PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Ementa: APELAÇÕES SIMULTÂNEAS. DIREITO DO CONSUMIDOR. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA REJEITADA. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA, AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR E INÉPCIA DA INICIAL REJEITADAS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DAS RÉS. DANO MORAL. RESTITUIÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. LUCROS CESSANTES. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSOS DAS RÉS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. RECURSO DA AUTORA CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.

I. Caso em exame

1. Trata-se de apelações interpostas por consumidor e empresas do ramo imobiliário contra sentença que julgou parcialmente procedente ação indenizatória por atraso na entrega de imóvel. As rés impugnaram a responsabilidade civil pelos prejuízos pleiteados, enquanto a autora buscou a majoração do valor da indenização por danos morais e a redistribuição dos ônus sucumbenciais.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão: (i) se são cabíveis as preliminares de ilegitimidade passiva, ausência de interesse de agir e inépcia da inicial; (ii) se houve atraso injustificado na entrega do imóvel, caracterizando inadimplemento contratual; (iii) se são devidos danos morais, lucros cessantes e restituição da comissão de corretagem; (iv) se é cabível a majoração da indenização por dano moral e a redistribuição dos ônus sucumbenciais.

III. Razões de decidir

3. As preliminares foram corretamente rejeitadas: a OAS Empreendimentos S/A integrou o grupo responsável pelo empreendimento, demonstrando legitimidade; o interesse de agir restou configurado pela pretensão resistida; e a petição inicial apresentou pedidos certos e determinados, conforme o art. 319 do CPC.

4. Inviável a alegação de força maior para justificar o atraso. O prazo contratual expirou em outubro de 2012, e a unidade só foi entregue em março de 2014. As justificativas são genéricas e inerentes à atividade econômica.

5. A restituição da comissão de corretagem é devida, pois os valores integram o custo global da contratação, frustrada por inadimplemento das rés.

6. Os lucros cessantes também são devidos, ante a privação do uso do bem. O percentual de 1% ao mês sobre o valor atualizado do contrato é razoável.

7. O dano moral restou configurado diante do atraso, da cobrança indevida e da frustração de expectativas legítimas, impondo-se a majoração do valor para R$ 15.000,00, em atenção à razoabilidade.

8. A sucumbência mínima da autora afasta a repartição de custas e honorários, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC.

9. Majoração dos honorários advocatícios em razão do desprovimento dos recursos das rés, conforme o art. 85, §11, do CPC.

IV. Dispositivo e tese

10. Recursos das rés conhecidos e desprovidos. Recurso da autora conhecido e provido em parte.

Tese de julgamento: "1. É legítima a inclusão de empresa integrante do grupo econômico responsável pela incorporação e comercialização do imóvel no polo passivo da demanda, sendo aplicável a responsabilidade solidária prevista no CDC. 2. O atraso injustificado na entrega do imóvel gera o dever de indenizar por lucros cessantes e por danos morais, independentemente de cláusula contratual.3. A comissão de corretagem integra o custo do contrato e deve ser restituída em caso de inadimplemento da fornecedora. 4. Configurada a sucumbência mínima do consumidor, é indevida a repartição dos encargos processuais."

____________

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, VI, 7º, parágrafo único, e 51, IV; CPC, arts. 319, III; 85, §§ 2º, 8º e 11; 86, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada:

TJBA, ApCív 0413035-27.2012.8.05.0001, Rel. Desa. Rosita Falcão, publ. 19/06/2019.

TJSP, ApCív 1003665-67.2016.8.26.0609, Rel. Des. J.B. Paula Lima, j. 23/07/2019.

TJRS, ApCív 70066506403, Rel. Des. Marco Antonio Angelo, j. 30/06/2016.

TJBA, ApCív 0514871-67.2017.8.05.0001, Rel. Des. Antonio Cunha Cavalcanti, publ. 28/05/2019.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível nº 0520423-47.2016.8.05.0001, em que figuram como apelantes Irlanda do Rosário Miranda, Gafisa S/A, OAS Empreendimentos S/A e Manhattan Square Empreendimentos Imobiliários Residencial 01 SPE Ltda., e como apeladas as mesmas partes, acordam os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em rejeitar as preliminares, conhecer dos recursos, negar provimento às apelações interpostas pelas rés e dar parcial provimento à apelação da autora, nos termos do voto condutor.

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

Des. Marcelo Silva Britto

Presidente/Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 4 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de recursos de apelação interpostos por Irlanda do Rosário Miranda, por Gafisa S.A. e pelas empresas OAS Empreendimentos S.A. – em recuperação judicial – e Manhattan Square Empreendimentos Imobiliários Residencial 01 SPE Ltda., em face da sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual c/c pedido de indenização por danos materiais e morais.

Adoto como relatório o conteúdo da sentença de id 96297625, na qual o Juízo de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados, nos seguintes termos:

“Ante o exposto e considerando o que mais dos autos consta, julgo improcedente o pedido “3.4. Condenar as Rés ao pagamento da multa contratual” e afirmando que foi acostado contrato modelo. Julgo procedente os demais pedidos, a saber: “3.1”,  declarar rescindido o Contrato de Compromisso de Compra e Venda entabulado entre as partes, condenando as Rés a restituir à Autora os valores das parcelas já pagas, integralmente, no importe de R$ 34.279,14 (trinta e quatro mil duzentos e setenta e nove reais e quatorze centavos), e mais a taxa de corretagem, no valor de R$ 8.239,82 (oito mil duzentos e trinta e nove reais e oitenta e dois centavos), devidamente corrigido e com a incidência dos juros legais; “3.3”, condenar as Rés ao pagamento dos lucros cessantes suportados pela Autora, equivalente a 1% ao mês do valor do contrato, devidamente atualizado, desde a data prevista para a entrega (ABRIL/2012) até a data da sentença; “3.4”, condenar as Rés à indenização pelos danos morais suportados pela Autora no valor de R$10.000,00.

Observando a sucumbência preponderante da parte ré, deverá pagar 90% das custas e honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) do valor da condenação. A parte autora deverá pagar 10% das custas e honorários advocatícios, que arbitro em R$1.400,00, (art. 85§8º do CPC).

Os valores devem ser corrigidos monetariamente a partir da data desta sentença, com base na súmula 362 do STJ, e aplicados juros de mora de 1% a.m. (um por cento ao mês), contados da citação. 

P.R.I.”

Contra a referida sentença, foram opostos embargos de declaração (ids 96297628 e 96297629), os quais foram devidamente conhecidos, mas rejeitados, conforme sentença de id 96297644.

Irresignada, a autora interpôs apelação (id 96297646), sustentando que a sentença merece reforma parcial, por não ter observado de forma adequada os fundamentos lançados na inicial quanto à fixação da indenização por danos morais.

Defende que o valor fixado em R$ 10.000,00 mostra-se irrisório diante da extensão dos danos experimentados, especialmente considerando o descumprimento contratual imputado às rés, que comprometeu a função social do contrato e frustrou o projeto de vida da consumidora. Requer, portanto, a majoração do quantum arbitrado a esse título.

Além disso, insurge-se contra a distribuição da sucumbência, asseverando que a autora decaiu apenas de parte mínima dos pedidos, de modo que deveria ter sido reconhecida a sucumbência total das rés, com a condenação integral destas ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios.

Pugna, assim, pela reforma parcial da sentença para majoração da indenização por danos morais e redistribuição da sucumbência, com a condenação exclusiva das demandadas ao pagamento das despesas processuais e verbas de sucumbência.

Também inconformada, a empresa Gafisa S.A. interpôs apelação (id 96297634), alegando, em síntese, que não participou da cadeia de comercialização do imóvel e que não integrou a relação jurídica contratual com a autora, motivo pelo qual não poderia ser responsabilizada pela devolução da comissão de corretagem.

Sustenta, ainda, que não há nos autos comprovação de repasse do valor respectivo, razão pela qual requer seja reconhecida a sua ilegitimidade passiva em relação a esse ponto específico da condenação.

Argumenta, ademais, que não houve demonstração de prejuízo efetivo a ensejar a condenação por lucros cessantes e que o atraso na entrega do imóvel não foi injustificado, afastando-se, por isso, a responsabilidade pelo inadimplemento contratual.

Defende, por fim, a improcedência do pedido de indenização por danos morais, por ausência de elementos que comprovem abalo extrapatrimonial relevante. Requer, ao final, o provimento do recurso para que sejam julgados improcedentes os pedidos da autora.

Por sua vez, as empresas OAS Empreendimentos S.A. – em recuperação judicial – e Manhattan Square Empreendimentos Imobiliários Residencial 01 SPE Ltda. também interpuseram apelação (id 96297652), alegando que a sentença merece reforma, pois não considerou adequadamente as provas produzidas e os fundamentos jurídicos apresentados.

Inicialmente, requerem o reconhecimento da possibilidade de retenção de parte dos valores pagos, com fundamento na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a fim de compensar despesas administrativas, tributos e custos da incorporação.

Sustentam que a autora manifestou sua vontade de rescindir o contrato, o que caracteriza desistência unilateral, hipótese em que é autorizada a retenção parcial dos valores pagos. Afirmam que a restituição integral determinada na sentença contraria o entendimento consolidado da Corte Superior.

Argumentam, ainda, que o termo inicial dos juros moratórios deveria ser fixado na data do trânsito em julgado da sentença, conforme preceitua a Súmula 1002 do STJ.

Por fim, postulam a exclusão da condenação ao pagamento de lucros cessantes e a redução do valor fixado a título de danos morais, por entenderem que não houve abalo moral a justificar tal condenação.

Requerem, assim, a reforma da sentença para que seja reconhecida a possibilidade de retenção de parte dos valores pagos, ajustado o termo inicial dos juros moratórios, excluída a condenação por lucros cessantes e reduzido o montante arbitrado a título de danos morais.

Contrarrazões foram apresentadas pelas partes recorridas pugnando pelo desprovimento dos recursos.

Distribuídos os autos à Quarta Câmara Cível deste Tribunal de Justiça, coube-me, por sorteio, a relatoria dos presentes recursos.

Com este relatório e nos termos do art. 931 do Código de Processo Civil, determino a remessa dos autos à Secretaria para inclusão em pauta de julgamento, facultando-se aos advogados das partes a realização de sustentação oral, nos moldes do art. 937, I, do CPC.

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos recursos.

Rejeito, inicialmente, as preliminares arguidas pelas rés.

Não procede a alegação de ilegitimidade passiva da OAS Empreendimentos S/A.

Conforme se extrai dos autos, a referida empresa integrou o grupo econômico responsável pelo empreendimento imobiliário, participando da incorporação e comercialização da unidade, em conjunto com as demais rés.

A solidariedade entre os fornecedores envolvidos na cadeia de consumo é expressamente prevista no art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, aplicando-se ao caso concreto:

“A atuação conjunta de empresas no mesmo empreendimento impõe o reconhecimento da solidariedade passiva, independentemente do contrato formalizado.” (TJBA, 3ª CC, ApCív 0413035-27.2012.8.05.0001, Rel. Desa. Rosita Falcão de Almeida Maia, publ. 19/06/2019)

Igualmente infundada é a preliminar de ausência de interesse de agir.

A autora demonstrou de forma clara a resistência à sua pretensão, materializada na notificação extrajudicial que lhe exigiu o pagamento de valor elevado como condição para entrega do imóvel. A existência de pretensão resistida é suficiente para caracterizar o interesse processual.

No que tange à alegação de inépcia da petição inicial, por ausência de pedido certo e determinado quanto à multa contratual, observa-se que a autora especificou todos os pedidos, inclusive o de aplicação da cláusula penal, de forma compatível com o que determina o art. 319, III, do CPC.

A pretensão foi suficientemente delimitada para permitir o contraditório e o julgamento do mérito, inexistindo vício a justificar o reconhecimento da inépcia.

Por fim, quanto à impugnação ao pedido de justiça gratuita, registro que o juízo de origem indeferiu o benefício à autora após análise dos elementos constantes nos autos, sem que a parte agravasse da decisão.

Eventual revisão desse ponto encontra-se preclusa, e, de todo modo, não há demonstração inequívoca de que a autora possua condição financeira de arcar com os encargos sem prejuízo de seu sustento.

Superadas as preliminares, passo ao exame do mérito.

A apelação interposta pelas empresas Gafisa S/A e Manhattan Square Empreendimentos Imobiliários Residencial 01 SPE Ltda. impugna todos os pedidos acolhidos na sentença, sustentando, em síntese, que o atraso na entrega da unidade decorreu de eventos alheios à sua vontade, notadamente entraves administrativos, escassez de mão de obra e fatores próprios do setor da construção civil.

Defendem, ainda, a inexistência de responsabilidade civil e requerem a improcedência dos pedidos de devolução da comissão de corretagem, lucros cessantes e danos morais.

As alegações não merecem acolhida.

O contrato firmado entre as partes previa a entrega da unidade para abril de 2012, com tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, estabelecendo como prazo final o mês de outubro daquele ano. Todavia, a entrega apenas ocorreu mediante vistoria em março de 2014, o que revela atraso superior a 17 (dezessete) meses além do prazo contratual.

As rés não apresentaram qualquer prova idônea que demonstre a ocorrência de caso fortuito ou força maior capaz de elidir sua responsabilidade. As justificativas apresentadas são genéricas e inerentes à atividade empresarial exercida, não sendo suficientes para afastar o inadimplemento contratual.

“A alegação de caso fortuito - suspensão de transporte, falta de materiais na praça e mão de obra, chuvas prolongadas - não pode ensejar o afastamento da responsabilidade da construtora. Essas dificuldades são normais e previsíveis neste tipo de empreendimento.” (TJRS, 19ª CC, ApCív 70066506403, Rel. Des. Marco Antonio Angelo, j. 30/06/2016)

“A cláusula de prorrogação contratual com base em eventos genéricos, sem prazo certo, coloca o consumidor em desvantagem excessiva, violando o art. 51, IV, do CDC.” (TJBA, 2ª CC, ApCív 0507416-08.2017.8.05.0080, Rel. Des. Antonio Cunha Cavalcanti, publ. 18/06/2019)

Quanto à restituição da comissão de corretagem, também não assiste razão às recorrentes.

Sendo a rescisão motivada por inadimplemento das rés, cabe a elas restituir à parte autora todos os valores pagos, inclusive aqueles repassados a título de corretagem, ainda que eventualmente direcionados a terceiros, pois integram o custo global do negócio frustrado por sua conduta.

No tocante aos lucros cessantes, igualmente não procede a insurgência.

O atraso prolongado impediu a autora de usufruir da unidade ou de dela extrair qualquer rendimento. A indenização fixada pela sentença em valor equivalente a 1% (um por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato reflete critério objetivo e razoável diante da presunção de prejuízo oriunda da indisponibilidade do bem.

“O atraso na entrega do imóvel, por culpa da construtora, enseja o dever de indenizar lucros cessantes, em razão da privação de uso da unidade.” (TJSP, 6ª CC, ApCív 1003665-67.2016.8.26.0609, Rel. Des. J.B. Paula Lima, j. 23/07/2019)

Quanto aos danos morais, a argumentação das rés no sentido de sua indevida fixação esbarra na realidade fática dos autos.

A autora, mesmo adimplente e com financiamento aprovado, foi surpreendida com notificação que lhe exigia o pagamento de quantia desproporcional, sob pena de rescisão contratual, a despeito do descumprimento contratual das próprias fornecedoras.

O conjunto das circunstâncias — atraso injustificado, ausência de solução amigável e cobrança indevida — caracteriza violação à dignidade da parte autora e justifica a indenização.

“O atraso injustificado na entrega do imóvel frustra legítimas expectativas, causando angústia e abalo emocional que justificam a reparação por danos morais.” (TJBA, 3ª CC, ApCív 0413035-27.2012.8.05.0001, Rel. Desa. Rosita Falcão de Almeida Maia, publ. 19/06/2019)

A apelação interposta pela OAS Empreendimentos S/A repete os fundamentos das demais rés, acrescentando alegação de ilegitimidade passiva, sob o argumento de não ter firmado diretamente o contrato com a autora.

No entanto, os elementos constantes dos autos demonstram que a OAS integrou o mesmo grupo econômico responsável pelo empreendimento, tendo vínculo direto com as demais corrés na condução do projeto.

A atuação conjunta na incorporação e comercialização do imóvel justifica a responsabilidade solidária das empresas demandadas, nos termos do Código de Defesa do Consumidor.

As apelações das rés, portanto, não merecem provimento, tendo em vista a inequívoca configuração do inadimplemento contratual e a correção da sentença em reconhecer os direitos da consumidora, inclusive quanto à devolução dos valores pagos, lucros cessantes e danos morais.

Por sua vez, a apelação interposta pela autora merece parcial provimento.

A sentença reconheceu de forma adequada o dano moral decorrente da conduta das rés, contudo, o valor fixado — R$ 10.000,00 (dez mil reais) — mostra-se aquém dos padrões usualmente aplicados em situações de gravidade semelhante.

A autora permaneceu privada do imóvel por mais de um ano e meio, enfrentou frustração de legítimas expectativas, além de ter sido indevidamente pressionada a pagar valor elevado sob ameaça de rescisão contratual, o que impõe a majoração da indenização para R$ 15.000,00 (quinze mil reais).

“A ansiedade, a angústia e os transtornos experimentados, decorrentes do atraso injustificado na entrega do imóvel, ultrapassam o conceito de meros dissabores. Dano moral fixado em R$ 15.000,00.” (TJBA, 2ª CC, ApCív 0514871-67.2017.8.05.0001, Rel. Des. Antonio Cunha Cavalcanti, publ. 28/05/2019)

No que se refere à distribuição dos ônus sucumbenciais, verifica-se que a parte autora formulou na petição inicial diversos pedidos: (i) rescisão contratual com devolução integral das parcelas pagas, (ii) restituição da taxa de corretagem, (iii) lucros cessantes, (iv) multa contratual, (v) danos morais, além da condenação das rés ao pagamento de custas e honorários.

Desses pedidos, apenas o pleito de multa contratual foi julgado improcedente, e por fundamento de ordem jurídica (impossibilidade de cumulação com lucros cessantes, conforme orientação do STJ nos Temas 970 e 971).

Trata-se, pois, de pedido acessório e alternativo, sendo certo que os principais foram integralmente acolhidos.

Nos termos do art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, reconhece-se a sucumbência mínima da parte autora, sendo indevida a imposição de repartição dos encargos processuais.

Posto isso, voto no sentido de rejeitar as preliminares, conhecer dos recursos, negar provimento às apelações interpostas pelas rés e dar parcial provimento à apelação da autora, para majorar a indenização por danos morais para R$ 15.000,00 (quinze mil reais) e redistribuir integralmente os ônus sucumbenciais em desfavor das rés, mantendo-se, no mais, a sentença recorrida.

Em razão do desprovimento dos recursos das rés, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais, nos termos do artigo 85, parágrafo 11, do Código de Processo Civil, fixando-os em 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, observados os critérios dos parágrafos 2º e 8º do mesmo dispositivo.

Por fim, advirto as partes de que a reiteração de fundamentos já apreciados poderá ser considerada conduta protelatória, sujeita à aplicação de multa, na forma do artigo 1.021, § 4º, ou do artigo 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil.

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto 

Relator