PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DESAPROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA. IMPUGNAÇÃO DO VALOR DA INDENIZAÇÃO E DA EXTENSÃO DA ÁREA EXPROPRIADA. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA. JUROS COMPENSATÓRIOS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE PERDA DE RENDA. IMÓVEL SEM EXPLORAÇÃO ECONÔMICA. EXCLUSÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta pela Empresa Baiana de Águas e Saneamento S/A – EMBASA contra sentença que, em Ação de Desapropriação por Utilidade Pública, julgou procedente o pedido. A sentença declarou a desapropriação de uma área de 7.781,153 m², fixou a indenização em R$ 445.000,00, com correção monetária pelo IPCA-E, juros compensatórios de 6% ao ano e honorários advocatícios de 2% da diferença entre o valor ofertado e o fixado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa decorrente do julgamento antecipado; (ii) estabelecer se a justa indenização foi corretamente fixada, abrangendo a extensão da área expropriada, seu valor e a classificação como urbana ou rural; (iii) determinar se a aplicação dos juros compensatórios está correta à luz dos requisitos do art. 15-A, §§1º e 2º, do Decreto-Lei nº 3.365/1941.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O julgamento antecipado do mérito se mostra adequado quando a prova pericial, devidamente produzida e fundamentada, fornece elementos suficientes para a formação do convencimento do julgador, preservando o princípio da razoável duração do processo.

4. O formal de partilha constitui documento hábil a comprovar a titularidade do domínio para fins de desapropriação, sendo a desapropriação forma originária de aquisição da propriedade que foca na justa indenização ao titular do direito.

5. Em desapropriação, a indenização deve corresponder à área efetivamente expropriada, ainda que esta exceda a metragem inicialmente declarada ou constante do decreto expropriatório, visando garantir a justa indenização ao particular e evitar o enriquecimento sem causa do ente expropriante.

6. O laudo pericial judicial elaborado por profissional habilitado, com metodologia reconhecida (ABNT NBR 14653), constitui prova técnica idônea para a fixação do valor da indenização.

7. O STF, no julgamento de mérito da ADI 2332/DF, declarou constitucionais os §§1º e 2º do art. 15-A do Decreto-Lei nº 3.365/1941, que condicionam a incidência dos juros compensatórios à comprovação da perda de renda efetivamente sofrida pelo proprietário e vedam sua aplicação quando o imóvel possuir graus de utilização da terra e de eficiência na exploração iguais a zero.

8. A partir de 27/9/1999, exige-se prova pelo expropriado da efetiva perda de renda para incidência de juros compensatórios, conforme tese revisada no Tema Repetitivo 282/STJ.

9. Ausente nos autos comprovação de efetiva perda de renda pela expropriada e caracterizado o imóvel como terreno natural sem benfeitorias ou exploração econômica, são indevidos os juros compensatórios.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: 1. Não há cerceamento de defesa quando o conjunto probatório dos autos, em especial o laudo pericial judicial, é suficiente para o deslinde da controvérsia em ação de desapropriação. 2. Em desapropriação, a indenização deve incidir sobre a área efetivamente utilizada pelo Poder Público, quando esta for superior à inicialmente declarada e comprovada por perícia judicial. 3. O valor da indenização deve corresponder à avaliação judicial pautada em critérios técnicos e de mercado. 4. A partir de 27/9/1999, os juros compensatórios em desapropriação exigem comprovação da efetiva perda de renda pelo expropriado, sendo indevidos quando o imóvel não possuir exploração econômica demonstrada.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXIV; Decreto-Lei nº 3.365/1941, arts. 15-A, §§1º e 2º, e 27, §1º; CPC, arts. 355, I e II, e 465.

Jurisprudência relevante citada: STF, ADI 2332/DF, Rel. Min. Roberto Barroso, Plenário, j. 17.05.2018; STJ, Tema Repetitivo 282, Pet 12.344/DF, Rel. Min. Og Fernandes, 1ª Seção, j. 28.10.2020. STJ - REsp: 1204923 RJ 2010/0138580-6, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 20/03/2012, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/05/2012

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0000104-82.2011.8.05.0101, em que figuram como apelante EMPRESA BAIANA DE ÁGUAS E SANEAMENTO S/A - EMBASA e como apelada LUCIA MARIA CARDOSO FAGUNDES.

Acordam os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso de Apelação, apenas para excluir da condenação os juros compensatórios, mantendo-se os demais termos da sentença, nos termos do voto do Relator.

Sala de Sessões, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Raimundo Nonato Borges Braga

Relator

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 10 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta pela EMPRESA BAIANA DE ÁGUAS E SANEAMENTO S/A - EMBASA, devidamente qualificada nos autos, contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Igaporã/BA, que julgou procedente a Ação de Desapropriação nº 0000104-82.2011.8.05.0101, ajuizada em face de LÚCIA MARIA CARDOSO FAGUNDES.

A EMPRESA BAIANA DE ÁGUAS E SANEAMENTO S/A - EMBASA propôs a Ação de Desapropriação com o objetivo de incorporar ao seu patrimônio uma área de 5.311,87 m², localizada no Alto do Reservatório, zona urbana da cidade de Igaporã/BA, para a implantação de Estação de Tratamento de Água (ETA). A fundamentação para a desapropriação reside no Decreto Estadual nº 11.942, de 25 de janeiro de 2010. Na petição inicial, foi ofertado o valor de R$ 21.247,48 a título de indenização, com base em laudo de avaliação próprio. Requereu a imissão provisória na posse e a procedência do pedido.

Em sede de contestação, a Apelada LÚCIA MARIA CARDOSO FAGUNDES impugnou o valor ofertado pela expropriante, considerando-o aquém do justo preço de mercado, e afirmou que o imóvel possuía potencial para loteamento, além de estar em localização privilegiada. Requereu a realização de avaliação judicial e a fixação de uma indenização mais justa, sugerindo o valor de R$ 100.000,00. A vinculação da Apelada ao imóvel foi comprovada por formal de partilha juntado aos autos.

A instrução processual compreendeu a determinação de avaliação judicial, sendo nomeado o Sr. Ronaldo Rodrigues dos Santos como perito. O laudo pericial judicial, acostado aos autos, concluiu que a área efetivamente utilizada pela EMBASA correspondia a 7.781,153 m² e avaliou o imóvel em R$ 445.000,00. O perito também confirmou a natureza urbana do imóvel, baseando-se na legislação municipal e na existência de infraestrutura local, além de justificar a metodologia de avaliação adotada (Método Comparativo de Dados de Mercado com Tratamento por Fatores, em conformidade com a ABNT NBR 14653). Em resposta às impugnações da EMBASA, o perito reafirmou suas conclusões, notadamente quanto à classificação urbana do imóvel e à metodologia utilizada (ID 94188744/94188755).

A sentença recorrida (IDs 94188760 e 94188761), proferida em 26 de setembro de 2025, julgou procedente o pedido inicial da expropriante. Declarou a desapropriação da área de 7.781,153 m², determinando sua incorporação ao patrimônio da EMBASA. Fixou a indenização em R$ 445.000,00, a ser corrigida monetariamente pelo IPCA-E desde a data da avaliação até a efetiva inscrição do requisitório. Adicionalmente, estabeleceu juros compensatórios de 6% ao ano, devidos desde a imissão na posse, incidentes sobre a diferença entre o preço ofertado e o valor fixado, e juros moratórios de 6% ao ano, caso o precatório não fosse pago no prazo legal. Os honorários advocatícios foram arbitrados em 2% da diferença entre o valor ofertado e o apurado. O Juízo a quo afastou a alegação de que a vinculação da Apelada ao imóvel não estava comprovada, considerando o formal de partilha como suficiente.

Inconformada, a EMBASA interpôs o presente Recurso de Apelação (ID 94188762). Em suas razões recursais, a Apelante alegou, preliminarmente, cerceamento de defesa, argumentando que a sentença foi proferida sem a devida intimação do SAAE de Igaporã e sem a juntada da certidão de registro imobiliário atualizada do imóvel da Apelada. No mérito, impugnou o valor da indenização fixado, considerando-o exorbitante e destoante da realidade, reafirmando o valor inicialmente ofertado. Questionou a extensão da área expropriada, sustentando que a área efetivamente utilizada seria menor do que a indicada no laudo pericial, e reiterou que outras áreas apontadas pelo perito como sendo da EMBASA seriam, na verdade, do SAAE. Argumentou, ainda, pela impossibilidade de aplicação de juros compensatórios, alegando a ausência de perda de renda ou improdutividade do imóvel, e citou a ADI 2332/DF e o Decreto-Lei 3.365/1941. Por fim, pugnou pela anulação da sentença ou, subsidiariamente, pela reforma para acolhimento do valor inicial e exclusão dos juros compensatórios.

A Apelada LÚCIA MARIA CARDOSO FAGUNDES apresentou contrarrazões (ID 94188818), requerendo o desprovimento do recurso e a manutenção integral da sentença. Defendeu a validade do laudo pericial, que atestou a área e o valor da indenização de forma técnica e fundamentada. Argumentou que a alegação da EMBASA sobre a ocupação do SAAE constituía inovação recursal. Sustentou a correta aplicação dos juros compensatórios, em conformidade com o entendimento da ADI 2332/DF e do Tema Repetitivo 126 do STJ.

Elaborado o voto, restituo os autos à Secretaria com relatório e solicito inclusão em pauta na forma do art. 931 do CPC c/c art. 173 do RITJBA, esclarecendo que será permitida a sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC c/c art. 187, I, do Regimento Interno.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Des. Raimundo Nonato Borges Braga

Relator

R02

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso interposto.

A análise da presente Apelação Cível demanda a apreciação das questões suscitadas pela Apelante, notadamente o alegado cerceamento de defesa, a extensão e o valor da indenização, a classificação do imóvel, bem como a aplicação dos juros compensatórios e dos honorários advocatícios.

Inicialmente, a irresignação quanto ao alegado cerceamento de defesa não se sustenta. A Apelante argumenta que a ausência de intimação do Serviço Autônomo de Água e Esgoto (SAAE) de Igaporã e a não exigência de certidão de registro imobiliário atualizada da Apelada violaram o devido processo legal. Contudo, o formal de partilha juntado aos autos (ID 94188719) é documento hábil a comprovar a titularidade do domínio da Apelada para fins de desapropriação. Isso porque, em se tratando de sucessão hereditária, a transmissão da propriedade ocorre no exato instante do falecimento do autor da herança, por força do princípio da saisine (art. 1.784 do CC), independentemente de prévio registro. A desapropriação, por sua vez, como forma originária de aquisição da propriedade, foca na justa indenização a quem sofre o desfalque patrimonial, sendo o registro da sentença no álbum imobiliário o ato que regulariza a nova titularidade pública, saneando eventuais hiatos registrais. A falta de registro da fração desapropriada, neste contexto, não obsta o prosseguimento da ação indenizatória.

Com efeito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que o direito à justa indenização não é exclusivo do titular do domínio com registro cartorial, estendendo-se também ao detentor da posse e ao titular de direitos reais, conforme se extrai do REsp 1.204.923/RJ:

ADMINISTRATIVO. DESAPROPRIAÇÃO INDIRETA. ESBULHO COMPROVADO. TITULARIDADE DO IMÓVEL . PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. POSSIBILIDADE DE INDENIZAÇÃO. 1. Tratando-se de desapropriação indireta, a promessa de compra e venda, ainda que não registrada no cartório de imóveis, habilita os promissários compradores a receberem a indenização pelo esbulho praticado pelo ente público . 2. Possuem direito à indenização o titular do domínio, o titular do direito real limitado e o detentor da posse. Precedente desta Corte. Recurso especial improvido .

(STJ - REsp: 1204923 RJ 2010/0138580-6, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 20/03/2012, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/05/2012)

No caso sub examine, a Apelada apresentou Formal de Partilha devidamente homologado, o que, aliado à situação fática de ocupação do imóvel, confere-lhe legitimidade plena para o recebimento da verba indenizatória, sendo o exaurimento da providência registral mera formalidade que será suprida pelo próprio título judicial expropriatório.

Ademais, a questão da eventual ocupação de parte da área pelo SAAE, se relevante para a lide, deveria ter sido objeto de manifestação oportuna na fase instrutória, com os meios processuais adequados, e não em sede de apelação, configurando preclusão e inovação recursal vedada pelo ordenamento processual. O Juízo de primeiro grau, ao proferir a sentença, considerou as provas documentais e periciais como suficientes para o julgamento, em conformidade com o artigo 355, incisos I e II, do Código de Processo Civil, não havendo que se falar em cerceamento de defesa.

No mérito, a controvérsia central reside na extensão e no valor da indenização a ser paga. A Apelante impugna a área de 7.781,153 m² e o valor de R$ 445.000,00 fixados na sentença, defendendo sua oferta inicial de 5.311,87 m² e R$ 21.247,48. O laudo pericial (ID 94188744), elaborado por perito judicial equidistante dos interesses das partes e com expertise na área de engenharia civil, revelou que a área efetivamente utilizada pela EMBASA é de 7.781,153 m². A jurisprudência é pacífica no sentido de que, em desapropriação, a indenização deve corresponder à área efetivamente expropriada, ainda que esta exceda a metragem inicialmente declarada ou constante do decreto expropriatório. Isso visa a garantir a justa indenização ao particular e evitar o enriquecimento sem causa do ente expropriante. A aferição técnica realizada pelo perito, com base em marcos físicos e na efetiva utilização, é a medida mais precisa para delimitar a extensão da área.

Quanto ao valor, o perito judicial adotou metodologia reconhecida (Método Comparativo de Dados de Mercado com Tratamento por Fatores, nos termos da ABNT NBR 14653), procedeu a uma análise detalhada da região e das características do imóvel, justificando a avaliação em R$ 445.000,00. A desapropriação exige indenização justa, que reflita o valor de mercado do bem à época da avaliação, e não a mera reprodução de ofertas antigas e desatualizadas. A argumentação da Apelante, de que o laudo não reflete a realidade da Lei nº 5.194/66 para desapropriações parciais, foi refutada pelo perito em seu parecer complementar (ID 94188755), que explicou a aplicação do critério de 'fração desapropriada' e a viabilidade econômica da área remanescente.

A classificação do imóvel como urbano, também questionada pela Apelante, foi confirmada pelo perito com base em elementos objetivos, como o perímetro urbano definido por lei municipal (Lei Municipal nº 126/2006) e a existência de infraestrutura essencial na localidade, comprovada por contas de água e energia elétrica de imóveis vizinhos. Essa caracterização tem impacto direto no valor de mercado do bem e foi corretamente considerada na avaliação.

Entretanto, no que tange aos juros compensatórios, assiste razão à Apelante.

O Supremo Tribunal Federal, no julgamento de mérito da ADI 2332/DF, declarou constitucionais os §§1º e 2º do art. 15-A do Decreto-Lei nº 3.365/1941, que condicionam a incidência dos juros compensatórios à comprovação da perda de renda efetivamente sofrida pelo proprietário e vedam sua aplicação quando o imóvel possuir graus de utilização da terra e de eficiência na exploração iguais a zero.

Nessa esteira, o Superior Tribunal de Justiça, ao revisar o Tema Repetitivo 282, firmou o entendimento de que, a partir de 27/9/1999, exige-se prova pelo expropriado da efetiva perda de renda para incidência de juros compensatórios (art. 15-A, §1º, do Decreto-Lei n. 3.365/1941), e que, desde 5/5/2000, veda-se a incidência dos juros compensatórios em imóveis com índice de produtividade zero (art. 15-A, §2º, do Decreto-Lei n. 3.365/1941).

A Lei nº 14.620/2023, ao conferir nova redação ao §1º do art. 15-A do DL 3.365/1941, reafirmou expressamente que os juros compensatórios destinam-se apenas a compensar danos correspondentes a lucros cessantes comprovadamente sofridos pelo proprietário.

No caso dos autos, a imissão provisória na posse ocorreu em 2011, portanto sob a égide das restrições legais mencionadas. Compulsando os autos, verifica-se que a expropriada não demonstrou a efetiva perda de renda decorrente da privação antecipada do bem. A defesa limitou-se a sustentar o potencial valor de loteamento e a localização privilegiada do imóvel (ID 94188684), sem comprovar qualquer rendimento auferido anteriormente ou atividade econômica exercida na área.

Ademais, o laudo da própria EMBASA (ID 94188673) descreveu o imóvel como 'sem benfeitorias', e o perito judicial (ID 94188744) caracterizou a área como 'terreno natural' e 'gleba', evidenciando a ausência de exploração econômica. Tais elementos indicam que o imóvel possuía grau de utilização igual a zero, circunstância que, nos termos do §2º do art. 15-A do Decreto-Lei nº 3.365/1941, veda a incidência dos juros compensatórios.

Desse modo, não estando preenchidos os requisitos legais para a incidência dos juros compensatórios — ausência de comprovação de perda de renda e caracterização do imóvel como terreno sem exploração econômica —, impõe-se sua exclusão da condenação, dando-se parcial provimento ao recurso neste ponto.

Por fim, os honorários advocatícios foram arbitrados em 2% sobre a diferença entre o valor ofertado e o apurado, percentual que se encontra dentro dos limites estabelecidos pelo art. 27, §1º, do Decreto-Lei nº 3.365/1941, cuja constitucionalidade dos parâmetros mínimo (0,5%) e máximo (5%) foi reconhecida pelo STF na ADI 2332/DF. Considerando o parcial provimento do recurso, mantém-se o percentual fixado, incidente sobre a diferença entre o valor da oferta inicial e o valor da indenização fixado na sentença.

Ante o exposto, conheço do recurso de Apelação para, no mérito, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, apenas para excluir da condenação os juros compensatórios, mantendo-se os demais termos da sentença, inclusive quanto à área expropriada, ao valor da indenização, à correção monetária, aos juros moratórios e aos honorários advocatícios.

É como voto.

Salvador, data da assinatura eletrônica.

Des. Raimundo Nonato Borges Braga

Relator

R02