PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa. DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA C/C DECLARATÓRIA E INDENIZATÓRIA. ASSEMBLEIA DE IMPLANTAÇÃO DE CONDOMÍNIO. REALIZAÇÃO VIRTUAL. VÍCIOS NO PROCEDIMENTO. AUSÊNCIA DE INSTRUÇÕES NO EDITAL DE CONVOCAÇÃO. CERCEAMENTO DO DIREITO DE PARTICIPAÇÃO. CONDUTAS DA INCORPORADORA. COBRANÇA ANTECIPADA DE TAXAS CONDOMINIAIS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Ação anulatória c/c declaratória e indenizatória ajuizada pela parte agravante contra a incorporadora, sob alegação de nulidades ocorridas na assembleia de implantação do Condomínio SmartCity Costa de Arembepe, realizada virtualmente.

2. Indeferimento, pelo Juízo da 9ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, do pedido de tutela de urgência para suspensão dos efeitos da assembleia e das cobranças condominiais subsequentes.

3. Interposição de Agravo de Instrumento pela parte autora da ação originária, com pedido de efeito suspensivo, alegando diversas irregularidades no processo assemblear.

4. Deferimento, em sede liminar, da tutela recursal para suspensão dos efeitos da assembleia e das cobranças condominiais decorrentes, até ulterior deliberação.

5. Ausência de contrarrazões pela parte agravada.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

6. A questão em discussão consiste em verificar a legalidade da assembleia condominial realizada de forma virtual, à luz do art. 1.354-A do Código Civil, e a legitimidade das cobranças condominiais dela decorrentes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

7. A documentação anexada pela agravante demonstra ausência de instruções claras e tempestivas sobre acesso e votação no edital de convocação, em afronta ao §1º do art. 1.354-A do Código Civil.

8. Verificou-se, ainda, bloqueio de microfones, exclusão indevida de participantes, impossibilidade de debates e imposição de pautas fechadas pela incorporadora, o que comprometeu os direitos de voz, debate e voto dos condôminos (art. 1.354-A, II, do CC).

9. A condução da assembleia por advogado da própria incorporadora e ausência de publicidade da ata e resultados agravam os vícios do procedimento.

10. Tais irregularidades comprometem a validade do ato coletivo e justificam a tutela jurisdicional preventiva.

11. Ausente manifestação da parte agravada, prevalecem os argumentos e provas da agravante.

12. Precedente do TJBA reconhece que a inobservância dos requisitos formais nas assembleias virtuais compromete a validade das deliberações, autorizando a suspensão judicial de seus efeitos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Agravo de Instrumento conhecido e provido, para reformar a decisão agravada e determinar a suspensão dos efeitos da assembleia de implantação do Condomínio SmartCity Costa de Arembepe, realizada em 28 de fevereiro de 2025, bem como da exigibilidade das taxas condominiais dela decorrentes, em face da agravante, até o julgamento final da ação principal.

Tese de julgamento: A inobservância dos requisitos legais previstos no art. 1.354-A do Código Civil para a realização de assembleia condominial virtual, notadamente a ausência de instruções adequadas no edital e a violação ao direito de voz, debate e voto, configura vício insanável, apto a justificar a suspensão de seus efeitos por meio de tutela de urgência.

Dispositivos relevantes citados

Código Civil, art. 1.354-A, caput, §1º e inciso II;

Código de Processo Civil, art. 300; art. 1.026, §2º.

Jurisprudência relevante citada

TJ-BA - Agravo de Instrumento: 8021020-56.2024.8.05.0000, Relator: Des. Jorge Barretto, Segunda Câmara Cível, Data de Julgamento: 30/07/2024.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de agravo de instrumento n. 80435530-02.2025.8.05.0000, em que figuram como Agravante ALINE CAMPOS DE ARAUJO e agravado COSTA DE AREMBEPE CONSTRUCOES E INCORPORAÇÕES LTDA.

ACORDAM os Desembargadores da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER e DAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento, nos termos do voto da Relatora.

Sala de Sessões, datado e assinado eletronicamente.

Maria das Graças Hamilton

Desembargadora Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Provido. Unãnime.

Salvador, 30 de Junho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, interposto por ALINE CAMPOS DE ARAUJO contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 9ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador (ID 511970677 dos autos de origem), nos autos da Ação Anulatória c/c Declaratória e Indenizatória nº 8056596-73.2025.8.05.0001, movida em face de COSTA DE AREMBEPE CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA.

A decisão agravada indeferiu a tutela de urgência pleiteada pela Autora, sob o fundamento de que, em cognição sumária, o acervo documental não seria suficiente para aferir a probabilidade do direito quanto aos vícios supostamente ocorridos na assembleia de implantação do condomínio, postergando a análise para após o contraditório.

Em suas razões recursais (ID 87912629), a Agravante sustenta que a assembleia de implantação do Condomínio SmartCity Costa de Arembepe, realizada em 28 de fevereiro de 2025 na modalidade virtual, foi eivada de nulidades.

Alega violação ao art. 1.354-A do Código Civil, pois o edital de convocação não conteve instruções sobre acesso e votação, sendo estas disponibilizadas com menos de 24 horas de antecedência.

Narra a Recorrente que houve manipulação do ato assemblear pela Incorporadora, com alteração arbitrária dos métodos de votação durante a reunião, bloqueio de microfones e do chat, além da exclusão de condôminos da sala virtual e retenção indevida de outros na sala de espera.

Afirma que a mesa foi presidida por advogado da própria construtora, Sr. Guido Biglia, eleito em procedimento questionável, e que não foi permitida a apresentação de propostas pelos condôminos, apenas a votação em opções predefinidas pela empresa.

Aduz que, a despeito das irregularidades, a Agravada iniciou a cobrança de taxas condominiais.

Requereu a concessão de tutela recursal para suspender os efeitos da assembleia e as cobranças decorrentes, e, no mérito, o provimento do recurso.

Esta Relatoria, por meio da decisão de ID 89749353, deferiu o pedido de antecipação da tutela recursal, reconhecendo a presença dos requisitos autorizadores, para suspender os efeitos da assembleia de implantação do condomínio realizada em 28/02/2025, bem como a cobrança de qualquer taxa condominial dela decorrente, até ulterior deliberação.

Intimada para apresentar contrarrazões, a parte Agravada manteve-se inerte, conforme certidão de ID 91903674.

É o que importa relatar. Inclua-se o feito em pauta de julgamento.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

Maria das Graças Hamilton

Desembargadora Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, conheço do Agravo de Instrumento.

O cerne da questão devolvida a este Tribunal consiste em aferir a validade da assembleia de instalação do Condomínio SmartCity Costa de Arembepe, realizada virtualmente, e a legitimidade das cobranças condominiais dela oriundas, à luz dos requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil.

Ao analisar o pleito liminar, esta Relatoria reconheceu a presença dos elementos autorizadores da tutela de urgência.

Após o regular trâmite processual, e diante da ausência de manifestação da parte Agravada, que não trouxe aos autos elementos capazes de desconstituir a prova produzida pela Recorrente, a conclusão preliminar merece ser confirmada em definitivo.

O Código Civil, em seu art. 1.354-A, introduzido pela Lei nº 14.309/2022, autoriza a realização de assembleias eletrônicas, estabelecendo requisitos rígidos para garantir a lisura do procedimento. O parágrafo 1º do referido dispositivo determina expressamente que do instrumento de convocação deverá constar que a assembleia será realizada por meio eletrônico, bem como as instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos. Vejamos o teor:

Art. 1.354-A. A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que: 

§ 1º Do instrumento de convocação deverá constar que a assembleia será realizada por meio eletrônico, bem como as instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos.

A documentação acostada ao instrumento, em especial a cópia do edital e os relatos corroborados por capturas de tela (ID 87912629 e anexos), demonstra que tais instruções não foram fornecidas com a devida clareza e antecedência no ato convocatório. A disponibilização de links e regras de votação na iminência do ato, ou mesmo durante sua realização, compromete a paridade de armas e a capacidade de participação efetiva dos condôminos, ferindo o princípio da boa-fé objetiva e o dever de informação.

Mais grave ainda são as evidências de cerceamento de defesa e participação durante o conclave. O inciso II do art. 1.354-A do Código Civil exige que sejam preservados aos condôminos “os direitos de voz, de debate e de voto”. As provas colacionadas aos autos, notadamente as imagens e transcrições de chat juntadas nos ID´s 87998241, 87998242 e 87998243, revelam um cenário de controle unilateral e autoritário por parte da Incorporadora e seus patronos.

Observa-se que houve o bloqueio sistemático de microfones e do chat de texto, sendo este último liberado apenas por breves instantes (dois minutos) para votação em pautas fechadas, sem possibilidade de debate prévio ou contraproposta. A exclusão de participantes da sala virtual e a manutenção de outros em "sala de espera" sem justificativa técnica plausível constituem violações frontais ao direito de propriedade e de coparticipação na gestão da coisa comum.

A condução da assembleia pelo advogado da construtora, Sr. Guido Biglia, eleito em procedimento contestado pelos presentes, aliada à administração da sala virtual pelo escritório "Advocacia Valverde Almeida" (ID 87998243), reforça a tese de que o ato não refletiu a vontade livre da massa condominial, mas sim uma imposição da fornecedora. A ausência de divulgação imediata da ata e do detalhamento dos votos computados fere o princípio da transparência que deve reger as relações condominiais.

O perigo de dano (periculum in mora) permanece evidente e atual. A manutenção dos efeitos de uma assembleia eivada de vícios permitiria que a Agravada, ou a administradora por ela indicada, continuasse a exigir taxas condominiais da Agravante, referente a um empreendimento que, segundo consta, ainda apresenta pendências de infraestrutura, como falta de energia elétrica definitiva nas áreas comuns. A imposição de ônus financeiro decorrente de ato nulo causaria prejuízo de difícil reparação.

Destarte, o conjunto probatório é robusto no sentido de demonstrar que a assembleia não observou as formalidades legais indispensáveis para sua validade, justificando a intervenção judicial para suspender seus efeitos e proteger os interesses da consumidora/condômina até que o mérito final da ação anulatória seja decidido na origem.

Não tendo a Agravada apresentado contrarrazões, prevalecem as alegações fáticas e documentais apresentadas pela Agravante, que se mostram suficientes para a reforma da decisão de primeiro grau.

Sobre o tema, insta pontuar entendimento desta Corte Estadual:

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA   Segunda Câmara Cível  Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8021020-56.2024.8 .05.0000 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível AGRAVANTE: MESSIAS SANT ANA DIAS Advogado(s): MESSIAS SANT ANA DIAS AGRAVADO: AMANDA CAMPOS LIMA ALMEIDA TRIGUEIRO e outros (9) Advogado (s):MARCUS VINICIUS TANAN DE OLIVEIRA, PAULA GUERRA VARELA ACORDÃO AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA . CONDOMÍNIO EDILÍCIO. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA. SUSPENSÃO DAS DELIBERAÇÕES DE ASSEMBLEIA ELETRÔNICA. APARENTES VÍCIOS FORMAIS NO EDITAL DE CONVOCAÇÃO . DIREITO DE VOZ E DEBATE. INOBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 1.354-A, II, DO CÓDIGO CIVIL . DECISÃO MANTIDA. AGRAVO DE INSTRUMENTO NÃO PROVIDO. 1. A convocação das assembleias condominiais eletrônicas possuem expressa permissão legal, na forma do art . 1.345-A, do Código Civil, no entanto, a legitimidade das deliberações se condiciona à estrita observância das formalidades da convocação previstas em lei e da substância do ato, considerando, sobremodo, a importância das matérias em discussão e a garantia de efetiva participação dos condôminos.  2. No caso sub judice, da documentação acosta aos autos emerge aparente violação à esta norma, pois ausente no instrumento de convocação das assembleias impugnadas  informações sobre instruções de acesso ao aplicativo zoom meeting e forma de coleta dos votos, que foi interrompida durante o conclave, fatos que emprestam plausibilidade ao direito invocado pelas autoras . AGRAVO DE INSTRUMENTO NÃO PROVIDO.   Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n. 8021020-56.2024 .8.05.0000, em que figuram como agravante MESSIAS SANT ANA DIAS e como agravadas AMANDA CAMPOS LIMA ALMEIDA TRIGUEIRO e outros (9).    ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, nos termos do voto do relator .     Sala das Sessões,   de     de 2024.   Des. Jorge Barretto Relator (TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80210205620248050000, Relator.: JOSE JORGE LOPES BARRETO DA SILVA, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 30/07/2024).

Nestes termos, em face do exposto, voto no sentido de CONHECER e DAR PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento para, confirmando a liminar recursal anteriormente deferida, reformar a decisão agravada e determinar a suspensão dos efeitos da assembleia de implantação do Condomínio SmartCity Costa de Arembepe, realizada em 28 de fevereiro de 2025, bem como a suspensão da exigibilidade de qualquer taxa condominial dela decorrente em face da Agravante, até o julgamento final da lide principal, sob pena de multa a ser fixada pelo Juízo a quo em caso de descumprimento.

Com o intuito de evitar a oposição de embargos declaratórios manifestamente procrastinatórios, reputo prequestionados todos os dispositivos legais invocados, advertindo às partes que a oposição de embargos aclaratórios com propósito protelatório ou exclusivo de prequestionamento, ou com notória intenção de rediscussão das matérias decididas, importará em aplicação de multa, consoante previsão contida no art. 1.026, §2º, do CPC.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

Maria das Graças Hamilton

Desembargadora Relatora