PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE IGPM PELO IPCA. REDUÇÃO DA TAXA DE JUROS MORATÓRIOS. COVID. PANDEMIA. EVENTO IMPREVISÍVEL E EXTRAORDINÁRIO. ONEROSIDADE EXCESSIVA. RECONHECIMENTO DA DÍVIDA. PARCELAS INADIMPLIDAS. COBRANÇA DEVIDA. DÉBITOS RELATIVOS AO IPTU ANTERIORES À PACTUAÇÃO. INDEVIDOS. SENTENÇA REFORMADA. APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. A elevação apresentada pelo índice IGP-M nos meses do período pandêmico, incompatível com o quadro de grave crise financeira que se instalou no país, à época, demonstra que sua aplicação de modo irrestrito acarretou severos danos aos compradores de imóveis.

2. O princípio da obrigatoriedade dos contratos (pacta sunt servanda) deve ser compatibilizado com o da boa fé, de forma que uma das partes, sob o pretexto de cumprir irrestritamente as rígidas cláusulas contratuais, não obtenha excessiva vantagem à custa da ruína patrimonial do outro contratante.

3. A revisão ou intervenção judicial em contrato celebrado entre as partes é exceção. No caso em comento, a situação vivenciada se enquadra em hipótese de excepcionalidade, capaz de afastar a aplicação da regra geral, visto que em razão de diversos fatores decorrentes da pandemia de COVID-19, bem como da política externa e interna, influenciaram na alta do IGP-M, o qual se tornou superior à tabela oficial da inflação.

4. No que toca aos juros moratórios, fixados em 6% ao mês, conforme estipulado na cláusula quinta do contrato, ora impugnado, revelam-se abusivos, por não estarem em harmonia aos princípios da razoabilidade e boa-fé contratual. Aplicação da Súmula 379 do STJ, por analogia. Incidência pactuada em desconformidade ao Decreto n. 22.626/33. Teoria da imprevisão.

5. In casu, o réu logrou êxito em comprar que a demandante encontra-se em inadimplência referente às parcelas mensais pactuadas, desde o mês de agosto de 2021. Legalidade dos termos acordados. Inafastabilidade da inadimplência.

6. Débitos relativos ao IPTU datados anteriormente à assinatura do contrato (setembro de 2016) são indevidos, pois a obrigação somente é devida por quem detém a posse do imóvel, conforme jurisprudência do STJ, cuja situação, no caso trazido à baila, ocorreu naquele momento, conforme cláusula décima primeira.

7. Sentença reformada. Apelo conhecido e provido parcialmente.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8001517-43.2022.8.05.0154, em que figuram como apelante BRUNA MARTINELLI e como apelada S & E PATRIMONIAL LTDA.

ACORDAM os magistrados integrantes da Quarta Câmara Cível do Estado da Bahia, por conhecer e dar provimento parcial ao recurso interposto, nos termos do voto do relator. 

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Dado parcial provimento por unanimidade. Sem advogado na sessão.

Salvador, 1 de Outubro de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Cuida-se de apelação interposta por Bruna Martinelli contra sentença ID 63504648 proferida pelo juízo da 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Luis Eduardo Magalhães que, nos autos da Ação Revisional de Contrato de Compra e Venda nº 8001517-43.2022.8.05.0154, ajuizada em desfavor de S & E Patrimonial LTDA, julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, nos seguintes termos:

3.1. Ante o exposto, em consonância com a jurisprudência pátria e nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos da inicial.

Face à sucumbência, com fundamento no art. 82, § 2°, do CPC, condeno a parte vencida ao pagamento de custas e despesas processuais, bem como também em honorários advocatícios que fixo na proporção de 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido – em observância aos parâmetros estabelecidos no § 2° do art. 85 do CPC. Contudo, em razão da concessão da gratuidade de justiça ao vencido, tais obrigações ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade, nos termos do § 3° do art. 98 do CPC.

3.2. Igualmente, ante a conexão da pretensão do requerido com a ação principal, recebo a reconvenção apresentada e, pelos próprios fundamentos acima (fundamentação aliunde), JULGO PROCEDENTE o pedido e condeno a parte autora recovinda a realizar o pagamento das prestações mensais e demais encargos inadimplidos, nos exatos termos do contrato, com atualização monetária pelo INPC a partir do vencimento/inadimplemento (enunciado n. 43 da súmula da jurisprudência do STJ) e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar do vencimento de cada parcela (art. 397 do Código Civil), por se tratar de responsabilidade contratual e de obrigação líquida.

Em observância ao § 1° do art. 85 do CPC, também condeno a parte autora recovinda ao pagamento de honorários advocatícios que fixo na proporção de 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido. Não obstante, também ficará sob condição suspensiva de exigibilidade.

Em suas razões recursais (ID 63504653), a apelante narra que propôs ação objetivando a revisão  do contrato, com o intuito de promover a substituição do índice IGPM pelo IPCA, em busca de amparo no ocorrido entre 2020 até o término da pandemia em meados de abril de 2022, bem como ajustar o percentual dos juros de mora que se encontram no percentual de 6% a.m (seis por cento) para 1% (um por cento), e a revisão dos valores pagos a maior em cada parcela sem previsão contratual.

Sustenta que “a disparada do índice IGPM afetou diretamente as condições financeiras do consumidor, desse modo, a parte apelante pleiteou durante a pandemia a substituição do índice IGPM, por outro mais estável e condizente com a realidade econômica naquele momento.”

Segue argumentando que “a revisão de contratos que estão vinculados ao IGP-M é totalmente viável, pois tem o objetivo de evitar as graves consequências econômicas e sociais decorrentes da pandemia, bem como o aumento do referido índice, que a parte apelante não previa no período anterior.”

Afirma, ainda, que “diante do cenário global de crise provocado pela pandemia de Covid-19, diversos setores da economia sofreram impactos significativos, o que resultou em um aumento exorbitante do índice IGPM, ou seja, ninguém imaginava que o índice IGPM chegaria a 30 %, e ninguém imaginava que o Brasil passaria por um momento tão grave quanto a pandemia, tal situação não era prevista no momento da assinatura do contrato, caracterizando-se, portanto, um fato imprevisível e extraordinário que justifica a revisão das cláusulas contratuais.”

Alega que “a pandemia do Covid-19, foi uma adversidade coletiva sem precedentes na história moderna, afetando milhões de pessoas em todo o mundo, causando não apenas danos à saúde pública, mas também impactando fortemente a economia, a sociedade e a vida diária das pessoas. Como pode notar, não se trata de adversidade de caráter pessoal, mas sim coletivo.”

Aduz que a sentença foi omissa quanto à cobrança elevada de juros por inadimplência (6% a.m.), superior ao teto constitucional de 1% ao mês.

Para mais, impugna capítulo da sentença que versa sobre os juros capitalizados. Pontua que o negócio jurídico firmado entre as partes não contempla tal disposição.

Quanto às alegações e pedidos formulado em sede de reconvenção, salienta que “o juízo a quo condenou a parte apelante, e nem ao menos considerou o que já foi pago em juízo no decorrer do processo” e que “a apelada não cumpriu, sequer, com os seus débitos oriundos dos IPTU’s anteriores à compra do respectivo imóvel, porém ainda assim, faz a cobrança indevidamente.”

Ao final, requer:

Diante de todo o exposto, requer a admissibilidade do presente recurso e o seu provimento a fim de que a sentença ora combatida seja reformada, julgando totalmente procedente os pedidos contidos na peça exordial, para o afastamento da inadimplência reconhecida na sentença em discussão, posto que os valores estão sendo depositados mês a mês em conta judicial aberta pra este fim; a manutenção pelo período severo da pandemia, o valor das parcelas atualizados pelo índice IPCA, conforme requerido na inicial; determinação acerca da nulidade da Cláusula quinta – 2b, que determina a aplicação de juros de mora de 6% (seis por cento) ao mês, limitando-os ao percentual de 12% (doze por cento) ao ano; o reconhecimento da ilegalidade da cobrança a maior em cada parcela, com repetição em dobro do indébito, nos termos do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor e o pagamento dos IPTU’s anteriores a data da compra.

Intimada, a parte apelada apresentou contrarrazões sob o ID 63504659, refutando as alegações formulada pela recorrente e pugnando pela manutenção da sentença.

Nesta instância, coube-me, por sorteio, a relatoria.

Lançado o relatório, solicitei a inclusão do feito em pauta de julgamento.

Salvador/BA, 2 de julho de 2024.

 Des. José Edivaldo Rocha Rotondano 

Relator

JR24

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

I – DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Presentes os requisitos de admissibilidade, o apelo deve ser conhecido, valendo registrar que a apelante é beneficiária da justiça gratuita deferida por meio do decisão ID n° 63503482.

II – DO MÉRITO

A controvérsia gira em torno de possível revisão contratual, em razão de fato  imprevisível e extraordinário, causando desequilíbrio financeiro e onerosidade excessiva a uma das partes.

Emergem dos autos que a parte autora ajuizou a presente ação revisional afirmando que, em 2016, adquiriu um lote urbano por meio de contrato de compra e venda pactuado com o réu, no valor de R$ 49.200,00 (quarenta e nove mil e duzentos reais), dividido em pagamento de sinal no valor de R$ 1.476,00 (um mil quatrocentos e setenta e seis reais) e o saldo restante dividido em 156 parcelas, reajustáveis anualmente a cada período de 12 meses pela variação do IGPM ocorrido no período.

Relata, ainda, que desde meados do ano de 2020, vem “vem sofrendo os efeitos da pandemia covid-19, especialmente, no quesito financeiro, haja visto que as parcelas do imóvel em questão sofreram a atualização acumulada trazida pelo índice IGPM, na casa de 37,04% em 12 meses.”

A apelante narra que propôs a ação objetivando a revisão de contrato de compra e venda, com o intuito de substituir o índice IGPM pelo IPCA, em busca de amparo no ocorrido entre 2020 até o término da pandemia do COVID, em meados de abril de 2022, bem como ajustar o percentual dos juros de mora que chegaram e 6% a.m. para 1%, além da revisão dos valores pagos a maior em cada parcela sem previsão contratual.

- DA SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE IGPM PELO IPCA

Extrai-se da cláusula terceira da avença (ID 60350583) que a variação do "IGPM/FGV" foi o índice pactuado pelas partes contratantes.

CLÁUSULA TERCEIRA - O valor das prestações mensais será reajustado a cada período de 12(doze) meses ou em menor período autorizado por lei pela variação do 1GP-M ocorrido no período, ou por índice que o substitua conforme 3.1.

3.1) O saldo devedor do preço e todas as prestações serão reajustadas mensalmente pela variação do IGP-MFGV.a partir do mês de assinatura deste instrumento. Na hipótese de extinção ou impossibilidade de aplicação do indexador pactuado, a atualização do valor das parcelas será feita, mediante a utilização da variação do indexador que o substituir ou, se inexistente ou não sendo possível, mediante a utilização, pela ordem, do INPC do IBGE ou IGP-DI/FGV:

Ao tempo da contratação (2016), o IGP-M representava um indicador perfeitamente capaz de atender aos anseios dos litigantes.

Contudo, a elevação apresentada por este índice nos meses do período pandêmico, incompatível com o quadro de grave crise financeira que se instalou no país, à época, demonstra que sua aplicação de modo irrestrito acarretou severos danos aos compradores de imóveis.

Como se sabe, princípio da boa fé objetiva, além de impor abstenções às partes, como o dever de não prejudicar e de não violar direitos subjetivos, cria igualmente deveres positivos para os contratantes, no sentido de que entre eles há de vigorar um espírito de cooperação, para que ambos os sujeitos da relação obrigacional possam alcançar o proveito almejado no ajuste que celebraram.

A respeito, eis lição de Caio Mário da Silva Pereira:

A boa-fé objetiva não cria apenas deveres negativos, como o faz a boa-fé subjetiva. Ela cria também deveres positivos, já que exige que as partes tudo façam para que o contrato seja cumprido conforme previsto e para que ambas obtenham o proveito objetivado. Assim, o dever de simples abstenção de prejudicar, característico da boa-fé subjetiva, se transforma na boa-fé objetiva em dever de cooperar. O agente deve fazer o que estiver ao seu alcance para colaborar para que a outra parte obtenha o resultado previsto no contrato, ainda que as partes assim não tenham convencionado, desde que evidentemente para isso não tenha que sacrificar interesses legítimos próprios. (PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. Volume III. 13ª edição, 2009, Forense, pg. 18).

Nessa toada, o princípio da obrigatoriedade dos contratos (pacta sunt servanda) deve ser compatibilizado com o da boa fé, de forma que a uma das partes, sob o pretexto de cumprir irrestritamente as rígidas cláusulas contratuais, não obtenha excessiva vantagem à custa da ruína patrimonial do outro contratante.

Não se pode ignorar que os contratantes, ao ajustarem as suas vontades, recebem momentaneamente a força jurídica para a criação de obrigações e, consequentemente, realizam na relação privada uma parte da própria ordem jurídica. E assim fazendo, provocam a incidência de normas, além daquelas presentes no estatuto civilista (arts. 421 e 422, CC), aquelas de índole constitucional, como a que estabelece como fundamento da república a dignidade da pessoa humana (art. 1º, inciso III) e a construção de uma sociedade solidária (art. 3º, inciso I).

Nesse norte, o contrato passa a assumir um caráter neutralizador de diferenças econômico-sociais porventura existentes entre as partes, paralelamente à sua aptidão de promover a satisfação de interesses patrimoniais.

Confira-se o teor do artigo 421, do Código Civil:

Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.

Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.

Na hipótese em debate, como já pontuado, a adoção do IGP-M conduziria a um enriquecimento ilícito do vendedor em detrimento do comprador, que seria duplamente penalizado pela crise econômica que ocasionou a sua elevação.

O tema em questão também suscita a análise do artigo 317, do Código Civil, que assim dispõe:

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

Nessa seara, tem-se que a revisão ou intervenção judicial em contrato celebrado entre as partes é exceção, devendo prevalecer a regra da intervenção mínima, conforme dispositivo legal supra.

Entretanto, no caso em comento, entendo que a situação vivenciada se enquadra em uma conjuntura de excepcionalidade, capaz de afastar a aplicação da regra geral, visto que, em razão de diversos fatores decorrentes da pandemia do COVID-19, bem como da política externa e interna, influenciaram na alta do IGP-M, o qual ficou superior à tabela oficial da inflação.

Veja-se a jurisprudência dos demais Tribunais de Justiça sobre o assunto:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO - COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - SUBSTITUIÇÃO DE ÍNDICE IGPM PELO IPCA - TEORIA IMPREVISIBILIDADE - PRESENÇA DOS REQUISITOS - ONEROSIDADE EXCESSIVA COMPROVADA. Embora o Superior Tribunal de Justiça tenha consolidado o entendimento de que é possível a fixação do IGPM como índice de correção monetária desde que efetivamente pactuado entre as partes, caso demonstrado nos autos a efetiva e significativa disparidade entre os índices, causada por circunstância anormal e imprevisível, é imprescindível a substituição do índice de atualização monetária contratado.

(TJ-MG - AC: 50231248320218130702, Relator: Des.(a) Alexandre Victor de Carvalho, Data de Julgamento: 05/07/2023, 21ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 06/07/2023)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO C/C REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE IGPM PELO IPCA. TEORIA IMPREVISÃO. PERÍODO DA PANDEMIA. POSSIBILIDADE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Inexiste ilegalidade ou abusividade na pactuação do IGPM como índice de correção monetária nos contratos de compra e venda de imóvel. 2. Entretanto, o IGPM deve ser substituído pelo IPCA apenas sobre o montante devido durante a decretação do lockdown da pandemia provocada pelo Covid-19 e a retomada das atividades econômicas no Estado de Goiás, em virtude da onerosidade excessiva provocada por este indexador sobre a obrigação contratual. Teoria da Imprevisão (art. 478 do CC). APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

(TJ-GO - AC: 53925339720218090051 GOIÂNIA, Relator: Des(a). DESEMBARGADOR KISLEU DIAS MACIEL FILHO, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)

APELAÇÃO – REVISÃO CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE IGPM PELO IPCA - POSSIBILIDADE - Sendo certo que os efeitos da Pandemia (COVID-19) impactam a sociedade de maneira geral, de rigor o provimento do recurso, para o fim de determinar o reajuste pelo IPCA, a incidir sobre as parcelas vincendas do contrato de financiamento imobiliário. RECURSO PROVIDO

(TJ-SP - AC: 10008553820218260450 SP 1000855-38.2021.8.26.0450, Relator: Maria Lúcia Pizzotti, Data de Julgamento: 13/10/2021, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/10/2021) 

- DO JUROS DE MORA

Com efeito, no que toca aos juros moratórios, fixados em 6% ao mês, conforme estipulado na cláusula quinta do contrato, ora impugnado, estes revelam-se abusivos, por não estarem em harmonia aos princípios da razoabilidade e boa-fé contratual.

Ademais, também deve se aplicar ao caso, por analogia, os comandos da Súmula 379 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual:

Nos contratos bancários não regidos por legislação específica, os juros moratórios poderão ser convencionados até o limite de 1% ao mês. (Súmula 379 do STJ, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/04/2009, DJe 24/05/2013).

Valeu destacar, ainda, que o Decreto n. 22.626/33 veda taxa de juros superior ao dobro do limite legal, ou seja, 2% ao mês.

Art. 1º. É vedado, e será punido nos termos desta lei, estipular em quaisquer contratos taxas de juros superiores ao dobro da taxa legal (Código Civil, art. 1062).

Na hipótese em apreço, a incidência de juros de mora de 6% ao mês não está em conformidade com o patamar previsto, subsistindo razões para modificá-los.

A teoria da imprevisão somente se aplica à revisão judicial de contratos quando demonstrada a ocorrência de evento imprevisível, superveniente à contratação e que onere excessivamente uma das partes contratantes, hipótese configurada nos autos.

- DA INADIMPLÊNCIA

A jurisprudência consolidada do STJ somente admite a revisão dos termos do ajuste entabulado em situações excepcionais, desde que caracterizada a relação de consumo e que a índole abusiva (capaz de colocar o consumidor em desvantagem exagerada - art. 51, § 1º, do CDC) reste cabalmente demonstrada, ante as peculiaridades do julgamento concreto.

Coerente, portanto, que em apreço ao princípio da boa-fé objetiva e da conservação dos contratos, não há como se afastar a legitimidade dos descontos realizados, quando sua pactuação for prévia, expressa e atenda aos limites impostos pela legislação vigente.

Nessa toada, não é demais relembrar que o art. 421 do CC, quando orienta a aplicação da função social do contrato, assim o faz enquanto princípio geral do direito, pois se alinha com os objetivos constitucionais de construção de uma sociedade justa e solidária.

Nesse sentido é o Enunciado n° 22, do Conselho da Justiça Federal: “a função social do contrato, prevista no art. 421 do novo Código Civil, constitui cláusula geral que reforça o princípio de conservação do contrato, assegurando trocas úteis e justas.”

No cenário delineado, o réu logrou êxito em comprovar que a demandante encontra-se em inadimplência referente às parcelas mensais pactuadas, desde o mês de agosto de 2021, cuja dívida perfaz  o valor de R$ 20.435,17 (vinte mil, quatrocentos e trinta e cinco reais e dezessete centavos).

Além disso, a autora também encontra-se em dívida no que toca ao Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU dos exercícios de 2016 a 2022.

Neste ponto, importante destacar que o contrato em questão foi firmado em setembro de 2016, portanto, os débitos anteriores a esta data não podem ser atribuídos à compradora / acionante, pois a obrigação somente é devida por quem detém a posse do imóvel, conforme jurisprudência do STJ (AREsp 2074686 DF 2022/0046985-4; REsp 2044934 MS 2022/0189402-3; AREsp 1857806), cuja situação, no caso trazido à baila, ocorreu quando da assinatura do contrato, conforme cláusula décima primeira.

Considerando a legalidade dos termos acordados no negócio jurídico questionado, não há o que se falar em afastamento da inadimplência supramencionada, com exceção aos débitos relativos ao IPTU datados anteriormente à assinatura do contrato.

III - CONCLUSÃO.

Ante o exposto, o voto é no sentido de conhecer e dar provimento parcial ao recurso, reformando a sentença guerreada, e 

i. julgar parcialmente procedente os pedidos autorais, determinando a revisão das cláusulas terceira e quinta da avença aqui questionada, promovendo:

a. a substituição do índice IGP-M pelo IPCA apenas sobre o montante devido durante a decretação do lockdown da pandemia provocada pelo Covid-19, em março de 2020, e a retomada efetiva das atividades econômicas no Estado da Bahia, ocorrida em dezembro de 2022;

b. a redução da taxa de juros de mora para 2% ao mês;

ii. Modificar o capítulo da sentença referente à reconvenção, a fim de limitar a condenação às revisões contratuais acima consignadas, bem como os débitos relativos ao IPTU datados anteriormente à assinatura do contrato (setembro de 2016).

À vista sucumbência recíproca, as custas serão pro rata. A apelada arcará com os honorários sucumbenciais de 10% do valor da condenação. A apelante pagará honorários advocatícios no importe de 10% do valor da causa atualizado ao advogado da ré. Quanto à recorrente, fica suspensa a exigibilidade de tais obrigações por força da gratuidade da justiça.

É o voto.

Salvador, 02 de julho de 2024.

Des. José Edivaldo Rocha Rotondano

Relator

JR24