PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. DESMEMBRAMENTO DE IMÓVEL. POSSIBILIDADE ANTE O RECONHECIMENTO FÁTICO DA MUNICIPALIDADE. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de Ação de Retificação de Registro Imobiliário, com pedido de desmembramento de imóvel, ajuizada por Irene Gonçalves de Queiroz, visando à atualização da matrícula nº 6.245 do 2º Ofício de Imóveis da Comarca de Feira de Santana, a fim de refletir a realidade fática consolidada na divisão do imóvel em duas unidades autônomas, já reconhecidas pela municipalidade.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar: (i) se é possível o desmembramento do imóvel sem apresentação formal de projeto aprovado pelo Município; (ii) se os documentos técnicos e o reconhecimento fiscal da divisão pelo ente municipal bastam para a retificação pretendida; e (iii) se a ausência de oposição dos confrontantes e o princípio da verdade registral autorizam a procedência do pedido.

III. Razões de decidir

3. O reconhecimento da individualização das unidades pela Prefeitura, mediante emissão de IPTUs distintos com matrículas municipais específicas, demonstra consolidação fática e administrativa do desmembramento.

4. A ausência de projeto formal aprovado, embora usualmente exigida, não impede a retificação quando há demonstração inequívoca da realidade material e inexistência de controvérsia sobre as divisas.

5. Foram apresentados planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, sem oposição dos confrontantes, cumprindo os requisitos dos arts. 212 e 213 da Lei nº 6.015/73.

6. A finalidade da ação de retificação é adequar o registro à situação real do imóvel, sob a égide do princípio da verdade registral.

7. A gratuidade de justiça abrange os atos registrais decorrentes da decisão, nos termos do art. 98, §1º, IX, do CPC.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso provido.

Tese de julgamento: "1. A ausência de projeto de desmembramento aprovado pelo Município não impede, por si só, a retificação do registro imobiliário, quando há reconhecimento administrativo do parcelamento e provas técnicas idôneas. 2. A finalidade da ação de retificação é adequar o registro à realidade fática e jurídica do imóvel, em consonância com o princípio da verdade registral."

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.015/73, arts. 212 e 213; CPC, art. 98, §1º, IX.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MS, Apelação Cível 08003355720218120028; TJ-SC, Apelação Cível 0003900-80.2014.8.24.0058.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível em Procedimento de Jurisdição Voluntária nº 8009078-83.2021.8.05.0080, de Salvador, figurando como Apelante IRENE GONÇALVES DE QUEIROZ.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da colenda Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em DAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto condutor.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 10 de Junho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Cuidam os autos de Apelação Cível interposta por IRENE GONÇALVES DE QUEIROZ, em face de sentença de ID 60582836, prolatada pela MM. Juíza de Direito da Vara de Registros Públicos e Acidentes de Trabalho da comarca de Feira de Santana, que, nos autos da Ação de Retificação de Registro Imobiliário, julgou improcedente o pedido autoral, nos seguintes termos:

“[…] Pelo exposto, considerando que não foram preenchidos todos os requisitos exigidos pelos arts. 10 e 10 da Lei de Parcelamento do Solo e arts. 1.028 e 1.118 do Código de Normas e Procedimentos dos Serviços Notariais e Registrais do Estado da Bahia, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de desmembramento do imóvel residencial situado na Rua Venezuela, bairro Capuchinhos, nesta cidade, o qual está registrado junto ao 2º Ofício de Imóveis desta Comarca na matrícula 6.245, fls. 148 do livro 2-U, e possui como confrontantes ao norte a referida rua, ao sul a BR-324, a lente Cícero Carvalho e a oeste terrenos baldios.

Condeno os(as) requerente(s) ao pagamento de custas processuais, suspendendo a exigibilidade da sucumbência, por até cinco anos, na forma do art. 98, §§2º e 3º, do CPC, tendo em vista que é/são beneficiários(as) da assistência judiciária gratuita.”

Irresignada, a parte autora interpôs o presente recurso (ID 60582840), argumentando que a r. sentença merece ser reformada, por não refletir a melhor análise do caso sub examine.

Sustenta que o desmembramento é uma realidade fática já reconhecida pela municipalidade para fins de IPTU.

Afirma que a exigência de novo levantamento topográfico é ônus excessivo, dada sua hipossuficiência. Sustenta que as divergências de medidas decorrem da antiguidade e imprecisão do registro original, e que a retificação judicial visa justamente sanar tais incorreções, estando o pedido instruído com os documentos técnicos necessários e não havendo oposição dos confrontantes.

Requer, ao final, o provimento do recurso, a fim de que seja dada a procedência do pedido de retificação e desmembramento, ou, subsidiariamente, que se determine ao Cartório a realização dos atos sem a cobrança de custas.

Instada a se manifestar, a Douta Procuradoria de Justiça, em parecer de ID 75580854, opinou pelo provimento do apelo.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Primeira Câmara Cível, nos termos do art. 931, do Novo Código de Processo Civil, para inclusão do feito em pauta de julgamento, salientando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, do CPC/2015 e art. 187, I, do RITJBA.

Salvador/BA,  16 de maio de 2025.

 Desa. Maria de Lourdes Pinho Medauar 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso interposto.

Trata-se, na origem, de Ação de Retificação de Registro Imobiliário ajuizada por IRENE GONÇALVES DE QUEIROZ, na qual requer a autora o desmembramento do imóvel residencial situado na Rua Venezuela, bairro Capuchinhos, em Feira de Santana, o qual está registrado junto ao 2º Ofício de Imóveis da Comarca de Feira de Santana, na matrícula 6.245, fls. 148 do livro 2-U, e possui como confrontantes ao norte a referida rua, ao sul a BR-324, a leste Cícero Carvalho e a oeste terrenos baldios, em dois imóveis, com a manutenção do imóvel originário, com redução de sua área, e a abertura do registro do imóvel desmembrado.

Após regular tramitação, o Juízo a quo julgou improcedente o pedido autoral, sob o fundamento de que não há provas nos autos acerca da apresentação e aprovação de projeto de desmembramento à prefeitura municipal, nem mesmo foram acostados os documentos necessários, em desatendimento das disposições contidas nos arts. 10 e 18 da Lei de Parcelamento do Solo. Ademais, aduziu que houve desatendimento aos arts. 1.028 e 1.118 do Código de Normas e Procedimentos dos Serviços Notariais e Registrais do Estado da Bahia (CNP-BA), no que se refere à necessidade da perfeita identificação da área e limites dos imóveis a serem desmembrados.

Irresignada, a autora interpôs o presente apelo, nos termos já relatados.

Feita essa digressão, necessária para a correta compreensão da lide, passa-se a analisar o cerne da demanda.

Ab initio, vale registrar que uma das finalidades dos registros públicos é a preservação da eficácia, autenticidade e segurança dos atos jurídicos.

Dessa forma, destaca-se que a teor do art. 212, da Lei nº 6.015/73, a procedência do pedido de retificação está vinculada à constatação de inveracidade entre os dados constantes no registro imobiliário e a realidade fática.

In casu, pretende a parte autora o desmembramento de um imóvel em duas unidades autônomas.

Com efeito, no que tange à exigência de apresentação de projeto de desmembramento aprovado pelo Município, como previsto nos arts. 10 e 18 da Lei nº 6.766/79, é cediço que tal requisito se destina a garantir que o parcelamento do solo urbano atenda às normas urbanísticas e de infraestrutura. No entanto, no caso em tela, a apelante demonstrou que a Prefeitura de Feira de Santana já reconhece a individualidade das unidades nº 47 e nº 47-A, tanto que emite cobranças de IPTU distintas para cada uma delas, com matrículas municipais individualizadas (nº 21212-1 para o imóvel 47 e nº 21208-3 para o imóvel 47A) (ids 60582731 e 60582732).

No caso em apreço, vale ressalvar que este reconhecimento fático e fiscal por parte da municipalidade, embora não substitua formalmente a aprovação de um projeto de desmembramento, sinaliza a consolidação da situação no âmbito administrativo municipal, de sorte que revela-se desarrazoada a exigência da prova do desmembramento administrativo quando constatado que esta divisão entre os imóveis já ocorreu perante o Município de Feira de Santana.

Ademais, a ação de retificação de registro, em sua modalidade judicial, visa justamente adequar o registro à realidade fática do imóvel, superando omissões ou imprecisões (art. 212, Lei nº 6.015/73). No caso em tela, o pedido foi instruído com planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado(ids 19980547/19980552), sendo que os confrontantes, uma vez citados, não se opuseram ao pedido.

Acerca da necessidade da adequação do registro à realidade fática, destaca-se a jurisprudência pátria:

APELAÇÃO CÍVEL – DIREITO CIVIL – AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REJEITADA – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DE DOCUMENTOS JUNTADOS DE FORMA EXTEMPORÂNEA – REJEITADA – MÉRITO – MATRÍCULA IMOBILIÁRIA CONTENDO CONFRONTAÇÕES INCORRETAS – ADEQUAÇÃO DO REGISTRO À REALIDADE FÁTICA CONFORME INFORMAÇÕES PRESTADAS PELO ENTE MUNICIPAL – DISCUSSÃO SOBRE POSSE E DIREITO DE PASSAGEM – MATÉRIAS NÃO ABRANGIDAS PELO OBJETO DA DEMANDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso de Apelação interposto contra sentença de procedência proferida em Ação de Retificação de Registro de Imóvel, que objetiva a correção de erro nas confrontações descritas em matrícula imobiliária . II. HIPÓTESE EM DISCUSSÃO 2. Discute-se no presente recurso: em preliminares de contrarrazões, a) a ofensa ao princípio da dialeticidade; b) o não conhecimento de documentos juntados de forma extemporânea; e, no mérito, c) se é cabível a retificação de matrícula de imóvel. III . RAZÕES DE DECIDIR 3. O princípio da dialeticidade exige que o recurso seja apresentado por petição, contendo as razões pelas quais a parte insurgente deseja obter do segundo grau de jurisdição um novo pronunciamento judicial. Para tanto, a parte recorrente deve atacar, de forma específica, os fundamentos da sentença recorrida, sob pena de carecer de um dos pressupostos de admissibilidade recursal. Preliminar rejeitada . 4. A mera reprodução, na fase recursal, de documentos já acostados no decorrer da demanda, não obsta o conhecimento da prova. 5. A retificação de matrícula imobiliária prevista no art . 213, inc. I, alínea b, da Lei nº 6.015/73, destina-se a corrigir erros ou imprecisões no registro, adequando-o à realidade fática. 6 . Extrai-se dos autos que a Matrícula descreve as confrontações do imóvel de forma incompatível com a planta cadastral da Prefeitura Municipal e a realidade local, que indicam a confrontação inversa. 7. As provas documentais (certidão municipal, planta cadastral e histórico registral) corroboram o equívoco na descrição da matrícula, o que permite a retificação do registro, mormente quando não há qualquer alteração na área ou nas dimensões do imóvel, sendo a retificação limitada à adequação das confrontações. 8 . As alegações de esbulho e interrupção de direito de passagem não são passíveis de análise incidental na presente demanda, pois dizem respeito à posse e servidão, que devem ser discutidas em ações autônomas, sem prejuízo do direito da autora de corrigir o registro imobiliário de seu imóvel. IV. DISPOSITIVO 9. Recurso conhecido e não provido, com majoração dos honorários sucumbenciais .

(TJ-MS - Apelação Cível: 08003355720218120028 Bonito, Relator.: Des. Paulo Alberto de Oliveira, Data de Julgamento: 27/01/2025, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 29/01/2025)

APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. RETIFICAÇÃO DE ÁREA. ALEGADA INCORREÇÃO RELATIVA À ÁREA DO IMÓVEL REGISTRADO . DOCUMENTOS JUNTADOS QUE DEMONSTRAM QUE A RETIFICAÇÃO IRÁ AJUSTAR A REALIDADE FÁTICA AO REGISTRO DO IMÓVEL. CONCORDÂNCIA DOS CONFRONTANTES. RETIFICAÇÃO VIÁVEL. CONDUTA DO OFICIAL DE REGISTRO INOPORTUNA . SUSCITAÇÃO IMPROCEDENTE. PREQUESTIONAMENTO DA MATÉRIA. DECISÃO SUFICIENTEMENTE MOTIVADA. SENTENÇA REFORMADA . RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. A retificação de registro imobiliário, prevista nos arts. 212 e 213, da Lei de Registros Publicos, por seu caráter não contencioso, tem o condão de corrigir apenas os erros formais do título.

(TJ-SC - AC: 00039008020148240058 São Bento do Sul 0003900-80 .2014.8.24.0058, Relator.: Saul Steil, Data de Julgamento: 27/10/2016, Primeira Câmara de Direito Civil)

Quanto à divergência de metragens, é notório que registros imobiliários antigos, como o da matrícula em questão, lavrada originalmente em 198, muitas vezes contêm descrições perimetrais imprecisas, realizadas com métodos menos acurados que os atuais. Contudo, tal imprecisão do registro original, típico de sua época, não pode obstar a pretendida retificação que visa atender a realidade fática.

O princípio da verdade real, norteador do sistema de registros públicos, impõe que se busquem os mecanismos para que o registro corresponda, o máximo possível, à situação fática e jurídica do imóvel. Os memoriais descritivos e plantas já apresentados (ids 19980547/19980552), são documentos técnicos que, em princípio, atendem ao disposto no art. 213, II, da Lei nº 6.015/73.

Outrossim, é crucial ressaltar que os confrontantes dos imóveis foram devidamente citados e não apresentaram qualquer oposição à retificação e ao desmembramento pretendidos, o que indica a ausência de litígio quanto às divisas e metragens com os vizinhos.

Considerando o direito da apelante à regularização de seu patrimônio, a função social da propriedade, o princípio da verdade real registral, a ausência de oposição dos confrontantes e da Fazenda Pública, e a hipossuficiência da parte, que justifica a busca da via judicial para obter também a gratuidade dos atos registrais, a reforma da sentença é medida que se impõe para julgar procedente o pedido.

Por conseguinte, vê-se que o pedido de retificação, conforme os memoriais e plantas apresentados, visa a espelhar a realidade existente, reconhecida pela municipalidade para fins tributários. As descrições propostas para as unidades 47 e 47-A devem ser averbadas, procedendo-se ao desmembramento da matrícula original nº 6.245, com a abertura de nova matrícula para a unidade desmembrada.

Ante o exposto, DÁ-SE PROVIMENTO AO RECURSO INTERPOSTO, para determinar ao Cartório do 2º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Feira de Santana que proceda à retificação e ao desmembramento da área constante da Matrícula nº 6.245, com a consequente abertura de nova(s) matrícula(s) para as unidades autônomas designadas como imóveis nº 47 e nº 47-A, com as medidas e confrontações constantes dos memoriais descritivos e plantas técnicas juntadas aos autos (ids 19980547/19980552), averbando-se as construções existentes.

Em razão da gratuidade de justiça deferida à apelante, os atos de averbação e registro decorrentes desta decisão deverão ser realizados sem ônus para a requerente, na forma do art. 98, §1º, IX, do CPC.

Sala de Sessões, de de 2025.

Presidente

Desª. Maria de Lourdes Pinho Medauar

Relatora

Procurador(a) de Justiça