PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

ASB-E

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. REVELIA. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DA LEGITIMIDADE PASSIVA. EXECUÇÃO FISCAL DE IPTU COMO PROVA DE TITULARIDADE. PROVIMENTO PARCIAL.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação interposto por condomínio contra sentença que julgou improcedente pedido de cobrança de despesas condominiais referentes a oito unidades autônomas, sob o fundamento de insuficiência de prova quanto à legitimidade passiva do réu.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber se o conjunto probatório apresentado pelo condomínio é suficiente para demonstrar a legitimidade passiva do réu em relação às unidades autônomas objeto da cobrança, considerando os efeitos da revelia e o ônus da prova em ações de cobrança de despesas condominiais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Em ações de cobrança de taxas condominiais, ainda que o réu seja revel, incumbe ao condomínio autor comprovar não apenas a existência do débito, mas também a legitimidade passiva do réu, demonstrando sua condição de proprietário ou possuidor responsável pelo pagamento das despesas das unidades autônomas objeto da cobrança, nos termos do art. 373, I, do CPC.

4. A obrigação de contribuir para as despesas do condomínio decorre do art. 1.336, I, do Código Civil, tratando-se de obrigação propter rem que acompanha a coisa e vincula seu titular, sendo imprescindível demonstrar o vínculo jurídico do réu com as unidades.

5. As planilhas de débito condominial, por si sós, não são suficientes para comprovar a titularidade do réu sobre as unidades, sendo necessária a juntada de documentos que demonstrem, de forma inequívoca, que o réu é proprietário ou possuidor responsável, tais como matrículas imobiliárias, escrituras públicas, contratos de compra e venda ou locação.

6. A existência de execução fiscal de IPTU em nome do réu constitui prova robusta da titularidade ou posse da unidade, uma vez que o Município apenas executa o contribuinte proprietário ou possuidor do imóvel, conforme arts. 34 e 123 do Código Tributário Nacional, demonstrando que o réu é também responsável pelo pagamento das taxas condominiais correspondentes.

7. Restando demonstrada documentalmente apenas a execução fiscal referente a uma das oito unidades, há legitimidade passiva comprovada apenas quanto a esta, devendo o processo ser extinto sem resolução do mérito em relação às demais unidades por ilegitimidade passiva, reconhecida de ofício, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

IV. DISPOSITIVO

8. Recurso conhecido e provido parcialmente para julgar procedente o pedido em relação à unidade cuja titularidade do réu foi comprovada e extinguir o processo sem resolução do mérito quanto às demais unidades por ilegitimidade passiva, reconhecida de ofício.

_________

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 344, 373, I, e 485, VI; CC, arts. 1.336, I e § 1º; CTN, arts. 34 e 123.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0511236-44.2018.8.05.0001, em que figuram como apelante CONDOMINIO EDIFICIO FUNDACAO POLITECNICA e como apelada ANTONIO PELEGRINO PINTO.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia em dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 20 de Outubro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

ASB-E

Trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO interposto por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO FUNDAÇÃO POLITÉCNICA, em face de sentença (ID. 69356313) proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível e Comercial de Salvador da Comarca de Salvador, no sentido de julgar improcedente o pedido de cobrança de despesas condominiais formulado em desfavor de Antonio Pelegrino Pinto.

Em suas razões recursais (ID. 69356371), o Apelante sustenta que "as taxas condominiais são indispensáveis a manutenção do condomínio, e de obrigação de todos os condôminos, tem fundamento jurídico e vincula obrigatoriedade em seu pagamento".

Argumenta que, "segundo o preceito da Lei nº 4591/64, em seu art. 12, o condômino ora Apelado, está obrigado a contribuir com as cotas condominiais, sendo estas aprovadas em Assembleias Gerais Ordinárias e Extraordinárias, recolhendo as cotas correspondentes por rateio nos prazos estipulados".

Alega, ainda, que "o Réu, ora Apelado, sem qualquer motivo justificável, encontra-se em atraso com as taxas condominiais ordinárias e extraordinárias, bem como os encargos vencidas, o que provocou em razão da mora, a tomada de providencias por parte do condomínio ora Autor, em busca de ter seu crédito recebido".

O Recorrente contesta o fundamento da sentença, aduzindo que "o MM Juiz erradamente não reconheceu a legitimidade das cobranças condominiais em razão de insuficiência de material probatória".

Defende que "este Apelante acostou robusta documentação que vincula os débitos ao Apelado, demonstra a existência de vínculo contratual com o mesmo".

Argumenta sobre os efeitos da revelia, revelando que "o Apelado, quando oportunizado a apresentar sua versão dos fatos (ter inadimplido as taxas condominiais devidas à Embargante) não o fez, pelo que, sob os efeitos da revelia, presumem-se verdadeiros os fatos que ensejaram a lide".

Destaca que "a comprovação dos fatos constitutivos do direito do Autor, ora Apelante, referem-se justamente na comprovação do débito em si, posto que a referida parte trata-se de entidade sem personalidade jurídica e sem fins lucrativos, pelo que a relação existente entre as partes não tem natureza comercial".

Desse modo, pugna pela necessidade de reforma da sentença vergastada para que seja acolhido o pedido inicial de cobrança das despesas condominiais no valor total de R$91.118,10 (noventa e um mil, cento e dezoito reais e dez centavos).

Ante a ausência de angularização processual, não foram apresentadas contrarrazões, conforme certidão em ID. 69356376.

Elaborado o relatório, foram os autos restituídos à Secretaria para inclusão do feito em pauta de julgamento.

Salvador, 30 de agosto de 2025.

Adriana Sales Braga

Juíza Substituta de Segundo Grau – Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

ASB-E

Conheço do recurso, visto que estão presentes os requisitos de admissibilidade.

A controvérsia recursal reside na análise da suficiência do conjunto probatório para demonstrar a existência da dívida condominial e a legitimidade da cobrança.

Pois bem. O ônus da prova constitui regra fundamental do direito processual, estabelecendo a quem compete demonstrar os fatos alegados. Nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, compete ao autor o ônus de comprovar os fatos constitutivos de seu direito.

Com efeito, a revelia do réu gera a presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor, nos termos do art. 344 do Código de Processo Civil:

Art. 344. Se o réu não contestar a ação, será considerado revel e presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor.

Contudo, trata-se de presunção relativa, que não dispensa o autor de comprovar os fatos constitutivos de seu direito, conforme expressamente previsto no art. 373, I, do CPC.

Em ações de cobrança de taxas condominiais, é ônus do condomínio autor comprovar não apenas a existência do débito, mas também a legitimidade passiva do réu, ou seja, sua condição de proprietário ou possuidor responsável pelo pagamento das despesas condominiais das unidades autônomas objeto da cobrança.

Isto posto, a obrigação de contribuir para as despesas do condomínio decorre tanto da convenção condominial quanto do art. 1.336, I, do Código Civil, que estabelece como dever do condômino "contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção". Trata-se de obrigação propter rem, que acompanha a coisa e vincula seu titular.

Justamente por se tratar de obrigação que decorre da titularidade ou posse da unidade autônoma, é imprescindível que o condomínio autor comprove a legitimidade passiva do réu, demonstrando que este é, de fato, proprietário ou possuidor das unidades objeto da cobrança.

Analisando detidamente os documentos acostados aos autos, verifica-se que o Apelante apresentou apenas planilhas de débito condominial referentes às oitos unidades, vide ID. 69356275 e seguintes.

Ocorre que, tais planilhas, por si sós, não são suficientes para comprovar a titularidade do réu sobre as unidades, tratando-se de documentos unilaterais produzidos pelo próprio autor. Seria necessária a juntada de documentos que demonstrassem, de forma inequívoca, que o réu é proprietário ou possuidor responsável pelas referidas unidades, tais como matrículas imobiliárias, escrituras públicas, contratos de compra e venda, compromissos de compra e venda registrados, contratos de locação, ou outros documentos que comprovassem o vínculo jurídico.

Contudo, em suas razões recursais, o Apelante faz referência à existência de execução fiscal nº 88070131-11.2021.8.05.0001, em trâmite perante este Tribunal de Justiça, na qual consta o réu Antonio Pelegrino Pinto como executado em relação ao IPTU da Sala 25-B, conforme ID. 69356375, pág. 22.

A certidão de distribuição de execução fiscal em nome do réu, referente à cobrança de IPTU da unidade autônoma, constitui prova robusta da titularidade ou posse da unidade, uma vez que o Município apenas executa o contribuinte proprietário ou possuidor do imóvel, conforme arts. 34 e 123 do Código Tributário Nacional.

Dispõe o art. 34 do CTN:

Art. 34. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.

Assim, a execução fiscal de IPTU em nome do réu demonstra, de forma inequívoca, que este é o sujeito passivo da obrigação tributária relativa àquela unidade, ou seja, seu proprietário ou possuidor. Consequentemente, é também o responsável pelo pagamento das taxas condominiais correspondentes, nos termos do art. 1.336, I, do Código Civil.

Portanto, em relação à Sala 25-B, resta demonstrada a legitimidade passiva do réu, devendo o pedido ser julgado procedente quanto a esta unidade, no valor histórico de R$5.277,89 (cinco mil, duzentos e setenta e sete reais e oitenta e nove centavos), conforme planilha de ID. 69356275. 

Salienta-se que, embora o documento relativo à execução fiscal tenha sido juntado apenas em sede de recurso de apelação, trata-se de documento novo nos termos do art. 435, parágrafo único, do Código de Processo Civil, uma vez que a presente ação de cobrança foi ajuizada em março de 2018, ao passo que a execução fiscal nº 88070131-11.2021.8.05.0001 é datada de julho de 2021, ou seja, trata-se de documento superveniente à propositura da ação originária. Assim, não há nenhuma óbice processual à análise do referido documento probatório, que demonstra de forma inequívoca a legitimidade passiva do réu em relação à Sala 25-B.

Quanto às demais unidades (salas 27-B, 93-B, 31- M, 68- P, 83- B, 87- A e 113- A), não há nos autos qualquer documento que comprove a titularidade ou posse do réu, sendo manifesta a ilegitimidade passiva.

Note-se que o Recorrente menciona, genericamente, em suas razões recursais, a existência de "diversas ações de execução fiscal", mas não junta os documentos específicos de cada unidade, nem indica os números dos processos correspondentes. A única execução fiscal efetivamente comprovada nos autos é aquela referente à sala 25-B.

Desse modo, a ilegitimidade passiva configura ausência de condição da ação (legitimidade para a causa), devendo o processo ser extinto sem resolução do mérito em relação às unidades cujo vínculo do réu não foi demonstrado, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil.

Conclusão:

Ante o exposto, dou provimento parcial ao recurso para:

a) Reformar parcialmente a sentença e julgar procedente o pedido em relação à Sala 25-B, condenando o réu Antonio Pelegrino Pinto ao pagamento de R$5.277,89 (cinco mil, duzentos e setenta e sete reais e oitenta e nove centavos), acrescidos de correção monetária pelo IGPM desde o vencimento de cada parcela, juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês e multa de 2% (dois por cento) sobre o débito, nos termos do art. 1.336, § 1º, do Código Civil.

b) Extinguir o processo sem resolução do mérito em relação às demais unidades autônomas (salas 27-B, 93-B, 31- M, 68- P, 83- B, 87- A e 113- A), por ilegitimidade passiva do réu, reconhecida de ofício, com fundamento no art. 485, VI, do Código de Processo Civil.

c) Condenar o réu ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação relativa à Sala 25-B.

É o voto.

Salvador,  de                  de 2025.

Adriana Sales Braga

Juíza Substituta de Segundo Grau - Relatora