PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. VÍCIO DE INTIMAÇÃO PESSOAL PARA PURGAÇÃO DA MORA. NULIDADE RECONHECIDA. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1 - Apelação cível interposta por instituição financeira contra sentença que acolheu a pretensão autoral para declarar a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade de imóvel alienado fiduciariamente. A decisão recorrida reconheceu a invalidade do ato por vício na intimação pessoal da devedora para purgar a mora, a qual não foi realizada no endereço previsto no contrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2 - A questão em discussão consiste em saber se é válido o procedimento de consolidação da propriedade de imóvel quando a intimação pessoal para purgação da mora, exigida pela Lei nº 9.514/97, é realizada em endereço diverso do previsto no contrato, e se comunicações posteriores são capazes de sanar o vício.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3 - A validade do procedimento de consolidação da propriedade de bem imóvel alienado fiduciariamente depende da estrita observância das formalidades previstas na Lei nº 9.514/97, notadamente a intimação pessoal do devedor para purgar a mora, conforme o art. 26 do referido diploma.

4 - A tentativa de notificação em endereço diverso do expressamente indicado no contrato para essa finalidade configura vício insanável. Comunicações posteriores, como telegramas recebidos por terceiros ou mensagens eletrônicas sem comprovação de leitura, não são suficientes para suprir a exigência legal nem para demonstrar a "ciência inequívoca" do devedor.

5 - A ausência de intimação pessoal válida acarreta a nulidade absoluta de todos os atos subsequentes, incluindo a consolidação da propriedade e o eventual leilão do bem.

IV. DISPOSITIVO

6 - Negado provimento ao recurso, com majoração da verba honorária sucumbencial.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/97, arts. 26 e 27, § 2º-B; Código de Processo Civil, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, Agravo de Instrumento 2316315-56.2023.8.13.0000; TJ-BA, APL 05779955820168050001.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da(o) APELAÇÃO CÍVEL n. 8002636-42.2024.8.05.0001, sendo parte(s) Apelante BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. e parte(s) Apelada LILIAN QUEIROZ PINHEIRO,

ACORDAM os Desembargadores integrantes da [nome do orgão julgador colegiado] do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto da Relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 4 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível, tombada sob o número 8002636-42.2024.8.05.0001, interposta por BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. em face de LILIAN QUEIROZ PINHEIRO, contra a sentença proferida pelo MM. Juízo da 9ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador.

A decisão recorrida (ID. 87150294), ao julgar a Ação de Declaração de Nulidade de Ato Jurídico, acolheu integralmente a pretensão autoral, extinguindo o feito com resolução de mérito.

O fundamento central do decisum repousou na constatação de vício insanável no procedimento de consolidação da propriedade do imóvel objeto de alienação fiduciária, especificamente a ausência de intimação pessoal válida da devedora para purgar a mora, conforme exigido pela Lei nº 9.514/97.

O magistrado de primeiro grau destacou que a tentativa de notificação não ocorreu no endereço contratual da devedora, localizado na cidade de Valença/BA, e que o envio de correspondência eletrônica não supre a exigência legal.

Consequentemente, tornou definitiva a medida liminar anteriormente deferida, declarou nulo o leilão extrajudicial, determinou o cancelamento do registro R-07 na matrícula imobiliária nº 59.222 e condenou a instituição financeira ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 15% sobre o valor atualizado da causa.

Em suas razões recursais (ID. 87150296), a instituição financeira apelante pugna pela reforma integral da sentença.

Argumenta, em síntese, a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade, sustentando que a intimação para purga da mora foi realizada em um endereço válido previsto em contrato, qual seja, o do próprio imóvel financiado.

Aduz, ademais, que após a consolidação da propriedade, não mais subsiste o direito à purgação da mora, mas tão somente o direito de preferência na arrematação do bem, em conformidade com as alterações introduzidas pela Lei nº 13.465/2017.

Alternativamente, caso não seja este o entendimento, requer que a nulidade se restrinja aos atos de leilão, para que a apelada possa exercer seu direito de preferência.

Por fim, insurge-se contra o percentual fixado a título de honorários sucumbenciais, reputando-o excessivo e pleiteando sua minoração.

Em contrarrazões (ID. 87150300), a apelada LILIAN QUEIROZ PINHEIRO suscita, preliminarmente, o não conhecimento do recurso por violação ao princípio da dialeticidade, afirmando que a peça recursal não impugnou especificamente os fundamentos da sentença.

No mérito, defende a manutenção do julgado, reiterando a inexistência de intimação pessoal no endereço contratualmente previsto para tal fim, na cidade de Valença/BA.

Aponta a má-fé da instituição financeira ao tentar notificar em endereço diverso e desconhecido, e ao prestar informações equivocadas sobre a data da efetiva consolidação da propriedade.

Conclui, assim, pela nulidade absoluta de todo o procedimento extrajudicial.

Requer, ao final, o não provimento do apelo e a majoração da verba honorária sucumbencial, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É o relatório, com o qual restituo os autos à Secretaria, solicitando a sua inclusão em pauta para julgamento (CPC, art. 931), destacando, outrossim, a possibilidade de sustentação oral na espécie, ex vi dos artigos 937 do CPC e 187, I, do RITJBA.

Salvador, assinado digitalmente.

Marta Moreira Santana

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

De antemão, observo que o presente recurso preenche os requisitos de admissibilidade, extrínsecos e intrínsecos, notadamente o da tempestividade, razão pela qual conheço da irresignação.

Inicialmente, cumpre afastar a preliminar de não conhecimento do recurso por violação ao princípio da dialeticidade, arguida em contrarrazões (ID. 87150300). Embora a peça recursal (ID. 87150296) possa ser considerada concisa, ela apresenta argumentos que, ainda que de forma sucinta, contrapõem-se aos fundamentos da sentença guerreada, pleiteando a sua reforma.

A jurisprudência pátria tem se orientado no sentido de que a mera repetição de argumentos anteriores não implica, por si só, ofensa à dialeticidade, desde que seja possível extrair da peça o inconformismo e os motivos da parte recorrente, o que se verifica no caso em tela.

Assim, a irresignação é suficientemente clara para permitir o exercício do contraditório e a análise do mérito por esta instância, razão pela qual rejeito a prefacial.

Adentrando ao mérito, a controvérsia cinge-se à verificação da regularidade do procedimento de consolidação da propriedade de bem imóvel alienado fiduciariamente, especialmente no que tange à imprescindível notificação do devedor para a purgação da mora.

A sentença proferida pelo juízo de primeiro grau (ID. 87150294) não merece qualquer reparo.

A sua fundamentação é irretocável ao reconhecer a nulidade do procedimento executório extrajudicial conduzido pela instituição financeira, ora apelante.

O cerne da questão repousa na observância estrita das formalidades previstas na Lei nº 9.514/97, que rege a matéria, e que não foram, sob qualquer ótica, cumpridas pelo credor fiduciário.

O artigo 26 do referido diploma legal é taxativo ao exigir a intimação pessoal do fiduciante, ou de seu representante legal, para satisfazer as prestações vencidas e purgar a mora.

Trata-se de um ato solene, cuja finalidade é garantir ao devedor a oportunidade de preservar o contrato e, em última análise, o seu direito à moradia.

A ausência de uma notificação pessoal e válida contamina de nulidade absoluta todos os atos subsequentes, incluindo a consolidação da propriedade e o eventual leilão do bem.

No caso dos autos, a nulidade se manifesta de forma cristalina.

O BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. falhou em seu dever de notificar a devedora, LILIAN QUEIROZ PINHEIRO, no endereço que ela forneceu e que constava expressamente do contrato para tal finalidade, qual seja, um imóvel na cidade de Valença/BA.

Em vez disso, a prova dos autos demonstra que a tentativa de notificação para purgar a mora foi direcionada a um endereço completamente distinto, na cidade de Salvador, conforme se infere dos documentos que instruíram o procedimento no cartório.

Ademais, as comunicações posteriores, relativas ao leilão, não sanaram o vício original e tampouco configuraram a "ciência inequívoca" que a jurisprudência, em certas situações excepcionais, admite.

Analisando as tentativas de comunicação: o telegrama enviado ao endereço correto em Valença/BA não foi entregue, constando o retorno com o motivo "Desconhecido" (ID. 431400119); o telegrama destinado ao endereço do imóvel em Salvador foi recebido por um terceiro, "Emerson Sales" (ID. 87150268), o que, evidentemente, não se confunde com a intimação pessoal da devedora; e, por fim, o e-mail enviado (ID. 431399307), como bem pontuou o magistrado sentenciante, é meio insuficiente para suprir a exigência legal, mormente quando não há nos autos qualquer comprovação de recebimento e leitura.

A anulação do procedimento, portanto, não se baseou em mero formalismo, mas na constatação fática de que o banco não conseguiu comprovar, de forma cabal, que a Sra. Lilian Queiroz teve ciência efetiva e pessoal sobre a mora e, posteriormente, sobre a iminência da perda de seu bem.

A jurisprudência, inclusive a colacionada pelo próprio apelante, reforça esta tese:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE ANULAÇÃO DE LEILÃO - NOTIFICAÇÃO PARA PURGA DA MORA SOB PENA DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE - INTIMAÇÃO ACERCA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO - ATOS REALIZADOS - CIÊNCIA INEQUÍVOCA DAS DATAS E HORAS DOS LEILÕES - VALIDADE - MANUTENÇÃO DOS LEILÕES - RECURSO PROVIDO. (...) Conforme entendimento sedimentado no Superior Tribunal de Justiça, "(...) é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte" (...)(TJ-MG - Agravo de Instrumento: 2316315-56.2023.8.13.0000, Relator.: Des.(a) José Eustáquio Lucas Pereira, Data de Julgamento: 22/11/2023, 21ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 27/11/2023)

O julgado acima, embora invocado pela parte apelante em sua defesa, serve precisamente para iluminar a correção da decisão de primeiro grau.

A tese central do aresto é que a formalidade da intimação pessoal, um pilar do devido processo legal no âmbito da execução extrajudicial, pode ser superada apenas e tão somente diante da "ciência inequívoca" da parte devedora.

Este conceito jurídico não se compraz com meras presunções ou ilações.

Pelo contrário, exige uma prova robusta, clara e incontestável de que o devedor teve conhecimento efetivo e real, não apenas da sua mora, mas de todos os atos expropriatórios subsequentes que pesavam contra o seu patrimônio, incluindo as datas, horários e locais dos leilões.

A razão de ser desta exigência rigorosa é a de salvaguardar o direito fundamental à propriedade e garantir um mínimo de contraditório num procedimento que, por sua natureza, é célere e desprovido das garantias inerentes a um processo judicial pleno.

O ônus de demonstrar, de forma irrefutável, essa ciência cabal é integralmente do credor fiduciário, que se beneficia da via executiva simplificada.

Este Egrégio Tribunal de Justiça da Bahia comunga do mesmo entendimento, como se observa no seguinte aresto:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL E AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. AÇÕES CONEXAS . RESOLUÇÃO CONJUNTA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. ARREMATAÇÃO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL . AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DO LEILÃO AO DEVEDOR FIDUCIÁRIO. EXIGIBILIDADE. INOBSERVÂNCIA. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS . DECLARAÇÃO DA NULIDADE DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CABIMENTO. IMISSÃO DE POSSE DO IMÓVEL LEILOADO. IMPOSSIBILIDADE . SENTENÇA REFORMADA. APELO PROVIDO.(TJ-BA - APL: 05779955820168050001, Relator.: REGINA HELENA RAMOS REIS, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/02/2021)

Tal conceito jurídico não admite presunções; exige prova robusta e incontestável de que o devedor teve conhecimento efetivo e real dos atos expropriatórios que pesavam contra seu patrimônio.

No presente processo, não há qualquer elemento probatório que aponte para essa ciência.

Pelo contrário, o que se extrai dos autos é a prova contundente da falha do credor em comunicar adequadamente a devedora desde o início, viciando o procedimento em sua origem.

A ausência de uma notificação válida para a purgação da mora constitui violação frontal aos direitos da devedora, subtraindo-lhe não apenas a chance primordial de quitar o débito e manter o contrato hígido, mas também a sua última salvaguarda, o direito de preferência na aquisição do imóvel, assegurado pelo art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/97.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo a sentença em todos os seus termos.

Voto, ainda, pela majoração da verba honorária sucumbencial ao patamar de 17% (dezessete por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Salvador, assinado digitalmente.

Marta Moreira Santana

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora