PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO GARANTIDO POR FIANÇA. IMPOSSIBILIDADE DE DESPEJO LIMINAR. ART. 59, §1º, IX, DA LEI 8.245/91. IMÓVEL DESTINADO A HOTELARIA. GRAVE PERIGO DE IRREVERSIBILIDADE DA MEDIDA ANTECIPATÓRIA. CONCERTO RISCO DE DANO AO AGRAVANTE. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por Pousada Amar o Mar Amarau Ltda. contra decisão da 8ª Vara Cível e Comercial de Salvador/BA que, nos autos de ação de despejo por falta de pagamento ajuizada por Duluvi Administração de Bens Ltda., deferiu liminar de desocupação, condicionada à prestação de caução, com fundamento no art. 300 do CPC, apesar da existência de garantia fidejussória no contrato de locação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há duas questões em discussão:
   (i) definir se é juridicamente possível conceder liminar de despejo por falta de pagamento quando o contrato está garantido por fiança, à luz do art. 59, §1º, IX, da Lei 8.245/91; e
   (ii) estabelecer se a tutela de urgência do art. 300 do CPC pode ser utilizada para justificar a desocupação antecipada, apesar da vedação expressa da lei especial e diante do perigo de irreversibilidade alegado pela agravante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A existência de garantia por fiança, reconhecida no contrato de locação juntado aos autos, afasta a incidência do art. 59, §1º, IX, da Lei 8.245/91, pois a liminar de despejo por inadimplemento somente é admitida quando inexistir qualquer das garantias locatícias previstas no art. 37.

2. A jurisprudência citada nos autos (TJ-BA, AI nº 8035095-37.2023.8.05.0000; AI nº 8066138-89.2023.8.05.0000; AI nº 8027411-61.2023.8.05.0000) consolida o entendimento de que a presença de fiança impede o despejo liminar, salvo prova inequívoca de extinção da garantia, o que não ocorreu.

3. A tutela antecipada não pode ser utilizada como meio de contornar vedação expressa da lei especial, uma vez que o art. 300 do CPC opera de modo subsidiário e não prevalece sobre regra específica da Lei do Inquilinato.

4. A atividade de pousada exercida pela agravante envolve investimentos estruturais substanciais, cuja perda seria irreversível, de modo que a desocupação imediata acarretaria dano grave e irreversível, em afronta ao art. 300, §3º, do CPC.

5. Não se verifica risco de dano grave à agravada com a suspensão da liminar, pois eventual inadimplemento pode ser perseguido por meio de cobrança, sendo preservada a garantia contratual.

6. A revogação da liminar assegura equilíbrio processual e respeito ao contraditório, permitindo que a ação principal siga seu curso regular sem prejuízo às partes.
   IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso provido.

Tese de julgamento:

1. A existência de fiança impede a concessão de liminar de despejo fundada no art. 59, §1º, IX, da Lei 8.245/91.

2. A tutela de urgência do art. 300 do CPC não pode ser utilizada para afastar vedação expressa da Lei do Inquilinato quanto ao despejo liminar.

3. A irreversibilidade dos danos decorrentes da desocupação antecipada impede a concessão de tutela provisória com conteúdo satisfativo em ações de despejo.

Dispositivos relevantes citados:
Lei 8.245/91, arts. 37, 39, 59, §1º, IX; CPC, art. 300, §§1º e 3º; CPC, art. 937, VIII.

Jurisprudência relevante citada:
TJ-BA, AI nº 8035095-37.2023.8.05.0000, Rel. Des. Rosita Falcão de Almeida Maia, publ. 26/02/2024;
TJ-BA, AI nº 8066138-89.2023.8.05.0000, Rel. Des. Ângelo Jerônimo e Silva Vita, publ. 03/04/2024;
TJ-BA, AI nº 8027411-61.2023.8.05.0000, Rel. Des. Emílio Salomão Pinto Resedá, publ. 27/11/2023.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento n. 8050526-43.2025.8.05.0000, em que é Agravante POUSADA AMAR O MAR AMARAU LTDA e Agravado DULUVI ADMINISTRACAO DE BENS LTDA.

ACORDAM, os Desembargadores, integrantes da Quinta Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento, nos termos do Voto Condutor do Relator.

Sala das Sessões, documento datado eletronicamente.

DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA

RELATOR/PRESIDENTE

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 2 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento, interposto por POUSADA AMAR O MAR AMARAU LTDA, em face da decisão proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA, nos autos da Ação de Despejo nº 8133257-30.2024.8.05.0001, ajuizada por DULUVI ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA.

Vejamos o decote da decisão agravada que deferiu o pedido de tutela antecipada, id. 89193630:

“[...] embora o pedido liminar de despejo se fundamente na falta de pagamento dos aluguéis e acessórios da locação, não há subsunção do caso à hipótese prevista no inciso IX, da Lei nº. 8.245/91, vez que o contrato é garantido por fiança, conforme se observa da cláusula 9ª do instrumento contratual (ID. 464844876), o que inviabiliza a concessão da liminar com fundamento na Lei nº. 8.245/91. Contudo, no que se refere aos requisitos da tutela provisória de urgência prevista no CPC, entendo que a probabilidade do direito evocado pela parte está suficientemente demonstrada, pelo menos num panorama de cognição sumária, próprio da fase em que nos encontramos. É que os documentos trazidos pela autora, em especial o contrato de locação (ID. 464844876 e 464844877), comprovam a existência da relação locatícia, havendo indícios suficientes da existência da mora, conforme demonstram a notificação extrajudicial e a resposta à notificação enviada pela ré (IDs. 464844881 e 464844883). Além disso, os documentos de ID. 464844887 a 464846019 demonstram a controvérsia acerca das benfeitorias realizadas no imóvel e do abatimento unilateral de valores por parte da locatária, sem prévia autorização da locadora, em aparente violação à cláusula 4.1, §3º, "c" do contrato, que prevê expressamente que o locatário é responsável pelas benfeitorias necessárias sem direito a indenização. Já o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo decorre do tempo natural do processo, pois é incontestável que o desenrolar das fases processuais consumiria razoável número de meses e, durante tal lapso, a parte autora continuaria com o seu imóvel ocupado, arcando com todas as despesas do bem, sem receber a contraprestação devida. Ademais, verifica-se que o acordo judicial firmado entre as partes no processo nº 8171743- 55.2022.8.05.0001 (ID. 464844877) já previa o interesse da autora em vender o imóvel ao término do contrato, o que reforça o risco de dano caso a ocupação irregular se prolongue. Por fim, sabendo-se que a tutela provisória poderá ser revogada a qualquer tempo, mas que seus efeitos práticos, neste caso concreto, são irreversíveis, entendo ser o caso de condicionar o seu deferimento à prestação de caução pela parte autora, a fim de facilitar o ressarcimento dos prejuízos eventualmente suportados pela parte ré em caso de revogação da medida, nos termos do art. 300, § 1º, do CPC. Ante o exposto, DEFIRO O PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA, determinando o despejo da parte ré, condicionado ao pagamento de caução no valor de 03 (três) meses de aluguel atualizado, na forma do art. 300, § 1º, do CPC.”

Irresignada, a recorrente interpôs o presente agravo alegando, em síntese, a violação ao art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91, posto que a presença de fiança impediria a concessão de liminar de despejo por inadimplemento.

Afirma que houve a aplicação indevida e subsidiária do art. 300 do CPC para contornar a vedação expressa da lei especial.

Aduz a inexistência de inadimplemento incontroverso, tendo em vista as compensações realizadas em razão de benfeitorias necessárias executadas no imóvel e alega a violação ao devido processo legal e ao contraditório, bem como a ausência de risco de dano que justifique a medida extrema.

Destarte, requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso para sustar os efeitos da decisão de Primeiro Grau até o julgamento do recurso e, ao final, o total provimento do agravo, para reformar a decisão agravada, com a consequente manutenção da agravante na posse do imóvel até o julgamento da ação primeva.

Preparo recolhido (ids. 89193628/89193629).

Foi deferido o efeito suspensivo pretendido, id. 89453560.

Contrarrazões pelo improvimento do recurso, id. 91296963.

É o que se tem a relatar. Inclua-se em pauta de julgamento.

Salvador, documento datado eletronicamente.

Des. Cláudio Césare Braga Pereira

Relator

04

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO GARANTIDO POR FIANÇA. IMPOSSIBILIDADE DE DESPEJO LIMINAR. ART. 59, §1º, IX, DA LEI 8.245/91. IMÓVEL DESTINADO A HOTELARIA. GRAVE PERIGO DE IRREVERSIBILIDADE DA MEDIDA ANTECIPATÓRIA. CONCERTO RISCO DE DANO AO AGRAVANTE. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto por Pousada Amar o Mar Amarau Ltda. contra decisão da 8ª Vara Cível e Comercial de Salvador/BA que, nos autos de ação de despejo por falta de pagamento ajuizada por Duluvi Administração de Bens Ltda., deferiu liminar de desocupação, condicionada à prestação de caução, com fundamento no art. 300 do CPC, apesar da existência de garantia fidejussória no contrato de locação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há duas questões em discussão:
   (i) definir se é juridicamente possível conceder liminar de despejo por falta de pagamento quando o contrato está garantido por fiança, à luz do art. 59, §1º, IX, da Lei 8.245/91; e
   (ii) estabelecer se a tutela de urgência do art. 300 do CPC pode ser utilizada para justificar a desocupação antecipada, apesar da vedação expressa da lei especial e diante do perigo de irreversibilidade alegado pela agravante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A existência de garantia por fiança, reconhecida no contrato de locação juntado aos autos, afasta a incidência do art. 59, §1º, IX, da Lei 8.245/91, pois a liminar de despejo por inadimplemento somente é admitida quando inexistir qualquer das garantias locatícias previstas no art. 37.

2. A jurisprudência citada nos autos (TJ-BA, AI nº 8035095-37.2023.8.05.0000; AI nº 8066138-89.2023.8.05.0000; AI nº 8027411-61.2023.8.05.0000) consolida o entendimento de que a presença de fiança impede o despejo liminar, salvo prova inequívoca de extinção da garantia, o que não ocorreu.

3. A tutela antecipada não pode ser utilizada como meio de contornar vedação expressa da lei especial, uma vez que o art. 300 do CPC opera de modo subsidiário e não prevalece sobre regra específica da Lei do Inquilinato.

4. A atividade de pousada exercida pela agravante envolve investimentos estruturais substanciais, cuja perda seria irreversível, de modo que a desocupação imediata acarretaria dano grave e irreversível, em afronta ao art. 300, §3º, do CPC.

5. Não se verifica risco de dano grave à agravada com a suspensão da liminar, pois eventual inadimplemento pode ser perseguido por meio de cobrança, sendo preservada a garantia contratual.

6. A revogação da liminar assegura equilíbrio processual e respeito ao contraditório, permitindo que a ação principal siga seu curso regular sem prejuízo às partes.
   IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso provido.

Tese de julgamento:

1. A existência de fiança impede a concessão de liminar de despejo fundada no art. 59, §1º, IX, da Lei 8.245/91.

2. A tutela de urgência do art. 300 do CPC não pode ser utilizada para afastar vedação expressa da Lei do Inquilinato quanto ao despejo liminar.

3. A irreversibilidade dos danos decorrentes da desocupação antecipada impede a concessão de tutela provisória com conteúdo satisfativo em ações de despejo.

Dispositivos relevantes citados:
Lei 8.245/91, arts. 37, 39, 59, §1º, IX; CPC, art. 300, §§1º e 3º; CPC, art. 937, VIII.

Jurisprudência relevante citada:
TJ-BA, AI nº 8035095-37.2023.8.05.0000, Rel. Des. Rosita Falcão de Almeida Maia, publ. 26/02/2024;
TJ-BA, AI nº 8066138-89.2023.8.05.0000, Rel. Des. Ângelo Jerônimo e Silva Vita, publ. 03/04/2024;
TJ-BA, AI nº 8027411-61.2023.8.05.0000, Rel. Des. Emílio Salomão Pinto Resedá, publ. 27/11/2023.

VOTO

Preenchidos os requisitos intrínsecos e extrínsecos, conheço o recurso.

Ressalte-se, de logo, que a cognição desta Corte está limitada ao exame do cabimento da decisão interlocutória impugnada, em razão das restrições cognitivas do agravo de instrumento, as quais, em regra, impedem a incursão aprofundada e definitiva no mérito da ação originária, sob pena de incorrer em indevido prejulgamento e, por conseguinte, de suprimir instância jurisdicional.

Desse modo, nos estreitos limites da decisão agravada, passa-se ao exame da pretensão recursal, consoante as razões delineadas em linhas vindouras.

Cuida-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que, nos autos da ação de despejo por falta de pagamento, deferiu a liminar de desocupação do imóvel, com fundamento no art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91.

A controvérsia recursal cinge-se à verificação da presença dos requisitos legais para a concessão da medida extrema na origem – despejo liminar, especialmente diante da existência de garantia locatícia por fiança no contrato celebrado entre as partes.

Da análise dos autos, observa-se que o contrato de locação firmado entre as partes foi expressamente garantido por fiança, circunstância que altera substancialmente a possibilidade de concessão da liminar de despejo por falta de pagamento — cuja admissão, por força da Lei nº 8.245/91, somente ocorre na ausência de qualquer das garantias previstas no art. 37 do diploma locatício.

Com efeito, conforme assentado na jurisprudência constante dos autos, a preexistência de garantia fidejussória inviabiliza a concessão da tutela liminar de despejo, uma vez que o art. 59, §1º, IX, condiciona a medida à inexistência de garantia.

Nesse sentido tem sido o entendimento deste Egrégio Tribunal de Justiça. Veja-se:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO . CONCESSÃO LIMINAR DE DESPEJO. CONTRATO DE ALUGUEL ORIGINAL QUE PREVIA GARANTIA DE FIANÇA. RENOVAÇÃO DO CONTRATO. GARANTIA QUE SE ESTENDE ATÉ A EFETIVA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL . ART. 39, DA LEI Nº 8.245/91. IMPOSSIBILIDADE DE DESPEJO LIMINAR, NOS TERMOS DO ART . 59, § 1º, INCISO IX DA LEI Nº 8.245/91. PROVIMENTO. 1 . O art. 39, da Lei 8.245/91, prevê que salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado. 2 . O contrato original firmado entre as partes estava garantido por fiança, conforme id. 47767609. Nesse contexto, a garantia (fiança) prevista no contrato original de locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação. 3 . Nos termos do art. 59, § 1º, inciso IX da Lei 8.245/91, o despejo liminar por falta de pagamento de aluguel só é possível se o contrato de locação não contemplar uma das modalidades de garantia locatícia prevista no art. 37 da Lei de Locações, dentre elas a fiança. 4. Logo, verifica-se que merece reparo a decisão de primeiro grau, que determinou a concessão liminar do despejo da agravante, diante da previsão de fiança no contrato de aluguel originariamente firmado entre as partes. Agravo de instrumento provido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 8035095-37 .2023.8.05.0000 em que é agravante RODOMEDICA SERVICOS MEDICOS ESPECIALIZADOS LTDA . e agravado INFINITY INCORPORACOES, NEGOCIOS E SERVICOS LTDA. Acordam os M.M. Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia em DAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento, e o fazem de acordo com o voto de sua relatora.

(TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80350953720238050000, Relator.: ROSITA FALCAO DE ALMEIDA MAIA, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/02/2024) (grifamos)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO . MEDIDA LIMINAR. ALEGAÇÃO DE RESTAR CONSUMIDO O DEPÓSITO PRÉVIO POR INADIMPLEMENTO SUPERIOR A TRÊS ALUGUERES. CONTRATO GARANTIDO POR FIADOR. INVIABILIDADE DO DESPEJO EM SEDE DE LIMINAR SEM DEMONSTRAÇÃO DA EXTINÇÃO DA FIANÇA . AUSÊNCIA DE PROVA DA EXTINÇÃO DA FIANÇA POR FATO DO CREDOR OU POR FATO DO FIADOR COMO MORTE, EXONERAÇÃO OU INSOLVÊNCIA. DECISÃO LIMINAR REVOGADA. AGRAVO DE INSTRUMENTO A QUE SE DÁ PROVIMENTO. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os elementos deste agravo de instrumento de nº 8002000-79 .2024.8.05.0000, em que é agravante MARGARETE CRISTINA SILVA SANTOS e VERA LUCIA BARBOSA DA SILVA em que é agravado o ESPÓLIO DE MISAEL BERBERT TAVARES, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e DAR PROVIMENTO ao agravo, nos termos do voto do relator e por meio do quorum indicado na certidão de julgamento . Salvador, (data registrada eletronicamente). Des. ANGELO JERONIMO E SILVA VITA Relator

(TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80661388920238050000, Relator.: ANGELO JERONIMO E SILVA VITA, Data de Julgamento: 18/10/1991, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/04/2024) (grifamos)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO . IMÓVEL COMERCIAL. CAUÇÃO. PREVISÃO CONTRATUAL. ALEGAÇÃO DE EXAURIMENTO DA GARANTIA QUE NÃO SE CONFUNDE COM INEXISTÊNCIA . IMPOSSIBILIDADE DE CONCESSÃO LIMINAR DO DESPEJO. ESVAZIAMENTO DA GARANTIA. MATÉRIA A SER ANALISADA SOB O CRIVO DO CONTRADITÓRIO. DECISÃO ATACADA. ACERTO. RECURSO. DESPROVIMENTO. Vistos, relatados e discutidos estes autos de agravo de instrumento n . 8027411-61.2023.8.05 .0000, de Camaçari, tendo como agravantes e agravada as acima nominadas. ACORDAM os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento, pelas razões adiante expostas. Data registrada no sistema.

(TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80274116120238050000, Relator.: EMÍLIO SALOMÃO PINTO RESEDA, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/11/2023) (grifamos)

Outro aspecto que reclama detida atenção é a destinação do imóvel para atividade comercial de pousada, exercida pela agravante. Trata-se de empreendimento que, segundo documentação juntada (ids. 89193634, 89193635 e 89193632), recebeu substanciais investimentos estruturais, indispensáveis ao funcionamento regular do negócio.

A eventual desocupação imediata geraria interrupção abrupta da atividade empresarial, com prejuízos econômicos expressivos e, sobretudo, de natureza irreversível, pois inviabilizaria o aproveitamento das melhorias realizadas; causaria ruptura da operação comercial, com perda de clientela e comprometimento da reputação do estabelecimento; frustraria o retorno econômico dos investimentos empregados.

Tais consequências — que ultrapassam a esfera do mero dissabor patrimonial — configuram hipótese clara de perigo de irreversibilidade, circunstância que afasta a possibilidade de concessão de medidas de urgência com caráter antecipatório, conforme exige o art. 300, §3º, do CPC.

Cumpre destacar, ademais, que não há risco de dano grave ou irreparável para a agravada na concessão do efeito suspensivo, porquanto, eventual inadimplemento pode ser adequadamente perseguido pela via de cobrança.

Ademais, enquanto a manutenção da liminar gera danos de difícil — quando não impossível — reparação para a agravante, a suspensão da ordem não acarreta desequilíbrio jurídico, mantendo-se preservada a garantia contratual e permitindo que o processo siga seu curso ordinário, com completa observância ao contraditório.

Ante do exposto, voto no sentido de CONHECER e DAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento, para revogar a decisão agravada e afastar a liminar de despejo, determinando que a demanda prossiga sem medida de desocupação antecipada.

Sala das sessões, documento datado eletronicamente.

Des. Cláudio Césare Braga Pereira

Relator

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