PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PENHORA AVERBADA NA MATRÍCULA. DÉBITO INTEGRALMENTE QUITADO. DECISÃO JUDICIAL DE LEVANTAMENTO DO GRAVAME. BAIXA REGISTRAL TARDIA. PENDÊNCIA CARTORÁRIA. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO OCULTO, CONDUTA ILÍCITA E NEXO CAUSAL. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão de contrato particular de promessa de compra e venda de sala comercial, restituição do preço pago e das despesas condominiais e indenização por danos morais, formulados em razão da permanência de penhora na matrícula do imóvel quando o adquirente tentou aliená-lo a terceiro, embora o débito que originou a constrição já estivesse quitado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há duas questões em discussão: (i) definir se a permanência formal, na matrícula do imóvel, de penhora fundada em débito integralmente quitado antes da consolidação do negócio e já alcançada por decisão judicial de levantamento do gravame configura vício oculto ou conduta ilícita do vendedor apta a autorizar a rescisão contratual, a restituição dos valores pagos e a indenização por danos morais; e (ii) estabelecer se o desprovimento da apelação autoriza a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais em razão do trabalho adicional realizado na fase recursal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. O vício redibitório previsto no art. 441 do Código Civil exige defeito preexistente e desconhecido pelo adquirente que torne o bem impróprio ao uso a que se destina ou lhe diminua substancialmente o valor.

2. A quitação integral do débito em 23 de fevereiro de 2016 extingue a obrigação que fundamentou a penhora, conforme posteriormente reconhecido pela sentença que extinguiu a execução fiscal e determinou expressamente o levantamento do gravame.

3. O negócio jurídico consolida-se no plano fático em 29 de fevereiro de 2016, com o efetivo pagamento do preço e a autorização para ocupação do imóvel, quando já haviam transcorrido seis dias desde a quitação integral do débito que originara a constrição.

4. A permanência da averbação da penhora na matrícula após a extinção da dívida e a determinação judicial de levantamento do gravame constitui pendência cartorária relativa à expedição e ao cumprimento do mandado de cancelamento, sem eficácia substancial para comprometer a validade do negócio ou a fruição da propriedade.

5. A declaração contratual de que o imóvel se encontrava livre e desembaraçado de ônus corresponde à situação jurídica da obrigação subjacente no momento da contratação, pois o débito já estava quitado e a execução fiscal foi posteriormente extinta com determinação de baixa da constrição.

6. Os deveres de informação, lealdade e boa-fé objetiva não atribuem ao vendedor o controle sobre o tempo de resposta dos órgãos cartorários nem transformam em ilícito civil a demora do sistema registral em cancelar constrição juridicamente esvaziada.

7. A frustração da tentativa de revenda do imóvel decorre da demora administrativa no processamento da baixa registral, e não de conduta ilícita do vendedor, o que afasta o nexo causal necessário à responsabilidade civil e, consequentemente, os pedidos de reparação material e moral.

8. O desprovimento do recurso e o trabalho adicional realizado pelo advogado do apelado na instância recursal autorizam a majoração dos honorários sucumbenciais de 10% para 12% sobre o valor atualizado da causa, observados o limite legal e a suspensão da exigibilidade decorrente da gratuidade de justiça.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso não provido, com majoração dos honorários advocatícios.

Tese de julgamento: 1. A permanência formal de penhora na matrícula do imóvel não configura vício oculto quando o débito que fundamentou a constrição já foi integralmente quitado e existe decisão judicial determinando o levantamento do gravame. 2. A demora cartorária na baixa de penhora juridicamente extinta não caracteriza violação aos deveres de informação, lealdade e boa-fé objetiva imputável ao vendedor. 3. A ausência de conduta ilícita do vendedor e de nexo causal afasta a rescisão contratual e a responsabilidade por danos materiais e morais decorrentes da frustração de posterior tentativa de alienação do imóvel. 4. O desprovimento do recurso autoriza a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais pelo trabalho adicional realizado na fase recursal, observada a suspensão de exigibilidade decorrente da gratuidade de justiça.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 422 e 441; CTN, art. 156, I; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, e 98, § 3º.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 13 de Agosto de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por JAIRO OLIVEIRA LIMA em face da sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador que, nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS nº 8142603-44.2020.8.05.0001, ajuizada em face de ANTONIO RUI PINTO DA SILVA, julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, condenando o autor ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, ressalvada eventual gratuidade de justiça concedida.

Narra a inicial que o autor, ora apelante, celebrou, em 23 de fevereiro de 2016, contrato particular de promessa de compra e venda com o réu, ora apelado, tendo por objeto a sala comercial nº 705 do Edifício Adolfo Basbaum, situada na Avenida Sete de Setembro, nº 202, Salvador/BA, pelo valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais). Alega que, em setembro de 2019, ao tentar alienar o imóvel a terceiro, foi surpreendido com a notícia de que a matrícula do bem continha registro de penhora datada de 11 de maio de 2000, oriunda de execução fiscal movida pelo Município de Salvador em face do anterior proprietário do imóvel, em trâmite perante a 10ª Vara da Fazenda Pública desta Comarca. Sustentando a existência de vício oculto e a frustração do negócio, requereu a rescisão do contrato, a devolução do valor pago, a restituição das despesas condominiais adimplidas e a condenação do réu ao pagamento de indenização por danos morais.

Regularmente citado, o réu apresentou contestação sustentando que o débito que ensejou a penhora fora integralmente quitado em 23 de fevereiro de 2016 — mesma data da celebração do contrato de promessa de compra e venda —, tendo o Juízo da 10ª Vara da Fazenda Pública, em sentença proferida em 3 de outubro de 2016, extinguido a execução fiscal com expressa determinação de levantamento do gravame. Sustentou, assim, a inexistência de conduta ilícita, de dano e de nexo causal aptos a justificar a rescisão contratual ou a pretensão indenizatória.

Sobreveio sentença que julgou improcedentes os pedidos, por reputar que a penhora, conquanto ainda formalmente averbada na matrícula quando da tentativa de revenda em 2019, encontrava-se juridicamente esvaziada desde 2016, ante a quitação da dívida subjacente e a existência de decisão judicial determinando o seu cancelamento, circunstância que afasta a caracterização de vício oculto, de ilicitude ou de risco jurídico substancial capaz de comprometer a propriedade do bem, condenando o autor sucumbente ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, ressalvada a gratuidade de justiça.

Irresignado, o autor interpôs o presente recurso de apelação, sustentando, em síntese, que a existência formal de penhora ativa na matrícula, independentemente da quitação do débito que a originou, configura vício oculto e viola os deveres de informação, lealdade e boa-fé objetiva (arts. 421 e 422 do Código Civil), porquanto o apelado teria afirmado, na cláusula primeira do contrato, que o imóvel estava livre e desembaraçado de qualquer ônus. 

Aduz que a baixa registral da constrição somente veio a se efetivar em 2022, de modo que, em 2019, quando tentou revender o bem, o gravame ainda produzia plena eficácia erga omnes perante terceiros, o que inviabilizou a alienação e lhe causou prejuízos materiais e morais. 

Requer a reforma integral da sentença, com o reconhecimento do vício oculto, a rescisão do contrato, a restituição do valor pago pelo imóvel e das despesas condominiais suportadas, a condenação do apelado ao pagamento de indenização por danos morais e a inversão dos ônus sucumbenciais.

Apresentadas contrarrazões, o apelado pugnou pelo desprovimento do recurso, reiterando que a dívida foi quitada na própria data da celebração do negócio jurídico e que a demora na baixa registral decorreu de providência cartorária alheia à sua vontade, não lhe podendo ser imputada conduta ilícita.

É o relatório, que encaminho à Secretaria da Terceira Câmara Cível, para oportuna inclusão em pauta de julgamento.

Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, (documento datado e assinado eletronicamente)

Desa. Marielza Brandão Franco

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A presente apelação preenche os pressupostos recursais intrínsecos, quais sejam: cabimento, legitimidade, interesse recursal e inexistência de fato impeditivo ou extintivo ao direito de recorrer.

De igual maneira, o recurso possui os pressupostos extrínsecos: regularidade formal e tempestividade, encontrando-se o apelante dispensado do recolhimento do preparo em razão do benefício da gratuidade de justiça que lhe foi concedido na origem. Merece, portanto, ser conhecido.

A controvérsia devolvida a esta instância restringe-se a saber se a existência de penhora registrada na matrícula do imóvel, decorrente de débito integralmente quitado antes da celebração do contrato de compra e venda e já objeto de decisão judicial determinando o seu levantamento, mas cuja baixa registral somente veio a se concretizar anos depois, configura vício oculto ou conduta ilícita do vendedor apta a autorizar a rescisão contratual e a indenização pretendida pelo apelante.

Nos termos do art. 441 do Código Civil, a coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos que a tornem imprópria ao uso a que se destina ou lhe diminuam o valor. O vício redibitório pressupõe, portanto, defeito preexistente à celebração do negócio, desconhecido do adquirente e capaz de comprometer, de forma substancial, a utilidade ou o valor econômico do bem.

No caso em exame, os documentos acostados aos autos demonstram, de forma inequívoca, que o débito exequendo na execução fiscal que deu origem à penhora questionada foi integralmente quitado em 23 de fevereiro de 2016 (ID 111002893), exatamente na data em que celebrado o contrato de promessa de compra e venda entre as partes, tendo o apelado, na mesma oportunidade, comunicado o pagamento ao Juízo da 10ª Vara da Fazenda Pública e requerido a extinção do feito. Em 3 de outubro de 2016, sobreveio sentença que extinguiu a execução fiscal com fundamento no art. 156, I, do Código Tributário Nacional, determinando expressamente o levantamento do gravame e a baixa do feito após o trânsito em julgado.

A esse quadro se soma outro dado relevante, extraído da própria prova documental produzida nos autos e não impugnada pelo apelante: conquanto o instrumento particular de promessa de compra e venda tenha sido redigido em 23 de fevereiro de 2016 (ID 111002086), o reconhecimento de firma do apelado somente ocorreu em 25 de fevereiro de 2016, e o pagamento do preço somente se efetivou em 29 de fevereiro de 2016 (ID 111002893). Nos termos da cláusula quarta do próprio instrumento, o comprador somente ficaria autorizado a ocupar o imóvel, com a entrega das chaves, no momento do efetivo pagamento do preço ajustado. O negócio jurídico, portanto, apenas se consolidou no plano fático em 29 de fevereiro de 2016, quando já decorridos seis dias da integral quitação do débito que originara a penhora.

Tal circunstância, contudo, não se confunde com a existência de vício oculto capaz de macular o negócio jurídico ou de comprometer a utilidade do bem. A obrigação que deu origem à penhora estava extinta desde 2016, por quitação integral e por decisão judicial determinando o levantamento do gravame. O que remanescia, quando o apelante tentou revender o imóvel em 2019, era mera pendência de natureza cartorária, consistente na expedição e no cumprimento do mandado de cancelamento da penhora junto ao 5º Ofício de Registro de Imóveis desta Capital, providência que, conforme certidão atualizada da matrícula acostada aos autos, somente veio a se concretizar em 2022 (ID 111002899). Trata-se, pois, de resíduo formal de atualização registral, sem eficácia substancial apta a comprometer a validade do negócio jurídico ou a fruição da propriedade pelo apelante.

Também não se vislumbra violação aos deveres de informação, lealdade e transparência previstos nos arts. 421 e 422 do Código Civil. A afirmação constante da cláusula primeira do contrato, de que o imóvel estava livre e desembaraçado de qualquer ônus, correspondia à real situação jurídica da obrigação subjacente à época da contratação, porquanto o débito já se encontrava quitado e a extinção da execução fiscal, com determinação de baixa do gravame, sobreveio poucos meses depois. A boa-fé objetiva exige conduta diligente das partes, mas não impõe ao vendedor o controle sobre o tempo de resposta dos órgãos cartorários, tampouco converte em ilícito civil a mora do próprio sistema registral em processar o cancelamento de constrição já juridicamente extinta.

A frustração da tentativa de venda do imóvel a terceiro, em 2019, não decorreu, portanto, de conduta ilícita do apelado, mas de resíduo administrativo do próprio sistema registral no processamento do cancelamento de gravame já juridicamente esvaziado. Ausente a conduta ilícita, rompe-se o nexo causal indispensável à responsabilização civil pretendida, o que também afasta a configuração do alegado dano moral, cuja caracterização pressupõe a existência de conduta antijurídica apta a violar direitos da personalidade.

Nesse contexto, a conclusão alcançada na sentença recorrida mostra-se em harmonia com a prova dos autos e com o direito aplicável, não comportando reparo.

Por fim, tendo em vista o desprovimento do recurso e o trabalho adicional exigido do patrono do apelado nesta fase recursal, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais fixados na sentença, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil. Assim, majoro os honorários advocatícios de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, observado o limite máximo previsto no art. 85, § 2º, do CPC, ressalvada a exigibilidade suspensa em razão da gratuidade de justiça deferida ao apelante, nos termos do art. 98, § 3º, do mesmo diploma.

 Diante do exposto, conheço e nego provimento ao Recurso de Apelação, mantendo incólume a sentença recorrida e majorando os honorários advocatícios sucumbenciais fixados em favor do apelado para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, observada a suspensão de exigibilidade decorrente da gratuidade de justiça deferida ao apelante.

É como voto.

Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, (documento datado e assinado eletronicamente)

Desa. Marielza Brandão Franco

Relatora