PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ - 02

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO IMOBILIÁRIO. DISTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO SUBMETIDO AO REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. PROVIMENTO.
I. Caso em exame

1. Trata-se de Apelação Cível interposta por MD BA CAMINHO DAS ÁRVORES SPE LTDA contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de JAMILE NASCIMENTO DE OLIVEIRA em Ação de Anulação de Distrato c/c Tutela de Urgência. O Juízo a quo reconheceu a impossibilidade de reativação do contrato por alienação do imóvel a terceiro, declarou abusiva a cláusula de retenção de 50% dos valores pagos e determinou a devolução de 75% da quantia, fixando a retenção em 25%.

II. Questão em discussão
2. A controvérsia recursal consiste em definir se é legítima a retenção de 50% dos valores pagos pela compradora em razão da rescisão unilateral do contrato de compra e venda, tendo em vista a previsão contratual e a submissão do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação, conforme previsto na Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato).

III. Razões de decidir
3. Restou incontroverso nos autos que a rescisão contratual foi promovida por iniciativa da compradora, sem culpa da vendedora.
4. Verificou-se que o contrato foi celebrado em 07/12/2022, já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, sendo expressamente previsto que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação.
5. Nos termos do §5º do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, é admissível a estipulação de cláusula penal de até 50% dos valores pagos, desde que haja previsão contratual expressa e ausência de abusividade, o que foi demonstrado no caso concreto.
6. A retenção de 50% mostra-se proporcional diante do regime jurídico aplicável, não havendo violação aos princípios do Código de Defesa do Consumidor, especialmente quando analisada em consonância com a função social do contrato e a estabilidade do mercado imobiliário.
7. Reconhecida a legalidade da cláusula de retenção, impõe-se a reforma da sentença para limitar a restituição ao percentual de 50% dos valores pagos, nos termos contratuais.

IV. Dispositivo e tese
8. Recurso conhecido e provido.
Tese de julgamento: "1. É válida a cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos pelo comprador desistente, quando o contrato for celebrado sob a égide da Lei nº 13.786/2018 e o empreendimento estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação, desde que respeitados os princípios do CDC."

Vistos relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 8174530-23.2023.8.05.0001, DE SALVADOR, sendo apelante MD BA CAMINHO DAS ARVORES SPE LTDA e apelada JAMILE NASCIMENTO DE OLIVEIRA.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, DAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto condutor.

Sala das Sessões,____de____________de 2025.

Presidente

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

Relator

Procurador de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 12 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ - 02

Cuidam os autos de Apelação Cível interposta por MD BA CAMINHO DAS ARVORES SPE LTDA (ID 86551280), em face de sentença de ID 86551268, prolatada pelo MM. Juiz de Direito da 11ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, que, nos autos da Ação de Anulação de Distrato C/C Tutela de Urgência nº 8174530-23.2023.8.05.0001, julgou procedente em parte os pedidos autorais, nos seguintes termos:

“III. DISPOSITIVO

Ante o exposto, JULGO, POR SENTENÇA, PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por JAMILE NASCIMENTO DE OLIVEIRA em face de MD BA CAMINHO DAS ÁRVORES SPE LTDA para:

a) RECONHECER a impossibilidade de reativação do contrato, em razão da alienação do imóvel a terceiro;

b) DECLARAR abusiva a retenção de 50% do valor pago no distrato realizado entre as partes;

c) CONDENAR a ré a restituir à autora a quantia de R$ 142.060,02 (cento e quarenta e dois mil, sessenta reais e dois centavos), correspondente a 75% do valor pago (R$ 189.413,36), descontando-se eventual valor já devolvido, acrescido de correção monetária de acordo com o IPCA (art. 389, Parágrafo único, CC) a contar do desembolso até a data da citação, momento a partir do qual incidirá apenas a Taxa Selic de forma integral (art. 406, §1°, CC), a qual já engloba a correção monetária e os juros moratórios devidos a partir de então.

Por fim, considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor da condenação, na proporção de 70% para a ré e 30% para a autora, nos termos do art. 86 c/c art. 85, § 2º do CPC, observando-se eventual suspensão da exigibilidade em razão de gratuidade da justiça.”.

Irresignada a parte ré interpõe apelação (ID 86551280) alegando, em apertada síntese, que as cláusulas do contrato foram apresentadas com antecedência e aceitas de forma consciente pela parte autora.

Acrescenta que o contrato objeto da lide prevê retenção de 50% das quantias pagas em favor da alienante, a título de pena convencional, haja vista ser patrimônio de afetação.

Segue argumentando que o STJ já definiu que é legal a cláusula contratual que fixa o percentual de retenção de 50% das quantias pagas pelo adquirente.

Aduz que a demandante foi notificada diversas vezes sobre o procedimento de distrato, mas que continuou sem pagar o saldo devedor.

Ao final, requer o conhecimento e provimento do presente recurso para reformar a sentença julgando totalmente improcedentes os pedidos autorais.

A parte apelada apresentou contrarrazões no ID 86551284, sem preliminares.

É o relatório.

Devolvo os autos à Secretaria da Primeira Câmara, com o presente relatório, nos termos do art. 931 do CPC, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando que há previsão regimental para sustentação oral (RITJBA, art. 187, I).

Salvador/BA, 21 de julho de 2025.

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

RELATOR

PODER JUDICIÁRIO

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  Primeira Câmara Cível 

PJ - 02

Custas recolhidas no ID 86551281. A presença dos pressupostos de admissibilidade do recurso impõe seu conhecimento.

Cuidam os autos de Apelação Cível interposta por MD BA CAMINHO DAS ARVORES SPE LTDA (ID 86551280), em face de sentença de ID 86551268, prolatada pelo MM. Juiz de Direito da 11ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, que, nos autos da Ação de Anulação de Distrato C/C Tutela de Urgência nº 8174530-23.2023.8.05.0001, julgou procedente em parte os pedidos autorais, nos seguintes termos:

“III. DISPOSITIVO

Ante o exposto, JULGO, POR SENTENÇA, PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por JAMILE NASCIMENTO DE OLIVEIRA em face de MD BA CAMINHO DAS ÁRVORES SPE LTDA para:

a) RECONHECER a impossibilidade de reativação do contrato, em razão da alienação do imóvel a terceiro;

b) DECLARAR abusiva a retenção de 50% do valor pago no distrato realizado entre as partes;

c) CONDENAR a ré a restituir à autora a quantia de R$ 142.060,02 (cento e quarenta e dois mil, sessenta reais e dois centavos), correspondente a 75% do valor pago (R$ 189.413,36), descontando-se eventual valor já devolvido, acrescido de correção monetária de acordo com o IPCA (art. 389, Parágrafo único, CC) a contar do desembolso até a data da citação, momento a partir do qual incidirá apenas a Taxa Selic de forma integral (art. 406, §1°, CC), a qual já engloba a correção monetária e os juros moratórios devidos a partir de então.

Por fim, considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor da condenação, na proporção de 70% para a ré e 30% para a autora, nos termos do art. 86 c/c art. 85, § 2º do CPC, observando-se eventual suspensão da exigibilidade em razão de gratuidade da justiça.”.

O cerne da irresignação apresentada pela parte ré gira em torno, em apertada síntese, do valor determinado a título de retenção em decorrência da rescisão contratual por culpa exclusiva da promitente compradora, ou seja, saber se é aplicável a retenção de 50% dos valores pagos em razão do contrato estar subordinado ao regime de patrimônio de afetação.

O Juízo a quo determinou que a parte Apelante restituísse a quantia paga pela Apelada para adquirir o imóvel objeto da lide, permitindo a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) do valor da quantia paga, considerando que esse percentual se mostra mais consentâneo com a realidade do caso e com os princípios que regem as relações de consumo.

A parte Apelante pleiteia a reforma da sentença, neste ponto, argumentando a necessidade de aplicação do percentual de 50% previsto na Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato).

A princípio, cumpre ressaltar que a relação travada entre as partes é de consumo, razão pela qual o exame da controvérsia recursal deve ser analisado sob o prisma da lei consumerista.

Noutra vertente, consoante assente entendimento, as disposições da Lei nº. 13.786/2018 (Lei do Distrato) incidem nos contratos entabulados após a sua vigência, sendo, pois, aplicável à espécie em apreço tendo em vista que o contrato foi firmado em 07/12/2022 (ID 86550063).

Nesse contexto, importa dizer que a Lei do Distrato deve ser interpretada em consonância com o CDC, haja vista que apresenta os itens e os patamares máximos que podem ser descontados quando da restituição dos valores pagos, permitindo, assim, modulações.

Há de se ter em vista, pois, que a Lei nº 8.078/1990 ( CDC), em seu art. 51, inciso IV, autoriza a revisão das cláusulas consideradas nulas, abusivas ou excessivamente onerosas, e, no art. 53, caput, reputa nulas de pleno direito as cláusulas que estabelecem a perda total das prestações pagas em benefício do credor.

No mesmo sentido:

AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA. LEI DO DISTRATO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TRIBUTOS. AUSÊNCIA DE ARGUMENTOS APTOS À RECONSIDERAÇÃO OU REFORMA DA DECISÃO MONOCRÁTICA. Deve ser mantida a decisão no sentido de que Lei do Distrato não é irrestrita, e deve ser analisada em conjunto com o Código de Defesa do Consumidor para evitar que o consumidor seja onerado com cláusulas excessivamente desproporcionais, ensejando o enriquecimento sem causa por parte da promitente vendedora; as despesas de ordem tributária devem ser arcadas se comprovada a transferência da posse direta aos compradores, o que não ocorreu na espécie.AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5271077-68.2022.8.09.0174, Rel. Des (a). DESEMBARGADOR MARCUS DA COSTA FERREIRA, 5a Câmara Cível, julgado em 15/07/2024, DJe de 15/07/2024)

Em relação ao percentual de retenção, tem-se que a parte autora optou por rescindir o contrato, sob o fundamento de que estava passando por dificuldades financeiras.

Resta incontroverso que a rescisão em tela ocorreu por iniciativa exclusiva do consumidor e sem culpa imputável à requerida.

O artigo 67-A da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), preleciona o seguinte:

Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

(...).

(...) II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. (...)

§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação , de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente , admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga."

Analisando o Contrato (ID 86550063 – fls. 02) verifico que restou demonstrado pela apelante que o empreendimento se encontra subordinado ao regime de patrimônio de afetação a fim de enquadrar-se no § 5º do art. 67-A da Lei do Distrato.

Nessas mesmas condições (resolução do contrato motivada pelo comprador), o art. 2º- A da Lei nº. 13.786/2018 (Lei do Distrato), que acrescentou à Lei nº 4.591/64 o art. 67- A, dispõe que o adquirente tem direito à restituição das quantias que houver pago, atualizadas com base no índice contratualmente previsto para a correção monetária das parcelas contratadas, no valor que sobejar às seguintes retenções: 1) a integralidade da comissão de corretagem; 2) pena convencional, estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga (este aplicável ante a submissão ao regime do patrimônio de afetação).

Analisando o Contrato firmado entre as partes verifico que há, na Cláusula 10, alínea b – ID 86550063 – fls. 17, a previsão de multa penal de 50% (cinquenta por cento) sobre as quantias efetivamente pagas pelo Comprador do preço de aquisição da unidade autônoma.

Com amparo na literatura especializada de Luiz Antônio Scavone Junior descabe falar em abusividade quanto ao porcentual aplicado, sobretudo porque previsto em legislação específica. Veja-se:

"E, tendo em vista que a Cláusula XVI prevê a restituição de 50% da quantia paga pelo comprador, ou seja, a retenção, pela incorporadora, dos outros 50%, tem-se que é este percentual que deve ser adotado no caso, dado o respaldo legal.

Ocorre que, em regra, diante dos limites legais, fora circunstâncias excepcionais, a cláusula penal compensatória decorrente de lei especial não pode ser considerada excessiva. Nesta medida, deverá o juiz evitar interferir nos contratos sob pena de insegurança jurídica, funesta ao objetivo maior do direito que é a paz social. Posta assim a questão, sem que haja circunstância excepcional, a cláusula penal compensatória prevista dentro dos limites legais no caso de contratos firmados com incorporadoras e com loteadoras deve ser mantida.

A intenção da lei (mens legis) neste ponto foi, evidentemente, reforçar o cumprimento da obrigação. As alterações às Leis 4.591/1964 e 6.766/1979 pela Lei 13.786/2018 prestigiaram a construção civil, que cediçamente é atividade econômica fortemente fomentadora de empregos e passa por extremo desequilíbrio causado pela pletora de ações de promitentes compradores pleiteando o desfazimento do contrato e a restituição do que foi pago sempre que a economia enfrenta crises.

Nesse contexto, surgiu a Lei 13.786/2018, que deve ser interpretada, à luz do art. 5º da LINDB pela sua finalidade social (gerar estabilidade ao mercado imobiliário) e exigência do bem comum (manutenção da atividade das construtoras, geradoras de emprego e renda)." (Direito Imobiliário: Teoria e Prática. Grupo GEN, 2022. Pg. 352)

No mesmo sentido o E. STJ:

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N.º 13.786/18. RETENÇÃO DE ATÉ 50% DOS VALORES PAGOS. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. ABUSO NÃO CARACTERIZADO NO CASO CONCRETO. 1. Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018.2. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt no REsp: 2110077 SP 2023/0414220-4, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 29/04/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/05/2024)

Em face do exposto, voto no sentido de conhecer e DAR PROVIMENTO ao Recurso de Apelação interposto no sentido de alterar o percentual de retenção dos valores pagos para 50%, pelos fundamentos delineados.

Diante do novo deslinde da controvérsia inverto o ônus de sucumbência, condenando a parte apelada ao pagamento de honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 2º, do CPC).

Sala das Sessões,____de_______________de 2025.

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

RELATOR