PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quinta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0553733-10.2017.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível |
| APELANTE: LPS BAHIA - CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA |
| Advogado(s): HELIO YAZBEK, SAMANTHA MARTONI PIRES GABRIEL, ULISSES PENACHIO |
| APELADO: RENATA SANTANA RODRIGUES e outros |
| Advogado(s): EVERTHON AMIGO SOARES, ROBERTO ARAUJO CABRAL GOMES |
Conheço do recurso, pois presentes os pressupostos de admissibilidade.
Trata-se de apelação interposta por LPS BAHIA - CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA. contra sentença que a condenou solidariamente à devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, ITIV e indenização por danos morais, em razão de rescisão contratual por atraso na entrega de empreendimento imobiliário.
Inicialmente, cumpre reconhecer a ilegitimidade passiva da apelante para os pedidos de rescisão contratual, devolução do valor do imóvel e indenização por danos morais. A legitimidade da apelante restringe-se exclusivamente ao pedido de devolução do valor referente à comissão de corretagem, tendo em vista o serviço por ela prestado.
Com efeito, a LPS BAHIA, ora Apelante, não foi parte no contrato de promessa de compra e venda celebrado entre a autora e a incorporadora TECOPSA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. (ID. 95649149), limitando-se a prestar serviços de intermediação (ID. 95649147). Assim, não possui legitimidade para responder por obrigações contratuais das quais não é parte, tais como a entrega do imóvel, devolução do preço pago pela unidade habitacional ou reparação por danos morais decorrentes da frustração da expectativa de recebimento da casa própria.
Quanto ao mérito, destaco que a presente demanda se enquadra perfeitamente na hipótese contemplada pelo recente julgamento do Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo (Tema 1173/STJ), que fixou tese vinculante sobre a responsabilidade do corretor de imóveis, seja ele pessoa física ou jurídica, em casos de descumprimento contratual por incorporadoras.
Com efeito, o Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp 2.008.545/DF sob o rito dos recursos repetitivos, firmou a seguinte tese para os efeitos do art. 927, III, do CPC:
“O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor.”
Essa tese encontra fundamento nos arts. 722 e 723 do Código Civil, que disciplinam o contrato de corretagem como atividade limitada à intermediação de negócios e à aproximação das partes, sem vínculo direto com as obrigações assumidas pelos contratantes no contrato de compra e venda.
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. (Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010 )
Conforme bem estabelecido pela Corte Superior, a responsabilidade do corretor está vinculada ao serviço de intermediação, que envolve conectar comprador e vendedor e prestar as informações necessárias sobre o negócio. Não há, portanto, a princípio, vínculo jurídico entre o corretor e as obrigações assumidas pelas partes no contrato, o que afasta, em regra, sua responsabilização pelo descumprimento de deveres da incorporadora na venda de imóveis.
No presente caso, verifica-se que a LPS BAHIA exerceu típica atividade de corretagem, limitando-se à intermediação do negócio jurídico entre a autora e a incorporadora TECOPSA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. Não há nos autos qualquer elemento que indique: (i) envolvimento da apelante nas atividades de incorporação e construção do empreendimento; (ii) que a corretora integra o mesmo grupo econômico da incorporadora; ou (iii) confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício da corretora.
A rescisão do contrato decorreu exclusivamente do inadimplemento da incorporadora, que não conseguiu entregar o empreendimento no prazo estipulado.
A apelante cumpriu adequadamente sua obrigação de aproximar as partes e viabilizar a celebração do contrato de compra e venda, fazendo jus à comissão de corretagem pelos serviços prestados.
Merece acolhimento a tese defensiva de que existe diferenciação entre as cadeias de fornecimento do produto (imóvel) e do serviço (intermediação). Entre a incorporadora-vendedora e os compradores há relação de consumo baseada na construção e venda de um produto (imóvel). Já em relação à corretora e as partes intermediadas, a relação de consumo está baseada tão somente em um serviço (intermediação).
Portanto, existem duas relações jurídicas de consumo autônomas, cada qual com objeto próprio, obrigações inconfundíveis e partes distintas, as quais devem ser segregadas para fins de apuração da responsabilidade civil, ainda que pelas regras do CDC.
Ademais, no julgamento do Tema 938 (REsp 1.599.511/SP), o STJ reconheceu a “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.
No caso dos autos, restou demonstrado o cumprimento do dever de informação através dos documentos contratuais, não havendo que se falar em venda casada ou prática abusiva.
Mais importante, a apelante cumpriu adequadamente sua obrigação de aproximar as partes e viabilizar a celebração do contrato de compra e venda, fazendo jus à comissão de corretagem pelos serviços efetivamente prestados. Nos termos do art. 725 do Código Civil, "a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.
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Assim, improcede o pedido de devolução da comissão de corretagem pela Apelante, tendo em vista a efetiva prestação do serviço no caso dos autos.
Por outro lado, remanesce integralmente a obrigação da corré TECOPSA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. em relação à devolução de todos os valores pagos pela autora, incluindo a comissão de corretagem, tendo em vista que a referida corré não interpôs recurso contra a sentença, devendo ser mantida a condenação em sua integralidade.
Ademais, conforme orientação do STJ nos Temas Repetitivos 577 e 939, a incorporadora responde pela restituição integral dos valores em caso de rescisão por sua culpa, devendo arcar com todos os prejuízos decorrentes de seu inadimplemento.
Tema 577
“Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.”
Tema 939
“Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.”
No mesmo sentido:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8013041-16.2019.8 .05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: INCORPLAN INCORPORACOES LTDA e outros Advogado (s): FLAVIO MENDONCA DE SAMPAIO LOPES, CLAUDIO GUERRA DE SOUZA APELADO: GILMARIO MOURA SANTOS e outros Advogado (s):CLAUDIO GUERRA DE SOUZA, FLAVIO MENDONCA DE SAMPAIO LOPES ACORDÃO APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ENTREGA DE LOTEAMENTO . INFRAESTRURTURA INCOMPLETA. RESCISÃO CONTRATUAL. PRELIMINARES. PRESCRIÇÃO TRIENAL . AFASTADA. APLICAÇÃO DO ART. 205 DO CC. PRESCRIÇÃO DECENAL . ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AFASTADA. TEMA 939 STJ . MULTA CONTRATUAL. PREVISÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. DANO MORAL . CONFIGURAÇÃO. VALOR RAZOÁVEL E PROPORCIONAL (R$ 10.000,00). MANUTENÇÃO . LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INVIABILIDADE DA PARCELA NA HIPÓTESE DE LOTE NÃO EDIFICADO. PRELIMINARES REJEITADAS E RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS . SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME Apelações Cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido em ação de rescisão de contrato de compra e venda de lote em empreendimento imobiliário, cumulada com indenização por danos materiais e morais, em razão do atraso na entrega da infraestrutura. Discute-se nos recursos a prescrição trienal para o ajuizamento da demanda, a legitimidade passiva da construtora para restituição da comissão de corretagem, a configuração da mora da construtora, a possibilidade de condenação em lucros cessantes e sua cumulação com a multa contratual, bem como a condenação por danos morais . II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há 4 questões em discussão no presente recurso: (i) definir o prazo prescricional aplicável à pretensão de rescisão contratual e restituição de valores; (ii) determinar a legitimidade passiva da construtora para a devolução da comissão de corretagem; (iii) analisar a mora da construtora na entrega do empreendimento e a consequente aplicação da multa contratual e do dano moral; e (iv) verificar a possibilidade de condenação e cumulação de lucros cessantes com a multa contratual, em caso de atraso na entrega de lote não edificado. III. RAZÕES DE DECIDIR O prazo prescricional aplicável à pretensão de rescisão de contrato de compra e venda e restituição de valores pagos, decorrente de inadimplemento contratual por parte da construtora, é o decenal, previsto no art . 205 do Código Civil. A construtora/incorporadora possui legitimidade passiva "ad causam" para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem, nos termos do Tema 939 do STJ, especialmente quando o pedido de restituição decorre do inadimplemento contratual. Configura-se a mora da construtora quando o empreendimento, incluindo a infraestrutura essencial, não é entregue integralmente no prazo contratual, mesmo após a expedição do "habite-se", o que justifica a incidência da multa contratual até a efetiva rescisão e caracteriza dano moral indenizável. A condenação por danos morais não se trata de mero descumprimento contratual, mas de grave inércia da construtora, que se estendeu por anos, frustrando a legítima expectativa do consumidor de usufruir do imóvel, sendo o valor de R$ 10 .000,00 (dez mil reais) razoável e proporcional. A cumulação de lucros cessantes com a cláusula penal moratória é vedada pelo Superior Tribunal de Justiça (Tema 970), sob pena de "bis in idem", uma vez que ambas as parcelas visam compensar o promitente-comprador pelos prejuízos decorrentes do inadimplemento. Em regra, não é cabível o pagamento de lucros cessantes decorrente do atraso na entrega de lote não edificado, dada a inviabilidade de presunção do prejuízo experimentado em razão da injusta privação do seu uso. IV . DISPOSITIVO E TESE Recursos conhecidos e desprovidos. Honorários advocatícios majorados para 17% sobre o valor da condenação, mantida a proporção de sucumbência recíproca. Tese (s) de julgamento: O prazo prescricional para pretensão de rescisão de contrato de compra e venda e restituição de valores pagos, em razão de inadimplemento da construtora, é decenal. A construtora possui legitimidade passiva para a restituição da comissão de corretagem quando o pedido decorre do inadimplemento contratual, conforme o Tema 939 do STJ . O atraso injustificado na entrega do empreendimento, mesmo com "habite-se" expedido, mas com infraestrutura incompleta, configura mora da construtora, ensejando a aplicação da multa contratual até a rescisão e a indenização por danos morais. É inviável a cumulação de lucros cessantes com a cláusula penal moratória em contratos de promessa de compra e venda, nos termos do Tema 970 do STJ, e, em regra, não se presumem os lucros cessantes em caso de atraso na entrega de lote não edificado. Dispositivos legais relevantes citados: Código Civil, arts. 205, 206, § 3º, V; Código de Defesa do Consumidor, arts . 14; Lei nº 4.591/64, art. 43, II; Código de Processo Civil, art. 85, § 11, art . 86, art. 98, § 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, EREsp 1281594/SP, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, Rel . p/ Acórdão Ministro FELIX FISCHER, CORTE ESPECIAL, julgado em 15/05/2019, DJe 23/05/2019. STJ, AgInt no AREsp: 1988601 SC, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 28/03/2022. STJ, REsp: 1591223 PR, Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 02/06/2016. STJ, AgInt no REsp: 2015374 SP, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 02/04/2024 . STJ, Tema 939. STJ, Tema 970. STJ, AgInt no AREsp n. 2 .215.393/RJ, relator Ministro Raul Araújo. REJEITAR AS PRELIMINARES E NEGAR PROVIMENTO A APELAÇÃO DA PARTE RÉ. NEGAR PROVIMENTO A APELAÇÃO DA PARTE AUTORA . ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÕES CÍVEIS Nº 8013041-16.2019.8.05 .0001, da Comarca de Salvador/Ba, que tem como Apelante/Apelado INCORPLAN INCORPORACOES LTDA e outros e Apelados/Apelantes GILMARIO MOURA SANTOS e outros. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, em REJEITAR AS PRELIMINARES, NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO DA PARTE RÉ E NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO DA PARTE AUTORA, assim o fazem pelas razões adiante expostas. Sala das Sessões, PRESIDENTE Des. RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA Relator PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA
(TJ-BA - Apelação: 80130411620198050001, Relator: RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 30/07/2025)
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0569594-41.2014.8 .05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: SPE FORMULA CIELO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA. Advogado (s): MARIANA DA RESSURREICAO BARROS APELADO: ELDER SILVA MANGABEIRA Advogado (s):ALICE CRISTINA CHAVES NEVES FILHA, FLAVIA MATTOS E SANTOS, CRISTIANA NEVES ANDARI ACORDÃO DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL . ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO VENDEDOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM . LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I . Na hipótese em exame, ficou comprovado que não houve a entrega do imóvel dentro do prazo estipulado, mesmo com a prorrogação prevista na cláusula de tolerância, o que, por consequência, acarreta o direito de rescisão do contrato como reconhecido pelo juízo a quo. II. Configurada a ilicitude do comportamento do réu, deve-se retornar ao statu quo ante, com a devolução integral das quantias pagas, inclusive a comissão de corretagem. III . Em relação aos lucros cessantes, conforme entendimento do STJ, estes são presumidos quando há atraso na entrega do imóvel, como ocorreu no presente caso. IV. Apelação não provida. Sentença mantida . Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0569594-41.2014.8 .05.0001, em que figuram como apelante SPE FORMULA CIELO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA. e como apelada ELDER SILVA MANGABEIRA. ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator . Salvador,.
(TJ-BA - Apelação: 05695944120148050001, Relator.: LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO, Data de Julgamento: 23/05/2022, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 25/07/2024)
Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E DAR PROVIMENTO ao recurso de apelação para:
a) Reconhecer a ilegitimidade passiva da apelante LPS BAHIA - CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA. para os pedidos de rescisão contratual, devolução do valor do imóvel e indenização por danos morais;
b) Julgar improcedente o pedido de devolução da comissão de corretagem em face da apelante, tendo em vista a efetiva prestação do serviço de intermediação;
c) Condenar a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor da apelante, que fixo em 10% sobre o valor do proveito econômico obtido, isto é, do valor correspondente à taxa de comissão de corretagem, de R$ 9.621,35 (nove mil, seiscentos e vinte e um reais e trinta e cinco centavos), ficando a exigibilidade suspensa em razão da gratuidade judiciária deferida.
Mantem-se integralmente a condenação da corré TECOPSA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., inclusive quanto à devolução da comissão de corretagem paga pela autora.
É como voto.
Sala das Sessões, data registrada no sistema.
Des. Renato Ribeiro Marques da Costa
Relator
RM04