PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL COMERCIAL. TUTELA DE URGÊNCIA. FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. DISTINÇÃO ENTRE AÇÃO REVISIONAL E AÇÃO RENOVATÓRIA. ART. 19 E ART. 68 DA LEI Nº 8.245/1991. ART. 300 DO CPC. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO E DE PERIGO DE DANO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão do Juízo da Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Conceição do Coité que, nos autos de ação revisional de aluguel comercial, indeferiu pedido de tutela de urgência para fixação de aluguel provisório e autorizou o levantamento, pela locadora, dos valores depositados, até o limite fixado, resguardado acerto de contas ao final.

2. Na origem, a agravante ajuizou ação revisional de aluguel, sustentando abusividade em proposta de majoração do valor locatício para nove salários-mínimos mensais, pugnando pela fixação judicial do aluguel em R$ 5.061,04, correspondente a aumento aproximado de 30% sobre o último valor praticado.

3. A decisão recorrida indeferiu a tutela sob o fundamento de inobservância do prazo decadencial aplicável à ação renovatória de aluguel comercial, previsto no art. 51 da Lei nº 8.245/1991.

4. No recurso, a agravante sustenta equívoco na decisão, ao confundir ação renovatória com ação revisional, afirmando que sua pretensão limita-se à revisão do valor do aluguel ao preço de mercado, nos termos do art. 19 da Lei nº 8.245/1991, além de alegar prejuízo decorrente da autorização de levantamento dos valores depositados.

5. O recurso foi recebido sem concessão de efeito suspensivo. Embargos de declaração opostos contra decisão monocrática foram rejeitados. Interposto agravo interno, com apresentação de contrarrazões.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

6. Há duas questões em discussão: (i) saber se a demanda originária possui natureza de ação renovatória ou revisional de aluguel, com repercussão quanto ao prazo decadencial do art. 51 da Lei nº 8.245/1991; (ii) saber se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para concessão de tutela de urgência destinada à fixação de aluguel provisório, nos termos do art. 68 da Lei nº 8.245/1991.

III. RAZÕES DE DECIDIR

7. A controvérsia envolve a distinção entre ação renovatória e ação revisional de aluguel comercial, institutos com pressupostos e prazos próprios na Lei nº 8.245/1991.

8. O art. 19 da Lei nº 8.245/1991 assegura a locador e locatário, após três anos de vigência do contrato, o direito de pleitear revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado, independentemente do prazo decadencial previsto para a ação renovatória no art. 51 do mesmo diploma.

9. O art. 68 da Lei nº 8.245/1991 autoriza, na ação revisional, a fixação de aluguel provisório, desde que haja pedido e elementos suficientes para tanto, observados os limites percentuais ali estabelecidos.

10. A concessão de tutela de urgência, contudo, submete-se aos requisitos do art. 300 do CPC, exigindo a demonstração cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

11. Em sede de cognição sumária, não se evidencia, de plano, que a pretensão deduzida na origem ostente natureza renovatória, porquanto a parte autora postulou a revisão do valor locatício, sem pedido de renovação compulsória do contrato, inexistindo, ademais, comprovação de retomada do imóvel pela locadora.

12. Não obstante, a fixação de aluguel provisório demanda elementos mínimos acerca da discrepância entre o valor proposto e o preço de mercado, o que não se extrai dos autos, limitando-se a agravante a invocar o reajuste contratual pelo IGP-M no período anterior, sem apresentação de dados comparativos idôneos ou outros indícios objetivos.

13. De outro lado, a proposta de majoração apresentada pela locadora menciona valorização da área, com realização de obras e instalação de equipamento hospitalar, circunstâncias que recomendam dilação probatória, inclusive pericial, para aferição do efetivo valor de mercado.

14. Também não se verifica o periculum in mora, porquanto ausente demonstração concreta de que o indeferimento da liminar inviabilize a continuidade das atividades empresariais desenvolvidas no imóvel, notadamente diante da exploração de atividades educacionais e da sublocação parcial do bem.

15. Inexistentes, portanto, os requisitos cumulativos do art. 300 do CPC, inviável a concessão da tutela de urgência para fixação de aluguel provisório neste momento processual, devendo ser mantida a decisão agravada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

16. Recurso conhecido e desprovido, mantendo-se integralmente a decisão que indeferiu a tutela de urgência para fixação de aluguel provisório.

Tese de julgamento: A fixação de aluguel provisório em ação revisional, nos termos do art. 68 da Lei nº 8.245/1991, depende da demonstração, em cognição sumária, da probabilidade do direito quanto à discrepância do valor locatício em relação ao preço de mercado e do perigo de dano, nos termos do art. 300 do CPC, não sendo suficiente a mera alegação de reajuste abusivo desacompanhada de elementos objetivos.

Dispositivos relevantes citados:

Lei nº 8.245/1991, arts. 19, 51 e 68.

Código de Processo Civil, art. 300.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8060975-60.2025.8.05.0000, em que figuram como Agravante  GRUPO M.C EDUCACAO E ASSESSORIA LTDA - ME e como Agravada GILVONEIDE QUEIROZ.

ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento e JULGAR PREJUDICADO o Agravo Interno , nos termos do voto do relator. 

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 19 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela, interposto por GRUPO M.C EDUCACAO E ASSESSORIA LTDA - ME contra decisão da MM. Juízo da Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Conceição do Coité, que, nos autos da Ação Revisional de Aluguel nº 8002193-65.2025.8.05.0063 , proposta em face da agravada GILVONEIDE QUEIROZ, nos seguintes termos:

1) Tramitação prioritária.

Defiro prioridade à parte ré (idosa), nos termos da Lei 10.741/2003, anotando-se no sistema.

2) Tutela de urgência. Indefiro o pleito liminar da parte autora.

O prazo para o ajuizamento da ação renovatória de aluguel comercial é decadencial e peremptório, devendo ser proposta no período compreendido entre um ano e seis meses antes do término do contrato em vigor (art. 51 da Lei nº 8.245/1991). A inobservância desse lapso temporal acarreta a perda do direito à renovação compulsória, ainda que preenchidos os demais requisitos legais.

a) Autorizo levantamento imediato pela ré/locadora dos valores já depositados (11/08 e 10/09/2025) e dos que vierem a ser depositados mensalmente, até o limite do valor fixado, sem necessidade de nova autorização, resguardado acerto de contas ao final.

A Agravante sustenta que a locadora propôs reajuste manifestamente abusivo, pretendendo majorar o aluguel para o equivalente a 9 (nove) salários-mínimos mensais, o que inviabilizaria a continuidade da atividade empresarial.

Aduz que é razoável o valor de R$ 5.061,04, representando aumento aproximado de 30% sobre o último valor praticado.

Alega que a decisão confundiu os institutos da ação renovatória com a ação revisional, que possuem naturezas, requisitos, prazos e efeitos completamente distintos.

Assegura que sua pretensão é exclusivamente revisional, visando adequar o valor do aluguel ao preço de mercado diante de proposta abusiva da locadora, e não obter renovação compulsória do contrato.

Argumento que o levantamento imediato dos valores depositados e dos futuros depósitos retira a garantia patrimonial e reduz drasticamente a eficácia do provimento final favorável.

Requereu, ao final, que seja concedido efeito suspensivo ao presente agravo, bem como a reforma da decisão impugnada.

Recebido o Recurso sem a concessão do efeito suspensivo pleiteado, conforme Decisão ao ID 92613104.

Embargos de Declaração opostos e rejeitados (ID 96879269).

Foi interposto Agravo Interno ao ID 99053351, com contrarrazões apresentadas ao ID 99079936.

Examinado, e em condições de proferir o voto, restituo os autos à Secretaria, com relatório, nos termos do art. 931 do CPC, ao tempo em que determino sua inclusão em pauta de julgamento.

Salvador/BA, 2 de março de 2026.

 Des. Mário Augusto Albiani Alves Júnior 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, recebo o agravo e passo a decidir.

O presente agravo tem como objeto o inconformismo da agravante com a decisão do juízo a quo que indeferiu o pedido de antecipação dos efeitos da tutela para que fosse determinada a fixação de aluguel mensal provisório no valor de R$ 5.061,04 (cinco mil, sessenta e um reais e quatro centavos).

Na origem, o autor GRUPO MC DE EDUCAÇÃO E ASSESSORIA LTDA., ora agravante, narra que a é locatário do imóvel não residencial situado na Rua Senhora Santana, nº 759, Bairro Cruzeiro, na cidade de Conceição do Coité, com contrato de locação com termo inicial em 01 de julho de 2021 e termo final previsto para 01 de julho de 2025.

Alega que o aluguel mensal foi estipulado inicialmente em R$3.100,00 (três mil e cem reais) com reajuste monetário anual baseado no índice oficial IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado).

Afirma que próximo à data de término do contrato, a Locadora notificou-lhe, propondo um reajuste no valor do aluguel para 9 (nove) salários-mínimos vigentes a cada ano, a partir de 02 de julho de 2025, sob a justificativa de valorização imobiliária da região.

Diante destes fatos, ajuizou a ação de nº. 8002193-65.2025.8.05.0063, para o fim de revisar e fixar o valor do aluguel comercial do imóvel em questão para o preço de mercado, considerando as especificidades e valorização da região, a ser apurado em sede de perícia.

A leitura da decisão recorrida indica que a magistrada de primeiro grau indeferiu o pedido de concessão de tutela de urgência sob a alegação de desrespeito ao prazo decadencial para o ajuizamento da ação renovatória de aluguel comercial.

Ocorre que, examinando os autos, da origem não verifico, neste momento, que a pretensão da parte autora coincide com a renovação compulsória do contrato de locação, restringindo seu pleito à revisão do valor do aluguel.

Nesta senda, destaque-se, inclusive, que na notificação enviada pela locadora à locatária há a indicação de interesse na continuidade do pacto (id 506839203).

Noutro giro, não se pode perder de vista que, embora o contrato prever que a locação se encerraria em 01/07/25, não se extrai dos autos a existência de pedido de retomada do imóvel pela locadora, até porque a referência à ação de despejo para uso próprio feita pela recorrida veio desacompanhada de devida comprovação.

Deste modo, em razão destes fatos colhidos em sede cognição sumária não se pode antever o essencial caráter de ação renovatória da ação ajuizada pelo recorrente.

Dito isso, cabe analisar as alegações da parte recorrente que embasam o pedido de revisão judicial do aluguel.

Calha asseverar que a capacidade das partes e a autonomia da vontade, por si só, não afastam a possibilidade de intervenção do Estado nas relações contratuais.

Dentre os princípios que norteiam o Direito Contratual, além da autonomia da vontade, encontram-se o dirigismo contratual, a boa-fé e a função social. Neste diapasão, o pacta sunt servanda vem ganhando novos contornos diante da necessidade de adaptação dos pactos aos surpreendentes fenômenos econômicos e sociais.

Acerca dessa nova ordem jurídica, Arnoldo Wald ensina que:

“[...] atualmente, o contrato se transformou num bloco de direitos e obrigações de ambas as partes, que devem manter o seu equilíbrio inicial, e num vínculo ou até numa entidade. Vínculo entre as partes, por ser obra comum das mesmas, e entidade, constituída por um conjunto dinâmico de direitos, faculdades, obrigações e eventuais outros deveres, que evolui como a vida, de acordo com as circunstâncias que condicionam a atividade dos contratantes. Assim, em vez de contrato irrevogável, fixo, cristalizado de ontem, conhecemos um contrato dinâmico e flexível, que as partes podem e devem adaptar para que ele possa sobreviver, suportando, pelo eventual sacrifício de alguns interesses das partes, as dificuldades encontradas no decorrer de sua existência”. (in “A Evolução da Responsabilidade Civil e dos Contratos no Direito Francês e no Brasileiro”, Revista da EMERJ, v. 7, n. 26, 2004, páginas: 110/111).

Neste contexto de ideias, a Lei 8.245/91 atribui ao locador o direito de pleitear a revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado, in verbis:

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado.

Ademais, o artigo 68 a Lei 8245/91, ao regular as ações revisionais, disciplina que o juiz pode fixar aluguel provisório, que será devido desde a citação:

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;

II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; (Incluída pela Lei nº 12.112, de 2009)

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; (Incluída pela Lei nº 12.112, de 2009)

Nesta senda, a concessão da tutela de urgência perquirida face ao juízo primevo exigirá a apresentação de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do artigo 300 do CPC.

Ocorre que, no caso sob exame, não é possível, ao menos neste momento processual, vislumbrar a probabilidade do direito alegado pelo agravante, uma vez que ainda impossível se aferir a realidade dos fatos.

Examinados os autos recursais e os da origem, constata-se que são insuficientes os elementos apresentados para fixar aluguel provisório. Isso porque a agravante sustenta a alegada discrepância entre o valor cobrado e a média do mercado somente na previsão do contrato findo que previa que, durante o período de 2021 a 2025, o aluguel seria reajustada pelo IGP-M.

Deste modo, nada há nos autos acerca de indícios de que há uma discrepância entre os valores praticados na região em que situado o imóvel e àquele cobrado da recorrente.

Por outro lado, extrai-se da proposta de aluguel enviada pela locadora que a área em que situado o imóvel sofreu importante valorização, após obras no local e a construção de um hospital.

Não há, pois, a segurança necessária para a fixação de aluguel provisório neste momento processual.

Não bastasse, não vislumbro o requisito do periculum in mora, uma vez que não foi demonstrado que o indeferimento da liminar para a redução do valor do locativo embaraçará a manutenção das atividades da autora, que explora no local atividades educacionais, além de sublocar parte do imóvel para que outras empresas desenvolvam seus comércios, a exemplo de uma franquia da Cacau Show.

Em razão de todo exposto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao presente Agravo de Instrumento, mantendo-se a decisão vergastada em sua integralidade e JULGAR PREJUDICADO o Agravo Interno.

Salvador/BA, 2 de março de 2026.

 Des. Mário Augusto Albiani Alves Júnior 

Relator