PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. USO RESIDENCIAL DO IMÓVEL. ATIVIDADE DOMÉSTICA ARTESANAL. INEXISTÊNCIA DE ATIVIDADE COMERCIAL. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de obrigação de fazer e não fazer c/c indenização por danos morais, ajuizada por condômino para reconhecimento da licitude da produção esporádica de tortas em sua unidade residencial.

II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) se a produção doméstica de alimentos configura atividade comercial vedada pela convenção condominial; (ii) se houve nulidade da sentença por cerceamento de defesa diante da ausência de disponibilização das mídias com os depoimentos colhidos em audiência.

III. Razões de decidir
3. Inexiste nulidade processual, pois não houve demonstração de prejuízo à parte apelante, que participou da audiência e acompanhou a instrução do feito.
4. A atividade desenvolvida — produção doméstica de tortas — é esporádica, artesanal e sem atendimento ao público, inexistindo perturbação aos demais condôminos ou desvirtuamento do uso residencial.
5. A convenção condominial deve ser interpretada conforme a razoabilidade e os direitos de fruição da propriedade, não havendo elementos que caracterizem exercício de atividade comercial típica.
6. Provas testemunhais e periciais demonstram que não houve alteração estrutural incompatível com a natureza residencial da unidade, nem movimentação incompatível com a rotina do condomínio.

IV. Dispositivo e tese
7. Recurso provido.
Tese de julgamento: "A produção doméstica e artesanal de alimentos, sem atendimento ao público, habitualidade ou impacto à coletividade, não caracteriza atividade comercial nem desvirtua o uso residencial da unidade condominial, sendo legítimo seu exercício no interior da residência do condômino."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.335, I; 1.336, IV; 1.337; CPC, art. 85, § 2º.
Jurisprudência relevante citada: TJ-RS, Apelação Cível nº 5136410-49.2022.8.21.0001, Rel. Vanise Röhrig Monte, 17ª Câmara Cível, j. 19.06.2024; TJ-RJ, Apelação nº 0482541-95.2015.8.19.0001, Rel. Des. Maria Helena Pinto Machado, 16ª Câmara de Direito Privado, j. 07.06.2017.

Vistos, relatados e discutidos o recurso de apelação nº 0512527-45.2019.8.05.0001, oriundo da comarca de Salvador, em que figura como apelante ALMIR DE ALMEIDA, e, como apelado, CONDOMINIO EDIFICIO OCTAVIO ARIANI MACHADO.

Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em rejeitar a preliminar suscitada e CONHECER e, no mérito, DAR PROVIMENTO à apelação, pelas razões contidas no voto condutor.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 26 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Cuida-se de recurso de apelação interposta por ALMIR DE ALMEIDA contra sentença proferida pelo juízo da 4ª Vara Cível da comarca de Salvador - Ba, que julgou improcedente a ação de reintegração de posse n. 0512527-45.2019.8.05.0001, movida pelo apelante em desfavor do apelado CONDOMINIO EDIFICIO OCTAVIO ARIANI MACHADO, nos seguintes termos:

“ No mérito, a razão está com o réu. É fato incontroverso que a convenção do condomínio-réu estabele que as suas unidades são destinadas a "(...) fins residenciais (...)" (artigo 1º, fl. 126) e que é "(...) expressamente proibido a qualquer dos condôminos: (...) f) usar as unidades residenciais para enfermarias, oficinas (...) cafés, restaurantes (...) ou para qualquer outra instalação comercial, perigosa à solidez e a segurança do edifício que produza incômodos ou que importa em majoração de prêmio de seguro (...)" (artigo 7º, § 3º, f, fl. 133). Sabe-se também que é dever do condômino "(...) dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes" (artigo 1.336, IV, do Código Civil).

Com essas duas premissas sólidas assentadas acima, agora perceba-se que o autor admite com todas as letras em sua petição inicial que "(...) realiza produção de tortas que visa a atender pouquíssimos condôminos e pequenas demandas de terceiros, que são entregues na residência dos mesmos (....)" (cf. petição inicial), o que não é verdade, uma vez que a prova oral produzida em Juízo demonstrou que pessoas vão até o condomínio-réu adquirir os alimentos feitos pelo autor (cf. ID n. 447881100, com depoimentos disponíveis no PJE Mídias). Da mesma maneira, não é verdade que a "(...) produção de tortas (...)" aconteça em "(...) pouquíssimas oportunidades (...)", como afirmou o autor (fl. 02 da petição inicial), pois a mesma prova oral indicou haver um fluxo quase diário de pessoas ao condomínio-réu para aquisição dos alimentos preparados pelo autor em sua residência.

Parece sem sentido, data venia, uma discussão que tivesse por fim investigar a "natureza" dessa atividade empreendida pelo autor em sua residência. Será ela uma "atividade comercial", como defende o réu, ou uma "atividade doméstica", como sustenta o autor? Essa é uma discussão que interessa sobremodo ao autor, que deve querer enveredar pelo caminho de demonstrar que não exerce "comércio". O principal, no entanto, com o respeito devido às partes, é que a convenção condominial não usa especificamente o termo "atividade comercial" e, sim, a expressão "(...) instalação comercial (...)", isso depois de listar exemplos do que se poderia entender por "instalação comercial" (enfermarias, oficinas, cafés, restaurantes, barbearias, etc). Que não se abra ao autor a possibilidade de apegar-se ao sentido denotativo dessa expressão - "(...) instalação comercial (...)" – porque semelhante interpretação esvaziaria a eficácia da regra condominial, cuja claríssima finalidade é evitar que as unidades residenciais sejam usadas para outro objetivo que não o de... residência. O autor utiliza a sua residência como ponto de entrega de produtos alimentícios que ele fabrica ali mesmo e essa atividade contraria a convenção do condomínio-réu.

Do exposto, extinguindo este processo com exame do seu mérito, julgo improcedente a demanda do autor, que condeno a pagar as custas e honorários de advogado fixados em 15% (quinze) por cento do valor da causa, ressalvada a gratuidade de justiça que lhe foi deferida.”

Irresignado, o autor/recorrente apela (id 81994248) sustentando, em síntese, que (i) que o apelante foi notificado extrajudicialmente pelo Condomínio apelado, sob a alegação de estar realizando atividade comercial (produção e comércio de alimentos) em unidade residencial, com repercussão negativa na segurança, seguro do edifício e conta de água; (ii) a produção de tortas em sua unidade é de natureza doméstica, com produção esporádica, sem atendimento ao público, sem empregados e sem perturbação à coletividade condominial; (iii) inexiste de cláusula na convenção condominial que impeça atividades artesanais, como a praticada, desde que não causem incômodos aos demais moradores; (iv) que a produção de tortas configura atividade de subsistência e não descaracteriza a finalidade residencial da unidade; (v) que a convenção condominial deve ser interpretada de forma razoável e conforme a legalidade, não podendo suprimir direitos de uso da propriedade sem respaldo legal específico; (vi) que apresentou laudo técnico de engenheira atestando que as obras realizadas no imóvel foram simples e compatíveis com uso residencial; (vii) que não houve instalação de cozinha industrial ou qualquer alteração estrutural incompatível com o uso da unidade; (viii) que há prova testemunhal do não exercício de atividade comercial; (ix) que há nulidade da sentença por ausência de disponibilização das mídias com depoimentos colhidos em audiência, o que teria inviabilizado o exercício do contraditório e ampla defesa, em afronta ao princípio da publicidade dos atos processuais; (x) que o juízo a quo valorou apenas os depoimentos colhidos na audiência, em detrimento das demais provas documentais, testemunhais e omissão na análise do laudo técnico e depoimentos colhidos no Juizado Especial em processo correlato.

Requereu, ao final, o provimento do apelo para, anular a sentença em razão do cerceamento de defesa por ausência de disponibilização dos depoimentos da audiência e, no mérito, que seja reconhecida a inexistência de violação à convenção condominial ou incômodo aos demais moradores, com procedência dos pedidos autorais e, subsidiariamente, caso mantida a improcedência, requer a modulação dos honorários advocatícios para percentual inferior a 10% sobre o valor da causa, por considerar excessiva a verba fixada.

Regularmente intimada, a apelada apresentou contrarrazões ao id. 81994250 pugnando pelo não provimento da insurgência, refutando as alegações da parte adversa.

O recurso foi distribuído por sorteio a esta relatoria.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Primeira Câmara Cível, nos termos do art. 931, do Novo Código de Processo Civil, salientando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, do CPC e art. 187, I, do RITJBA.

Salvador, 28 de julho de 2025.

Desª. Maria de Lourdes Pinho Medauar

                                                                          Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Consoante relatado, cuida-se, na origem, de ação de obrigação de fazer e não fazer c/c indenização por danos morais, ajuizada em face do Condomínio Edifício Octávio Ariani Machado com o objetivo de ver declarada a ausência de utilização de seu imóvel para fins comerciais em razão da produção, esporádica, de tortas e cupcakes para vizinhos e parentes, inexistindo, portanto, desvirtuamento do uso residencial do bem ou qualquer violação à convenção do condomínio.

Após a instrução processual, o juízo a quo julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, tendo o acionante, irresignado, interposto o presente recurso de apelação.

No apelo (id 81994248) sustenta, em síntese, que (i) a produção de tortas em sua unidade é de natureza doméstica, com produção esporádica, sem atendimento ao público, sem empregados e sem perturbação à coletividade condominial; (ii) inexiste de cláusula na convenção condominial que impeça atividades artesanais, como a praticada, desde que não causem incômodos aos demais moradores; (iii) que a produção de tortas configura atividade de subsistência e não descaracteriza a finalidade residencial da unidade; (iv) que a convenção condominial deve ser interpretada de forma razoável e conforme a legalidade, não podendo suprimir direitos de uso da propriedade sem respaldo legal específico; (v) que apresentou laudo técnico de engenheira atestando que as obras realizadas no imóvel foram simples e compatíveis com uso residencial; (vii) que não houve instalação de cozinha industrial ou qualquer alteração estrutural incompatível com o uso da unidade; (vi) que há prova testemunhal do não exercício de atividade comercial; (vii) que há nulidade da sentença por ausência de disponibilização das mídias com depoimentos colhidos em audiência, o que teria inviabilizado o exercício do contraditório e ampla defesa, em afronta ao princípio da publicidade dos atos processuais; (viii) que o juízo a quo valorou apenas os depoimentos colhidos na audiência, em detrimento das demais provas documentais, testemunhais e omissão na análise do laudo técnico e depoimentos colhidos no Juizado Especial em processo correlato.

Requereu, ao final, o provimento do apelo para, anular a sentença em razão do cerceamento de defesa por ausência de disponibilização dos depoimentos da audiência e, no mérito, que seja reconhecida a inexistência de violação à convenção condominial ou incômodo aos demais moradores, com procedência dos pedidos autorais.

Regularmente intimada, a apelada apresentou contrarrazões refutando as alegações da parte adversa.

Pois bem.

Inicialmente, cumpre-me apreciar a preliminar de nulidade da sentença por ausência de juntada do pje mídias com os depoimentos das testemunhas, eis que, além de as provas coligidas aos autos serem suficientes para formação do convencimento do julgador e não haver cerceamento de defesa diante da devida instrução do feito, a nulidade sé deve ser decretada se houvesse efetivo prejuízo à parte, que não ocorreu, visto que houve audiência para a oitiva das testemunhas, devidamente acompanhada pelo ora recorrente, o que afasta, por si, a violação ao contraditório e ampla defesa,

Assim, não evidenciado o prejuízo à parte, rejeita-se a preliminar aventada.

Neste sentido:

„ EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INVESTIGAÇÃO DE PATERNIDADE - EXAME DE DNA - CONFIRMAÇÃO DA PATERNIDADE - PRELIMINAR DE NULIDADE DA CITAÇÃO - AUSÊNCIA DE PREJUÍZO - PRELIMINAR REJEITADA - MÉRITO - NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO - AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA - VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. - Nas ações de estado - como a de investigação de paternidade - é nula a citação por correios, tendo em vista manifesta vedação legal, como consta no artigo 247, I, CPC; - Tendo os réus comparecido espontaneamente aos autos, apresentando contestação, o ato supriu a própria nulidade da citação, tal como determina a regra do artigo 239, § 1º, CPC; - A despeito da nulidade da citação por carta, se os réus apresentaram defesa no prazo legal e acompanharam ativamente toda a instrução do feito, tendo sido garantido a eles o contraditório e ampla defesa, não havendo qualquer apontamento de dano nos exatos termos do art. 282, § 1º, CPC, a nulidade do ato não há de ser declarada, diante a ausência de demonstração de efetivo prejuízo pela parte prejudicada, em atenção ao princípio denominado pas de nullité sans grief (não há nulidade sem prejuízo); - Quanto ao mérito, verificado que recurso de apelação não ataca, com argumentos jurídicos, os fundamentos da sentença, não deve ser conhecido, diante da manifesta violação ao princípio da dialeticidade, merecendo, pois desatendidos os comandos do artigo 1.010, inciso III, do CPC .(TJ-MG - Apelação Cível: 50012337520198130637, Relator.: Des.(a) Delvan Barcelos Júnior, Data de Julgamento: 24/10/2024, Câmaras Especializadas Cíveis / 8ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 25/10/2024).“

No mérito, infere-se que a controvérsia se cinge à existência ou não de atividade comercial pelo apelante em seu imóvel residencial com a comercialização de tortas artesanais e se houve violação à regra condominial pelo autor com desvirtuamento do uso da unidade residencial.

O apelante sustenta, em síntese, que as atividades desenvolvidas em seu apartamento — consistentes na produção eventual e em pequena escala de tortas — não configuram atividade comercial típica, tampouco violam a destinação residencial do imóvel, por não haver movimentação de clientela, contratação de empregados ou qualquer incômodo aos demais condôminos.

Argumenta, ainda, que a sentença desconsiderou provas testemunhais relevantes e laudo técnico que comprovam a natureza doméstica da atividade e a ausência de impacto à coletividade condominial.

A convenção condominial, de fato, estabelece que as unidades são destinadas a fins exclusivamente residenciais e proíbe expressamente a utilização para “instalações comerciais”, exemplificando cafés, restaurantes, oficinas e outros estabelecimentos com potencial incômodo.

Contudo, é necessário interpretar tais cláusulas à luz do princípio da razoabilidade e da realidade social contemporânea, especialmente quando se está diante de atividades caseiras de natureza artesanal, exercidas sem habitualidade ou características típicas de um estabelecimento comercial.

Compulsando os autos, verifico que a produção de alimentos pelo apelante tem caráter residencial, artesanal e sem estabelecimento comercial aberto ao público ou fluxo expressivo de pessoas, nos termos dos documentos adunados nos ids 81993851, (fls. 01/04), através dos quais o porteiro, em seu depoimento, confirma que a despeito de existirem entregas, não eram feitas todos os dias e em todos os plantões, além de ser uma torta por entrega e às vezes cupcakes, sem contração de terceiros para execução de serviços ou ida de estranhos à unidade residencial do autor, além de não haver nenhum registro de incomodo ou barulho pelos outros moradores com relação ao apelante ou insegurança gerada com tal situação, que tenha gerado registros por outros condôminos.

Vale asseverar, ainda, que sua vizinha lateral também afirma não haver transtorno com relação a autor quanto à alegação de barulho ou cheiro de gás, assim como infirma nunca ter presenciado terceiros no hall (id 81993851, fls. 01).

Ademais, vale asseverar que encontra-se encartado aos autos laudo pericial de engenheira civil que atesta que a obra realizada no apartamento do apelante foi de reparos de baixa complexidade (id 81993850, fls. 09), acompanhado de fotos que corroboram tal situação (ids 81993850, fls. 10/21), o que afasta, por si, a instalação de cozinha industrial, vedada pelo regramento condominial.

Assim, a atividade se restringe à produção doméstica de tortas, com eventuais entregas realizadas diretamente aos condôminos ou a terceiros na portaria, em pequena escala e de forma eventual, prática corriqueira em qualquer condomínio urbano.

Cumpre frisar, ainda, que o artigo 1.335, inciso I, do Código Civil garante ao condômino o direito de “usar, fruir e livremente dispor das suas unidades”, desde que o faça sem prejuízo à coletividade condominial, conforme os limites dos artigos 1.336, IV e 1.337.

A atividade descrita não configura desvirtuamento da destinação residencial da unidade, à luz do que já decidiram os Tribunais Pátrios o Superior Tribunal de Justiça:

“ APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO. PEDIDOS DE CESSAÇÃO DE ATIVIDADE EMPRESARIAL EXERCIDA EM CONDOMÍNIO RESIDENCIAL . SINGULARIDADE DO CASO QUE SE APRESENTA NOS AUTOS E QUE AUTORIZA A MANUTENÇÃO DO OFÍCIO EXERCIDO PELA PARTE DEMANDADA. SENTENÇA MANTIDA. A celeuma que envolve os autos diz respeito à atividade empresarial exercida pela ré em sua unidade habitacional. Por definição, o condomínio residencial deve ser utilizado unicamente para moradia .Contudo, há de se ter tolerância para que os profissionais liberais ou pequenos empresários, desde que não perturbem o funcionamento, o sossego e nem imponham risco à segurança do prédio, exerçam a sua atividade comercial em seu lar. Se mantida a finalidade precípua do imóvel, qual seja, a residencial, razão não há para impedir o exercício da atividade profissional da ré, dentro da sua unidade habitacional. Até mesmo porque, esse exercício não se confunde com a instalação de uma empresa dentro da unidade. RECURSO DESPROVIDO .

(TJ-RS - Apelação: 51364104920228210001 PORTO ALEGRE, Relator: Vanise Röhrig Monte Aço, Data de Julgamento: 19/06/2024, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: 26/06/2024).

APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL. OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL . REGULAMENTO INTERNO. VEDAÇÃO DA PRÁTICA DE ATIVIDADE COMERCIAL DENTRO DAS UNIDADES. SITUAÇÃO DIVERSA. ATENDIMENTO CLÍNICO . PSICÓLOGA. AUSÊNCIA DE PROVA DE INCÔMODO AOS DEMAIS CONDÔMINOS. ART. 373, I, DO CPC/2015 . REFORMA DA SENTENÇA - Apelante que se insurge com a sentença que a proíbe de utilizar o imóvel em que reside, localizado no Condomínio do Edifício Solar Silveira Martins, para o exercício de sua atividade profissional como psicóloga - Inexiste dispositivo legal que proíba o profissional liberal de atuar em sua propriedade, ainda que referido bem se localize no interior de um prédio condominial, sendo certo que o serviço prestado pelo profissional liberal que não pode ser comparado à atividade comercial propriamente dita - Jurisprudência colacionada na sentença que evidencia uma atividade comercial (empresa de arquitetura, decoração e assessoria técnica, com 10 funcionários, e intenso movimento), situação que diverge frontalmente da hipótese dos autos - Apelado que não trouxe a mínima prova de que o atendimento clínico prestado pela ré em seu apartamento traz insegurança aos moradores, danos ao condomínio ou qualquer outra consequência capaz de macular a ordem, a paz e a tranquilidade dos moradores, tampouco de configurar violação ao disposto no regulamento interno do condomínio, não se desincumbindo, assim, do ônus de provar suas alegações, na forma do art. 373, I, do CPC/2015 - Por outro lado, caso surja uma nova alegação de descumprimento de normas condominiais por parte da ré-apelante, desde que se comprovem os transtornos/prejuízos causados aos demais moradores, poderá o condomínio recorrido ajuizar outra demanda, cuja causa de pedir seja diversa daquela versada nestes autos. PROVIMENTO DO RECURSO.

(TJ-RJ - APELAÇÃO: 04825419520158190001 201700128439, Relator.: Des(a) . MARIA HELENA PINTO MACHADO, Data de Julgamento: 07/06/2017, DECIMA SEXTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 4ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 12/06/2017)

Não há nos autos prova cabal de que o autor opere uma “instalação comercial” nos moldes vedados pela convenção condominial.

A entrega de alimentos de produção artesanal, sem atendimento presencial, é prática que se aproxima da normalidade dos tempos atuais, sobretudo em unidades residenciais multifuncionais.

Assim, a reforma da sentença é medida que se impõe.

Ante o exposto, rejeita-se a preliminar suscitda e DÁ-SE PROVIMENTO AO RECURSO, para reformar a sentença recorrida e julgar procedente o pedido formulado na inicial, reconhecendo que a atividade de produção doméstica de alimentos exercida pelo autor não caracteriza atividade comercial nos moldes vedados pela convenção condominial, tampouco configura uso desvirtuado da unidade residencial.

Condeno o apelado ao pagamento das custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Sala de Sessões, de de 2025.

Presidente

Desª. Maria de Lourdes Pinho Medauar

Relatora