PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. AUSÊNCIA DE FORMALIZAÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO NO PRAZO CONTRATUAL. MORA DEBITORIS. RESCISÃO DE PLENO DIREITO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DE VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE. RETENÇÕES CONTRATUAIS LEGÍTIMAS. DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO. IMPROCEDÊNCIA.

I. CASO EM EXAME

1. Ação de Indenização por Danos Morais com Obrigação de Fazer ajuizada por Daniela Reis Oliveira contra SPE Meu Apê Salvador Norte Empreendimento Imobiliário Ltda., pleiteando a declaração de nulidade da rescisão unilateral do contrato de promessa de compra e venda, devolução integral dos valores pagos (R$ 39.574,50) e indenização por danos morais (R$ 8.000,00).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se a empresa apelante agiu de forma lícita ao rescindir o contrato de promessa de compra e venda firmado com a apelada; (ii) analisar as consequências jurídicas decorrentes desta rescisão, notadamente quanto ao direito à devolução de valores e ao cabimento de indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O desfazimento do negócio jurídico não decorreu de atraso na entrega da obra por parte da incorporadora, mas sim da inadimplência da parte autora, que não adimpliu suas obrigações contratuais no prazo e forma devidos.

4. A promissária compradora deveria efetuar pagamentos específicos e providenciar financiamento do saldo remanescente junto à Caixa Econômica Federal no prazo de 30 dias da assinatura do contrato, como condição suspensiva.

5. A própria parte autora admite que houve atraso no pagamento das duas últimas parcelas mensais e que não conseguiu formalizar o contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal no prazo estabelecido contratualmente.

6. Não há comprovação de que o habite-se constituía óbice à aprovação do financiamento bancário, tendo em vista que o habite-se das unidades individuais já estava expedido desde 14/04/2015, data anterior à assinatura do contrato.

7. A suspensão do pagamento das obrigações pecuniárias por parte da autora resultou na subavaliação do imóvel pela Caixa Econômica Federal em R$ 24.030,00 inferior ao valor do saldo remanescente, sendo a autora notificada para efetuar o pagamento da diferença.

8. Constituída a mora debitoris na forma da Cláusula 12.2 do contrato, operou-se a rescisão contratual de pleno direito por força da cláusula resolutiva expressa.

9. Demonstrada a rescisão contratual por inadimplência da promissária compradora, não há que se falar em devolução integral dos valores pagos, devendo ser observadas as cláusulas contratuais que preveem retenções destinadas a ressarcir a incorporadora.

10. Houve efetiva devolução parcial de valores no montante de R$ 25.473,75 à época da rescisão, sendo que os valores efetivamente pagos pela autora totalizam R$ 26.304,28, e não R$ 39.574,50 como alegado.

11. Não havendo comprovação de irregularidade na resolução do contrato por parte da apelante, inexiste ato ilícito a ser indenizado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12. Recurso provido para reformar integralmente a sentença e julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial.

Tese de julgamento: 1. A rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplência do promissário comprador, que não conseguiu formalizar financiamento bancário no prazo contratual estabelecido como condição suspensiva, opera-se de pleno direito mediante cláusula resolutiva expressa. 2. Em caso de rescisão contratual por inadimplência do adquirente, não há direito à devolução integral dos valores pagos, sendo legítimas as retenções contratuais destinadas a ressarcir a incorporadora dos custos decorrentes do desfazimento do negócio. 3. Inexiste ato ilícito passível de indenização por danos morais quando a rescisão contratual decorre de inadimplemento do próprio requerente.

______________

Dispositivos relevantes citados: Art. 67-A da Lei nº 4.591/64; arts. 474 e 475 do Código Civil; art. 487, I, do CPC/2015; art. 85, §2º do CPC/2015; art. 405 do Código Civil.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0503331-22.2017.8.05.0001, da Comarca de Salvador, em que é Apelante SPE MEU APÊ SALVADOR NORTE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e Apelada DANIELA REIS OLIVEIRA.

Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER E DAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Salvador, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa

Relator

Procurador(a)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Provido. Unãnime.

Salvador, 25 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de apelação interposta por SPE MEU APÊ SALVADOR NORTE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. em Id. 84865168, contra a sentença de Id. 84865058, proferida pelo Juízo da 11ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, que julgou procedentes os pedidos formulados na Ação de Indenização por Danos Morais com Obrigação de Fazer ajuizada por DANIELA REIS OLIVEIRA, nos seguintes termos:.

Diante do exposto, com fundamento no art. 487, I, do NCPC, JULGO, POR SENTENÇA, PROCEDENTES OS PEDIDOS, extinguindo-se o processo com resolução do mérito, para

a) Declarar a nulidade da rescisão unilateral promovida pela ré;

b) Condenar a ré à devolução integral dos valores pagos pela autora, no montante de R$ 39.574,50 (trinta e nove mil, quinhentos e setenta e quatro reais e cinquenta centavos), com correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês desde a citação;

c) Condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), com correção monetária pelo INPC desde esta data (Súmula 362/STJ) e juros de mora de 1% ao mês desde a citação (art. 405, CC).

Condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º do CPC, considerando o grau de zelo do profissional, o local de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, bem como o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.

A apelante sustenta que “o desfazimento do negócio em questão não teve como causa o atraso da obra - ocorrido por força de fatos extraordinários, que, à luz do contrato e do direito, configuram justa causa e excludentes de responsabilidade -, mas sim, a inadimplência da parte autora”.

Argumenta que “apesar de afirmar ter assinado contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal, a autora apenas juntou aos autos contrato(s) de seguro e de conta corrente com a referida instituição bancária” e que “não tendo formalizado o contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal, a autora deixou de dar cumprimento às obrigações assumidas, nos termos estabelecidos no instrumento particular de promessa de compra e venda”.

A recorrente aduz ainda que “houve devolução de valores, à época de sua efetivação, como expressamente reconhece em sua inicial”, no montante de R$ 25.473,75, e que foi “comprovado nos autos tão somente o pagamento do valor de R$ 33.733,09 (trinta e três mil setecentos e trinta e três reais e nove centavos)”.

Foram apresentadas contrarrazões (Id. 84865174).

É o relatório.

Salvador/BA, data registrada no sistema

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa

Relator

RM09

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Satisfeitos os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo à análise do mérito.

A questão central deste recurso consiste em verificar se a empresa Apelante agiu de forma lícita ao rescindir o contrato de promessa de compra e venda firmado com a Apelada, bem como analisar as consequências jurídicas decorrentes desta rescisão, notadamente quanto ao direito à devolução de valores e ao cabimento de indenização por danos morais.

Da análise detida dos autos, verifica-se que assiste razão à parte apelante.

O desfazimento do negócio jurídico em questão não decorreu de atraso na entrega da obra por parte da incorporadora, mas sim da inadimplência da parte autora, que não adimpliu suas obrigações contratuais no prazo e forma devidos.

Conforme se extrai do Quadro Resumo do contrato (Id. 84864514 – pág.19 a 23), a promissária compradora deveria efetuar o pagamento de sinal no valor de R$ 20.000,00 em 20/05/2015, três parcelas mensais de R$ 6.265,33 cada uma, sendo R$ 4.133,34 através do FGTS, além de providenciar financiamento do saldo remanescente de R$ 130.880,00 junto à Caixa Econômica Federal.

Estabelecia ainda o contrato, como condição suspensiva, que o promissário comprador teria o prazo de 30 (trinta) dias, a contar da assinatura do contrato, para aprovação do financiamento junto à instituição bancária.

A própria parte autora admite, em sua peça vestibular, que houve atraso no pagamento das duas últimas parcelas mensais e que não conseguiu formalizar o contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal no prazo estabelecido contratualmente. Tal circunstância caracteriza inadimplemento das obrigações assumidas.

Contrariamente ao sustentado pela apelada, não há comprovação de que o habite-se constituía óbice à aprovação do financiamento bancário. Os documentos acostados aos autos demonstram que o habite-se das unidades individuais já estava expedido desde 14/04/2015 (Id. 84864895), data anterior à assinatura do contrato em 29/04/2015.

Ademais, os termos de recebimento de chaves e imissão de posse (Id. 84864893 e 84864894), assinados em abril e maio de 2015, comprovam que as unidades já estavam disponíveis para entrega desde aquela época.

A suspensão do pagamento das obrigações pecuniárias por parte da autora, bem como a pré-existência de contrato de financiamento entre a Instituição Financeira e a Demandante (FIES) resultou na subavaliação do imóvel, pela Caixa Econômica Federal, em R$ 24.030,00 (vinte e quatro mil e trinta reais) inferior ao valor do saldo remanescente.

A autora foi notificada extrajudicialmente para efetuar o pagamento da diferença (Id. 84864516), porém manteve-se inerte, caracterizando mora debitoris.

Constituída a mora na forma da Cláusula 12.2 do contrato (Id. 84864514, pág. 40), c/c arts. 474 e 475 do Código Civil (cláusula resolutiva expressa), operou-se a rescisão contratual de pleno direito.

Demonstrada a rescisão contratual por inadimplência da promissária compradora, não há que se falar em devolução integral dos valores pagos, devendo ser observadas as cláusulas contratuais que preveem retenções destinadas a ressarcir a incorporadora dos custos e despesas decorrentes do desfazimento do negócio e da recomercialização da unidade, especificamente a cláusula 12.2.2.1.

Acerca do limite de retenção pela incorporadora, o art. 67-A, da Lei nº. 4.591/64 dispõe o seguinte:

Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I - a integralidade da comissão de corretagem;

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

Ademais, conforme documentos acostados à própria inicial da apelada (Id. 84864516), houve efetiva devolução parcial de valores no montante de R$ 25.473,75 à época da rescisão, circunstância expressamente reconhecida pela autora e que deve ser considerada para fins de apuração do saldo eventualmente devido.

Verifica-se ainda que os valores efetivamente pagos pela autora, conforme comprovado documentalmente nos autos, totalizam R$ 26.304,28 (Id. 84864516), e não R$ 39.574,50.

Uma vez que não houve comprovação de irregularidade na resolução do contrato por parte da Apelante, tendo em vista que houve inadimplemento da parte apelada, não há ato ilícito a ser indenizado.

Ante o exposto, CONHEÇO da apelação e DOU-LHE PROVIMENTO para reformar integralmente a sentença e julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial, invertendo-se os ônus da sucumbência para condenar a apelada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, observada a gratuidade da justiça deferida.