PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL SUPERIOR A 90 DIAS. TUTELA PROVISÓRIA PARA IMPEDIR RESCISÃO CONTRATUAL E VENDA DO IMÓVEL A TERCEIRO. INEXISTÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação de consignação em pagamento, que deferiu tutela provisória para suspender os efeitos da resolução contratual por inadimplemento e obstar a revenda do imóvel objeto da promessa de compra e venda.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Questão em discussão: definir se estão presentes os requisitos legais para concessão da tutela provisória de urgência destinada a impedir a revenda do imóvel litigioso.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A cláusula resolutiva expressa prevista no contrato autoriza a rescisão automática do vínculo jurídico diante do inadimplemento contratual por prazo superior a noventa dias, constituindo direito potestativo da vendedora, nos termos do art. 474 do Código Civil.

2. A análise documental revela inadimplemento superior ao prazo contratualmente fixado, com parcelas pagas com atraso superior a 90 dias e ausência de purgação integral da mora, mesmo após notificações extrajudiciais, o que legitima a resolução contratual.

3. A manutenção da tutela antecipatória concedida na origem compromete a segurança jurídica e pode afetar direitos de terceiros adquirentes de boa-fé, situação que desaconselha a sua concessão.

4. A legalidade do depósito realizado em juízo e sua eficácia para afastar a mora depende de apreciação do juízo de origem, sob pena de supressão de instância.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. A concessão de tutela provisória para obstar os efeitos da rescisão contratual e a revenda do imóvel exige demonstração de plausibilidade do direito e risco de dano irreparável, o que não se verifica quando o contrato já se encontra rescindido.

    

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 474 e 475.

Jurisprudência relevante citada: TJ-SC, Apelação nº 0300033-35.2020.8.24.0045, Rel. Des. Monteiro Rocha, j. 21.03.2024, 2ª Câmara de Direito Civil.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8004442-81.2025.8.05.0000, em que figuram como apelante URBAMAIS PROPERTIES E PARTICIPACOES S.A. e outros e como apelada HAYANA BUCHS.

ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em dar parcial provimento, nos termos do voto do relator. 

Salvador, .

Presidente

Desa Maria da Purificação da Silva

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 1 de Julho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão proferida nos seguintes termos:

(…)

Defiro o depósito em 5 dias para Consignação em Pagamento. No mesmo prazo, o autor deverá corrigir o endereço do 2ª Réu, indicando CEP individualizado, por logradouro, sob pena de extinção do feito, sem resolução do mérito, com relação àquela parte.

Com o depósito, fica deferido o pedido de tutela antecipada, determinando que as rés que se abstenham de efetuar o cancelamento/distrato do contrato, bem como, de efetuarem e a venda do referido lote.

Aduz o agravante que as “partes celebraram contrato particular de promessa de compra e venda de unidade de lote de terrenos e outras avenças para aquisição de um Terreno Urbano designado pela Quadra 12, Lote 0001, localizado no empreendimento denominado Jardim das Tulipas”, bem assim que a “Agravada efetuou o pagamento das parcelas referentes aos meses de julho, agosto e setembro de 2022 que totalizam a quantia de R$ 10.500,00 (dez mil e quinhentos reais), contudo, a partir do mês de outubro de 2022, alega que teria enfrentado dificuldades financeiras que culminaram em seu inadimplemento”.

Afirma que o lote já foi adquirido por terceiros antes da citação para responder aos termos da presente ação. Alega a impossibilidade de cumprimento da medida liminar. Defende a validade do distrato à revelia realizado, com base na cláusula décima do contrato. Defende a necessidade da conversão da ação em perdas e danos. Sustenta que não houve purgação da mora, já que o valor depositado em juízo é insuficiente ao pagamento da dívida. Requer o deferimento de efeito suspensivo e o provimento do recurso.

Em decisão de ID 76772705, o efeito suspensivo foi deferido.

Embora intimada, a Agravada não apresentou contrarrazões, conforme certidão de ID 81019821.

É o relatório que submeto à Turma Julgadora, destacando que se trata de hipótese de cabimento de sustentação oral.

Salvador/BA, 5 de junho de 2025.

 Desa. Maria da Purificação da Silva 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão, em ação de consignação em pagamento, que deferiu o depósito em 5 dias, bem assim que concedeu a tutela provisória para determinar que as rés que se abstenham de efetuar o cancelamento/distrato do contrato, bem como, de efetuarem e a venda do referido lote.

De acordo com o acervo documental colacionado pelas agravantes, denota-se que a relação jurídica entre as partes se funda em contrato particular de promessa de compra e venda de unidade de lote urbano, correspondente ao Lote 1 da Quadra 12 do empreendimento denominado Jardim das Tulipas, sendo estipulada cláusula resolutiva expressa para o caso de inadimplemento. Referida cláusula previa, expressamente, a possibilidade de rescisão do vínculo contratual em caso de atraso superior a três parcelas, consecutivas ou não, ou de inadimplemento de qualquer parcela por prazo superior a noventa dias.

A matéria devolvida a este colegiado se restringe à análise da legalidade e razoabilidade da concessão da tutela provisória de urgência para obstar os efeitos do distrato contratual e impedir a alienação do imóvel objeto do litígio, diante das alegações de inadimplemento contratual da agravada e da superveniente revenda do bem.

Ocorre que, quando ajuizada a ação, em 20 de janeiro de 2023, a resolução contratual já havia se concretizado, por vontade do alienante, que o fez com base na cláusula resolutiva prevista no contrato.

Assim, quando citada em 24/06/2024, a ora Agravante já havia procedido à revenda do imóvel para terceiros, conforme contrato de ID 483260824, firmado em 05/02/2023.

Dessa forma, considerando que já se encontrava consumado o fato jurídico do desfazimento contratual e realização de novo negócio jurídico sobre o lote, o deferimento da tutela provisória tal como pretendida, pode acarretar insegurança jurídica e lesão a direitos de terceiros de boa-fé.

Ademais, a análise dos documentos apresentados apontam, em juízo de cognição não exauriente da matéria, característico desta fase processual, no sentido da falta de plausibilidade do direito a subsidiar a medida antecipatória requerida.

Com efeito, do extrato juntado no ID dos autos originários, observa-se que a partir de abril de 2022, as parcelas passaram a ser pagas sempre com atraso, tendo a Agravada sido constantemente notificada a proceder à quitação, com aviso da possibilidade de cancelamento do contrato por inadimplemento.

Observa-se, ademais, que a parcela com vencimento em 25/09/2022 somente foi quitada em 27/12/2022, ou seja, com mais de 90 dias de mora. Ainda, a agravada foi notificada previamente acerca dos débitos em aberto, sendo oportunizada a purgação da mora, sem que tenha havido a integral quitação das obrigações vencidas.

Com efeito, além da notificação em 09/01/2023 (referida na petição inicial), a Agravante demonstrou ter enviado notificação em 23/12/2023, sendo que a Agravada, em 27/12/2022, efetuou o pagamento apenas da parcela de novembro, deixando inadimplidas as demais e, ainda assim, o fez no prazo superior aos 90 dias previstos em contrato.

Diante disso, não se vislumbra a presença dos requisitos necessários ao deferimento da tutela provisória de urgência pretendida nesta fase processual.

Destaca-se:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA - RECURSO DO RÉU - ALEGAÇÃO DE QUE HOUVE QUITAÇÃO PARCIAL DOS VALORES DEVIDOS - IMPEDIMENTO DE RESCISÃO - INSUBSISTÊNCIA - CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA - INADIMPLEMENTO DE DIVERSAS PARCELAS - NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL - PURGAÇÃO PARCIAL DA MORA - INVIABILIDADE DE MANUTENÇÃO DO CONTRATO - RESCISÃO OPERADA DE PLENO DIREITO - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. A cláusula de resolução expressa opera de pleno direito (art. 474, CC), caracterizando-se como direito potestativo do credor.

(TJ-SC - Apelação: 0300033-35 .2020.8.24.0045, Relator.: Monteiro Rocha, Data de Julgamento: 21/03/2024, Segunda Câmara de Direito Civil)

Quanto ao depósito em juízo realizado, a sua regularidade e atendimento ao propósito referido na ação depende de prévio juízo de valor do juízo de origem, sob pena de supressão de instância.

Ante o exposto, voto no sentido de dar provimento em parte ao recurso, para reformar a decisão agravada na parte que deferiu a tutela provisória para suspensão da resolução contratual e venda do imóvel a terceiro, indeferindo, por conseguinte, o pedido.

Salvador/BA, 

 Desa. Maria da Purificação da Silva 

Relatora