PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELOS SIMULTÂNEOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO SÓCIO QUE ASSINA ADITIVO CONTRATUAL EM NOME PRÓPRIO. PRESCRIÇÃO DECENAL DA RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS POR ATRASO EXCESSIVO. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. MANUTENÇÃO DA OBRIGAÇÃO DE OBTER HABITE-SE. RECURSO DOS RÉUS DESPROVIDO E RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelos simultâneos interpostos contra sentença que, em ação indenizatória por descumprimento contratual decorrente do atraso na entrega de duas unidades imobiliárias, condenou os réus solidariamente ao pagamento de multa contratual invertida, indenização por danos morais e ao cumprimento de obrigação de fazer consistente na obtenção do habite-se, rejeitando o pedido de lucros cessantes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se o sócio que assinou aditivo contratual em nome próprio possui legitimidade para integrar o polo passivo; (ii) estabelecer se a pretensão indenizatória decorrente de atraso na entrega do imóvel está sujeita ao prazo prescricional trienal ou decenal; (iii) determinar se o atraso prolongado na entrega do imóvel configura dano moral indenizável; e (iv) verificar se são devidos lucros cessantes e se estes podem ser cumulados com cláusula penal moratória.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O sócio que firma aditivo contratual em nome próprio, assumindo a posição de vendedor e recebendo valores diretamente dos consumidores, integra a cadeia de fornecimento e responde solidariamente pelos prejuízos decorrentes do negócio jurídico.

As pretensões indenizatórias decorrentes de inadimplemento contratual submetem-se ao prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil, não incidindo o prazo trienal aplicável à responsabilidade extracontratual.

O atraso significativo na entrega de imóvel adquirido em empreendimento imobiliário, sobretudo quando ultrapassa amplamente o prazo contratual e o período de tolerância, caracteriza violação à legítima expectativa do consumidor e configura dano moral indenizável.

As dificuldades burocráticas para obtenção do habite-se junto à municipalidade constituem fortuito interno e integram o risco da atividade da incorporadora, não afastando o dever de cumprir a obrigação de fazer.

O atraso na entrega do imóvel gera presunção de prejuízo ao adquirente, consistente na privação injusta do uso do bem, sendo cabível a indenização por lucros cessantes calculada com base no valor de mercado do aluguel, independentemente de prova da finalidade locatícia.

A cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória pelo mesmo fato gerador caracteriza bis in idem, devendo o consumidor optar pela modalidade indenizatória mais favorável.

A fixação de honorários advocatícios no percentual de 20% sobre o valor da condenação observa os critérios do art. 85, §2º, do CPC diante da complexidade da causa e da sucumbência mínima dos autores.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso dos réus desprovido e recurso dos autores parcialmente provido.

Tese de julgamento:

O sócio que participa diretamente do negócio jurídico e assina instrumento contratual em nome próprio responde solidariamente pelos danos decorrentes do atraso na entrega do imóvel.

A pretensão indenizatória fundada em inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submete-se ao prazo prescricional de dez anos.

O atraso excessivo na entrega de unidade imobiliária caracteriza dano moral indenizável ao consumidor.

O atraso na entrega do imóvel gera presunção de lucros cessantes pela privação do uso do bem, dispensada a prova da intenção de locação.

É vedada a cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória pelo mesmo atraso na entrega da obra.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 205, 206, §3º, IV e V, e 406, §1º; CDC, arts. 2º e 3º; Lei nº 4.591/1964, art. 43; CPC, art. 85, §2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.718.480/SP; STJ, AgInt no REsp 1.698.259/SP; STJ, REsp 1.729.593/SP (Tema 996); STJ, EREsp 1.341.138/SP.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelos Simultâneos n° 8007857-31.2022.8.05.0274, oriundos da Comarca de Paulo Afonso, em que figuram, como Recorrentes e Recorridos MORAIS ANDRADE CONSTRUÇÕES LTIDA - ME e JOSÉ RICARDO MORAIS SANTOS,  de um lado e RICARDO DE OLIVEIRA CUNHA e GERUSA PEREIRA GENELHU CUNHA, do outro.

Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER E DAR PROVIMENTO PARCIAL AO APELO DOS AUTORES, NEGANDO PROVIMENTO AO DOS RÉUS.

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto pelos réus (Morais Andrade Construções Ltda - ME e José Ricardo Morais Santos) e CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto pelos autores (Ricardo de Oliveira Cunha e Gerusa Pereira Genelhu Cunha) . UNÂNIME.

Salvador, 14 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Cuida-se de Apelos interpostos, simultaneamente, por  MORAIS ANDRADE CONSTRUÇÕES LTIDA - ME e JOSÉ RICARDO MORAIS SANTOS,  de um lado e RICARDO DE OLIVEIRA CUNHA e GERUSA PEREIRA GENELHU CUNHA, do outro, em face da sentença prolatada pelo Juízo de Direito da 3ª Vara de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Vitória da Conquista que, nos autos da Ação Indenizatória, dispôs:

“Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para CONDENAR os réus, solidariamente:

1. Ao pagamento de multa contratual no valor total de R$ 41.000,00 (quarenta e um mil reais),  valor que deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do inadimplemento contratual  e acrescido de juros de mora ao mês a partir da citação;

2. Ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), valor que deverá ser corrigido monetariamente a partir da data desta sentença e acrescido de juros de mora de ao mês a partir da citação;

Em ambas as condenações, a correção monetária será feita pelo INPC e os juros de mora serão de 1% ao mes. A partir da entrada em vigor da Lei 14.905/2024, passará a incidir o IPCA para correção monetária; e a taxa Selic para juros, observada a regra do parágrafo primeiro do art. 406 do Código Civil, incluído pela referida Lei.

3. Ao cumprimento da obrigação de fazer consistente em proceder às tratativas necessárias para a obtenção do habite-se dos imóveis, no prazo de 30 dias, sob pena de ser fixada multa.

Julgo improcedentes os demais pedidos, nos termos da fundamentação.

Em razão da sucumbência mínima dos autores, condeno os réus ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios em favor dos advogados dos autores, que fixo em 20% sobre o valor da condenação.

Publique-se. Intimem-se.”

A ação de origem é uma indenizatória por descumprimento contratual, motivada pelo atraso na entrega de duas unidades imobiliárias. A primeira, situada na Av. Brasil, nº 999 (bairro Candeias), teve sua entrega atrasada em 63 meses, sendo disponibilizada apenas em abril de 2021. A segunda, na Rua Claudionor de Oliveira, nº 285 (bairro Candeias), apresentou atraso de 28 meses, sendo entregue em novembro de 2018.

Ao sentenciar o feito(ID. 94788831),  a magistrada rejeitou as preliminares de ilegitimidade passiva do sócio e de prescrição. No mérito, reconheceu o atraso incontroverso e julgou os pedidos parcialmente procedentes para condenar os réus, solidariamente, ao pagamento de multa contratual invertida (10% sobre o valor dos contratos, totalizando R$ 41.000,00), ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00, e à obrigação de providenciar o habite-se no prazo de 30 dias. O Juízo rejeitou o pedido de lucros cessantes sob o fundamento de que os autores não demonstraram a intenção prévia de alugar os imóveis na época do atraso.

Inconformados, os réus apelaram(ID. 94788833), postulando a reforma da sentença.

Em suas razões, sustentam, preliminarmente, a ilegitimidade passiva do sócio José Ricardo Morais Santos, argumentando a impossibilidade de confusão entre pessoa física e jurídica sem os requisitos da desconsideração. Alegam, ainda, a ocorrência de prescrição trienal (artigo 206, §3º, IV e V, do Código Civil).

No mérito, afirmam que a obrigação de entregar o habite-se é impossível devido à burocracia municipal; que a condenação conjunta em multa e danos morais configura punição dupla; que não houve comprovação de dano moral apto a gerar indenização; e pedem o afastamento ou a redução dos honorários sucumbenciais fixados em 20%.

Os autores também apelaram(ID. 94788838), irresignados apenas contra a parte da sentença que julgou improcedente o pedido de lucros cessantes.

Argumentam que a jurisprudência pacificada do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o prejuízo do comprador, em casos de atraso na entrega do imóvel, é presumido, dispensando a prova de que o bem seria imediatamente alugado.

Requerem a condenação dos réus ao pagamento de lucros cessantes no montante de R$ 121.800,00, calculados com base nos aluguéis de R$ 1.400,00 mensais (durante 63 meses) e R$ 1.200,00 mensais (durante 28 meses).

Foram apresentadas contrarrazões pelas partes(ID.’s 94788842 e 94788846), cada qual defendendo o desprovimento do recurso adverso e reiterando os argumentos no curso da lide.

É o relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

Salvador, datado eletronicamente.

DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA

RELATOR

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  Quinta Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELOS SIMULTÂNEOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO SÓCIO QUE ASSINA ADITIVO CONTRATUAL EM NOME PRÓPRIO. PRESCRIÇÃO DECENAL DA RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS POR ATRASO EXCESSIVO. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. MANUTENÇÃO DA OBRIGAÇÃO DE OBTER HABITE-SE. RECURSO DOS RÉUS DESPROVIDO E RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelos simultâneos interpostos contra sentença que, em ação indenizatória por descumprimento contratual decorrente do atraso na entrega de duas unidades imobiliárias, condenou os réus solidariamente ao pagamento de multa contratual invertida, indenização por danos morais e ao cumprimento de obrigação de fazer consistente na obtenção do habite-se, rejeitando o pedido de lucros cessantes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se o sócio que assinou aditivo contratual em nome próprio possui legitimidade para integrar o polo passivo; (ii) estabelecer se a pretensão indenizatória decorrente de atraso na entrega do imóvel está sujeita ao prazo prescricional trienal ou decenal; (iii) determinar se o atraso prolongado na entrega do imóvel configura dano moral indenizável; e (iv) verificar se são devidos lucros cessantes e se estes podem ser cumulados com cláusula penal moratória.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O sócio que firma aditivo contratual em nome próprio, assumindo a posição de vendedor e recebendo valores diretamente dos consumidores, integra a cadeia de fornecimento e responde solidariamente pelos prejuízos decorrentes do negócio jurídico.

As pretensões indenizatórias decorrentes de inadimplemento contratual submetem-se ao prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil, não incidindo o prazo trienal aplicável à responsabilidade extracontratual.

O atraso significativo na entrega de imóvel adquirido em empreendimento imobiliário, sobretudo quando ultrapassa amplamente o prazo contratual e o período de tolerância, caracteriza violação à legítima expectativa do consumidor e configura dano moral indenizável.

As dificuldades burocráticas para obtenção do habite-se junto à municipalidade constituem fortuito interno e integram o risco da atividade da incorporadora, não afastando o dever de cumprir a obrigação de fazer.

O atraso na entrega do imóvel gera presunção de prejuízo ao adquirente, consistente na privação injusta do uso do bem, sendo cabível a indenização por lucros cessantes calculada com base no valor de mercado do aluguel, independentemente de prova da finalidade locatícia.

A cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória pelo mesmo fato gerador caracteriza bis in idem, devendo o consumidor optar pela modalidade indenizatória mais favorável.

A fixação de honorários advocatícios no percentual de 20% sobre o valor da condenação observa os critérios do art. 85, §2º, do CPC diante da complexidade da causa e da sucumbência mínima dos autores.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso dos réus desprovido e recurso dos autores parcialmente provido.

Tese de julgamento:

O sócio que participa diretamente do negócio jurídico e assina instrumento contratual em nome próprio responde solidariamente pelos danos decorrentes do atraso na entrega do imóvel.

A pretensão indenizatória fundada em inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submete-se ao prazo prescricional de dez anos.

O atraso excessivo na entrega de unidade imobiliária caracteriza dano moral indenizável ao consumidor.

O atraso na entrega do imóvel gera presunção de lucros cessantes pela privação do uso do bem, dispensada a prova da intenção de locação.

É vedada a cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória pelo mesmo atraso na entrega da obra.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 205, 206, §3º, IV e V, e 406, §1º; CDC, arts. 2º e 3º; Lei nº 4.591/1964, art. 43; CPC, art. 85, §2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.718.480/SP; STJ, AgInt no REsp 1.698.259/SP; STJ, REsp 1.729.593/SP (Tema 996); STJ, EREsp 1.341.138/SP.

Exsurgem a tempestividade dos inconformismos, bem como o atendimento aos demais requisitos de admissibilidade. 

Da preliminar de ilegitimidade passiva

Os réus sustentam que a pessoa física de José Ricardo Morais Santos não pode integrar o polo passivo, pois não estariam presentes os requisitos para a desconsideração da personalidade jurídica da empresa Morais Andrade Construções Ltda.

A preliminar não merece prosperar. Conforme detalhado nos autos, o aditivo contratual referente ao imóvel da Avenida Brasil, firmado em 10 de agosto de 2017 para alteração da unidade e acréscimo do valor de R$ 30.000,00, foi redigido e assinado expressamente em nome da pessoa física de José Ricardo Morais Santos, que se qualificou no instrumento na condição de "Vendedor".(ID. 94787860)

O ordenamento jurídico brasileiro, especialmente o Código de Defesa do Consumidor (artigos 2º e 3º), estabelece a responsabilidade solidária de todos os agentes que participam da cadeia de fornecimento. Ao firmar o aditivo em nome próprio e receber valores diretamente para a consecução da obra, a pessoa física assumiu a posição de contratante e incorporador perante os consumidores, atraindo a incidência do artigo 43 da Lei nº 4.591/1964. Portanto, a legitimidade passiva decorre de sua atuação direta no negócio jurídico, sendo desnecessária a instauração de incidente de desconsideração da personalidade jurídica neste momento processual. Rejeito a preliminar.

Da preliminar de prescrição

Os réus alegam a consumação do prazo prescricional trienal, fundamentando-se no artigo 206, § 3º, incisos IV e V, do Código Civil, que trata do enriquecimento sem causa e da reparação civil.

A tese não encontra amparo na jurisprudência contemporânea. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que as pretensões indenizatórias decorrentes de responsabilidade civil contratual — como é o caso do atraso na entrega de imóvel — submetem-se à regra geral do artigo 205 do Código Civil, cujo prazo prescricional é de 10 anos.

Conforme decidido pelo STJ nos autos do AgInt no AREsp 1718480/SP e do AgInt no REsp 1698259/SP, a reparação por descumprimento de compromisso de compra e venda não se confunde com a reparação civil extracontratual. Considerando que os prazos originais de entrega findaram em dezembro de 2015 e julho de 2016, e a ação foi ajuizada em junho de 2022, não transcorreu o lapso decenal. Rejeito a preliminar.

Do mérito: Atraso na entrega e obrigação de fazer

A controvérsia fática sobre o atraso na entrega das unidades imobiliárias inexiste. O primeiro imóvel foi entregue com 63 meses de atraso e o segundo com 28 meses de atraso, períodos que já incluem a tolerância contratual de 180 dias.

A alegação dos réus de que o atraso foi compensado por meio de um "acordo verbal" para realização de acabamentos internos não restou comprovada de forma cabal a ponto de afastar o direito à reparação pelo extenso período de privação do uso dos bens. O aditivo contratual firmado em 2017 foi expresso ao manter inalteradas as cláusulas originais, inclusive as relativas à data de entrega.

Sobre a obrigação de fazer consistente na obtenção do habite-se, a defesa dos réus de que a emissão depende exclusivamente da burocracia da Prefeitura Municipal de Vitória da Conquista constitui situação de fortuito interno. As dificuldades na regularização documental junto aos órgãos públicos são riscos inerentes à atividade empresarial da construção civil, não podendo ser repassados aos consumidores. Correta a sentença ao determinar o cumprimento da obrigação no prazo estipulado.

Do mérito: Danos morais

O recurso dos réus visa o afastamento da condenação por danos morais, alegando tratar-se de mero aborrecimento contratual. No entanto, a jurisprudência afasta a tese de mero dissabor quando o atraso se revela manifestamente excessivo.

No caso em análise, a privação do uso dos imóveis por 63 meses (mais de cinco anos) e 28 meses (mais de dois anos) extrapola qualquer limite de razoabilidade e previsibilidade. A situação gera evidente abalo psicológico, quebra de confiança e frustração no planejamento de vida dos adquirentes, configurando efetiva ofensa aos direitos da personalidade. O valor fixado pela sentença, no montante de R$ 20.000,00, atende aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, cumprindo a função compensatória e pedagógica da medida.

Do mérito: Lucros cessantes e cumulação com cláusula penal

O recurso dos autores tem por objeto a reforma da sentença para garantir a condenação dos réus ao pagamento de lucros cessantes. O magistrado sentenciante indeferiu o pedido por entender que não havia prova da intenção prévia de alugar os imóveis.

A decisão de primeiro grau merece reforma neste ponto específico. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.729.593/SP (Tema 996) e dos EREsp 1.341.138/SP, firmou a tese de que o descumprimento do prazo para entrega do imóvel enseja a presunção do prejuízo do comprador, consistente na privação injusta do uso do bem. O pagamento de lucros cessantes, calculados na forma de aluguel mensal, é devido independentemente de o comprador comprovar a finalidade negocial (locação) ou de uso próprio. Os autores demonstraram, de forma idônea, o valor do mercado locatício por meio dos contratos anexados aos autos (R$ 1.400,00 e R$ 1.200,00 mensais).

Os réus argumentam de forma acertada em seu recurso a impossibilidade de cumular perdas e danos (lucros cessantes) com a cláusula penal moratória. O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que a cumulação da cláusula penal (ainda que invertida em favor do consumidor) com lucros cessantes configura dupla penalização (bis in idem) pelo mesmo fato gerador: o atraso na entrega da obra. Trata-se de uma faculdade disjuntiva, como bem pontuado pela defesa).

Desta forma, os autores possuem o direito material de serem indenizados pela efetiva privação do uso do bem, o que, conforme os cálculos apresentados e não desconstituídos de forma específica, totaliza R$ 121.800,00 (R$ 88.200,00 pelo primeiro imóvel e R$ 33.600,00 pelo segundo). Como esse valor de lucros cessantes suplanta a multa contratual invertida pela sentença (R$ 41.000,00), a solução jurídica adequada é prover o recurso dos autores para conceder os lucros cessantes, mas, de ofício e para evitar a dupla condenação vedada pela jurisprudência vinculante, afastar a incidência da multa contratual.

Dos honorários sucumbenciais

Por fim, os réus pedem a redução dos honorários fixados em 20%. Considerando o grau de zelo dos profissionais, a complexidade da causa que envolve anos de tramitação, análise de múltiplos contratos e farta produção documental, bem como a sucumbência mínima dos autores, a fixação dos honorários no teto legal estabelecido pelo artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil encontra-se plenamente justificada.

Ante o exposto, voto no sentido de

1.  CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto pelos réus (Morais Andrade Construções Ltda - ME e José Ricardo Morais Santos).

2.  CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto pelos autores (Ricardo de Oliveira Cunha e Gerusa Pereira Genelhu Cunha) para reformar a sentença, julgando procedente o pedido de lucros cessantes.

3.  Condeno os réus, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais (lucros cessantes) no montante de R$ 121.800,00 (cento e vinte e um mil e oitocentos reais), corrigidos monetariamente pelo INPC (ou IPCA, após a vigência da Lei 14.905/2024) desde a data de cada mês de atraso, e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês (ou taxa Selic, conforme a nova legislação) a partir da citação.

4.  Para evitar enriquecimento sem causa e dupla penalização, afasto a condenação imposta na sentença a título de multa contratual (R$ 41.000,00), substituindo-a integralmente pelos lucros cessantes ora deferidos.

5.  Mantenho a sentença incólume quanto à condenação por danos morais (R$ 20.000,00), à obrigação de fazer para liberação do habite-se e à condenação dos réus ao pagamento integral das custas e honorários advocatícios, fixados em 20% sobre o novo valor total da condenação.

Sala de Sessões da 5ª Câmara Cível,  data registrada no sistema

RELATOR

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