PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO PROVISÓRIO DE SENTENÇA. PRELIMINAR DE NULIDADE DA CAUÇÃO. REJEITADA. AÇÃO ANULATÓRIA DE ANULAÇÃO DE ARREMATAÇÃO DE LEILÃO JUDICIAL. PLEITO DE IMISSÃO IMEDIATA NA POSSE DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA MÁ-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE. PRESERVAÇÃO DA SEGURANÇA JURÍDICA. AGRAVANTE QUE NÃO POSSUI A POSSE DO IMÓVEL DESDE 2010. DECISÃO MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.

1 - A agravante não exerce a posse do imóvel, pelo menos desde 24/09/2010, tendo a agravada, inclusive, informado nos autos do cumprimento provisório de sentença, que nele foram efetuadas diversas melhorias e atualmente funciona uma loja de embalagens.

2 - Em casos tais, a jurisprudência pátria tem entendido pela preservação da segurança jurídica, sendo mais plausível e prudente, caso assim se entenda, oportunamente, que seja a anulação da arrematação convertida em perdas e danos, considerando o já citado transcurso de demasiado lapso temporal desde a arrematação do imóvel pela parte agravada.

3 - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.º 8033463-73.2023.8.05.0000, em que figuram como agravante MRM CONSTRUTORA LTDA e como agravada TREVO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em rejeitar a preliminar, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Antônio Maron Agle Filho

 Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento. Por unanimidade. Realizaram sustentações orais o Dr. Hélio Menezes Jr e Dr. Danilo Lima Alves.

Salvador, 19 de Julho de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de agravo de instrumento, interposto por Ankara Engenharia Ltda, em face de decisão interlocutória proferida pelo MM. Juízo de Direito da 9ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Salvador, que, nos autos do cumprimento de sentença nº 0327927-54.2017.8.05.000, movida em face Trevo Empreendimentos e Participações Ltda, determinou a comprovação da má-fé do terceiro adquirente do imóvel.

Em suas razões recursais (ID 47312437), aduz, em breve síntese, que “…o vício que macula a alienação é de tal grandeza que não pode ser superado, pois se trata de nulidade absoluta, decorrente da expropriação de bem de terceiro, não devedor, não integrante da lide executiva, pelo que, independentemente da boa ou má-fé do adquirente, o negócio tem que ser desfeito por vício na cadeia sucessória aquisitiva, consistente no princípio da continuidade do registro público…”.

Salienta que “...as empresas TREVO, PATRIMONIAL CELTA e HALUCES não se enquadram no conceito de terceiro adquirente de boa-fé na arrematação do bem, uma vez que tinham ou deveriam ter conhecimento do processo executivo, pois devidamente mencionado na matrícula do imóvel…”.

Destaca que “...o fato de as empresas acima citadas não integrarem a demanda em nada impede o cumprimento da ordem de reintegração na posse do imóvel à Agravante …”.

Deste modo, requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, o provimento deste, “...para o fim de dar cumprimento ao acordão exequendo que determina a reintegração da ora Agravante na posse do imóvel em debate…”.

Preparo recolhido, ID 47312444.

Contrarrazões de ID 53389204, arguindo, preliminarmente, a nulidade da caução ofertada e, no mérito, pugnando pelo improvimento do recurso.

Intimada para se manifestar sobre a preliminar arguida, a agravante quedou-se silente e inerte, conforme certidão de ID 6323429.

Vieram os autos encaminhados a esta Instância Superior, distribuídos à Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, cabendo-me, por sorteio, a relatoria do feito. 

Examinados os autos, então, lanço o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria, nos termos do art. 931, do Código de Processo Civil, para inclusão do feito em pauta de julgamento, ressalvando que o recurso não é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, VIII do CPC e art. 187, I, do RITJ/BA.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

Des. Antônio Maron Agle Filho

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de agravo de instrumento, interposto por Ankara Engenharia Ltda, em face de decisão interlocutória proferida pelo MM. Juízo de Direito da 9ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Salvador, que, nos autos do cumprimento de sentença nº 0327927-54.2017.8.05.000 movida em face Trevo Empreendimentos e Participações Ltda, determinou a comprovação da má-fé do terceiro adquirente do imóvel.

Preliminar de nulidade da caução

Afirma a parte apelada que a caução ofertada seria nula, em razão da recorrente se encontrar em recuperação judicial, bem como de não ter sido intimada para se manifestar sobre a caução.

Inicialmente, esclareça-se que o processo de recuperação judicial indicado pela parte agravada se refere às empresas PATRIMONIAL E ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS FX LTDA – ME e FX EMPREENDIMENTOS LTDA e não à recorrente.

Ademais, o Juízo de Primeiro Grau consignou na decisão que a intimação da agravante para se manifestar sobre a caução ocorrerá após a comprovação, pela agravada, da má-fé dos terceiros adquirentes do imóvel, para fins de prosseguimento do cumprimento provisório de sentença.

Assim, não restou comprovado o alegado impedimento para a oferta do apontado imóvel como garantia ao cumprimento provisório de sentença, razão pela qual deve ser rejeitada a preliminar.

Mérito

Cinge-se a controvérsia acerca da possibilidade de reintegração de posse da agravante no imóvel objeto da lide, no cumprimento provisório de sentença, após provimento do apelo interposto em ação anulatória de arrematação em leilão judicial.

Do exame dos autos, observa-se que o imóvel objeto da lide foi levado a hasta pública, em 19/04/2010, na ação de execução fiscal nº 0073846-19.2001805.0001 (ID 217824107), e arrematado pela ora agravada, com averbação na matrícula do imóvel em 24/09/2010 (ID 217836570).

Proposta ação anulatória nº.  0111002-11.2010.8.05.0001, a ora agravante conseguiu reaver o imóvel, em sede de apelo, julgado parcialmente procedente pela Quarta Câmara Cível deste Tribunal de Justiça, em 07/10/2014 (ID 211218281, pág.9 do cumprimento de sentença 0327927-54.2017.8.05.0001), nos seguintes termos:

“...Assim, estou em reconhecer a nulidade da arrematação realizada no auto executivo fiscal (processo em apenso nº 0073845-19.2001.8.05.0001), com a consequente bem como determinando que seja restituído, pelo Estado da Bahia, o valor da arrematação à Trevo Empreendimentos e Participações Ltda, devidamente corrigido, incidindo juros legais e correção monetária e atualização pelo IGP-M, no prazo de 30 (trinta) dias a contar do trânsito em julgado. Nestes termos, rejeito as preliminares, e, no mérito, dou provimento parcial ao recurso de apelação...”

No julgamento dos embargos de declaração nº 0111002-11.2010.805.0001/50000, o acórdão foi integrado, da seguinte forma:

“...Ex positis, ACOLHEM-SE PARCIALMENTE os - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO n. 0111002-11.2010.805.0001/50000 OPOSTOS PELA EMPRESA MRM apenas com escopo de condenar os apelados em honorários advocatícios, fixando-os em bem como para condenar a apelada TREVO nas custas processuais e REJEITAM-SE OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DA EMPRESA TREVO E DO ESTADO DA BAHIA...” (ID211218282, pag.7 do cumprimento de sentença 0327927-54.2017.8.05.0001)

Desse modo, o que se observa dos autos é que a agravante não exerce a posse do imóvel, pelo menos desde 24/09/2010, no qual a agravada informa, nos autos do cumprimento provisório de sentença, que foram efetivadas diversas melhorias e nele atualmente funciona uma loja de embalagens.

Ora, considerando o lapso temporal decorrido desde a perda da posse do imóvel pela parte agravante, bem como as notícias de diversas melhorias nele realizadas, a determinação de comprovação de possível má-fé dos adquirentes do bem não se afigura desarrazoada.

Isso porque, em casos tais, a jurisprudência pátria tem entendido pela preservação da segurança jurídica, sendo mais plausível e prudente, caso assim se entenda, oportunamente, que seja a anulação da arrematação convertida em perdas e danos, considerando o já citado transcurso de demasiado lapso temporal desde a arrematação do imóvel pela parte agravada. Confira-se:

ADMINISTRATIVO. RETORNO DOS AUTOS DETERMINADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA PARA JULGAMENTO DE RECURSO DE APELAÇÃO. ANULAÇÃO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL. TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. INVIABILIDADE. ESTABILIDADE DA ARREMATAÇÃO. RECURSO PROVIDO. 1. Trata-se de retorno dos autos determinado pelo STJ, para julgamento do recurso de apelação do réu, terceiro adquirente de boa-fé do imóvel, na demanda ajuizada por ex-mutuária que, em sede de recurso especial, logrou êxito no pedido de anulação do procedimento de execução extrajudicial de imóvel. 2. Perceptível a intenção do art. 694 do CPC/73, com redação dada pela Lei 11.382/06, de preservar a alienação do bem em leilão judicial, garantindo maior segurança jurídica ao adquirente, de modo que eventual vitória do executado quanto à anulação do procedimento de arrematação teria repercussão a ele favorável apenas na seara de perdas e danos. 3. O art. 694 do CPC/73, além da modificação efetuada pela Lei nº 11.382/06, que prestigiou a estabilidade da arrematação, mesmo no caso de acolhimento de embargos à arrematação, teve esse aspecto ainda mais acentuado com a edição do CPC/15. 4. No dispositivo correspondente - art. 903 do CPC/2015 - não só foi mantida a previsão de estabilidade da arrematação quanto ao provimento dos embargos, mas também foi incluída hipótese nova em que alienação do bem mantém-se mesmo com a procedência de ação anulatória autônoma, ressalvada, evidentemente, o ressarcimento das perdas e danos em favor do antigo proprietário, que é exatamente a hipótese do presente processo. 5. Além da evolução da legislação processual indicar a mens legis de preservação da arrematação enquanto ato perfeito e acabado, em se tratando de norma processual, sua aplicação é imediata aos processos em curso, conforme dispõe o art. 14 do CPC/15, em verdadeira expressão do princípio tempus regit actum, o que reforça a manutenção da situação jurídica do arrematante, há muito consolidada, na posição de proprietário do bem. 6. A sistemática processual civil acerca da alienação de imóveis para satisfação do crédito norteia-se pela estabilidade da arrematação, em homenagem à boa-fé do arrematante e à segurança jurídica que deve reger as relações negociais, garantindo-se, em simultâneo, os direitos do executado. 7. No caso, com a arrematação do imóvel em questão pelo ora apelante, em agosto/2007, momento anterior, inclusive, ao ajuizamento da presente demanda, o ato encontra-se perfeito e acabado, não havendo que se falar em seu desfazimento, uma vez que, conforme analisado, o ordenamento jurídico prestigia a preservação da boa-fé do adquirente, resguardando os direitos que, a partir da aquisição originária da propriedade por meio da arrematação, passam a 1 guarnecê-lo. Ressalva-se à então mutuária prejudicada com a efetivação do ato, em consequência, seu ressarcimento pela via própria. 8. Recurso de apelação do réu/terceiro adquirente provido.(TRF-2 - AC: 00119292620074025001 ES 0011929-26.2007.4.02.5001, Relator: JULIO EMILIO ABRANCHES MANSUR, Data de Julgamento: 16/07/2020, 5ª TURMA ESPECIALIZADA, Data de Publicação: 21/07/2020)

E M E N T A – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE – ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL – PRETENSÃO DE SUSPENSÃO DA AÇÃO – EXISTÊNCIA DE AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL – JULGAMENTO CONJUNTO – AQUISIÇÃO DO BEM POR TERCEIRO DE BOA-FÉ – PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS PARA IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL – TÍTULO DE PROPRIEDADE – RESOLUÇÃO EM PERDAS E DANOS – PREVISÃO LEGAL – RECURSO DESPROVIDO. Comprovada a propriedade do imóvel adquirido por terceiros de boa-fé por meio de leilão extrajudicial que se pretende ver declarado nulo, impõe-se o deferimento do pedido de imissão na posse formulado pelos adquirentes, competindo ao ex-proprietário a resolução em perdas e danos sofridos contra a instituição financeira, em nome da segurança jurídica. Recurso desprovido.(TJ-MS 08178633520148120001 MS 0817863-35.2014.8.12.0001, Relator: Des. Marcelo Câmara Rasslan, Data de Julgamento: 31/10/2017, 1ª Câmara Cível)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE GARANTIA FIDUCIÁRIA IMOBILIÁRIA COM PEDIDO DE URGÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL POR TERCEIRO DE BOA FÉ. ATO JURÍDICO PERFEITO E ACABADO. ALEGAÇÕES DE PREJUDICIALIDADES EXTERNAS QUE VISAM A ANULAÇÃO DO LEILÃO. IMPOSSIBILIDADE DE INTERFERIR NO DIREITO DE POSSE DO ARREMATANTE. I. Nos termos do artigo 300, do NCPC, a tutela de urgência será concedida quando houver a presença concomitante de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco de resultado útil do processo. II. Inadimplido o contrato de compra e venda com financiamento garantido por alienação fiduciária é possível o prosseguimento dos atos executórios, inclusive a realização do leilão extrajudicial. III. Tendo havido a arrematação do bem imóvel por terceiro de boa-fé, sem nenhum vício justificável do auto de arrematação, em si, nada há, pois, a obstruir a imissão do arrematante na posse, que advém da condição de pleno proprietário da coisa, a qual lhe confere a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, bem como o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha, nos termos do artigo 1.228, caput, do Código Civil, sob pena de se gerar insegurança nas relações jurídicas negociais. IV. Assim, uma vez comprovada a propriedade do bem imóvel pelos agravantes, não agiu com acerto o julgador de primeira instância em manter, liminarmente, a posse do imóvel, objeto do litígio, aos autores/agravados, até porque eventuais injustiças, problemas na arrematação, ou reconhecimento posterior de nulidade do ato de consolidação da propriedade do imóvel sub judice, ante o descumprimento do procedimento legal aplicável à espécie, principalmente quanto a suposta inobservância de intimação pessoal dos devedores sobre a realização do leilão, serão convertidos em perdas e danos em face do causador da nulidade, não prejudicando terceiros de boa-fé que arremataram o imóvel. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO.(TJ-GO - AI: 05306231520198090000, Relator: NELMA BRANCO FERREIRA PERILO, Data de Julgamento: 12/05/2020, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 12/05/2020)

Isto posto, destarte, voto no sentido de REJEITAR A PRELIMINAR, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo incólume a decisão agravada, por conseguinte.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

Des. Antônio Maron Agle Filho

Relator