorde, Empreendimento “Fórmula Residencial Aeroporto”, devolvendo as partes ao status quo ante cabendo a demandada restituir todo o valor pago pelo autor, inclusive sinal, comissão de corretagem, parcelas com direito de retar 10% (dez por cento) do valor desembolsado.

Neste caso o autor deverá na fase de cumprimento de sentença observar o teor da norma inserta no artigo 524 do Código de Processo Civil comprovando o respectivo desembolso dos valores em relação a quantia controversa entre a que alega ter pago e a construtora ter recebido.

DEVERÁ a parte ré restituir o valor pago a título de taxa de condomínio pelo autor, nesta hipótese integralmente, porque neste caso não se aplica a multa contratual. Sobre o valor supracitado incidirá juros de mora na forma do § 1º do artigo 406 do Código Civil do trânsito em julgado [RECURSO ESPECIAL Nº 1.740.911 - DF (2018/0109250-6)] das parcelas pagas e em relação a devolução da taxa condominial da citação válida, eis que não se aplica o Verbete 54 do Colendo Tribunal da Cidadania e correção monetária na forma do parágrafo único do artigo 389 do Código Civil de cada desembolso.

Custas pelo autor.

Honorários de sucumbência em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Fica, no momento, isento dos ônus sucumbenciais na forma da norma contida no § 3º do artigo 98 do Código de Processo Civil”.

A Ré opôs embargos de declaração, que foram conhecidos e rejeitados pela decisão de id 82066467.

Ainda inconformada, interpôs o presente recurso.

Em suas razões recursais (id 82066520), a Apelante relata que a demanda versa sobre a rescisão de contrato de compra e venda do apartamento nº 105, situado no empreendimento Fórmula Residencial Aeroporto, Edifício Concorde. Narra que o Apelado alegou não ter conseguido o financiamento necessário ao pagamento das parcelas do imóvel, pleiteando a rescisão contratual, a devolução dos valores pagos e a reparação por supostos prejuízos, sustentando que houve retenção de percentual superior ao devido.

Insurge-se contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, sustentando a ocorrência de duas omissões relevantes.

A primeira se refere ao percentual de retenção dos valores pagos, defendendo que, segundo entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, é admissível a retenção de até 25% nas hipóteses de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador. Afirma que a resolução do contrato decorreu de motivos pessoais do Apelado, que não obteve o financiamento, sem qualquer contribuição da vendedora para o desfazimento do negócio. Entende assim que a retenção deve ser majorada para compensar despesas com comercialização, impostos, custos administrativos e obrigações assumidas na incorporação imobiliária.

A segunda omissão apontada se refere ao termo inicial de incidência dos juros moratórios. Invoca a Súmula 1002 do STJ, segundo a qual, nas rescisões contratuais por desistência do comprador, com devolução de valores de forma diversa da cláusula penal pactuada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão condenatória. Alega que a sentença não observou tal entendimento, o que acarreta insegurança jurídica.

Requer o provimento do recurso para que seja deferida a justiça gratuita em grau recursal, reformada a sentença a fim de fixar o percentual de retenção em 25%, ajustado o termo inicial dos juros moratórios para a data do trânsito em julgado, e acolhidos os demais pedidos formulados na instrução processual.

Intimado, o Apelado apresentou contrarrazões (id 82066523), pugnando pelo improvimento do recurso.

Remetidos os autos a este Tribunal e distribuídos a esta Quarta Câmara Cível, coube-me, por sorteio, o encargo de relatá-los.

Intimada para comprovar fazer jus ao benefício da justiça gratuita, a Apelante optou recolher o preparo (id 83325905).

Com este sucinto relato, nos termos do art. 931 do Código de Processo Civil, encaminhem-se os autos à Secretaria para inclusão em pauta de julgamento, observada a faculdade dos advogados das partes realizarem sustentação oral (art. 937, I, do CPC).

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Inicialmente, cumpre observar que a rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador restou incontroversa nos autos. O Apelado não conseguiu obter o financiamento necessário para pagamento da parcela das chaves, sem que houvesse qualquer contribuição da incorporadora para esse resultado, conforme bem delineado na sentença recorrida.

A controvérsia recursal, assim, restringe-se à análise da possibilidade de majoração do percentual de retenção e a alteração do termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a restituição da taxa condominial.

É pacífico no Superior Tribunal de Justiça que, nas rescisões contratuais por desistência do comprador, anteriores à Lei nº 13.786/2018, é possível a retenção de valores entre 10% e 25% do montante pago, a título de cláusula penal compensatória, com o objetivo de indenizar o vendedor pelos prejuízos decorrentes do rompimento contratual. Tal retenção visa compensar despesas administrativas, custos de comercialização, tributos e demais encargos suportados pela incorporadora.

A orientação jurisprudencial, contudo, aplica-se em hipóteses nas quais inexiste cláusula penal específica ou quando esta é ajustada judicialmente por não se mostrar proporcional.

Neste sentido, merece destaque o julgamento do AgInt no REsp: 1.959.759, no qual se reafirmou que “2. A jurisprudência do STJ se firmou no sentido de que deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato . Julgado da Segunda Seção. 3. Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida. Precedentes” (STJ - AgInt no REsp: 1959759 RS 2021/0291531-2, Data de Julgamento: 02/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/05/2022).

Não é o caso dos autos.

Com efeito, no contrato celebrado entre as partes há a previsão contratual expressa de multa contratual de 10% em caso de rescisão do contrato por qualquer causa imputada ao promissário comprador, conforme Cláusula Vigésima do contrato anexado ao id 82065048.

Impende lembrar, ainda, que a cláusula penal compensatória e a retenção de valores têm a mesma finalidade: indenizar a parte inocente pelos prejuízos decorrentes do desfazimento do contrato. A aplicação cumulativa de ambas ou a majoração do percentual sem base contratual configuraria bis in idem, impondo dupla penalidade pelo mesmo fato.

Outro ponto relevante é que, diferentemente de situações apreciadas pelo STJ, nas quais a elevação do percentual de retenção se somou à condenação ao pagamento de taxa de ocupação pelo período em que o comprador usufruiu do imóvel, no presente caso não houve imissão na posse pelo Apelado. Inexistindo fruição do bem, não há fundamento para retenção superior ao percentual contratualmente previsto.

Assim sendo, ausente esse componente, que costuma justificar retenções mais elevadas para recompor também o uso do imóvel, não há fundamento para o aumento pretendido.

Quanto ao termo inicial dos juros de mora, a sentença aplicou, para as parcelas contratuais, a orientação firmada no REsp 1.740.911/DF (Tema 1002/STJ), fixando-os a partir do trânsito em julgado. O interesse recursal se restringe, portanto, à restituição da taxa condominial, para a qual o juízo de origem determinou a fluência dos juros a partir da citação.

A verba relativa à taxa condominial não integra o preço do imóvel nem se confunde com parcelas do contrato. Trata-se de obrigação vinculada ao bem (propter rem), cuja cobrança só é exigível de quem está de sua posse.

Reconhecido que o Apelado não recebeu as chaves, o pagamento dessa taxa foi indevido e sua devolução tem natureza de repetição de indébito. Nessa hipótese, não se aplica o entendimento do Tema 1002/STJ, mas sim a regra geral do art. 405 do Código Civil, segundo a qual os juros moratórios fluem a partir da citação, quando o devedor é constituído em mora.

Diante dessas razões, conclui-se que a sentença aplicou corretamente o direito à espécie, observando a cláusula penal contratual, afastando a cumulação indevida de penalidades e fixando o termo inicial dos juros de mora da taxa condominial conforme a natureza da obrigação.

Posto isso, voto no sentido de conhecer do recurso e negar-lhe provimento.

Considerando que não foram arbitrados honorários advocatícios na origem, não há incidência do §11, art. 85, CPC, seguindo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça firmado no julgamento do Resp 1.539.725/DF.

Por fim, advirto a parte de que a reiteração das razões já expressamente analisadas implicará o reconhecimento de comportamento protelatório, passível de aplicação de multa, na forma do art. 1.021, § 4º, ou do art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil.

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto 

Relator