PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E CONDOMINIAL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESSARCIMENTO. VAZAMENTO EM UNIDADE AUTÔNOMA. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO. CONSUMO EXCESSIVO DE ÁGUA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível contra sentença que julgou procedente o pedido do Condomínio apelado para responsabilizar o proprietário do apartamento 104 pelos prejuízos decorrentes de vazamento originado em sua unidade autônoma, determinando o ressarcimento dos valores cobrados pela concessionária EMBASA em razão do consumo excessivo de água verificado nas faturas com vencimento em janeiro e fevereiro de 2022.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se o apelante possui legitimidade passiva para responder pela pretensão ressarcitória deduzida pelo Condomínio; e (ii) saber se o proprietário de unidade autônoma deve ser responsabilizado pelo consumo excessivo de água decorrente de vazamento originado no interior de seu apartamento.

III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A preliminar de ilegitimidade passiva é rejeitada. A pretensão do apelado não se funda em inconformismo com a cobrança realizada pela concessionária, mas na imputação de responsabilidade ao proprietário do apartamento 104 pelo vazamento que causou o consumo excessivo de água. A demanda dirige-se legitimamente ao acionado. 4. Nos termos do art. 1.348, II, do CC/2002, compete ao condomínio administrar as questões afetas às áreas de interesse comum dos condôminos. A responsabilidade pela manutenção das instalações no interior das unidades autônomas é exclusiva de cada proprietário, a quem incumbe zelar pelo perfeito funcionamento dos equipamentos de sua unidade, de modo a evitar danos a terceiros ou ao próprio condomínio. 5. O próprio apelante admitiu expressamente a existência do vazamento em sua unidade ao longo de toda a instrução processual, limitando-se a questionar sua extensão. A declaração técnica por ele juntada (ID. 93161124) confirma a existência de escoamento no vaso sanitário do apartamento 104 em 10/12/2021, corroborando o fato constitutivo do direito do apelado. 6. O eventual silêncio dos representantes condominiais no grupo de WhatsApp ante solicitação de indicação de profissional não configura culpa do condomínio nem exime o proprietário do ônus de providenciar os reparos necessários em sua unidade autônoma. 7. Presentes os pressupostos da responsabilidade civil fixados nos arts. 186 e 927 do CC/2002 — ato ilícito, dano e nexo causal —, impõe-se o dever de reparar os prejuízos causados ao Condomínio. O apelado satisfez o ônus do art. 373, I, do CPC. O apelante, por sua vez, não se desincumbiu do ônus previsto no art. 373, II, do CPC, quedando-se silente quando intimado a especificar provas. 8. As faturas com vencimento em janeiro e fevereiro de 2022, fechadas respectivamente em 05/12/2021 e 05/01/2022, são compatíveis com o período em que o vazamento esteve ativo (iniciado no final de novembro de 2021, reparado a partir de 10/12/2021), não havendo incoerência na notificação da EMBASA ao Condomínio em 16/12/2021.

IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Tese de julgamento: "1. O proprietário de unidade autônoma é exclusivamente responsável pela manutenção das instalações hidráulicas existentes no interior de seu apartamento, nos termos do art. 1.348, II, do CC/2002. 2. Comprovados o vazamento originado na unidade autônoma, o dano sofrido pelo condomínio e o nexo causal entre ambos, o proprietário responde pelo ressarcimento dos prejuízos decorrentes do consumo excessivo de água, nos termos dos arts. 186 e 927 do CC/2002. 3. O silêncio do condomínio ante solicitação de indicação de profissional para reparos não configura culpa concorrente nem exime o proprietário de sua obrigação de promover os consertos necessários em sua unidade." _________

Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 186, 927 e 1.348, II; CPC, arts. 373, I e II.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, Apelação Cível nº 50595659420208130024, Rel. Des. Newton Teixeira Carvalho, 13ª Câmara Cível, j. 18.07.2024; TJ-MG, Apelação Cível nº 10000220014849001, Rel. Des. Luiz Carlos Gomes da Mata, 13ª Câmara Cível, j. 05.05.2022.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8029518-12.2022.8.05.0001, em que figuram como apelante CARLOS ROBERTO GONCALVES MARQUES e como apelada CONDOMINIO EDIFICIO SAO NICOLAU.

ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator. 

Salvador/BA, 

Presidente

Gustavo Silva Pequeno

Juiz Convocado/Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 18 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO interposto por CARLOS ROBERTO GONÇALVES MARQUES em face de sentença (ID. 93161228) proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, no sentido de julgar procedente o pedido e condenar o réu a ressarcir o autor na quantia de R$ 4.270,96, com juros de 12% ao ano e atualização monetária pelo INPC a partir do desembolso, além de custas processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais (ID. 93161240), o apelante defende a reforma da sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais, com reconhecimento de sua ilegitimidade passiva ou, subsidiariamente, da inexistência de responsabilidade civil.

Em sede preliminar, alega ilegitimidade passiva, sustentando que o verdadeiro impasse se estabeleceu entre o Condomínio e a EMBASA — esta sim legítima para figurar no polo passivo —, uma vez que não teria participado da relação jurídica que originou o débito, ressaltando que o próprio apelado contestou o valor cobrado diretamente perante a concessionária.

No mérito, aponta omissão da sentença quanto às provas produzidas pelo apelante e àquelas que incumbia ao apelado produzir, além de contradição, pois o vazamento no vaso sanitário do apartamento 104 teria sido sanado em 10/12/2021 — decorrente da falta de água ocorrida em 07/12/2021 —, ao passo que a EMBASA somente notificou o Condomínio em 16/12/2021, sobre consumo elevado de origem não identificada. Sustenta ausência de nexo causal entre o pequeno vazamento localizado, prontamente reparado pelo técnico sr. Gilberto, e o aumento da conta de água, argumentando que o ônus de tal prova incumbia ao autor nos termos do art. 373, I, do CPC. Acrescenta que a Confissão de Dívida firmada entre o apelado e a EMBASA revela que o acordo abrangia também parcelamentos de dívidas anteriores, não se restringindo ao consumo dos meses de janeiro e fevereiro de 2022, o que evidenciaria má-fé do apelado na quantificação do dano imputado.

Com isso, pede que seja dado provimento ao recurso nos seguintes termos: "a) o CONHECIMENTO E PROVIMENTO DA PRESENTE APELAÇÃO, com a REFORMA DA SENTENÇA PARA JULGAR IMPROCEDENTES OS PEDIDOS INICIAIS, reconhecendo a ilegitimidade passiva do Apelante ou, subsidiariamente, a inexistência de responsabilidade civil; b) a CONDENAÇÃO DO APELADO AO PAGAMENTO DAS CUSTAS E HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA, nos termos do art. 85 do CPC."

Em contrarrazões (ID. 93161250), o apelado pugna pela manutenção da sentença, sustentando que a legitimidade passiva do apelante decorre da própria instituição do condomínio edilício e do dever de cada condômino de responder pelos danos causados a partir de sua unidade, nos termos do art. 1.336 do CC/2002. Aduz que o apelante confessou a existência de vazamento no vaso sanitário do apartamento 104, fato corroborado pelos relatórios técnicos (IDs 185450959 e 185450963), e que a magistrada valorou corretamente o conjunto probatório segundo as regras do ônus da prova, não tendo o apelante demonstrado qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito autoral.

É O RELATÓRIO, com o qual restituo os autos à Secretaria, solicitando a sua inclusão em pauta para julgamento.

 Salvador/BA, 23 de fevereiro de 2026.

 Gustavo Silva Pequeno 

 Juiz Substituto de Segundo Grau - Relator 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Conheço do recurso, porquanto presentes os requisitos de admissibilidade. 

De início, refuto a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pelo apelante, pois a pretensão deduzida na inicial não se funda em inconformismo com a cobrança realizada pela concessionária, mas na imputação de responsabilidade ao proprietário da unidade 104 pelo vazamento que teria dado causa ao consumo excessivo de água verificado no período. 

Veja-se, da petição inicial, que o apelado não contestou os valores cobrados pela EMBASA por suposto equívoco desta, mas os associou diretamente a ato atribuído ao apelante, detentor de unidade integrante do condomínio que experimentou o vazamento. A pretensão, nessa perspectiva, dirige-se legitimamente ao acionado, nos exatos termos em que formulada. 

Rejeita-se, portanto, a preliminar.

No mérito, o recurso também não merece provimento. 

O recorrente argumenta que a sentença teria sido omissa quanto às provas por ele produzidas, todavia, o único elemento técnico de prova carreado pelo apelante consistiu na declaração técnica do Sr. Gilberto Silva Santos (ID. 93161124), que atestou a existência de pequeno escoamento no vaso sanitário do banheiro social do apartamento 104 em 10/12/2021, prontamente reparado naquela data. 

Ocorre que tal documento não tem o condão de afastar a conclusão de que houve vazamento na unidade do apelante — ao contrário, a confirma. O próprio apelante, ao longo de toda a instrução processual, admitiu expressamente a existência do vazamento, limitando-se a questionar sua extensão e seus reflexos na conta de consumo do condomínio.

O recorrente também juntou registros de conversas trocadas com representantes do condomínio. Entretanto, esses elementos não refutam a existência do vazamento nem sua proporção, referindo-se tão somente às tratativas entre as partes para solução do problema e, quando muito, apontando para eventual desídia dos representantes condominiais na indicação de técnico. 

Quanto a este ponto, a ausência de resposta no grupo de WhatsApp do condomínio à solicitação de indicação de profissional não induz à responsabilidade do condomínio. É do proprietário ou possuidor da unidade o ônus de providenciar os reparos necessários em sua unidade autônoma; o grupo de comunicação pode servir como canal para indicação de fornecedores, mas eventual silêncio dos demais condôminos ou representantes não configura culpa do condomínio.

Com efeito, o Código Civil distingue com clareza as responsabilidades atinentes às áreas comuns do edifício daquelas referentes às unidades autônomas. 

Nos termos do art. 1.348, II, do CC/2002, compete ao condomínio administrar as questões afetas às áreas de interesse comum dos condôminos, nelas incluídas as redes hidráulicas de uso coletivo. A responsabilidade pela manutenção das instalações existentes no interior das unidades autônomas, contudo, é exclusiva de cada proprietário, a quem incumbe zelar pelo perfeito funcionamento dos equipamentos de sua unidade, de modo a evitar que eventuais defeitos gerem danos a terceiros ou ao próprio condomínio. 

No caso em exame, o vazamento identificado originou-se no interior do apartamento 104, integrando, portanto, a esfera de responsabilidade exclusiva do apelante, e não da coletividade condominial. 

Presente a demonstração do ato ilícito, do dano e do nexo causal entre ambos — pressupostos da responsabilidade civil fixados nos arts. 186 e 927 do CC/2002 —, impõe-se o dever de reparar os prejuízos causados ao condomínio em decorrência da irregularidade verificada na unidade do apelante.

Nos termos do art. 373, I, do CPC, incumbe ao autor a prova do fato constitutivo do seu direito. Tal ônus foi satisfatoriamente cumprido pelo Condomínio apelado, que demonstrou a existência do vazamento na unidade 104 por meio de relatórios técnicos e demais documentos acostados aos autos, fato que o próprio réu confirmou ao longo da instrução. A partir dessa prova, restou evidenciado o nexo entre a origem do dano e a unidade de propriedade do apelante, preenchendo-se os requisitos do fato constitutivo do direito ao ressarcimento.

Ao réu, por seu turno, competia, nos termos do art. 373, II, do CPC, demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. Para tanto, não bastava confirmar a existência do vazamento e alegar que sua proporção seria menor do que a sustentada pelo apelado; era necessário comprovar efetivamente a ausência de correlação entre o vazamento e a cobrança, ou que o consumo excessivo não poderia ser atribuído à extensão do problema verificado em sua unidade. Isso, contudo, não foi feito: o apelante não produziu qualquer prova apta a demonstrar que o consumo extraordinário registrado nas faturas de janeiro e fevereiro de 2022 não guardava correspondência com o vazamento admitido, deixando sem respaldo fático-probatório a tese defensiva.

Em sentido contrário, observa-se que, devidamente intimado para especificar as provas que pretendia produzir, o réu quedou-se silente, o que ensejou o saneamento do feito e seu subsequente julgamento antecipado.

Tampouco se sustenta a alegada contradição na tese autoral quanto aos meses abrangidos pelo consumo excessivo. A réplica apresentada pelo apelado (ID. 93161153) esclarece com precisão a correlação entre as datas de fechamento das faturas e o período do vazamento, nos seguintes termos:

Já nos meses de dezembro/2021 e janeiro/2022, com vencimento em janeiro/2022 e fevereiro/2022, constatou-se o aumento do consumo de água.

Referida afirmação evidencia o aumento nas contas de consumo referente aos meses de janeiro (medição em 05 de dezembro) e conta com vencimento em fevereiro (com medição em 05 de janeiro), circunstância que justifica o consumo muito maior na fatura de janeiro e menor em fevereiro após sanar tais vazamentos.

Com efeito, a fatura com vencimento em janeiro de 2022 foi fechada em 05/12/2021, e a de fevereiro de 2022 em 05/01/2022. Assim, como o vazamento teria se iniciado no final de novembro de 2021 e o conserto teria sido realizado a partir de 10/12/2021, os valores extraordinários refletidos nessas duas faturas são exatamente compatíveis com o período em que o vazamento esteve ativo. 

Nessa linha, a notificação da EMBASA ao Condomínio em 16/12/2021 acerca do consumo elevado — ainda que posterior ao conserto — refere-se ao período de consumo iniciado no final de novembro, não havendo qualquer incoerência no fato de a notificação ter sido emitida após a data do reparo.

No que tange à Confissão de Dívida firmada entre o Condomínio e a EMBASA, não se extrai do documento que o acordo teria abrangido parcelamentos de dívidas anteriores alheias ao evento. A menção a eventuais débitos pretéritos constitui articulação de cláusula hipotética, sendo clara, no corpo do instrumento, a delimitação do objeto da avença ao consumo extraordinário verificado nos meses de janeiro e fevereiro de 2022, diretamente relacionado ao vazamento em discussão.

Assim, o acionado não se desincumbiu do ônus de demonstrar, pelo modo processualmente adequado, a alegada ausência de nexo causal entre o vazamento ocorrido em sua unidade e o aumento do consumo de água que gerou o prejuízo ao Condomínio, nos termos do art. 373, II, do CPC. 

Em sentido semelhante:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL E LUCROS CESSANTES - EFEITO SUSPENSIVO - VAZAMENTO DE UNIDADE AUTÔNOMA - DECORRENTE DO APARTAMENTO SUPERIOR - VERIFICAÇÃO - REDE HORIZONTAL SOMADA A REDE VERTICAL - PROVA PERICIAL - TROCA DE TUBOS ÁGUA E ESGOTO PROVENIENTE DO VASO SANITÁRIO, PIA E CHUVEIROS (REDE HORIZONTAL) - ATO ILÍCITO - COMPROVAÇÃO - CONSERTO INSUFICIENTE - DIREITO DO AUTOR CONFIGURADO - ART. 373, I, II DO CPC C/C ART. 1348 DO CC/02 - DANO MATERIAL, MORAL - CONFIGURAÇÃO - DEVER DE REPARAR - CONDENAÇÃO DO CODOMÍNO E VIZINHO - POSSIBILIDADE - INDENIZAÇÃO - VIABILIDADEDANO COMPROVADO - ART. 373, I E II DO CPC - LAUDO PERICIAL CONCLUSIVO - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS (ART . 85, §§ 2º E 11 DO CPC)- SENTENÇA MANTIDA RECURSO NÃO PROVIDO. Havendo O meio correto para o requerimento de atribuição de efeito suspensivo é através de petição, em separado, e não nas próprias razões recursais. É responsabilidade de cada proprietário a manutenção das tubulações e demais itens existentes em suas unidades autônomas. Determina o artigo 1 .348, II, do Código Civil, compete ao condomínio solucionar os problemas de vazamentos e de infiltrações do edifício, relativos às áreas de interesse comum dos condôminos. Lado outro, a responsabilidade pela manutenção das áreas exclusivas das unidades autônomas é do proprietário da unidade. Presente a prova da causa dos danos, especialmente com a realização de prova pericial, deve o responsável arcar com o conserto e com as indenizações materiais e morais eventualmente existentes. São pressupostos da reparação civil o ato ilícito, decorrente de dolo ou culpa, o dano e o nexo de causalidade entre ambos ( CC, arts . 186 e 927). A existência de irregularidade do imóvel, que leva às infiltrações e vazamentos no imóvel vizinho, justifica o dever de indenizar, na exata medida da extensão do dano material comprovado. A indenização moral leva em consideração os parâmetros d a razoabilidade e da proporcionalidade e deve ser suficiente para reparar o dano e não excessiva a acarretar o enriquecimento ilícito da parte indenizada. Sentença mantida, recurso não provido .

(TJ-MG - Apelação Cível: 50595659420208130024 1.0000.24.238696-9/001, Relator.: Des.(a) Newton Teixeira Carvalho, Data de Julgamento: 18/07/2024, 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/07/2024)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. INÉPCIA DA INICIAL. NÃO OCORRÊNCIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA/RESPONSABILIDADE DE TERCEIROS. NÃO OCORRÊNCIA. PRELIMINARES REJEITADAS. VAZAMENTO PROVENIENTE DO APARTAMENTO SUPERIOR. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO . DANOS RECONHECIDOS. CONDENAÇÃO CONFIRMADA. - Presentes os requisitos e pressupostos de admissibilidade da ação, rejeita-se a tese de inépcia da inicial - O proprietário da unidade de apartamento é responsável pela causa inerente a vazamentos em sua unidade, a gerar prejuízos materiais nas demais unidades ou áreas comuns, sendo causa propter rem ou pela definição da responsabilidade prevista pelo Código Civil - Comprovados pelo bojo probatório dos autos a ocorrência do prejuízo e a responsabilidade do proprietário pela reparação dos danos, cumpre confirmar a sentença que julgou procedente a cobrança levada a efeito.

(TJ-MG - AC: 10000220014849001 MG, Relator.: Luiz Carlos Gomes da Mata, Data de Julgamento: 05/05/2022, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/05/2022)

Diante de todo o exposto, a sentença merece integral manutenção, restando configurados a conduta, o dano e o nexo causal necessários à responsabilização do apelante.

Pelo exposto, CONHEÇO do recurso e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo a sentença por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Salvador, data de assinatura eletrônica 

Gustavo Silva Pequeno 

Juiz Substituto de Segundo Grau - Relator