PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA ASSOCIATIVA. COBRANÇA DE TAXAS POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. NECESSIDADE DE ADESÃO EXPRESSA. AQUISIÇÃO ANTERIOR À CRIAÇÃO DA ASSOCIAÇÃO E À LEI Nº 13.465/2017. ACORDO JUDICIAL ANTERIOR. AUSÊNCIA DE VÍNCULO OBRIGACIONAL FUTURO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por associação de moradores visando à reforma de sentença que julgou improcedente pedido de cobrança de taxas associativas relativas à manutenção de loteamento. A parte autora alegou a existência de anuência tácita do réu e invocou acordo judicial anteriormente celebrado entre as partes como fundamento da obrigação de pagamento das contribuições futuras.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se há relação jurídica válida entre o proprietário de lote e a associação de moradores que legitime a cobrança de taxas de manutenção; e (ii) determinar se o acordo judicial firmado em processo anterior configura anuência expressa à cobrança das contribuições futuras.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (Tema 882 do REsp 1.280.871/SP) estabelece que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que não tenham anuído expressamente, sendo a adesão de natureza voluntária e não presumível pela mera titularidade do imóvel.

O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema 492 (RE 695.911), sob regime de repercussão geral, fixou a tese de que é inconstitucional a cobrança de taxas de manutenção de proprietário não associado, por violar a liberdade de associação prevista no art. 5º, XX, da CF/1988.

A Lei nº 13.465/2017 não possui efeito retroativo e exige, para os adquirentes anteriores à sua vigência, adesão expressa ao ato constitutivo da associação. Para novos adquirentes, exige o registro da obrigação na matrícula do imóvel, o que não se verifica no caso.

A simples existência de acordo judicial em processo anterior, voltado exclusivamente à quitação de débitos pretéritos (julho/2012 a julho/2017), não implica aceitação tácita de obrigações futuras, dada a necessidade de interpretação restritiva dos negócios jurídicos e respeito à autonomia da vontade das partes.

Não há comprovação de que o réu tenha usufruído de serviços prestados pela associação, o que afasta a tese de enriquecimento sem causa, além de inexistir base legal para atribuição compulsória de encargos sem vínculo associativo.

A sentença observou corretamente os entendimentos jurisprudenciais vigentes e os princípios constitucionais, preservando a validade do acordo judicial sem estendê-lo indevidamente a períodos não abrangidos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e não provido.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XX; CC, arts. 421 e 422; CPC, art. 85, § 11; Lei nº 13.465/2017.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.280.871/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2ª Seção, j. 11.12.2013 (Tema 882); STF, RE 695.911, Rel. Min. Roberto Barroso, Plenário, j. 13.10.2016 (Tema 492); STJ, AgInt no REsp 1.994.246/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 26.09.2022; TJ-SP, ApCiv 1005427-91.2021.8.26.0529, Rel. Des. Claudio Godoy, j. 07.03.2025; TJ-SP, ApCiv 1002030-05.2023.8.26.0642, Rel. Des. Fernando Marcondes, j. 23.01.2025.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº.8000167-81.2020.8.05.0124, em que figura, como apelante, ASSOCIAÇÃO DE ADMINISTRACAO RECANTO DA PONTA DA ILHA, e apelado, NESTOR COUTINHO LEMOS.

ACORDAM, os Desembargadores, integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Sala de Sessões,    de               de 2025.

Presidente

Desa. Maria do Socorro Santa Rosa de Carvalho Habib

Relatora

Procurador (a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Improvido. Unânime.

Salvador, 2 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação interposto por ASSOCIAÇÃO DE ADMINISTRAÇÃO RECANTO DA PONTA DA ILHA contra a sentença de ID. 78610205, proferida pelo juízo da Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da comarca de Itaparica/BA, que nos autos da ação declaratória de inexistência de relação jurídica proposta por NESTOR COUTINHO LEMOS, julgou parcialmente procedentes os pedidos, nos seguintes termos:

[...]  Analisando-se o conjunto probatório sob exame, observa-se dos autos que o autor adquiriu o imóvel descrito na inicial antes da criação da associação demandada, em 1989, não existindo qualquer comprovação material de que tenha ele aderido à entidade após a sua formação. Assim, não indicado o vínculo jurídico entre as partes, vale ressaltar não cabe falar em adesão tácita[...] Verifica-se, assim, que jurisprudência tem se inclinado no sentido de que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram expressamente, ressalvadas as hipóteses em que houver anuência ao encargo, que pode se manifestar mediante contrato, adesão do proprietário aos termos constitutivos da associação, previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou depósito em cartório do contrato-padrão contendo as obrigações no registro de imóveis.[...] Nessa senda, considerando que, no caso sub judice, o autor adquiriu o lote muito antes da edição da Lei 13.456/2017, não se associou à acionada e tampouco houve comprovação de que houvesse menção no Registro Imobiliário da existência da obrigação de associação e de rateio de valores, alternativa ao Juízo senão concluir pela inexistência de obrigação do autor ao pagamento das despesas de manutenção e conservação de área comum. Desse modo, a pretensão autoral merece procedência no que toca à declaração de inexistência de relação jurídica associativa entre autor e réu. Contudo, sobre pretendida declaração de inexistência da obrigação do autor em pagar qualquer taxa ou outro tipo de cobrança pretérita, presente ou futura, instituída pela associação ré, acolho o pleito apenas parcialmente. Isto porque a transação é um negócio jurídico bilateral que, após celebrado, obriga as partes contraentes. Não cabe a rescisão por arrependimento unilateral de uma das partes. Uma vez firmado o acordo e homologado judicialmente, o acordo somente poderia ser anulado em caso de dolo, coação, ou erro essencial quanto à pessoa ou coisa controversa, o que não se trata da hipótese dos autos. Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial para declarar a inexistência de vínculo associativo entre as partes, com a consequente inexigibilidade de eventuais débitos cobrados a título de taxa associativa, taxa condominial, contribuição decorrente da relação jurídica associativa ora declarada inexistente, salvo no que se refere às parcelas adimplidas pelo autor voluntariamente em sede de acordo entabulado nos autos da ação de execução de título extrajudicial tombada sob o n. 8001339-63.2017.8.05.0124 [...].

Opostos embargos de declaração pela Associação ré (ID. 78610211), foram rejeitados (ID. 78610215).

 Nas razões recursais (ID. 78610222), a apelante alega, em síntese, que o autor anuiu expressamente com a cobrança das taxas associativas ao firmar acordo judicial homologado nos autos da execução de título extrajudicial nº 8001339-63.2017.8.05.0124, no qual reconheceu os débitos então exigidos e comprometeu-se, inclusive, ao pagamento das contribuições futuras. 

Alega, ainda, que o recorrido usufrui dos serviços prestados pela associação, tais como segurança, portaria e manutenção das áreas comuns, de modo que a declaração de inexistência de vínculo obrigacional implicaria enriquecimento sem causa. 

Ao final, requer o provimento do recurso para julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial.

Contrarrazões ofertadas no ID. 78610229, pugnando pelo não provimento do apelo.

Relatados, restituo os autos à Secretaria da Quinta Câmara Cível, para inclusão do feito em pauta de julgamento.

Salvador/BA, 13 de junho de 2025.

Desa. Maria do Socorro Santa Rosa de Carvalho Habib 

Relator

AS2

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso.

A questão central dos autos consiste em definir se existe relação jurídica válida entre as partes que justifique a cobrança de taxas associativas do apelado, bem como se o acordo judicial celebrado entre as partes em processo anterior constitui anuência expressa às cobranças futuras.

Analisando detidamente o conjunto probatório dos autos, verifica-se que restou incontroverso que o apelado adquiriu o Lote 07 da Quadra 06 do Loteamento Ponta da Ilha em 31 de agosto de 1989, conforme certidão de inteiro teor da matrícula nº 8929 do Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Itaparica. Este fato, por si só, já demonstra que a aquisição do imóvel ocorreu muito antes da criação da associação apelante, não havendo qualquer elemento nos autos que comprove que o apelado tenha aderido posteriormente à entidade ou manifestado anuência expressa com suas atividades e cobranças.

A jurisprudência dos Tribunais Superiores já pacificou o entendimento sobre a matéria. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.280.871/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, firmou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (Tema 882). Esta decisão estabeleceu de forma cristalina que a adesão a associações de moradores deve ser voluntária e expressa, não podendo ser presumida pela mera condição de proprietário de imóvel no loteamento.

Na mesma linha, o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE nº 695.911, sob o regime de repercussão geral, fixou a tese de que "é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão […]" (Tema 492). O Pretório Excelso reconheceu que tal cobrança viola o princípio da liberdade de associação consagrado no artigo 5º, inciso XX, da Constituição Federal, que estabelece que "ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado".

É importante destacar, ainda, que a Lei nº 13.465/2017, invocada pela apelante, estabeleceu novas regras para a cobrança de taxas associativas, mas sua aplicação está condicionada a requisitos específicos. Para proprietários que já possuíam lotes antes de sua vigência, é necessária a adesão expressa ao ato constitutivo da associação. Para novos adquirentes, exige-se que o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. Crucialmente, a lei não possui efeito retroativo, não podendo criar obrigações para relações jurídicas já consolidadas anteriormente à sua edição.

No caso dos autos, o apelado adquiriu seu imóvel em 1989, muito antes da edição da Lei nº 13.465/2017, e não há qualquer prova de que tenha aderido posteriormente ao ato constitutivo da associação. Além disso, não consta dos autos que a obrigação de pagamento de taxas associativas esteja registrada na matrícula do imóvel ou que tenha sido prevista no contrato de aquisição.

Em reforço a esse entendimento consolidado pelos Tribunais Superiores, registrem-se precedentes recentes que demonstram a uniformidade jurisprudencial sobre a matéria:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE TAXA ASSOCIATIVA. RECURSO DESPROVIDO . I. Caso em Exame 1. Recurso de apelação interposto visando a cobrança de taxa associativa de manutenção de loteamento de acesso controlado, alegando a aplicabilidade da Lei 13.465/2017, a proibição do enriquecimento sem causa, além de anterior pagamento supostamente realizado pelos réus, a demonstrar que consolidada a associação . II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em determinar se os proprietários de lotes que não aderiram formalmente à associação de moradores estão obrigados ao pagamento de taxas associativas. III . Razões de Decidir 3. A jurisprudência do STF e STJ estabelece que, em casos como o presente, a cobrança de taxas associativas só é válida para proprietários que tenham aderido expressamente à associação, não sendo suficiente a adesão tácita ou a mera utilização dos serviços. 4. Situação concreta anterior à Lei n . 13.465/2017, que prevê a obrigatoriedade de cotização apenas para aqueles que aderiram ao ato constitutivo das associações após seu advento, com registro competente, garantindo a necessária publicidade. IV. Dispositivo: nega-se provimento ao recurso. (TJ-SP - Apelação Cível: 10054279120218260529 Santana de Parnaíba, Relator.: Claudio Godoy, Data de Julgamento: 07/03/2025, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/03/2025)

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. COBRANÇA DE TAXAS POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. RECURSO PROVIDO . I. Caso em exame 1. Ação de cobrança de taxas de manutenção e conservação por associação de moradores. Sentença julgou procedente o pedido, condenando a parte ré ao pagamento das quantias devidas, custas processuais e honorários advocatícios . A parte ré apelou, alegando ausência de adesão voluntária à associação e requerendo a improcedência da ação. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em determinar a validade da cobrança de taxas de manutenção por associação de moradores sem a adesão voluntária da parte ré . III. Razões de decidir 4. A cobrança de taxas por associações de moradores requer adesão voluntária do proprietário, conforme Súmula 882 do STJ e Tema 492 do STF. 5 . No caso, não há evidência de adesão voluntária da parte ré, nem registro do estatuto social da associação na matrícula do imóvel, inviabilizando a cobrança. IV. Dispositivo e tese 6. RECURSO PROVIDO . Tese de julgamento: 1. Cobrança de taxas por associações de moradores requer adesão voluntária. 2. Ausência de adesão inviabiliza a cobrança . Jurisprudência: STJ, AgInt no REsp 1994246 SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 26/09/2022; TJ-SP, Apelação Cível 1012482-34 .2019.8.26.0248, Rel . José Joaquim dos Santos, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 26/11/2024. (TJ-SP - Apelação Cível: 10020300520238260642 Ubatuba, Relator.: Fernando Marcondes, Data de Julgamento: 23/01/2025, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/01/2025) (grifo nosso).

Note-se que tais julgados reforçam a jurisprudência firmada no STJ e no STF quanto à necessidade de adesão voluntária para legitimar a cobrança de contribuições por associações de moradores.

Quanto ao argumento da apelante de que o acordo judicial celebrado nos autos do processo nº 8001339-63.2017.8.05.0124 representaria adesão tácita e irretratável à associação, entendo não lhe assistir razão.  Conforme destacou com acerto a sentença, a transação judicial, embora válida, não possui o condão de gerar efeitos além dos limites expressamente pactuados entre as partes. O referido acordo visou unicamente à quitação dos débitos retroativos então executados (período de julho de 2012 a julho de 2017), sendo celebrado por mera liberalidade do autor, em contexto de urgência empresarial, sem que disso decorresse a constituição de obrigação permanente ou a aceitação de encargos futuros.

Desse modo, interpretar o acordo de forma extensiva, para além de seus termos expressos, violaria os princípios da autonomia da vontade e da interpretação restritiva dos negócios jurídicos.

Além disso, o juízo a quo reconheceu a validade do acordo, afastando qualquer vício de consentimento que pudesse maculá-lo. O acordo foi celebrado por livre e espontânea vontade das partes, em caráter irretratável e irrevogável, conforme expressamente pactuado. Com efeito, não há nos autos qualquer elemento que indique a presença de dolo, coação ou erro essencial que pudesse invalidar a transação. Portanto, as parcelas já pagas em cumprimento ao acordo não podem ser objeto de restituição, como corretamente decidido pela sentença.

O argumento de enriquecimento sem causa também não se sustenta, uma vez que o apelado não se beneficiou comprovadamente dos serviços prestados pela associação, além de não haver base jurídica para imputar-lhe o custeio de obrigações assumidas por associação da qual nunca fez parte.

A sentença recorrida aplicou corretamente os precedentes dos tribunais superiores, reconhecendo a inexistência de vínculo associativo entre as partes e a consequente inexigibilidade de taxas futuras, mas preservando a validade do acordo judicial anteriormente celebrado. Esta solução atende aos princípios da segurança jurídica e da proteção aos direitos fundamentais, especialmente o da liberdade de associação.

Por todos esses fundamentos, não vislumbro qualquer equívoco na sentença recorrida, que se encontra em perfeita sintonia com a jurisprudência consolidada dos tribunais superiores e com os princípios constitucionais aplicáveis à espécie. A apelante não logrou demonstrar a existência de anuência expressa do apelado às taxas associativas, nem a configuração de enriquecimento sem causa que justificasse a cobrança compulsória.

Face ao exposto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença recorrida.

Com o resultado do recurso,  majoro a verba honorária para o percentual de 15% (quinze por cento), sobre o valor da causa, na forma do art. 85, § 11 do Código de Processo Civil.

Sala das Sessões, de de 2025.

Desa. Maria do Socorro Santa Rosa de Carvalho Habib

Relatora

AS2