PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. AQUISIÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. EXISTÊNCIA DE ATIVIDADE INDUSTRIAL PRÓXIMA AO IMÓVEL. FUNCIONAMENTO DE FÁBRICA DE CONCRETO EM FRENTE À UNIDADE. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO DE INFORMAÇÃO ESSENCIAL SOBRE A VIZINHANÇA. CONDIÇÕES AMBIENTAIS ADVERSAS APÓS A ENTREGA DO BEM. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO FORNECEDOR AFASTADA. AUSÊNCIA DE VÍCIO INTRÍNSECO NO PRODUTO. DEVER DE INFORMAÇÃO LIMITADO ÀS CARACTERÍSTICAS DO BEM FORNECIDO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE PROMESSA CONTRATUAL DE VISTA OU AMBIENTE TRANQUILO. SITUAÇÃO QUE NÃO CONFIGURA VÍCIO OCULTO NEM PROPAGANDA ENGANOSA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente a ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais ajuizada em face de construtora. A apelante narra ter adquirido unidade habitacional, tendo constatado, no momento da vistoria, que em frente ao imóvel operava uma fábrica de concreto, cujas atividades causariam intensos níveis de poluição atmosférica e sonora, comprometendo de forma substancial a salubridade e a habitabilidade da unidade.
2. A sentença de primeiro grau afastou a responsabilidade da construtora, por entender que não houve vício do produto, tampouco omissão relevante de informação quanto a aspectos que escapam à esfera de controle do fornecedor.

II. Questão em discussão

3. A discussão central recursal reside na definição dos limites do dever de informação do fornecedor nas relações de consumo, notadamente em contratos de aquisição de imóveis em planta. Busca-se determinar se a ausência de menção expressa à existência de atividade industrial próxima ao imóvel constitui omissão relevante capaz de ensejar responsabilização civil, seja por vício do produto, seja por violação à boa-fé objetiva e aos deveres anexos ao contrato. Examina-se, ainda, a presença de nexo causal entre a conduta da construtora e os danos alegadamente experimentados pela adquirente.

III. Razões de decidir

4. O CDC assegura ao consumidor o direito à informação clara, adequada e ostensiva sobre os produtos e serviços oferecidos no mercado, conforme artigo 6º, inciso III. Todavia, tal obrigação deve ser compreendida nos limites da razoabilidade, restringindo-se às características intrínsecas do bem fornecido, e não se estendendo de forma irrestrita a aspectos externos e imprevisíveis, alheios à sua composição física ou funcional.

5. A existência de empreendimento industrial nas imediações do imóvel não constitui, por si só, vício oculto, pois não compromete as qualidades essenciais da unidade habitacional, tais como sua estrutura, segurança e funcionalidade. A responsabilidade objetiva do fornecedor, nos moldes dos artigos 14 e 18 do CDC, pressupõe defeito no produto ou falha na prestação do serviço, o que não restou configurado.

6. O endereço completo da unidade constava expressamente nos instrumentos contratuais, sendo de fácil acesso ao consumidor o conhecimento das condições ambientais e urbanísticas da região, inclusive mediante simples consulta a ferramentas digitais de mapeamento.

7. A alegação de que os prepostos da construtora teriam informado que a concreteira estaria desativada não foi comprovada nos autos. 

8. O material publicitário do empreendimento, apresentado pela própria autora, não contempla qualquer promessa de vista panorâmica, área verde ou ausência de ruído, sendo insuficiente para caracterizar publicidade enganosa ou expectativa legítima frustrada.

9. Laudo técnico apresentado pelo Ministério Público reconheceu que a região onde se insere o empreendimento possui natureza mista (residencial e industrial), com histórico de presença de diversas atividades comerciais e industriais, o que afasta a tese de surpresa ou desconhecimento absoluto por parte da consumidora.

10. A responsabilidade do fornecedor por danos decorrentes da aquisição de imóvel localizado em região urbana com atividade industrial consolidada implicaria, na prática, imputar-lhe o dever de garantir o entorno do bem, o que extrapola os limites legais da boa-fé objetiva e geraria desequilíbrio contratual injustificado.

11. Não se comprovou violação aos deveres de informação, lealdade ou transparência por parte da construtora, tampouco se demonstrou a existência de vício ou defeito no imóvel que pudesse fundamentar sua substituição ou ensejar reparação por danos extrapatrimoniais.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento: 

1. A responsabilidade do fornecedor por vícios do produto está restrita às características intrínsecas ao bem fornecido, não se estendendo a aspectos ambientais ou urbanísticos externos que fogem ao seu controle. 

2. A existência de atividade industrial nas proximidades do imóvel adquirido não configura vício oculto, tampouco violação ao dever de informação. 

3. A ausência de expectativa legítima frustrada, aliada à inexistência de vício estrutural no imóvel, afasta a pretensão de substituição do bem e de indenização por danos morais.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, identificados de forma preambular, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo-se integralmente a sentença recorrida, na forma do quanto fundamentado no voto do excelentíssimo Relator, adiante registrado e que a este se integra.

Sala de Sessões, de 2025.

PRESIDENTE

Desembargador EDUARDO CARICCHIO

Relator

Procurador(a) de Justiça

(02)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 30 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por MILENA RODRIGUES SANTANA em face de SENTENÇA proferida pelo Juízo da 9ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, que julgou improcedente a ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais, ajuizada contra CONSTRUTORA TENDA S/A, nos seguintes termos:

“[...] Em outros termos, no negócio imobiliário o fornecedor está obrigado a prestar as informações que permitam ao consumidor a aferição da qualidade do produto resultante da atividade de construção do bem imóvel. A não ser assim, a obrigação de informar mais se ateria à subjetividade de cada consumidor do que às especificações do produto objetivamente considerado. A par disso, submeteria o fornecedor a uma interminável cadeia de possíveis e amiúde imprevisíveis intercorrências, as quais, no mais das vezes, não estão sob o controle e ingerência do fornecedor. [...]

Isto posto, JULGO IMPROCEDENTE A AÇÃO, nos termos supra.

Em razão da sucumbência, condeno a demandante ao pagamento das custas processuais, taxa judiciária e honorários advocatícios que fixo em 20% sobre o valor da causa, restando esta suspensa, em razão da concessão da Justiça Gratuita. [...]”. (ID 67479351).

Em suas razões recursais (ID 67479356), a apelante defende a necessidade de reforma da sentença vergastada para que seja reconhecida a responsabilidade da construtora pelos vícios ocultos na unidade habitacional adquirida e, consequentemente, sejam deferidos os pedidos de substituição do imóvel por outro em condições adequadas de habitação, além da condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais.

A apelante sustenta que firmou compromisso de compra e venda do imóvel localizado no Condomínio Casa Branca II, Torre 15, unidade 304, e que, ao realizar a vistoria, constatou a existência de uma concreteira em frente à sua unidade, gerando poluição sonora e atmosférica, o que inviabilizaria a habitação. 

Alega que, durante as tratativas contratuais, a ré teria omitido tal fato, criando legítima expectativa de que o imóvel possuía localização tranquila e vista arborizada. 

Assevera que os prepostos da empresa chegaram a afirmar que a fábrica estaria desativada, o que, posteriormente, revelou-se inverídico.

Afirma ainda que a concretaria, identificada como CONCRECON, funcionava desde o ano de 2019, e que sua atividade gera intensa emissão de poeira e ruído, com impactos significativos sobre a saúde, especialmente considerando sua condição clínica de bronquiectasia, fato que a obrigou a residir com seus genitores, pois o ambiente se tornou nocivo à sua saúde. 

Sustenta que a conduta da apelada violou os deveres de boa-fé objetiva e transparência, previstos no Código de Defesa do Consumidor, e que houve flagrante omissão quanto às condições reais do entorno do imóvel.

Pontua que a situação foi levada ao conhecimento do Ministério Público, cujo laudo técnico concluiu pela existência de poluição sonora e atmosférica acima dos limites aceitáveis, reforçando a inabitabilidade da unidade. 

No que tange aos danos morais, aduz que o sofrimento experimentado ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano, atingindo direitos fundamentais à saúde e à moradia digna, com prejuízos emocionais e financeiros, já que continua a pagar parcelas do financiamento de um imóvel inabitável, sem possibilidade sequer de alugá-lo. 

Ressalta o desequilíbrio contratual, a vulnerabilidade do consumidor e a responsabilidade objetiva do fornecedor pelos vícios e defeitos do produto, nos termos dos arts. 14 e 18 do CDC. 

Pugna, portanto, pela reforma da sentença, com o acolhimento integral dos pedidos exordiais.

Em contrarrazões (ID 67479360), a apelada preliminarmente impugna a justiça gratuita deferida à recorrente.

No mérito, refuta os argumentos da apelante, sustentando que não houve qualquer vício de informação ou omissão relevante, pois o endereço e a localização do imóvel estavam claramente especificados no contrato, sendo obrigação do comprador diligenciar quanto às características do entorno. 

Argumenta que não há ilicitude na sua conduta, pois não possui ingerência sobre empreendimentos vizinhos. 

Aponta que a unidade foi entregue em conformidade com as normas da ABNT e que o empreendimento foi submetido à regular fiscalização dos órgãos competentes. 

Defende, ainda, que não restou demonstrado o nexo de causalidade entre a atividade da concreteira e os alegados prejuízos, e que inexistem provas suficientes dos danos morais alegados. 

Requer, ao final, o desprovimento do recurso.

Com relatório lançado, encaminho os autos à Secretaria para inclusão em pauta de julgamento.

Datado e assinado de forma eletrônica.

Desembargador EDUARDO CARICCHIO

Relator

(02)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação. 

Antes de adentrar o mérito, cumpre examinar a preliminar de impugnação à justiça gratuita suscitada pela parte apelada em suas contrarrazões, sob o fundamento de que a apelante não teria apresentado documentação hábil a demonstrar sua alegada condição de hipossuficiência econômica.

A teor do art. 99, §3º, do Código de Processo Civil, presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural na forma da lei. 

Nos termos do caput do mesmo dispositivo, o pedido de gratuidade deve ser formulado por simples declaração do interessado, sendo esta suficiente para sua concessão inicial, salvo impugnação fundamentada da parte contrária acompanhada de elementos probatórios, o que não se observa no caso dos autos.

Ainda que a parte apelada tenha insurgido-se contra a concessão do benefício, não apresentou quaisquer documentos concretos que infirmassem de forma inequívoca a veracidade da declaração de hipossuficiência. 

A impugnação, portanto, revela-se genérica e carente de substrato fático ou documental, tratando-se de mera oposição retórica, o que não é suficiente para afastar a presunção legal prevista no ordenamento processual civil.

Além disso, verifica-se que o próprio Juízo de origem já havia deferido o benefício da justiça gratuita à recorrente em decisão anterior, conferindo estabilidade ao ato judicial, na ausência de fato superveniente apto a modificá-lo.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. PESSOA FÍSICA. HIPOSSUFICIÊNCIA. PRESUNÇÃO LEGAL. AGRAVO INTERNO PROVIDO. 1. No caso concreto, a Corte de origem manteve a decisão de primeira instância, no sentido de indeferir a gratuidade de justiça, com amparo apenas na falta de comprovação da hipossuficiência da pessoa natural, situação que contraria a presunção legal prevista no art. 99, § 3º, do CPC. 2. Agravo interno provido, para conceder a gratuidade de justiça.

(STJ - AgInt no AREsp: 2108561 MG 2022/0110563-9, Data de Julgamento: 03/10/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/10/2022)

Dessa forma, afasto a preliminar de impugnação à justiça gratuita, mantendo o benefício anteriormente concedido à apelante.

No mérito, a discussão central reside na definição dos limites do dever de informação do fornecedor nas relações de consumo, notadamente em contratos de aquisição de imóveis em planta.

 A recorrente sustenta ter sido enganada quanto à real situação do entorno do imóvel adquirido, argumentando que lhe foi prometida vista para área arborizada quando, na realidade, deparou-se com atividade industrial geradora de poluição sonora e atmosférica.

Pois bem.

Embora a legislação consumerista reconheça a vulnerabilidade inerente ao consumidor nas relações de consumo, tal condição não autoriza a imposição de responsabilidade ilimitada ao fornecedor. 

O dever de informação previsto no artigo 6º, inciso III, do CDC refere-se às características intrínsecas do produto ou serviço oferecido, não abrangendo todo e qualquer aspecto do ambiente circundante.

O fornecedor deve prestar informações adequadas e claras sobre o produto comercializado, suas especificações técnicas, qualidade e riscos inerentes. Contudo, não se pode estender tal obrigação para abranger fatores externos que fogem ao controle e ingerência do fornecedor, sob pena de inviabilizar a atividade empresarial.

A distinção entre vícios do produto e características do entorno revela-se fundamental para a correta solução da lide. 

Quando a má vizinhança se refere a características próprias do bairro onde o imóvel está localizado, não configura vício oculto e não gera responsabilidade para a construtora. 

Diversa seria a situação se o problema da vizinhança decorresse de defeito de construção do imóvel que comprometesse sua habitabilidade e segurança, hipótese em que a construtora poderia ser responsabilizada. Tal circunstância, contudo, não se verifica no caso concreto.

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. I . Caso em Exame. Ação de rescisão de contrato de locação com consignação das chaves. Alegação de inabitabilidade do imóvel devido ao mofo, infiltrações e necessidade de troca do telhado, além do barulho excessivo proveniente de uma adega que fica em frente à casa alugada. Pedido de rescisão contratual sem multa, por culpa do locador. Sentença de improcedência. II. Questão em Discussão. A questão em discussão consiste em determinar se a rescisão do contrato de locação pode ser realizada sem imposição de multa à locatária, devido à alegada inabitabilidade do imóvel, em razão de supostos vícios ocultos . III. Razões de Decidir. 1. A alegação de inabitabilidade do imóvel por barulho excessivo não foi comprovada . Ademais, o locador não pode ser responsabilizado por conduta de terceiros. E tal situação não configura vício oculto no imóvel, a torná-lo impróprio para moradia, sendo certo que cabia à apelante-locatária pesquisar a vizinhança antes de locar o bem. 2. Conforme o contrato de locação e o termo de vistoria, a apelante teve oportunidade de avaliar as condições do imóvel antes de firmar o contrato de locação . Ainda, ao que se colhe das mensagens trocadas entre a imobiliária e a apelante, o locador não se quedou inerte frente às reclamações da locatária. Muito ao contrário, sempre foi prestativo em realizar os reparos necessários, arcando com os custos. E a apelante não conseguiu comprovar que os reparos realizados não foram suficientes para solucionar os problemas por ela reportados. Nesse contexto, não havendo provas consistentes do descumprimento das obrigações estabelecidas no art . 22 da Lei 8.245/91, inexiste fundamento para declarar a rescisão do contrato por culpa do locador, condená-lo à multa contratual e eximir a locatária da multa pelo término antecipado do contrato. IV. Dispositivo . Recurso desprovido.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10171303620248260554 Santo André, Relator.: Issa Ahmed, Data de Julgamento: 14/04/2025, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/04/2025)

No presente caso, o contrato de compra e venda especificava claramente a localização do imóvel, constando o endereço completo da unidade habitacional. 

A recorrente tinha pleno conhecimento de que adquiria apartamento situado na Rua do Luxemburgo, Condomínio Casa Branca II, Apartamento 304, Torre 15, em região de natureza mista, conforme atestado pelo próprio Parecer Técnico do Ministério Público.

Ademais, cumpre observar que o material publicitário da construtora, anexado aos próprios autos pela recorrente (ID 67479331), não contém promessa específica de vista para área verde ou mata atlântica. 

O exame das peças promocionais do empreendimento revela apresentação genérica do condomínio, com foco em suas características intrínsecas como apartamentos de 1 e 2 quartos, segurança e localização, sem criar expectativa legítima quanto a características específicas da paisagem circundante ou ausência de atividades industriais na vizinhança.

Ressalte-se que a inversão do ônus da prova, prevista no artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, não é absoluta, nem dispensa o consumidor de demonstrar minimamente o direito alegado. 

No caso concreto, a recorrente não conseguiu comprovar que houve promessa expressa ou implícita da construtora quanto à vista para área arborizada ou garantia de ambiente silencioso.

O argumento de que a construtora teria conhecimento prévio do funcionamento da concreteira não altera a conclusão. O Parecer Técnico nº 126/2022 do Ministério Público demonstra que a região possui vocação industrial consolidada, abrigando diversas empresas do setor, incluindo a Fábrica Guaramix, a Fábrica de Café Pilão e a empresa Camurujipe de transporte rodoviário, além do próprio Condomínio Residencial Casa Branca I.

A recorrente poderia ter realizado pesquisa prévia sobre as características da vizinhança antes da aquisição do imóvel. Em tempos de amplo acesso à informação e recursos tecnológicos como mapas digitais, torna-se difícil aceitar o argumento de desconhecimento absoluto sobre a natureza da região escolhida para residir.

A propósito:

CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA – DESNECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE OUTRAS PROVAS – PRELIMINAR AFASTADA. INDENIZAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS – ALEGAÇÃO DE PROPAGANDA ENGANOSA MEDIANTE OMISSÃO DA INFORMAÇÃO DE QUE A UNIDADE HABITACIONAL SERIA CONSTRUÍDA EM TERRENO COM ACLIVE – INOCORRÊNCIA DE VÍCIO DE INFORMAÇÃO – NÃO É CRÍVEL QUE O INTERESSADO NA AQUISIÇÃO DE UM IMÓVEL NÃO PROCURE SABER A LOCALIZAÇÃO DO BEM, EM VIRTUDE DAS IMPLICAÇÕES FINANCEIRAS DE TAL INFORMAÇÃO - ELEMENTOS COLIGIDOS AOS AUTOS FAZEM PROVA DE QUE SE TRATAVA DE INFORMAÇÃO ACESSÍVEL AO CONSUMIDOR – INDENIZAÇÃO INDEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10035619120208260526 Salto, Relator.: Theodureto Camargo, Data de Julgamento: 31/05/2022, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/05/2022)

A aplicação do Código de Defesa do Consumidor deve ser equilibrada, protegendo o consumidor sem criar ônus desproporcional ao fornecedor. 

A interpretação extensiva do dever de informação, abrangendo aspectos externos ao produto comercializado, geraria insegurança jurídica e abriria perigoso precedente.

Por essas razões, entendo que a sentença proferida pelo juízo de primeiro grau aplicou corretamente os princípios e normas pertinentes ao caso, reconhecendo a inexistência de vício e a ausência de responsabilidade civil pelos alegados transtornos decorrentes de atividades industriais na vizinhança do empreendimento.

Por fim, em que pese o desprovimento do recurso, deixo de majorar os honorários advocatícios, uma vez que já fixados no patamar máximo.

Pelo exposto, VOTO no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo-se integralmente a sentença recorrida por seus próprios fundamentos.

Salvador, de 2025.

Desembargador EDUARDO CARICCHIO

Relator

(02)