PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA E REVISIONAL DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. PERÍCIA JUDICIAL. SUBSTITUIÇÃO DE PERITO. NOMEAÇÃO DE PROFISSIONAL INADEQUADO À FINALIDADE DA PROVA. REQUISITOS DO ART. 468 DO CPC NÃO DEMONSTRADOS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão prolatada nos autos da Ação Renovatória e Revisional de Contrato de Locação Comercial c/c Consignação em Pagamento, que acolheu impugnação da parte autora e substituiu o perito originalmente nomeado — um Corretor de Imóveis — por Engenheiro Civil, sob o fundamento de necessidade de avaliação técnica da “condição atual do imóvel”. O Recorrente sustentou que a perícia objetiva apurar o valor locatício de mercado, tarefa própria do corretor de imóveis, conforme a Lei nº 6.530/78, e que a substituição foi indevida, por ausência de justificativa legal, nos termos do art. 468 do CPC.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Definir se é válida a substituição do perito judicial originalmente nomeado — Corretor de Imóveis — por Engenheiro Civil, em perícia cujo objeto principal é a apuração do valor locatício de mercado do imóvel, em lide revisional de aluguel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A substituição de perito judicial somente se justifica nos casos legalmente previstos, como ausência de conhecimento técnico, descumprimento do encargo ou impedimento, ex vi do art. 468 do CPC — hipóteses não verificadas no caso concreto.

4. O Corretor de Imóveis, conforme a Lei nº 6.530/78 e o Decreto nº 81.871/78, possui habilitação legal para realizar avaliação mercadológica de imóveis, atividade que integra suas atribuições profissionais típicas.

5. A perícia em questão tem por objeto principal a apuração do valor de mercado do aluguel comercial, o que exige conhecimentos específicos sobre dinâmica imobiliária, localização, oferta, demanda e fatores mercadológicos — competências inerentes ao Corretor de Imóveis.

6. A alegação, genérica, de necessidade de avaliação estrutural do imóvel, não acompanhada de demonstração concreta de vícios construtivos ou deterioração relevante, não justifica a substituição do perito originalmente nomeado.

7. A nomeação de perito deve observar a correspondência entre a especialização do profissional e o objeto da prova técnica, sob pena de comprometer a efetividade e o resultado do julgamento.

IV. DISPOSITIVO

8. Recurso provido.

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Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 468; Lei nº 6.530/78; Decreto nº 81.871/78, art. 2º.

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Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento n.º8053171-41.2025.8.05.0000, tendo como Agravante REGINALDO VIEIRA DE CARVALHO e Agravada a CRUZ SANTOS MATERIAIS ELÉTRICOS LTDA..

Acordam os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E DAR PROVIMENTO ao Instrumental.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 10 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por REGINALDO VIEIRA DE CARVALHO, irresignado com a decisão prolatada pela MM Juíza de Direito da 3ª Vara de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Alagoinhas, nos autos da Ação Renovatória e Revisional de Contrato de Locação Comercial c/c Consignação em Pagamento n.º8004958-60.2023.8.05.0004, contra si ajuizada pela CRUZ SANTOS MATERIAIS ELÉTRICOS LTDA., cujo teor acolheu impugnação e designou, como perito, Engenheiro Civil, com base na alegação de necessidade de avaliação técnica da “condição atual do imóvel” (ID 514254680 – autos referência).

Sustentou a indispensabilidade de reforma do decisum, contestando a substituição do Corretor de Imóveis por Engenheiro Civil.

Argumentou que a avaliação a ser realizada não versa sobre condições estruturais do imóvel, mas, sim, acerca do valor locatício de mercado, sendo essa competência típica do Corretor de Imóveis, nos termos da Lei n.º 6.530/78.

Criticou o posicionamento da Magistrada, aduzindo que a substituição não se justifica, afrontando o disposto no art. 468 do CPC, que exige comprovação de incapacidade técnica do perito original, o que não aconteceu no caso sob comento.

Alegou que o Engenheiro Civil, embora capacitado para análises estruturais, não é o profissional mais adequado para avaliar fatores mercadológicos, como localização, fluxo comercial e demanda de mercado, salientando que a substituição imposta pode levar à valoração distorcida, prejudicando-lhe financeiramente, bem como comprometendo o resultado da demanda.

Concluiu, pugnando pela suspensão dos efeitos do decisum, pois preenchidos os requisitos autorizadores, buscando, no mérito, o provimento da irresignação, a fim de dar provimento ao recurso, mantendo-se a nomeação do Corretor de Imóveis como perito judicial (ID 89971470).

Colacionou a documentação necessária, considerando que a lide principal tramita eletronicamente, no sistema PJe.

Esta Relatoria, ante a presença dos requisitos autorizadores, deferiu a antecipação de tutela (ID 90110535).

Em sede de contrarrazões, a Agravada refutou as teses (ID 91968127).

Assim, retornaram os fólios para julgamento, o que ocorrerá de forma conjunta.

É o relatório.

Salvador/BA, 19 de janeiro de 2026.

 Des. Lidivaldo Reaiche Raimundo Britto 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Exsurgem do presente inconformismo os pressupostos necessários ao seu conhecimento.

A controvérsia reside na definição da competência profissional para a realização de perícia de avaliação mercadológica de imóvel, destinado à locação, em uma Ação Revisional. O Recorrente se insurgiu contra a substituição de um Corretor de Imóveis por um Engenheiro Civil para a condução do trabalho pericial.

A decisão guerreada, ao acatar a impugnação da Agravada e nomear um Engenheiro Civil, fundamentou-se na "necessidade de uma avaliação técnica quanto à condição atual do imóvel". Contudo, inexiste qualquer indicação de que o Corretor de Imóveis, anteriormente nomeado, possuísse alguma deficiência técnica ou que houvesse descumprimento do encargo, requisitos essenciais para sua substituição, consoante o artigo 468 do CPC.

A Lei nº 6.530/78, que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, e o Dec. nº 81.871/78, em seu art. 2º, estabelecem, claramente, que compete e este profissional "opinar quanto à comercialização imobiliária". Tal prerrogativa legal abrange, inequivocamente, a avaliação de bens imóveis, para fins de locação ou venda, tratando-se de uma atribuição precípua da categoria profissional.

Embora a Recorrida argumente que o escopo da perícia foi ampliado para incluir aspectos técnico-estruturais do imóvel, em virtude de suas alegações sobre o estado de conservação e vícios, a matéria principal da Ação Renovatória e Revisional de Locação Comercial c/c Consignação em Pagamento é a apuração do valor de mercado do aluguel.

Essa avaliação demanda conhecimentos específicos sobre dinâmica de mercado, localização, oferta, demanda e outros fatores mercadológicos, os quais são dominados pelo Corretor de Imóveis.

A atuação de um Engenheiro Civil é, sem dúvida, essencial para análises estruturais e de patologias construtivas. No entanto, se o objeto principal da perícia é a valoração locatícia de mercado, o profissional mais adequado para tal mister é o Corretor de Imóveis.

Caso haja, de fato, a necessidade de avaliação técnica de aspectos estruturais, o Juízo poderia, eventualmente, determinar uma segunda perícia, específica, ou solicitar um laudo complementar. No entanto, a mera alegação de supostos problemas estruturais não é suficiente para desqualificar o Corretor de Imóveis.

Gize-se que a nomeação de perito deve buscar a maior aderência possível entre a especialidade do profissional e o objeto da prova. No presente caso, a essência do litígio reside na revisão do valor do aluguel, tarefa para a qual o Corretor de Imóveis possui habilitação legal e técnica comprovada.

A modificação do profissional, sem justa causa, desconsiderando a expertise do profissional inicialmente indicado para o ponto central da demanda, compromete a efetividade da prova e pode conduzir a um resultado desassociado da realidade mercadológica.

Dessa forma, entendo que a decisão, que cassou a nomeação do Corretor de Imóveis e designou um Engenheiro Civil, não se coaduna com a legislação específica que rege a matéria e com o objeto principal da lide revisional de aluguel.

Ex positis, DOU PROVIMENTO AO INSTRUMENTAL, cassando o decisum guerreado e restabelecendo a nomeação do Corretor de Imóveis, originalmente indicado para a realização da perícia de avaliação mercadológica do imóvel.

                                    Salvador, Sala das Sessões, data conforme protocolo de assinatura digital.