PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. SENTENÇA QUE RECONHECEU O DIREITO DE RETENÇÃO NO PERCENTUAL DE 10% DOS VALORES PAGOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta por Virtu Bahia 02 Desenvolvimento Imobiliário Ltda – em Recuperação Judicial, contra sentença proferida nos autos da ação proposta por Sátira de Souza Leite, que tramitou perante a 1ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA.

A controvérsia recursal cinge-se à pretensão da construtora apelante de reformar a sentença exclusivamente no tocante ao percentual de retenção dos valores pagos pela apelada em razão da rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel. A sentença reconheceu a validade da cláusula de distrato, fixando a restituição com retenção de 10% dos valores pagos, a ser devolvida em parcela única.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em saber se o percentual de 10% (dez por cento) de retenção sobre os valores pagos, fixado na sentença recorrida, é suficiente e adequado para ressarcir os custos administrativos e operacionais da construtora, ou se deve ser majorado para 25% (vinte e cinco por cento), nos termos pleiteados pela apelante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O Superior Tribunal de Justiça admite a validade de cláusula de retenção em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, mesmo nos casos de rescisão por iniciativa do comprador, desde que o percentual retido se situe dentro de limites razoáveis, usualmente entre 10% e 25%, de forma a não configurar abusividade.

No caso concreto, restou comprovado que a rescisão contratual decorreu de desemprego involuntário da compradora, que vinha pagando regularmente as prestações do contrato. Não há nos autos indícios de má-fé ou comportamento doloso por parte da consumidora.

Diante da vulnerabilidade econômica evidenciada e da ausência de prejuízo à incorporadora, o percentual de 10% (dez por cento) fixado na sentença mostra-se adequado para cobrir custos administrativos, sem impor desequilíbrio contratual ou enriquecimento sem causa.

A sentença deve ser mantida integralmente, inclusive quanto à restituição em parcela única, sendo o percentual de retenção compatível com os princípios do Código de Defesa do Consumidor e com a jurisprudência consolidada do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido. Sentença mantida em sua integralidade. Honorários advocatícios majorados para 15% (quinze por cento), nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Legislação relevante citada: CPC, art. 85, § 11; CPC, arts. 80 e seguintes; CF/1988, art. 5º, XXXII; Lei nº 8.078/1990 (CDC), arts. 4º, 6º, I, III, e 51.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1701206/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 01.06.2021, DJe 17.06.2021.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0538055-18.2018.8.05.0001, em que figuram como apelante QUEIROZ GALVAO BAHIA 2 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e como apelada SATIRA DE SOUZA LEITE.

ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em negar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 25 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de apelação interposta por Virtu Bahia 02 Desenvolvimento Imobiliário Ltda – em Recuperação Judicial, atual denominação social da QUEIROZ GALVÃO BAHIA 02 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, contra sentença proferida nos autos da ação proposta por Sátira de Souza Leite, que tramitou perante a 1ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA.

O Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, nos seguintes termos:

"[...] Pelo exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para declarar a rescisão do contrato discutido na presente demanda e declarar cessadas as obrigações da autora; condenar a parte ré a devolver, em parcela única, os valores pagos pela autora, sendo retido no percentual de 10% os valores adimplidos pela autora em favor da demandada, com incidência de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir da data do efetivo distrato. Julgo extinta a ação com resolução de mérito, nos termos do inciso I, do artigo 487, do CPC"  (id. 79819831).

Em suas razões recursais, a apelante alega, em síntese, que a sentença, embora tenha reconhecido a culpa exclusiva da compradora pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda do imóvel, fixou percentual de retenção em patamar insuficiente, estabelecendo-o em 10%. Sustenta que a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça autoriza a retenção de 25% dos valores pagos pelo promitente comprador em casos de distrato por iniciativa deste, independentemente da entrega ou ocupação do bem. Aponta que o percentual aplicado não corresponde aos custos operacionais e administrativos incorridos na operação. Invoca, ainda, jurisprudência de precedentes do STJ, inclusive em sede de recursos repetitivos, e requer o provimento integral do recurso, com a majoração da retenção para 25%.

Em sede de contrarrazões, a apelada aduz que o recurso não merece conhecimento, pois estaria deserto em razão do recolhimento incompleto das custas processuais, tendo sido paga apenas uma das guias exigidas. No mérito, defende a manutenção da sentença, destacando que a cláusula contratual previa expressamente retenção de 10%, e que esse percentual respeita os princípios da razoabilidade, proporcionalidade e boa-fé contratual. Sustenta que a empresa apelante reteve a integralidade dos valores pagos há mais de oito anos e não comprovou despesas que justificassem a majoração pretendida. Argumenta que a fixação em 10% encontra respaldo na jurisprudência dominante, sendo percentagem suficiente para ressarcir eventuais custos, sem configurar enriquecimento ilícito.

Elaborado o voto, restituo os autos à secretaria, acompanhados do presente relatório, conforme preceitua o artigo 931 do Código de Processo Civil.

Salvador, data registrada em sistema.

Des. NIVALDO DOS SANTOS AQUINO

RELATOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

A Apelação interposta preenche os requisitos de admissibilidade, de modo que passo à análise de seu mérito.

Conforme relatado, trata-se de apelação interposta por Virtu Bahia 02 Desenvolvimento Imobiliário Ltda – em Recuperação Judicial, atual denominação social da QUEIROZ GALVÃO BAHIA 02 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, contra sentença proferida nos autos da ação proposta por Sátira de Souza Leite, que tramitou perante a 1ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA.

A controvérsia recursal cinge-se à pretensão da construtora apelante de reformar a sentença exclusivamente no tocante ao percentual de retenção dos valores pagos pela apelada em razão da rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Sustenta a apelante que o percentual fixado em 10% não é suficiente para ressarcir os custos administrativos e operacionais da operação, requerendo que seja majorado para 25%, com base em precedentes do Superior Tribunal de Justiça.

A sentença recorrida reconheceu a validade da cláusula de distrato com retenção parcial e, considerando os princípios do Código de Defesa do Consumidor e a situação de vulnerabilidade da compradora, fixou a restituição dos valores pagos com retenção de 10%, determinando que a devolução ocorresse em parcela única.

Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça tem entendimento pacificado no sentido da possibilidade de retenção de parte das quantias pagas pelo comprador nos casos de rescisão contratual por iniciativa deste. Confira-se:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISTRATO . RESCISÃO. PEDIDO DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL . CLÁUSULA. ABUSIVIDADE. DIVERGÊNCIA COMPROVADA.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. O Superior Tribunal de Justiça entende ser cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, a despeito da quitação ampla, geral e irrevogável, exista cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta ao Código de Defesa do Consumidor e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

3. Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.

4. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp: 1701206 SP 2020/0110897-6, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 01/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2021)

No caso concreto, verifica-se dos autos que a apelada vinha pagando regularmente as parcelas do contrato de promessa de compra e venda do imóvel até a ocorrência de desemprego involuntário, fato que a impossibilitou de dar continuidade aos pagamentos. Não se constatou, em momento algum, qualquer má-fé ou conduta dolosa por parte da consumidora. Ao contrário, a autora procurou a empresa para formalizar o distrato em razão da mudança de sua condição econômica, tendo sido surpreendida com a imposição de retenção desproporcional.

Diante da situação de inadimplemento involuntário e da situação de vulnerabilidade evidenciada, entendo que a retenção de 10% sobre os valores pagos, conforme determinado na sentença, representa a justa aplicação do entendimento jurisprudencial consolidado, situando-se no mínimo da faixa admitida pela Corte Superior. Tal percentual se mostra suficiente para ressarcir eventuais despesas administrativas da vendedora, sem impor à compradora prejuízo desproporcional nem configurar enriquecimento sem causa.

Conclusão

Ante o exposto, voto no sentido de negar provimento ao recurso, mantendo-se a sentença recorrida em sua integralidade.

Ficam majorados para 15% (quinze por cento) os honorários sucumbenciais, em razão do trabalho adicional realizado em grau recursal (art. 85, § 11, CPC).

Em homenagem ao princípio da cooperação entre as partes e o Juiz, bem como ao princípio da não-surpresa e da razoável duração do processo, e atento à circunstância de que os juros de mora serão aplicados tão somente a partir do trânsito em julgado da sentença (Tema 1.002 do STJ), e que, por tal razão, o atraso no andamento processual interessa à parte demandada, fica a Construtora/Incorporadora expressamente advertida de que a interposição de novos recursos, se constatada finalidade protelatória, será sancionada com multa, nos termos do art. 80 e seguintes do CPC.

Salvador, data registrada em sistema.

Des. NIVALDO DOS SANTOS AQUINO

RELATOR