PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quinta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8089162-46.2023.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível |
| APELANTE: ANTONIO SOUZA NOBRE |
| Advogado(s): |
| APELADO: BAHIANA REIS LTDA - EPP |
| Advogado(s): LUILE GADELHA PEREIRA |
I – JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE
CONHEÇO do recurso, porque presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade.
II – SENTENÇA REFORMADA:
A controvérsia central reside em determinar qual parte deu causa à rescisão do contrato de compra e venda do lote nº 06, quadra nº 27, no empreendimento “Loteamento Parque das Margaridas”, situado em Salinas da Margarida/BA. Por um lado, Antônio Souza Nobre, ora Apelante, alegou que a empresa Bahia Reis Ltda., ora Apelada, não entregou o lote no prazo de dois anos acordado verbalmente, ao passo que a Apelada afirmou que o Apelante está em mora com a taxa de infraestrutura.
De início, já antecipo que a sentença de improcedência merece reparos, a fim de julgar procedentes os pedidos formulados pelo Apelante, declarando rescindido o contrato de compra e venda por culpa da Apelada, com a restituição da quantia paga pelo Apelante, e condenando-a a pagar indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).
A relação estabelecida entre as partes é inequivocamente de consumo, o que impõe a observância do Código de Defesa do Consumidor (CDC), sobretudo quanto ao dever de transparência, boa-fé objetiva e, principalmente, o direito à informação adequada e clara sobre os produtos e serviços, nos termos do art. 6º, III, do CDC.
a) Da violação ao dever de informação (Cobrança da Taxa de Infraestrutura)
Na hipótese, as partes firmaram um contrato de compra e venda, através do qual o empreendimento foi comercializado sob o regime de obra por administração ou a preço de custo, o que implica dizer que o preço do contrato era composto por duas rubricas distintas: (i) o preço da propriedade previsto na Cláusula 4ª no valor de R$ 6.970,40 (seis mil, novecentos e setenta reais e quarenta centavos); (ii) o custo da infraestrutura previsto na Cláusula 7ª, parágrafos terceiro e quarto, sem previsão do valor.
O contrato particular de compra e venda celebrado entre as partes, em sua Cláusula Quarta, estabeleceu o preço do lote e a forma de pagamento do terreno:
Cláusula Quarta: O preço certo e ajustado do terreno é de R$ 6.970,40 (seis mil, novecentos e setenta reais e quarenta centavos), que será pago da seguinte forma: entrada de R$ 1.250,00 (mil duzentos e cinquenta reais) e vinte e quatro parcelas de R$ 238,35 (duzentos e trinta e oito reais e trinta e cinco centavos)." (Conforme ID 92089478, fls. 3).
Adicionalmente, o contrato previa que os custos da infraestrutura seriam arcados pelo comprador, ora Apelante, conforme disposto na Cláusula Sétima, Parágrafos Terceiro e Quarto:
Parágrafo Terceiro: Tanto a implantação quanto os custos de Terraplanagem, Galerias de Águas Pluviais, Guias e Sarjetas, Demarcação de Lotes, Arruamento, Implantação de Rede Elétrica, Rampas para Deficientes, Sistema de Abastecimento de Água Potável e Sistema de Coleta Afastamento e Tratamento de Esgoto, serão repassados ao(a) COMPRADOR(A) de acordo com o Cronograma de Execução de Obras e Projeto aprovados pelo Município de Salinas das Margaridas, sempre em atenção aos prazos estabelecidos pelos órgãos e legislações competentes.
Parágrafo Quarto: O valor total para implantação do que trata o parágrafo terceiro será rateado entre os COMPRADORES pelo número total de lotes do empreendimento, tendo o(a) COMPRADOR(A), responsabilidade solidária junto ao VENDEDOR, quando este estiver impossibilitado de atender requisitos e exigências de órgãos de controle e fiscalização, por motivos decorrentes de ação e /ou omissão do COMPRADOR." (Conforme ID 92089488, fls. 8).
O Apelante cumpriu com o pagamento integral do preço de aquisição do lote no valor de R$ 6.970,40 (seis mil, novecentos e setenta reais e quarenta centavos) previsto na Cláusula Quarta do contrato (ID 92089478, fls. 3), conforme se extrai dos comprovantes de pagamento anexados ao id. 92089479 (fls. 23 e seguintes) e da própria afirmação da Apelada de que o Apelante teria quitado as 24 parcelas no valor de R$ 238,35 (duzentos e trinta e oito reais e trinta e cinco centavos) (id. 92089491).
Em relação à taxa de infraestrutura, cujo valor e forma de pagamento foram alegadamente definidos em assembleias com os adquirentes dos lotes do Loteamento Parque das Margaridas em momento posterior à assinatura do contrato, a Apelada alegou que o Apelante estaria inadimplente. De acordo com a captura de tela de id. 92089490 juntada pela empresa Apelante, a quitação pela taxa de infraestrutura ocorreria através do pagamento de 24 (vinte e quatro) parcelas no valor de R$ 297,90 (duzentos e noventa e sete reais e noventa centavos).
Embora a Apelada alegue que a responsabilidade de custeio da infraestrutura estava prevista em contrato e que as decisões foram tomadas em assembleias (IDs 92089488, 92089494 a 92089498), a documentação acostada pela própria Apelada não comprova que o Apelante foi efetivamente notificado sobre os termos que resultaram na sua alegada mora.
Ou seja, não existem provas de que o Apelante recebeu a notificação para comparecer na assembleia em que teria sido firmada a forma de pagamento da taxa de infraestrutura, tampouco de que os boletos de cobrança das parcelas da taxa de infraestrutura foram encaminhadas ao endereço do Apelante.
Não se pode admitir a cobrança da quantia total devida pela taxa de infraestrutura, com juros e multa, através da notificação extrajudicial enviada em setembro de 2021 (id. 92089491), em um contexto em que o Apelante sequer havia sido comunicado previamente das parcelas mensais que deveria arcar, a partir de dezembro de 2019, a título de taxa de infraestrutura.
O ônus de comprovar que o consumidor, hipossuficiente na relação, foi devidamente notificado para participar das assembleias que definiram o valor, forma de cobrança e alteração do cronograma do rateio de infraestrutura, e que efetivamente recebeu os boletos correspondentes, pertencia à Apelada.
Contudo, inexiste nos autos qualquer prova de que o Apelante, pessoa idosa, recebeu as notificações para as assembleias virtuais ou que foi comunicado de maneira clara e inequívoca sobre a nova obrigação financeira imposta, o que torna a cobrança indevida e afasta o alegado inadimplemento do consumidor. A Apelada, ao não comprovar o cumprimento do seu dever de informação prévia e clara sobre a alteração substancial do ônus financeiro, violou o Art. 6º, III, do CDC.
Portanto, em que pese a previsão genérica no contrato de que o valor da taxa de infraestrutura seria definido posteriormente, a ausência de notificação comprova a falha na prestação do serviço da Apelada, não podendo a alegada inadimplência ser imputada ao Apelante para justificar a rescisão contratual.
b) Da mora na entrega do empreendimento pela Apelada
As partes firmaram o contrato de compra e venda em 08 de janeiro de 2018. No referido instrumento contratual, não se pactuou prazo certo para a conclusão e entrega do empreendimento. A própria Apelada, em sua defesa, confirmou que, em 2023, a obra ainda não estava concluída, mencionando a previsão de entrega apenas para 2026 (ID. 92089488).
É notória a mora prolongada da Apelada. Mesmo que o contrato original não estabelecesse um prazo final rígido para a entrega, a jurisprudência é uníssona ao rechaçar a inércia injustificada da construtora. Uma espera que se estende por mais de 5 (cinco) anos e projeta a entrega para 8 (oito) anos após a celebração do contrato (2026) é abusiva e frustra completamente a legítima expectativa do consumidor.
Nesse contexto, merece ser afastada a alegação de inexistência de atraso pelo simples fato de não ter sido pactuado um prazo determinado para o fim da obra e a entrega total do empreendimento, o que configura nítida prática abusiva. Também não há nenhum fato imputável ao Apelante, considerando que a consumidora se encontrava adimplente com o pagamento das parcelas que lhe incumbia ao requerer o desfazimento do negócio em juízo.
A mora da construtora é patente e se configura como causa eficiente para a resolução contratual por sua culpa exclusiva. A prolongada e indefinida mora na entrega do empreendimento, somada à falha no dever de informação acerca da taxa de infraestrutura, demonstram o total descumprimento das obrigações contratuais pela Apelada.
Assim, deve ser reformada a sentença que considerou a rescisão por culpa do Apelante e afastou a responsabilidade da Apelada, pois o conjunto probatório demonstra que o vício originário na conduta da Apelada, caracterizado pela mora na entrega e pela imposição de ônus financeiro sem a devida informação, autoriza a rescisão do contrato por sua culpa exclusiva.
c) Das consequências da rescisão por culpa da Apelada
Reconhecida a culpa exclusiva da Apelada pela resolução do contrato, impõe-se a restituição integral e imediata dos valores pagos pelo Apelante. A matéria encontra-se pacificada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, nos termos do enunciado nº 543 da súmula da jurisprudência do referido Tribunal. Vejamos:
Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Desta forma, o Apelante tem direito à restituição do montante de R$ 6.970,40 (seis mil, novecentos e setenta reais e quarenta centavos), referente ao preço de aquisição do lote pago, corrigido monetariamente desde cada desembolso e acrescido de juros de mora a partir da citação.
Quanto ao pedido de indenização por danos morais, a frustração decorrente de um atraso de mais de cinco anos na entrega do lote e a tentativa de rescisão baseada em alegada inadimplência do consumidor por força de cobrança sem a devida notificação ultrapassam o mero aborrecimento. A quebra da confiança e a longa privação do uso do bem, com o consequente adiamento dos planos do Apelante, pessoa idosa, configuram lesão a direitos de personalidade que devem ser reparados, confirmando a necessidade de condenação por danos morais.
A esse respeito:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA.
1. Segundo a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, se a situação exposta ultrapassar o mero dissabor, com peculiaridades analisadas pelo Tribunal de origem, no sentido de que o atraso na entrega do imóvel adquirido foi por longo período, é possível a condenação em danos morais, situação esta evidenciada na hipótese.
Incidência da Súmula 83 do STJ. Precedentes.
2. Rever o entendimento do Tribunal de origem, no sentido de aferir a ausência de demonstração de danos morais indenizáveis, forçosamente, ensejaria em rediscussão de matéria fática, com o revolvimento das provas juntadas ao processo, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ. Precedentes.
3. A falta de indicação pela parte recorrente do dispositivo legal que teria sido violado ou objeto de interpretação jurisprudencial divergente implica em deficiência da fundamentação do recurso especial, incidindo o teor da Súmula 284 do STF, aplicável por analogia. Precedentes.
4. Agravo interno desprovido.
(AgInt no REsp n. 1.924.062/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 2/5/2022, DJe de 6/5/2022.)
RECURSO DE APELAÇÃO. CONCESSÃO DOS BENEFÍCIOS DA JUSTIÇA GRATUITA À RECORRENTE. REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE PARA UM DOS AUTORES. AÇÃO ORDINÁRIA. ATRASO DA ENTREGA DA OBRA. INOCORRÊNCIA DE JULGAMENTO “EXTRA PETITA”. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. IMPOSSIBILIDADE DO CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. REDUÇÃO DO MONTANTE INDENIZATÓRIO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.
1. […]
5. O exame dos autos indica que não existem elementos que comprovem a ocorrência de eventos imprevisíveis que caracterizem caso fortuito ou força maior para afastar o nexo de causalidade entre a indevida demora na construção do empreendimento e os prejuízos suportados pelo adquirente da unidade habitacional.
[...]
8. O dano moral se caracteriza in re ipsa, porquanto inerente à situação. Na espécie, restou demonstrado o descumprimento contratual por parte da demandada, de modo que se faz devida a compensação pelos danos morais no valor de R$10.000,00 (dez mil reais).
[...]
(TJ/BA, Apelação 0541313-70.2017.8.05.0001, Relator(a): JOSE EDIVALDO ROCHA ROTONDANO, Publicado em: 26/08/2020)
Em relação ao quantum indenizatório, para sua fixação, o julgador deve observar os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, bem como, a natureza jurídica da indenização, que deve constituir uma pena ao causador do dano e, concomitantemente, compensação ao lesado, além de cumprir seu cunho pedagógico.
Considerando-se as peculiaridades do caso concreto e o patamar adotado por esta Corte de Justiça em casos análogos, mostra-se razoável o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para reparar o consumidor pelos transtornos suportados, considerando atraso na entrega do imóvel que levou à rescisão contratual, cumprindo o seu caráter pedagógico, punitivo e reparatório, sem caracterizar enriquecimento ilícito, estando dentro das possibilidades da construtora.
III – CONCLUSÃO
Isto posto, voto no sentido de CONHECER DO RECURSO DE APELAÇÃO E DAR-LHE PROVIMENTO, para reformar integralmente a sentença, declarando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva da Apelada, e, consequente, condenar a Apelada a restituir integralmente ao Apelante o valor de R$ 6.970,40 (seis mil, novecentos e setenta reais e quarenta centavos), e pagar indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais)
Inverte-se o ônus da sucumbência para condenar a Apelada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação, em observância ao trabalho adicional realizado em grau recursal, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.
Sala das Sessões, __ de _____ de 2025.
PRESIDENTE
DESª. CARMEM LÚCIA SANTOS PINHEIRO
RELATORA
PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA