PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Primeira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8148011-11.2023.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível |
| APELANTE: JORGE HENRIQUE ALVES SANTANA |
| Advogado(s): CLEYTON LUIS SOUZA GERMANO |
| APELADO: BAHIANA REIS LTDA - EPP e outros |
| Advogado(s): RAFAEL DA SILVA SANTANA, LUILE GADELHA PEREIRA, BERNARDO AMORIM CHEZZI, ANA CAROLINA SANTOS PINTO DE ABREU, DANIELLE MARQUES DE CERQUEIRA, FERNANDA COELHO SOUSA |
Ab initio, impõe salientar a tentativa transversal efetuada pela Apelada BAHIANA REIS LTDA – EPP, de se utilizar da possibilitação de manifestação contida em Despacho de ID 95707599, para apresentação extemporânea de suas Contrarrazões.
Compulsando os autos, verifica-se que a intimação para a apresentação de resposta ao recurso (ID 81490166), fora publicada no Diário da Justiça Eletrônico, no dia 12/02/2025 (ID 81490268), tendo a Apelada restado inerte, deixando transcorrer o prazo elencado no art. 1.010, § 1º, do Código de Processo Civil.
Posteriormente, valendo-se do Despacho de ID 95707599, o qual intimara os Apelados para manifestação exclusiva acerca dos fatos supervenientes mencionados em peticionamento ao ID 82547855, a Empresa Ré intentou a apresentação velada de contrarrazões, dedicando, para tanto, somente um tópico acerca do aludido fato novo, qual seja, a apresentação de contrato novel ao consumidor.
Desta forma, saliento que esta Corte possui entendimento solidificado acerca da impossibilidade de conhecimento de contrarrazões extemporâneas, sem que isto implique, por sua vez, em desentranhamento da peça nos sistemas de processo eletrônico, mas tão somente em sua ineficácia para julgamento.
Neste sentido:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8031048-20.2023.8.05.0000 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível AGRAVANTE: JOSE SITONIO DE LIMA FILHO e outros Advogado(s): PATRICK LOGAN OLIVEIRA CAMPOS AGRAVADO: ESTADO DA BAHIA Advogado(s): ACORDÃO EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO. PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE DAS CONTRARRAZÕES. ACOLHIMENTO SEM NECESSIDADE DE DESENTRANHAMENTO DA PEÇA. INAPLICABILIDADE DO PRECEDENTE INVOCADO À EXECUÇÃO FISCAL. AUSÊNCIA DE VÍCIO NO JULGADO. MERO INCONFORMISMO. RECURSO CONHECIDO E REJEITADO. I. CASO EM EXAME Trata-se de Embargos de Declaração opostos em face de acórdão que negou provimento a agravo de instrumento, mantendo o redirecionamento de execução fiscal aos sócios. Os embargantes alegam omissão por não enfrentamento de precedente do STJ que, em sua visão, exigiria tentativa de citação da pessoa jurídica na pessoa dos sócios antes da citação por edital. Foi arguida intempestividade das contrarrazões aos embargos, com pedido de desentranhamento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em verificar se o acórdão embargado incorreu no vício de omissão por não ter analisado o precedente do STJ (AREsp n.º 2218314) e se a intempestividade das contrarrazões aos embargos de declaração impõe seu desentranhamento. III. RAZÕES DE DECIDIR Os embargos de declaração são tempestivos e preenchem os requisitos formais. A preliminar de intempestividade das contrarrazões do embargado é acolhida, porém o pedido de desentranhamento é rejeitado, uma vez que a intempestividade da peça processual implica na sua ineficácia jurídica, sem produzir os efeitos processuais que lhe seriam próprios. O acórdão embargado não padece do vício de omissão apontado. O precedente invocado pelos embargantes (AREsp n.º 2218314) trata de citação em Ação Falimentar, e não em Execução Fiscal. A citação em Execução Fiscal é regida por legislação específica, a Lei nº 6.830/80 (LEF), em especial seu Art. 8º, que estabelece as modalidades de citação (correio, oficial de justiça e, frustradas estas, por edital). O Superior Tribunal de Justiça, inclusive, possui entendimento firmado sobre o tema na Súmula 414. O julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão, sendo que não cabem embargos de declaração contra a decisão que não se pronunciou sobre determinado argumento que era incapaz de infirmar a conclusão adotada. A pretensão dos embargantes revela mero inconformismo com o resultado do julgamento. IV. DISPOSITIVO E TESE Embargos conhecidos e rejeitados. Tese de julgamento: 1. Os Embargos de Declaração não constituem a via adequada para a rediscussão de matéria já apreciada e decidida, limitando-se à correção dos vícios elencados no art. 1.022 do Código de Processo Civil. 2. A intempestividade de peça processual implica em sua ineficácia jurídica, operando-se a preclusão, mas não enseja o desentranhamento automático do documento dos autos eletrônicos, salvo demonstração de prejuízo. 3. Não há omissão a ser suprida em acórdão que não analisou precedente invocado pela parte quando este se revela inaplicável ao caso concreto, por tratar de matéria ou contexto jurídico diversos. Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil (arts. 489, §1º, VI, 1.022, 1.023, §2º, 183, 219); Lei nº 6.830/80 (Art. 8º). Jurisprudência pertinente: STJ: EDcl no MS 21.315-DF; Súmula 414. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração em Agravo de Instrumento nº 8031048-20.2023.8.05.0000, em que figuram como embargantes JOSE SITONIO DE LIMA FILHO e MARIA LICIA LACERDA FARIAS SITONIO, e como embargado, o ESTADO DA BAHIA, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, em CONHECER E REJEITAR OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, nos termos do voto da Relatora. Salvador, ASSINADO ELETRONICAMENTE. PRESIDENTE MARTA MOREIRA SANTANA Juíza Substituta de 2º grau Relatora PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA
( Classe: Agravo de Instrumento, Número do Processo: 8031048-20.2023.8.05.0000,Relator(a): MARTA MOREIRA SANTANA, Publicado em: 04/08/2025)
EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8003244-95.2021.8.05.0146 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: SEGURADORA LIDER DOS CONSORCIOS DO SEGURO DPVAT S.A. Advogado(s): FABIO GIL MOREIRA SANTIAGO APELADO: ADELSON NASCIMENTO FERREIRA Advogado(s):KARLA PATRICIA OLIVEIRA DE LUCENA ACORDÃO PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8003244-95.2021.8.05.0146 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: SEGURADORA LIDER DOS CONSORCIOS DO SEGURO DPVAT S.A. Advogado(s): FABIO GIL MOREIRA SANTIAGO APELADO: ADELSON NASCIMENTO FERREIRA Advogado(s):KARLA PATRICIA OLIVEIRA DE LUCENA ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. SEGURO DPVAT. PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE DAS CONTRARRAZÕES. OCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE VÍCIO NA PUBLICAÇÃO. PREVALÊNCIA DA FÉ PÚBLICA DA CERTIDÃO CARTORÁRIA. PROVA PERICIAL DEFERIDA E NÃO REALIZADA POR OMISSÃO DA PARTE RÉ. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADO. PROVA DOCUMENTAL SUFICIENTE. PROVA EMPRESTADA PRODUZIDA EM OUTRA AÇÃO. INADEQUAÇÃO E AUSÊNCIA DE CONTRADITÓRIO. VALOR DA INDENIZAÇÃO MANTIDO. HONORÁRIOS MAJORADOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE DAS CONTRARRAZÕES Protocoladas fora do prazo legal, sem comprovação de vício na publicação ou falha sistêmica, incide a presunção de veracidade da certidão cartorária. Intempestividade reconhecida. II. CASO EM EXAME Recurso de apelação interposto por seguradora contra sentença que julgou procedente pedido de indenização securitária por invalidez permanente total decorrente de acidente de trânsito. III. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Validade do julgamento antecipado da lide sem a produção da perícia judicial. Extensão da lesão e proporcionalidade da indenização. Validade da prova documental produzida pelo autor. Ineficácia de prova emprestada não submetida ao contraditório. IV. RAZÕES DE DECIDIR A prova pericial foi regularmente deferida, mas não realizada por ausência de depósito dos honorários pela ré, que foi devidamente intimada. O julgamento antecipado da lide foi legítimo e não configura cerceamento de defesa. A documentação médica é suficiente para comprovar o grau da invalidez. A prova emprestada de ação diversa não se presta a infirmar o direito à indenização integral, dada a gravidade da sequela neurológica atestada. V. DISPOSITIVO E TESE DE JULGAMENTO Contrarrazões não conhecida, face a intempestividade. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: É legítimo o julgamento antecipado da lide quando a parte responsável pela produção da prova pericial deixa de recolher os honorários fixados, mesmo após intimação. Sendo suficientes os documentos acostados aos autos para demonstrar invalidez permanente total, é devida a indenização no valor máximo previsto na Lei nº 6.194/74. Prova emprestada sem contraditório é inapta à desconstituição da prova principal. Dispositivos legais aplicáveis: CPC, arts. 95, §§ 2º e 3º; 355, I; 370, parágrafo único; 371; 373, I e II; 85, §11; Lei 6.194/74, art. 3º, §1º; Lei 11.419/2006, art. 5º, §3º; Súmulas 474 e 544/STJ. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8003244-95.2021.8.05.0146, em que figuram como apelante SEGURADORA LIDER DOS CONSORCIOS DO SEGURO DPVAT S.A. e como apelada ADELSON NASCIMENTO FERREIRA. ACORDAM os(as) Desembargadores(as) integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em não conhecer das contrarrazões, vez que intempestiva, conhecer, rejeitar a preliminar de cerceamento de defesa e negar provimento ao recurso de apelação, com a majoração dos honorários de sucumbência, nos termos do voto da Relatora. Salvador, . 1
(Classe: Apelação, Número do Processo: 8003244-95.2021.8.05.0146,Relator(a): LISBETE MARIA TEIXEIRA ALMEIDA C SANTOS, Publicado em: 19/08/2025)
Portanto, deix de conhecer das contrarrazões apresentadas pela apelada BAHIANA REIS LTDA - EPP (ID 98554035), ante sua intempestividade, tão somente colhendo deste petitório os elementos relativos à manifestação acerca dos fatos supervenientes apresentados pelo Autor.
De mais a mais, no que atine à questão acerca da legitimidade passiva das empresas apeladas, embora tenha sido objeto de discussão na fase instrutória, não carece de nova manifestação aprofundada neste grau de jurisdição.
Compulsando os autos, verifica-se que, ao proferir a decisão saneadora de ID 81490157, as preliminares de natureza processual então aventadas foram afastadas, não havendo na Sentença quaisquer disposições contrárias à legitimidade das Apeladas.
Nesse panorama, constata-se que as apeladas, tendo obtido êxito total quanto ao mérito da causa na instância originária, não interpuseram recurso de apelação ou recurso adesivo para impugnar o capítulo do saneador ou da sentença referente às condições da ação, igualmente as Contrarrazões de ID 81490276 não apresentam irresignação acerca desta temática, inexistindo, portanto, fator de melhora a ser atingido em fase recursal, sendo imperioso o não conhecimento do Apelo neste ponto.
Ultrapassadas estas questões, o recurso preenche os requisitos objetivos e subjetivos de admissibilidade, pelo que comporta apreciação de mérito.
Na origem, o Autor narra que se encontra entre diversos consumidores que adquiriram lotes no Empreendimento chamado Parque das Margaridas I, II e III realizado pela Loteadora/Construtora BAHIANA REIS – EPP, em parceria com a RESERVA SALINAS SPE LTDA.
Aponta que, em sendo influenciado por publicidade constante na região, celebrou a contratação com as Recorridas.
Esclarece que, desde o início, foram construídas poucas estruturas no local, tendo a Empresa Ré alegado a inadimplência dos consumidores como fator justificador da mora.
Aduz que o Empreendimento se encontra em condição de abandono desde o ano de 2021, salientando que as Empresas estariam “brincando com sonhos”, e deveriam ser responsabilizadas por suas condutas.
Asseveram que as Empresas realizaram diversas postergações do termo final para a conclusão da obra, recaindo a última em 30/10/2025, sem, no entanto, realizar movimentação no sentido de dar continuidade aos preparativos para que o prazo fosse cumprido.
Em entrevendo a atuação indevida das Empresas, ingressou com a presente Ação, visando compelir as Rés à realização do empreendimento, reparando-se, ainda, os danos ocasionados à sua intimidade pela conduta ilegal das Demandadas.
Após examinar os autos, o magistrado de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos.
O presente Apelo cinge-se, portanto, na análise de (I) irregularidade da conduta das Apeladas; (II) possibilidade de condenação solidária das Empresas Demandadas e; (III) constatação da existência de dano moral indenizável.
Pois bem, é imperioso consignar que os contratos entabulados entre os litigantes vinculam-se expressamente ao regime de construção por administração, modalidade que encontra amparo legal nos arts. 58 e seguintes da Lei nº 4.591/64, cuja redação dispõe:
Art. 58. Art. 58. Nas incorporações em que a construção fôr contratada pelo regime de administração, também chamado "a preço de custo", será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposições:
I – tôdas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção;
II – tôdas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários, as quais, serão movimentadas pela forma que fôr fixada no contrato.
Nesta espécie de negócio jurídico, a figura da incorporadora ou construtora atua como mera gestora dos recursos aportados pelos próprios adquirentes, que figuram como os verdadeiros “donos da obra”.
Logo, é cristalino que, diferentemente da construção por empreitada a preço fixo, no regime de administração, o custo total e o ritmo das obras dependem diretamente da disponibilidade financeira gerada pelo grupo de contratantes. Portanto, a responsabilidade pelo custeio integral e os riscos econômicos do empreendimento são compartilhados entre os consorciados, cabendo a estes, através de sua Comissão de Representantes ou em Assembleias Gerais, deliberar sobre orçamentos, prazos e métodos construtivos.
Nesse contexto, o caderno documental demonstra a realização de sucessivas assembleias de adquirentes, tendo estas sido anexadas à Contestação, a exemplo da realizada em 14/09/2019 (ID 81489953) na qual foram discutidos os impactos da inadimplência e a necessidade de readequação do cronograma.
Ora, é princípio basilar do direito coletivo e associativo que as deliberações tomadas em assembleia regularmente convocada e instalada são soberanas e vinculam a totalidade dos participantes, inclusive os ausentes ou dissidentes. Na hipótese dos autos, as decisões coletivas versaram sobre a prorrogação de prazos e a entrada de novos investidores para viabilizar a continuidade do projeto, o que afasta a narrativa do Apelante acerca da arbitrariedade unilateral das rés.
Ademais, cumpre salientar que jurisprudência deste Tribunal de Justiça do Estado da Bahia e do Superior Tribunal de Justiça consolidaram o entendimento de que, no regime de construção por administração, a gestão é coletiva e a mora do grupo afeta o cronograma geral, não podendo ser imputada responsabilidade objetiva à administradora por atrasos decorrentes da falta de aporte financeiro dos próprios adquirentes.
Neste diapasão:
EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONSTRUÇÃO SOB O REGIME DE ADMINISTRAÇÃO (PREÇO DE CUSTO). DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS POR ADQUIRENTE. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA QUE RESTOU RESPONSÁVEL POR TODA A ADMINISTRAÇÃO DO EMPREENDIMENTO, INCLUSIVE PELO RECEBIMENTO DAS PARCELAS PAGAS PELOS CONDÔMINOS. 1. Não há falar em violação ao art. 535 do Código de Processo Civil. O Eg. Tribunal a quo dirimiu as questões pertinentes ao litígio, afigurando-se dispensável que venha examinar uma a uma as alegações e fundamentos expendidos pelas partes. 2. A construção do imóvel sob o regime de administração (preço de custo), na forma do artigo 58 da Lei nº 4.591/64, é negócio coletivo, administrado pelos próprios condôminos, adquirentes de frações ideais do empreendimento, que, por meio de uma comissão de representantes, recebe, administra e investe os valores vertidos por todos, motivo pelo qual os riscos do empreendimento são de responsabilidade dos próprios adquirentes, sendo incabível, em regra, que a incorporadora figure no pólo passivo da ação de devolução das parcelas pagas e administradas pelo condomínio. 3. Contudo, no caso ora em análise, embora exista a figura do condomínio, os valores devidos para a realização da construção eram pagos diretamente ao alienante das frações ideais, o qual se confunde com os incorporadores, restando ao condomínio, somente, a fiscalização das obras realizadas, razão pela qual não há falar em carência da ação, respondendo os réus, em tese, pela devolução dos valores pagos e pelos eventuais danos decorrentes do alegado inadimplemento da obrigação. 4. Recurso especial conhecido em parte, e, nesta parte, provido. (REsp n. 426.934/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 16/3/2010, DJe de 12/4/2010.)
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8057454-75.2023.8.05.0001 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: CELIA MARIA DE JESUS LIMA Advogado(s): PATRICIO LIMA RODRIGUES, JOSEANE LIMA RODRIGUES, PALOMA LIMA RODRIGUES APELADO: BAHIANA REIS LTDA - EPP e outros Advogado(s):LUILE GADELHA PEREIRA ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. REGIME DE OBRA POR ADMINISTRAÇÃO. PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL, DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. MANUTENÇÃO. I. Caso em exame Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão contratual, devolução de valores e indenização por danos morais formulados pela adquirente de lote em empreendimento imobiliário. Controvérsia acerca da responsabilidade pela execução e custeio das obras de infraestrutura do loteamento, bem como sobre a validade da contestação e a legitimidade passiva do sócio da empresa. II. Da tempestividade da contestação Não há que se falar em revelia, tendo em vista que a contestação foi apresentada dentro do prazo legal de 15 dias úteis, contados da juntada do AR de citação, conforme demonstrado nos autos. III. Do regime de obra por administração O contrato foi celebrado no regime "a preço de custo" ou "por administração", previsto no art. 58 da Lei nº 4.591/64, no qual os adquirentes assumem expressamente a responsabilidade pelo custeio das obras de infraestrutura. Nesta modalidade contratual, cabe à incorporadora apenas a administração do empreendimento, gerenciando os recursos aportados pelos compradores, não tendo obrigação de executar as obras com recursos próprios. IV. Da ausência de descumprimento contratual Não restou demonstrado nos autos que a empresa tenha agido em desconformidade com os termos pactuados ou violado direitos assegurados à consumidora. A prorrogação do cronograma de obras foi realizada mediante assembleia dos adquirentes e encontra respaldo no Decreto Municipal nº 391/2021, que autorizou a suspensão e o reescalonamento dos cronogramas de obras urbanísticas em razão da pandemia da COVID-19. V. Da ilegitimidade passiva do sócio Correta a exclusão do sócio do polo passivo, uma vez que este atuou exclusivamente como representante legal da empresa, não tendo firmado o contrato em nome próprio nem assumido obrigações pessoais perante a consumidora. VI. Da inexistência de danos morais Não se configura dano moral indenizável o mero dissabor contratual, sendo necessária a comprovação de lesão a direitos da personalidade, o que não ocorreu no caso em tela. VII. Dispositivo Recurso conhecido e desprovido. Honorários advocatícios majorados para 12% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, mantida a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade judiciária. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 8057454-75.2023.8.05.0001, em que figuram como apelante CÉLIA MARIA DE JESUS LIMA e como apelado BAHIANA REIS LTDA - EPP e LUCAS BAHIANA DOS REIS ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto da eminente Relatora. Sala das Sessões, data registrada no sistema. Dr. Rosalvo Augusto Vieira da Silva Relator substituto
(Classe: Apelação, Número do Processo: 8057454-75.2023.8.05.0001,Relator(a): ROSALVO AUGUSTO VIEIRA DA SILVA,Publicado em: 15/09/2025)
Feitas tais considerações acerca do regime de construções de que tratam estes autos, cumpre examinar a higidez do cronograma de obras e a alegada mora das apeladas.
Pois bem, o cerne da pretensão recursal reside na afirmação de que os prazos para a entrega da infraestrutura do loteamento foram extrapolados. Contudo, o cotejo minucioso das provas documentais revela, como bem citado pelo juízo primevo, que o empreendimento se encontra amparado por sucessivas e legítimas dilações de prazo, tanto por via administrativa municipal quanto por deliberação soberana do grupo de adquirentes.
No plano administrativo, observa-se que o Município de Salinas da Margarida, no exercício de sua competência fiscalizatória e de ordenamento do solo urbano, editou os Decretos nº 391/2021 (ID 81489940) e nº 559/2023 (ID 81489945). Tais atos normativos ratificaram a aprovação do projeto urbanístico, concedendo a prorrogação do cronograma de conclusão das obras de infraestrutura por mais 4 (quatro) anos.
Assevero que tal extensão encontra amparo direto na Lei Federal nº 6.766/79, com as modificações empreendidas pela Lei nº 14.118/2021, a qual autoriza expressamente a fixação de cronograma com duração máxima de quatro anos, admitindo-se a prorrogação por igual período, veja-se:
Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:
[…]
V – cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação, pelo Município ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas pela legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de 4 (quatro) anos, prorrogáveis por mais 4 (quatro) anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras;
Ademais, há de ser levado em consideração que a assembleia geral realizada em 03/08/2022 (ID 82547861) consolidou o novo marco temporal de entrega para o começo de novembro de 2025. Tal desiderato, como já fundamentado anteriormente, possui força vinculante sobre todos os adquirentes, inclusive o apelante, o qual não logrou demonstrar qualquer vício de nulidade na referida assentada.
Note-se, outrossim, que o próprio autor, em sua petição inicial, admite ter ciência de que o prazo estabelecido pelo decreto municipal e referendado coletivamente projeta-se até 30/10/2025.
Portanto, diante da vigência de prazos administrativos e contratuais legitimamente estendidos, é forçoso concluir pela inexistência de mora das Apeladas no momento da propositura da ação e, igualmente, quando da prolação da sentença.
O inadimplemento contratual exige a caracterização do retardamento injustificado da prestação após o seu vencimento, o que não se verifica na espécie, visto que o termo final para a conclusão da infraestrutura ainda não havia se exaurido.
Assevero, nesta assentada, que jurisprudência consolidada sobre o tema reconhece que a prorrogação do prazo de entrega de loteamento amparada em ato do poder público e em deliberação assemblear afasta a configuração de ato ilícito por atraso de obra. Observe-se:
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra. 2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância. 4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC). 8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9. Recurso especial não provido. (REsp n. 1.582.318/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/9/2017, DJe de 21/9/2017.)
EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8057454-75.2023.8.05.0001 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: CELIA MARIA DE JESUS LIMA Advogado(s): PATRICIO LIMA RODRIGUES, JOSEANE LIMA RODRIGUES, PALOMA LIMA RODRIGUES APELADO: BAHIANA REIS LTDA - EPP e outros Advogado(s):LUILE GADELHA PEREIRA ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. REGIME DE OBRA POR ADMINISTRAÇÃO. PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL, DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. MANUTENÇÃO. I. Caso em exame Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão contratual, devolução de valores e indenização por danos morais formulados pela adquirente de lote em empreendimento imobiliário. Controvérsia acerca da responsabilidade pela execução e custeio das obras de infraestrutura do loteamento, bem como sobre a validade da contestação e a legitimidade passiva do sócio da empresa. II. Da tempestividade da contestação Não há que se falar em revelia, tendo em vista que a contestação foi apresentada dentro do prazo legal de 15 dias úteis, contados da juntada do AR de citação, conforme demonstrado nos autos. III. Do regime de obra por administração O contrato foi celebrado no regime "a preço de custo" ou "por administração", previsto no art. 58 da Lei nº 4.591/64, no qual os adquirentes assumem expressamente a responsabilidade pelo custeio das obras de infraestrutura. Nesta modalidade contratual, cabe à incorporadora apenas a administração do empreendimento, gerenciando os recursos aportados pelos compradores, não tendo obrigação de executar as obras com recursos próprios. IV. Da ausência de descumprimento contratual Não restou demonstrado nos autos que a empresa tenha agido em desconformidade com os termos pactuados ou violado direitos assegurados à consumidora. A prorrogação do cronograma de obras foi realizada mediante assembleia dos adquirentes e encontra respaldo no Decreto Municipal nº 391/2021, que autorizou a suspensão e o reescalonamento dos cronogramas de obras urbanísticas em razão da pandemia da COVID-19. V. Da ilegitimidade passiva do sócio Correta a exclusão do sócio do polo passivo, uma vez que este atuou exclusivamente como representante legal da empresa, não tendo firmado o contrato em nome próprio nem assumido obrigações pessoais perante a consumidora. VI. Da inexistência de danos morais Não se configura dano moral indenizável o mero dissabor contratual, sendo necessária a comprovação de lesão a direitos da personalidade, o que não ocorreu no caso em tela. VII. Dispositivo Recurso conhecido e desprovido. Honorários advocatícios majorados para 12% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, mantida a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade judiciária. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 8057454-75.2023.8.05.0001, em que figuram como apelante CÉLIA MARIA DE JESUS LIMA e como apelado BAHIANA REIS LTDA - EPP e LUCAS BAHIANA DOS REIS ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto da eminente Relatora. Sala das Sessões, data registrada no sistema. Dr. Rosalvo Augusto Vieira da Silva Relator substituto ( Classe: Apelação,Número do Processo: 8057454-75.2023.8.05.0001,Relator(a): ROSALVO AUGUSTO VIEIRA DA SILVA,Publicado em: 15/09/2025 )
Desta forma, inexistindo mora comprovada, impossível o reconhecimento do nexo causal necessário para a responsabilização das rés, restando prejudicados os pedidos de aplicação de multa, responsabilização solidária e condenação por danos morais, os quais pressupõem a demonstração de conduta antijurídica e culposa, o que não restou evidenciado nos autos.
Saliento que, em se tratando da reparação por dano extrapatrimonial, não é possível o seu acolhimento em razão de mero inadimplemento contratual, devendo o Autor apresentar circunstâncias extraordinárias capazes de sustentar a sua ocorrência, o que, por sua vez, não ocorreu nestes autos, vez que a argumentação do Recorrente centra-se tão somente em questões de ingerência contratual que não restaram comprovadas.
Consigno, ademais, que, no relativo ao suposto malferimento ao entendimento jurisprudencial consolidado deste Tribunal de Justiça, o Apelante sequer logrou comprovar a cristalização de direcionamento favorável a si. Da leitura de seu Apelo, extrai-se a colação de diversos recortes de sentenças de 1º Grau que discernem acerca da matéria tratada nestes autos das mais distintas formas, não sendo juntados quaisquer precedentes consolidados ou de caráter vinculante, sendo impossível o acolhimento da irresignação do recorrente neste particular.
Por fim, cabe examinar a insurgência do apelante veiculada no peticionamento de ID 82547855, no qual noticia o surgimento de “fatos novos” consistentes na tentativa da apelada BAHIANA REIS LTDA. - EPP de impor a assinatura de um novo instrumento contratual.
Nesta feita, o ora Recorrente alegou que a referida proposta de repactuação buscaria estender unilateralmente o prazo de entrega das obras por mais três anos, o que configuraria conduta abusiva e coativa.
Contudo, do exame detido dos elementos presentes no peticionamento sub oculis, não se extrai a prova de qualquer compulsoriedade ou ilegalidade capaz de macular a conduta das Empresas Rés.
A apresentação de uma proposta de novo contrato, visando à regularização da cadeia contratual após o fracasso da parceria com a RESERVA SALINAS SPE LTDA., insere-se no âmbito do exercício regular de direito e da gestão administrativa do empreendimento.
Assevero que, para que se configure a coação apta a anular a declaração de vontade ou invalidar o ato jurídico, o ordenamento civil exige a demonstração de fundado temor de dano iminente e considerável. Todavia, na materialidade posta à análise, o Apelante limita-se a alegar que fora pressionado à assinatura de novel contrato, sem demonstrar, nesta toada, que teria sido impedido de manter o vínculo original ou que a recusa à adesão tenha ensejado sanções concretas e ilegítimas. Note-se que o art. 153 do Código Civil é peremptório ao estabelecer:
Art. 153. “Não se considera coação a ameaça do exercício normal de um direito, nem o simples temor reverencial.”
Saliento, pois, que as provas dos autos indicam que a adesão ao novo modelo de contrato seria faculdade conferida aos adquirentes, permanecendo vigentes os termos do contrato originário para aqueles que não manifestassem interesse na migração.
Destarte, inexistindo prova de que o apelante foi compelido a assinar a repactuação sob ameaça de dano injusto, a mera discordância quanto aos termos da proposta não faz exsurgir necessidade de intervenção tardia para anulação de negócio jurídico que, saliento, sequer há notícia concreta de ter sido firmado.
Em razão de todo exposto, o voto é no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao Apelo, mantendo-se a sentença vergastada incólume por seus fundamentos e por aqueles aqui elencados.
Em obediência ao art. 85, §11 do Código de Processo Civil, realizo a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais para o patamar dos 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, os quais restam suspensos em razão da gratuidade da justiça deferida ao Apelante, nos termos do art. 98, §3º do mesmo Diploma Normativo.
Salvador/BA, 13 de abril de 2026.
Des. Mário Augusto Albiani Alves Júnior
Relator